不動産投資で家賃収入だけ以外にも稼げる方法は、自動販売機の設置が有名ですが、実はそれ以外にもたくさん方法はあるんです。
今回は自動販売機以外で、不動産投資の本には載っていない、ＤＩＹをする人・自主管理をする人専用の裏技的稼ぎ方と税金に関する考え方を紹介します！
ポイントで稼ぐ方法
不動産投資でリフォームをするためには色々な材料が必要になってきます。
全て業者に丸投げをしている方だと自分では購入しませんが、施主支給やＤＩＹされる方だと材料の購入機会が多くなります。
実はこの材料の買い方で稼ぐことができます。
クレジットカードで支払ってポイントを稼ぐ！
支払い時にクレジットカードを利用することで0.5～1％程度のポイントが付与されます。
材料を購入するときに極力クレジットカードを利用すれば、そのポイント分だけ稼ぐことができます。
たったそれだけかと思う方もいると思いますが、うまく使えばかなりお得になります。
法人カードを作って、そのカードでポイントを貯める方法もありますが、一番お得な方法は、会社の物品購入を個人のクレジットカードで買い、会計処理としては立て替えの現金払いとすることです。
なぜ立替払いがよいのかというと、付与されたポイントにかかる税金の違いがあります。
具体例
100,000円の消耗品を法人のクレジットカードで購入したときの仕訳は、
| 借方科目 | 金額 | 貸方科目 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 消耗品 | 100,000 | 未払金 | 100,000 |
となります。
付与されたポイントについては、期限切れでポイントが失効する可能性もあるので、値引き扱いとはならず、会計処理は不要です。
このとき付与されたポイントが1,000ポイントで、それを使って別の消耗品2,000円を購入したときの仕訳は、
●ポイントを収入として考える場合
| 借方科目 | 金額 | 貸方科目 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 消耗品 | 2,000 | 雑収入 未払金 | 1,000 1,000 |
●ポイント分を値引きとして考える場合
| 借方科目 | 金額 | 貸方科目 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 消耗品 | 1,000 | 未払金 | 1,000 |
といった仕訳を行います。
雑収入に対しても法人税（約30％）はかかってくるので、1％のポイントだと思っていたものが実際には当初購入時分から約0.7％しかお得になっていません。
これを個人のクレジットカードで立替払いとした場合には、購入時の法人での仕訳は、
| 借方科目 | 金額 | 貸方科目 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 消耗品 | 100,000 | 現金 | 100,000 |
となり、個人のクレジットカードに付与されたポイントは、立替をした個人の収入に整理されます。
このポイントによる個人の収入は課税対象となり、一時所得又は雑所得に扱われるようです。
どの所得として整理されるのかは税理士によって意見が異なりますが、以下が大変参考になります。
一時所得や雑所得の確定申告についてですが、20万円以下の収入なら原則確定申告は不要です。
一時所得か雑所得かで扱いが異なりますが、一時所得は特別控除50万円があるので、一時所得は70万円以下なら、雑所得は20万円以下なら確定申告は不要です。
ただし、サラリーマンの給与収入と個人事業の不動産所得がある場合には、一時所得や雑所得が20万円以下でも確定申告が必要になります。（その他にも給与を2ヶ所以上、医療費控除の申請がある場合など、確定申告が必要なケースがいくつかあります）
とはいいつつも、正直個人で立て替えたポイントを申告しなかったことで税務署が来るとも思えず、万が一指摘されたとしても税額はたかが知れています。
とんでもない高額のポイントをもらうお金持ちであれば税理士にきっちり相談して申告するか検討すればよいかと思います。
夫タロー（サラリーマン&個人事業）の場合
サラリーマン＆個人事業で不動産をやっているので、夫の雑所得と整理されると確定申告が必要になってしまいます。
