物件調査で見るべきポイント【不動産投資の始め方9】

現場調査
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不動産投資で戸建てや木造のアパートを対象として物件を探す場合に、どこを見て判断するのか最初は悩みますよね。
私が物件調査(内見)の際に重点的に見るポイントをご紹介します。

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致命的な欠陥がないかどうか(最初に諦めるかどうか)

内見する際に、最初に確認するのは以下の3点です。
もしここで問題があった場合には、自分ではどうしようもないので潔く諦めた方が賢明です。

諦めポイント① 周辺の環境

明らかに入居が見込めない場所(へき地)で部屋数の多いマンションやアパートを買うと、いくら家賃を下げても人自体がいないという事態になりかねません。
また、家賃相場が崩壊している供給過多のエリアだと、収支が合わず今後の運営が大変苦しくなってきます。
どうしてもそのエリアでやりたい・超高利回りで絶対損しない自信が持てる等といった場合を除き、まずは違うエリアで探す方が賢明です。

諦めポイント② 隣地との越境

買おうとしている物件の一部が隣地に越境している、またはその逆で越境されていることが稀にあります。
越境問題は元々ひとつの土地だったところを相続で文筆すること等で発生します。
親戚同士であれば問題にならなくとも赤の他人の自分が所有すると後々問題になりかねません。
売買の成立条件に越境問題の解決を入れられるなら、検討の余地はあります。

越境問題で隣地とのトラブルは精神的に辛いです。

諦めポイント③ 軟弱地盤のエリア

過去に川や田だった土地を埋め立てて作られているエリアや、斜面を埋め立てて造成した住宅地があります。
地盤に問題がある土地はしっかり地盤改良がされていない限りは、地盤のゆがみにより不同沈下(建物の不揃いな沈下)が発生して、建物に傾きが発生しています。
表面的な対処でどうにかなる場合を除き、こういった軟弱地盤の物件は避ける方が賢明です。
傾いた物件の全てがダメかどういうと、状況によっては検討の余地もありますので、詳細はこちらの記事を参照してください。

賃料に影響を及ぼす箇所の確認

致命的な欠点がなければ、賃料に影響を与える次の3点について確認します。
もし自分の想定と違っていた場合には、計算していた賃料がとれない可能性もあるので、その場合には、欲しい価格の再設定を行います。

賃料影響① 駐車場

駐車場

都市部以外では基本的に車社会のため、駐車場が必用になります。
既存の駐車場がない戸建ての場合には敷地内に作れないか、近場で月極駐車場があるか確認します。
駐車場の有無で家賃設定も変わってしまうので、周辺の空き状況も内見の際に確認をしておくと良いです。

賃料影響② トイレの状態

汲み取り式トイレ

トイレが和式、特に汲み取り式(ぼっとん)の場合には、賃料を周辺相場よりも下げなければ入居者がなかなか決まりません。
公共下水または浄化槽で和式の場合には、10万円~20万円程度で洋式への工事ができますが、汲み取り式の場合には、周辺の下水道の状況にもよりますが切替で数十万円単位のお金がかかってきます。
工事費用があまりにも高額になってしまう場合は、工事を諦め賃料を下げて対応した方が良い場合もあり、特に注意が必要です。

賃料影響③ 告知事項は何もないのか

孤独死

物件によっては前所有者の事故等で告知事項有となっている物件もあります。
土地で売り出されている場合には、取り壊しを前提として、ネット上には何も記載がされていない場合もあります。
事故物件かどうかは「大島てる」で確認し、念のため扱っている不動産会社へ確認も行います。
事故物件の場合には、大幅に賃料が下がる可能性があります。

必用な工事個所の確認(指値の根拠用)

空き家

建物の問題は基本的にお金で解決できるので、売買金額に交渉の余地がある場合には物件の詳細を確認・検討していきます。
どのような修繕工事が必要になりそうか、そしてそれがいくらかかるのかを確認していきます。
ボロ物件のリフォーム対処方法は、脇田雄太さんの本が大変参考になるので、ぜひ一読してみてください。

リスクと闘う不動産投資 脇田雄太(著) 

ここで重要な点は、住めるようにするにはいくかかかるかであって、この場合は避けましょうということではありません。
物件によって見るべき箇所は変わってくるので、あくまでも一例としていくつか紹介します。

