不動産の適正価格とは?土地と建物の評価方法【不動産投資の始め方5】

土地と建物の調査

物件情報サイトを探すと色々な物件が見つかりますが、その物件が安いのか高いのかをどうやって判断したら良いのでしょうか。
今回は投資物件に関する価格の計算方法を学んでいきます。

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不動産に関する価格の種類

不動産の価格は一物多価と言われるほど、多くの価格が存在します。
どんな価格があるのか見ていきましょう。

土地(更地)の価格

更地

①実勢価格

当事者間で実際に取引される価格のことです。

②公示地価

毎年3月下旬に国土交通省から公表される土地取引の基準となる価格のことです。
全国の標準値(約2.6万地点)の1月1日時点における更地における1㎡当たりの価格です。

③基準地価

公示地価と類似していますが、毎年9月下旬に公表される7月1日時点の基準地(約2.2万地点)の価格です。
公示地価との違いは、基準地価は各都道府県が調査の主体となり、都市計画区域外や林地も基準値となっているところ で、公示価格の補完的な役割も持っています。

④相続税評価額

土地の相続税や贈与税の算定基準となる価格で、毎年7月初旬に1月1日時点における価格を国税庁から公表されます。
公示地価の80%が目安となっています。

⑤固定資産税評価額

都市計画税・固定資産税や、不動産取得税、登録免許税の算定基準となる価格で、各市町村によって決定されます。
公示地価の70%が目安で、1月1日の評価額ですが、評価額の見直しは3年に1回行われます。

建物の価格

家

建物の評価にもいろいろなやり方がありますが、土地に比べると大雑把な評価になります。

(A)固定資産税評価額

建物のみの評価としては一番細かく見ている評価額です。
建物部分の新築価格(再建築費用)に対して、築年数に応じて減額したものを家屋の価格として評価を行います。

具体的には、新築を建てた際に、総務大臣が定めた「家屋の固定資産評価基準(総務省)」に基づいて、屋根・基礎・外壁柱・壁体・内壁・天井・床・建具など一つ一つの材料や寸法、構造、立地など事細かに評価し、それらを合算して新築時の評価額を算出します。
そして、その建物の経過年数に応じて、先ほどの評価額を減額して固定資産評価額とします。

この評価基準では、評価額(再建築費)を相場の70%水準として決められています。

(B)実勢価格(厳密には存在しません)

当事者間で実際に取引される価格のことです。
基本的に土地と建物はセットで販売され、当事者間の何らかの考え方で土地と建物の価格は按分されます。
例えば土地と建物を固定資産税評価額で按分するなどして決定されます。

(C)再調達価格による評価(積算評価)

イメージとしては建物の固定資産税評価額を、もっと簡単に計算したものです。
固定資産税評価額は、建物の内部までしっかり調査して当初の評価額を出しますが、建物構造ごとの標準的な再建築価格を基準単価として、その再調達価格に延床面積をかけて算定されます。
中古の場合には、法定耐用年に対する残りの存耐用年数の割合で算定します。
固定資産税評価額の建物の価格はゼロにはなりませんが、積算評価法における建物の価格は、耐用年数に達するとゼロになります。

評価額=建物の延床面積×再調達価格×(残耐用年数÷法定耐用年数)

鉄筋コンクリート(RC)…20万円/㎡
重量鉄骨…18万円/㎡
木造…15万円/㎡
軽量鉄骨…13万円/㎡
※金融機関によって単価設定は異なります。

不動産全体の価格(土地+建物)

家を調べている人

積算評価法

積算評価法は、土地と建物を別々に評価し、その評価額を合算するという評価方法です。
具体的には、土地の価格は前述した②公示地価や④相続税評価額などの価格を用い、建物の価格は(C)再調達価格による評価額を用います。
詳細な算定方法は次のコラムにて紹介します。

収益還元法

収益還元法とは不動産の収益性に着目した評価方法です。
この評価方法では、その不動産から将来的に生み出される価値を現在価値に割り引いて不動産価格を決定します。
また、収益還元法には直接還元法とDCF法の二種類があります。
詳細な算定方法は次のコラムにて紹介します。

取引事例比較法

過去の取引事例を参考にして評価する方法です。
対象不動産と条件が近い取引事例から必要に応じて対象不動産の事情補正や時点修正を行い、地域的要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮して対象不動産の価格を求める方法です。

たくさんの評価方法があるけど、結局どの価格を使うのか

不動産鑑定評価で明確に物件の価格を確認するという方法もありますが、必ずしもその価格で売買されるわけではなく、鑑定評価額もあくまでも参考値です。
不動産の場合には、最終的には売主と買主の当事者間で納得できる価格で取引がなされます。
そのため、不動産の明確な価格はあってないようなもので、一物四価というレベルではなく、取引の数だけ価格があります。
不動産投資として考えるときには、不動産投資を行う自分と、融資を行う銀行がどちらも損をしないと思える価格を使うことが重要です。

悩む人

売買で損しないための物件価格の見方

不動産投資の場合、このたくさんある評価方法のおかげで価格差が生まれ、それを利用することで儲けることもできます(価格差を利用した取引をアービトラージといいます)。
例えば、以下のように使うことができます。

価格差を利用した取引例

  • 賃貸中の区分マンションを購入する際には収益還元法を利用して購入し、自分が売買時には取引事例比較法にて売却する
  • 積算評価法(相続税評価)を根拠に指値して購入し、自分が売買時には収益還元法にて売却する

なぜ購入時と売却時で評価法をかえているのでしょうか?
それは、評価方法によって価格が異なってくるため、自分に都合の良い価格を根拠に取引を行うことで、その価格差で利益を出すためです。

なぜこれが可能かというと、不動産の売買は売主と買主の相対取引であり、お互いが納得すればよいだけなので基準になる価格はあってないようなものです。

不動産の売値は、「売主の希望価格」という1つの価格で、実際の取引価格(実勢価格)はそれとは別にあり、価格設定は当事者間の自由です。

自分が高値で物件を掴まないためには、何を根拠に設定された価格なのかを正しく理解しておく必要があります。

銀行融資での物件価格の見方

銀行

銀行融資を利用する際にも、不動産価格の評価方法が重要な役割を果たしてきます。
銀行ごとに評価方法は異なりますが、取引事例比較法と積算評価法を合わせたような評価法をしていたり、収益還元法を重視したり、様々な評価をしています。
融資を申し込む銀行の評価方法を知り、その評価で高額になる物件を持ち込むことで融資は受けやすくなります。

まとめ

この記事では、土地や建物の評価方法を紹介しました。
要点をまとめると、

  • 土地には、①実勢価格、②公示地価、③基準地価、④相続税評価額、⑤固定資産税評価額といった複数の価格があります。
  • 建物には、(A)固定資産税評価額、(B)実勢価格、(C)再調達価格による評価額といった価格があります。
  • 土地と建物を合わせた不動産全体の価格としては、積算評価法、収益還元法、取引事例比較法など様々な評価方法があります。
  • 不動産の売買は売主と買主の相対契約なので、適正な価格はあってないようなものです。
  • 投資家としては、何を根拠に設定された価格かを見抜き、その価格差を逆に利用できるようにそれぞれの考え方を理解することが大事です。

次の記事では、積算評価法と収益還元法の違いや、実際の使い方をご紹介します。