そこで、妻（ぶたどん、専業主婦、給料０円の法人代表）の個人が立替とし、雑所得であっても20万円以下なら確定申告は不要と整理しています。
つまり、クレジットカードで1％の還元を、そのまま1％のポイントとして利用できるということです。
たかが1％のクレジットカードのポイントで何をそこまでと思われた方もいると思いますが、これは楽天カードを使って楽天のサイトで購入すればポイントの還元率がかなり高くなり、馬鹿にできないポイント還元になります。
私たちの場合は、
楽天会員（＋１倍）＋楽天ゴールドカード（＋４倍）＋楽天モバイル（＋１倍）＋楽天ひかり（＋１倍）＝常時購入額に対して５％ポイント還元
ポイントのために高い商品を買ってしまったら意味がないのですが、クロスやクッションフロアなどの、リフォーム材料を買う場合には楽天が最安のことが多いです。
リフォームで材料をたくさん買うので、リフォームが終わった頃にはポイントが大量に貯まっているので、ご褒美の旅行といった使い方もできます。
更にポイントを稼ぐ方法
楽天などで購入する場合に、もっとポイントを稼ぐ方法があります。
ハピタスというポイントサイトを経由して購入することです。
楽天市場やYahoo!ショッピング、Qoo10など不動産投資での資材購入に使えるサイトで購入した金額の1％分のポイントが入ります。
1％ではありますがハピタスを経由するだけで手間もかからないのでやらない手はありません。
ゴミ処分で稼ぐ方法
築古物件を購入すると、設置されているエアコンや給湯器が壊れていて使えないというケースが多くなります。
使えるものであれば買取という手も使えますが、古いものになると処分するしかありません。
そんなときに頼りになるが、鉄くず買取業者です。
鉄くず買取業者は、鉄や銅など金属を使っているものであれば買い取ってくれます。
買取品目は業者によって異なりますが、給湯器は大体1,500～2,000円程度で引き取ってくれます。
エアコンも買取している業者もあるので、家電製品や照明器具などはまずは買取できないか近くの鉄くず買取業者へ問い合わせをしてみると良いと思います。
なお、この買取してもらった収入ですが、法人や個人事業のゴミを法人や個人事業として捨てに行ったのであれば雑収入にしなければいけません。
もし個人的に廃棄したものを持って行ったのであれば、クレジットカードのポイントと同じ扱いになります。
入居者募集時に稼ぐ方法
不動産会社へ入居者の募集をお願いすると、広告費として家賃の1～2ヶ月程度を払う必要があります。
しかし、自分で入居者を見つけて、自分自身で賃貸借契約をすれば広告費や仲介手数料は発生しません。
さらにここでもう一歩進み、自分自身で契約するときに、不動産会社が行うのと同じように、家賃保証会社と火災保険を代理店として契約すれば、代理店として手数料をもらうことができます。
家賃保証会社の代理店になるには、会社によっては法人であることを条件にされますが、法人であれば家賃保証会社と契約するだけで誰でも代理店になれます。
火災保険の代理店になるには、「少額短期保険募集人」という資格を取得する必要がありますが、随時受けられる簡単な試験で、保険会社も必要な手続きをサポートしてくれます。
入居者にとっては仲介手数料が無料で、大家にとっても広告費無料で代理店手数料ももらえるお得なやり方です。
一度やって慣れてしまえば手続きも簡単なので、おススメです。
まとめ
本記事では、ＤＩＹする大家さんや自主管理する大家さん向けに、ポイント等の稼ぎ方を紹介しました。
【要点】
- 法人で購入するときに、個人で建て替えればカードのポイントは個人の所得として整理されます。
- カードのポイントであってもサラリーマンや個人事業など他の収入がある方は確定申告が必要ですが、専業主婦の妻がいる方などは、それを妻の所得と整理すれば一時所得なら70万円まで、雑所得なら20万円まで確定申告は不要です。
- ゴミの処分のときには、可能な限り買取することで支出を抑えられます。
- 入居者募集の際にも、保証会社や火災保険を自分で代理店となって契約すれば、代理店手数料を稼ぐことができます。
全てを業者に丸投げしていると、家賃以外収入源はありませんが、自分自身で動くことで費用を抑えつつ、新たに稼ぎを作ることもできます。
業者に工事を任せる場合でも積極的に施主支給を行ってポイントを稼ぎ、鉄くずも自分で処分しにいき、自分自身で入居者も探してみましょう。
