初心者必見!最初は何を買うべきか【不動産投資の始め方3】

複数の選択肢

「不動産投資に関する本も十分に読んだ!」
「不動産投資の準備はもうできている!」
というあなた、自分がどのような手段で不動産投資を進めていくのか、はっきりと決まっていますか?
不動産投資には色々なやり方があるのでしっかり学んで、自分に合った投資物件を選びましょう!

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物件タイプ別の特徴

一棟マンション

  • 金額規模:5千万円~数億円
  • 建物の耐用年数が残っていれば積算評価が出やすく、比較的長期間の融資を受けやすい。
  • 見た目の家賃年収や資産を一気に増やすことができる半面、予期せぬ不具合で発生する修繕費が桁違いに大きい。

一棟アパート

  • 金額規模:500万円~5千万円程度
  • 耐用年数が短いことから長期間の融資を受けにくい。
  • マンションと比較し、簡単に修繕が可能

区分マンション

  • 金額規模:100万円~3000万円程度
  • 一棟マンションと同様に、耐用年数が長いことから融資を受けやすい。
  • 管理費や修繕積立金などが必要になるが、室内のみを考えればよいことから、リスクは小さい

戸建て

  • 金額規模:10万円~3000万円程度
  • 一棟アパートと同様に、耐用年数が短いことから長期間の融資を受けにくい。
  • 屋根や外壁等の修繕が必要になるので、区分マンションに比べるとリフォーム費は高くなるが、固定費は小さい。

その他(駐車場、店舗、ソシアルビル、工場等)

  • 金額規模:数千万円~数十億円
  • 住居用の不動産に比べて融資を受けにくい
  • 手を出しにくい反面、うまくいけば高利回りも可能

不動産投資は物件のタイプ以外にも、「新築か中古か」「インカムゲインを狙うかキャピタルゲインを狙うか」「民泊やテラスハウスか」など、色んな手法が選べます。

どういった手法でもその道の成功者はいるので、最終的には自分がやりたいと思った方法を選んでいけばよいと思います。
しかし、初めて不投資投資をする場合には実績がないため、ある程度手法は限定されてしまったり、選んだ方法が自分に合わない可能性があります。

一棟マンションを題材にした不動産投資の書籍を見て「一棟マンションがすぐに稼げるから良い!」と思ったとしても、自分の実績やステータスでは融資がつかず挫折してしまう可能性もあります。
また、無事に購入できたとしても多額の借金を背負うストレスに耐え切れなかったり、入居者からのクレームに耐え切れないなど、損をしてでも手放したいと思うかもしれません。

https://www.rakumachi.jp/news/column/215278

そういった致命傷にならないためにも、最初は小さな物件からスタートすることが大事です。
少しずつ実績と成功を積み重ねていけば、最終的には1つの手法に限定されず、自分だけのベストなポートフォリオが構築ができます。

成功のためには、「大胆に考えて動く」だけでなく、「小さく動く」ことも必要である。
1回や2回成功したからとといって、それが自分の力だと過信してはならない。
(中略)自分は絶対に正しいと信じるようになると、まずまちがいなく、現実がきつい目覚ましを一発くれる。
自分のたわごとを信じてしまうのはどんな場合でも危ないが、特に起業時のオーナーにとっては命取りになりかねないほど危ない。
(中略)「大きく考えて動きはじめ、小さく控えめに動く」
これこそ、常に守るべきやり方だ。

フェリックス・デニス 本物の大富豪が教える金持ちになるためのすべて より引用

最初は何を買えば良いのか

最初は戸建てを現金で購入するか、区分マンションを融資を受けて購入することをおすすめします。
なぜかというと、スルガ銀行の不正融資問題を受けて、近年は融資を受ける際に実績も重要視されてきており、いきなり高額の融資を受けにくいという背景があります。

以前は日本政策金融公庫を利用すれば初めてでも大型物件の融資を受けやすかったのですが、最近は実績がないと難しくなってきています(必ずしも実績がないとダメというわけではありません)。