工事費確認① 建物の傾き

  • 傾きを感じるのか、サッシは問題なく動くか
  • 傾きを感じる場合、傾きはどの程度か
  • 傾いている場合に、表面的な工事で対処可能か

工事費確認② 雨漏りの有無

  • 天井や壁に雨漏りの跡はないか
  • もしある場合には、現在も継続しているものなのか
  • 屋根に問題はなさそうか

工事費確認③ 外壁、屋根の状態

  • 塗装は劣化しているか(チョーキングしているか)
  • 軒天、破風などの木部は問題ないか
  • 足場の設置は必要になりそうか

工事費確認④ 上下水道の接続状況

  • 上水道は接続されているのか、井戸水の場合には水質やポンプは問題ないのか
  • 下水道は接続されているのか、浄化槽なのか

工事費確認⑤ ガスの確認

  • 都市ガスか、プロパンガスか
  • 都市ガスの場合、プロパンガスのボンベは設置できそうか(切り替える場合)

工事費確認⑥ お風呂の状態

  • ユニットバスか(ダイノックシート施工か)、在来か(バスパネルか、塗装か)
  • 浴槽は埋込式か(置き型の場合は、安く交換可能)

工事費確認⑦ シロアリの有無

  • 室内の木部がスカスカになっていないか
  • 床下に蟻道ができていないか
  • 床下は湿っていないか

工事費確認⑧ 室内の壁や床の状態

  • そのまま使える状態なのか
  • クロスやクッションフロアの交換だけでいけそうか、大工工事が必要そうか

確認した後にどうするのか

致命的な欠点がなければ、いくらなら自分が買うのかを計算していきます。
計算する

確認後手順① リフォーム費用を概算する

工事にいくらかかるのかをきっちり確認するには業者を呼んで見積もりをしない限りは難しいです。
そのため、初めて物件を購入するという場合には、一度その物件を買う買わないに関わらずタウンページやホームページなどから業者を探し、「買えたら工事をお願いする」といって見積りをお願いすると良いです。
特にリフォームが多そうな物件でお願いすると、それぞれの工事の概算額をつかめるので今後の勉強にもなります(業者さんには申し訳ないですが)。

私たちの場合には、それぞれの工事にかかるお金をざっくりと数十万円単位で自分たちで概算の見積もりを行います。
トレイの洋式化なら20~30万円、お風呂のバスパネルなら15万円、足場で10~15万円、大工工事は大体何人工くらいかなーといった具合です。
ここで大事なことは、工事全体の概算額を掴むということで、厳密なものは必要ありません

確認後手順② 購入希望金額を計算する

ざっくりと全体の工事費用がいくらかかるか判断したら、もともとその物件をいくらで仕上げたかったのか決めていた金額から、そのリフォーム費用を差し引きます。
例えば、目標金額400万円の物件で、リフォームの概算が150万円だったとき、購入希望額は250万円と設定します。

確認後手順③ 価格交渉を行う

自分の決めた購入希望金額で購入できるのか、不動産会社の担当者と交渉を行います。
具体的な交渉のステップは次のコラムに記載します。

購入前にどこまで詳細を確認すべきか

木造の戸建てやアパートの場合、何かあったとしても壁も床も簡単に交換可能なので、その修繕費用は大した額にはなりません。
また、実際に工事を開始すると、どんなにきっちり事前確認していたつもりでも追加のリフォーム箇所が出てきてしまいます。
そのため、買付前の見積もりは高額なリフォーム箇所とその費用を把握さえしておけば、厳密に見積もる必要はありません。

実際に売主さんと価格交渉を行うと、相手次第で金額は数十万円~数百万円は端数のように変動するので、細かい不具合箇所を発見して頑張って精緻な見積もりするよりも、買ってよい物件か素早く判断し、価格交渉を頑張る方が重要です。
万が一買った後で致命的な問題が見つかっってしまっても、そのまま転売しても損をしない価格で購入していれば、致命的な問題を見つけた時点でリフォームを諦めて売却してしまえばよいだけです。

見つけられなかった不具合や修繕費用は、購入時の金額でリスクヘッジをすると考えれば、それほど恐れる必要はありません。

まとめ

今回は、物件調査で見るべきポイントについてご紹介しました。

要点

  • 買って良い物件かどうか判断するため、最初に致命的欠点がないか確認する
  • 致命的問題がなければ、賃料に影響を与える箇所や、高額リフォーム箇所を確認する
  • 賃料とリフォーム箇所から、自分が買っても良いと思える金額を再算定する
  • 精緻な見積りをとるよりも、価格交渉でリスクヘッジすると割り切る