そこで、本命の物件の購入時に確実に融資を受けるためにも、まずは小さくスタートし、不動産賃貸業としての実績を作り、それを金融機関へ示すという手がおすすめです。

戸建てを購入する場合

戸建てにも新築と中古がありますが、最初は中古戸建てをおすすめします

なぜ中古が良いかというと、新築を土地から仕入れて建てると、一棟だけではどうしても建設単価が高く収益性が低くなり、事業性の融資ではその物件単体でキャッシュがまわらなくなってしまうからです。

住宅ローンなら35年など長期間に渡って融資を受けられるため、新築戸建てを建てても毎月の返済額は数万円で済みますが、事業性融資の場合には、耐用年数以内(木造の場合は22年)での融資になることが多く、家賃収入を上回る返済額になってしまいます。
何棟か一斉に建てる、もしくは建設会社と協力してローコストを突き詰めれば収益性を上げられますが、新築投資だとどうしても高額の融資が必要になってしまうため、初めての不動産投資にはハードルが高めです。

一方、中古戸建ての場合は、耐用年数を超えていると基本的に融資のハードルが高くなり、そもそも融資を受けにくいという問題があります。

私自身、所有している物件は新築アパートを除き、全て耐用年数を超えていますが、最初の一棟以外は全て融資を受けて購入しているので、耐用年数を超えていたとしても融資を受けること自体は可能です。
ただ、一棟目に関しては不動産賃貸業の実績がないので金融機関としても厳しく評価せざるを得ないため、一棟目で中古戸建てを購入する場合は、割り切って全て自己資金で購入を考えましょう。

地方の耐用年数を超えた築古戸建てであれば、かなり安く(うまくいけば数十万円程度でも)購入できます。
現金で購入しておけば、返済に追われることもなく、万が一うまくいかなくても固定費は水道光熱費と固定資産税のみなので、夜も安心して眠れます。

一度物件の購入から入居者探しまで一通り経験すれば、大きい物件でも同様に進められます。

区分マンションを購入する場合

区分マンションを選ぶ場合も、中古をおすすめします

その理由は、新築の区分マンションは新築プレミアム価格が乗っかっているので、収益性が低くなるからです。

戸建てと大きく異なる点としては、区分マンションの購入時には中古でも、融資を利用することが比較的容易になる点です。
マンションの耐用年数は47年で、木造(22年)の倍以上あり、中古であっても耐用年数が残っている場合が多いため、残った対応年数の期間だけ融資は受けやすくなっています。
また、区分マンションは自分の所有する室内はある程度自由にリフォームできますが、玄関の外の共用部はリフォームの必要がない(自由にやってはいけない)ので、手間がかかりません(逆に言えば自由度がない)。
中古戸建てだと、室内だけでなく建物の全体を確認し、必要な個所全ての修繕やリフォームが必要になってきます。

ただし、区分マンションの場合には、管理費や修繕積立金などもあって、実際の手残りは少なくなるというデメリットはあります。

多少手間がかかっても色々な経験を積みたいという方には戸建ての方がおすすめですが、本業が忙しくて不動産投資にはなるべく手間をかけたくないという方には、区分マンションがおすすめです。

まとめ

本記事では、不動産投資を始めようと思ったとき、最初は何を買うべきかご紹介しました。
要点をまとめると、

  • どんな道でも成功者がいるので、最終的には自分のやりたい不動産投資手法を選べば、それがベストです。
  • ただし、不動産投資を始めてやる場合には、「大きな失敗をする可能性」や「不動産投資が自分に合わない可能性」もあることから、まずは小さい物件で一通り経験してみましょう。
  • 最初に色々と経験したいという方は、「中古戸建て」がおすすめです。
  • なるべく手間をかけずにやりたいという方は、「中古区分マンション」がおすすめです。

次の記事では、物件の探し方をご紹介します。