【バレずに退去!】賃貸でクロスの傷・汚れを隠す方法

隠す
ぶたどん
ぶたどん

こんにちは。大家のぶたどんです
クロスの傷や汚れをごまかし、原状回復費を安くする方法を紹介します!

賃貸物件から退去する際に、室内の破損や汚れがあると大家から原状回復費の請求を受けます

少しでも退去時の請求額を少なくするためには、傷を目立たなくしてから退去をすることが大事です。

アデちゃん
アデちゃん

壁紙破いちゃったんだけど、いくら請求されるの?あと、テレビの裏が黒くなっちゃって・・。頑張って隠そうと思うんだけど、バレなかったら、請求されない?

ぶたどん
ぶたどん

住んでいた年数やどのような傷かによって請求額は変わります放置しても良い汚れや傷もあります

そこで、本記事では、破損させてしまったクロス(壁紙)の原状回復費を安くする方法をご紹介します。

本記事でわかること
  • クロス傷や汚れを隠す方法(ごまかして原状回復費を安くするテクニック)
  • どのような傷だと請求されるのか(請求されない傷とは)
  • クロスの傷がバレたらどうなるのか?請求金額の計算方法

クロスの傷はバレるのか?

まず、誤ってつけてしまったクロスの傷は絶対にバレるのでしょうか。

どのようにチェックするのが退去立会の実態をご紹介します。

アデちゃん
アデちゃん

細かく見られたらいやだなぁ・・・

バレるかどうかは、立会する担当者次第

一般的に、賃貸物件を退去する際には、最終日に破損個所を確認するための退去立会を行います。

退去立会に来るのは、

  • 大家さん
  • 管理会社の担当者
  • 入居時の仲介会社の担当者

のいずれかです。

退去立会では入居者と一緒に部屋の状況を確認していきますが、どこまで細かく確認するかは担当者のさじ加減で、大雑把な担当者なら多少の傷や汚れならおおめに見てくれますが、細かい人に当たってしまうと隅々まで見られてしまう可能性があります。

また、入居時に「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」等の状況確認書を作成し、写真が残っている場合は入居時にはなかった傷や汚れはバレやすくなります。

アデちゃん
アデちゃん

細かい人が多いの?

ぶたどん
ぶたどん

本当に担当者次第です!明らかにタバコで汚れていたのにスルーされて、後日自分で見に行ったら「臭すぎて吐き気が・・」ってなったこともあります。担当者に任せたのは自分なので、諦めるしかありませんでしたが・・。

小さい傷・汚れならバレない

クロスは入居者が変わるごとに張り替えるようなものではないため、新築物件や張り替えた直後でない限りは小さな傷や汚れが最初から付いていることがあります。

そのため、小さな傷や汚れならそれほど心配する必要はありません。

短時間で退去立会も済ませるため、ぱっと見でわからなければ基本的にはバレません

ぶたどん
ぶたどん

バレない程度なら、直さずにそのまま貸し出します!

クロスの傷や汚れをごまかす方法

ではここから、大家も実際にやっている汚れや傷をごまかす方法をご紹介します!

アデちゃん
アデちゃん

え?大家さんもごまかしているの?

ぶたどん
ぶたどん

全部まともに直してたら大変ですからね

①油汚れ

台所などのクロスの油汚れは広範囲に飛び散りやすく、シミになってしまうと張替えが必要になり平米単価で1000円前後が請求されてしまいます。

油汚れLevel1 マイペット

油汚れにはまず、マイペットがおすすめです。

ドラッグストアなどに売っていて価格も安く、油汚れだけでなく、家具や家電の拭き掃除にも使えるので、他のお掃除にも役立ちます。

シュッと吹きかけて拭き取るだけで簡単です。

泡を吹きかけてしばらく待つのがポイントです。

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油汚れLevel2 セスキ炭酸ソーダ

大家も使っている洗剤がセスキ炭酸ソーダです。

セスキ炭酸ソーダは、pHが高めのアルカリ性で、油汚れに対する洗浄力が強くなっています。

マイペットで落としづらい汚れについては、セスキ炭酸ソーダを水で溶かしてスプレーで吹きかけると、頑固な油汚れには効果的です。

あまり大量に使うものでもないので、最初から液体になっているスプレーを購入すると便利です。

pH8.2の重曹に対し、セスキ炭酸ソーダのpHは9.8。pHが高めのセスキ炭酸ソーダの方が、汚れに対する洗浄力は優れています。

引用:健栄製薬、「使い勝手のよい方はどっち?重曹とセスキ炭酸ソーダ」より
https://twitter.com/zukkyHOMETRAINE/status/1443914104507408402

油汚れLevel3 ケミクール

ホームセンターなどで販売されている洗剤は、いくら強力とはいっても、所詮は家庭用です。

ひどい油汚れには、ハウスクリーニング業者も愛用している業務用強力洗剤のケミクールが効果的です。

ただし、強力すぎるので、手袋と眼鏡が必須です!クリーニング業者さんも使用する際には必ずゴム手袋を使っています!

アデちゃん
アデちゃん

最初からこれ使えばよくない?

ぶたどん
ぶたどん

大変すばらしい洗剤ですが、少量では売ってないんですよね・・。最低でもkg単位なんです

油汚れLevel4 専用塗料

強力洗剤を使っても落ちない、シミになってしまったという場合は、専用塗料で塗ってごまかすのがおすすめです。

キャップに刷毛が付いていてマニキュアのようになっているので広範囲の使用には向きませんが、使い勝手がとても良く、お手軽に汚れを隠せます。

塗った後に布などで周りとなじませるとより目立ちにくくなりますよ。

塗料にも何種類か色がありますが、中間のオフホワイトを使ってなじまると、ほとんどの壁紙でうまくごまかせます(アイボリーだと濃すぎて逆に目立つ場合が多いです)。

ぶたどん
ぶたどん

私もよく使ってます。目立たなければいいんです。

②カビ

放置したクロスのカビ汚れは原状回復では基本的に張替えになります。

ひどいカビだと掃除で落ちるかどうかもわからず、下地そのものがダメになっている可能性もあり、大家としては絶対に見逃せません!

そこで、クロスのカビ汚れについては最初から最終兵器のカビ強力除去スプレー カビホワイトがおススメです

カビホワイトは、大家もカビをごまかすために使っている隠しアイテムです。

2,000円程度なので少し高いですが、壁紙の張替え請求は最低でも数万円単位になるので、迷わず実施しておきましょう。

ぶたどん
ぶたどん

必ず喚起をして、手袋着用で作業してくださいね

③タバコのヤニ

禁煙物件でタバコを吸っていると、用途違反違反となり、退去時には高額請求をされます。

タバコもバレずに退去したい方は、徹底的に掃除をしましょう!

タバコ汚れ(ヤニ)の主な原因は、煙に含まれるタールという有害物質です。

タールは植物性樹脂が主成分のため、「油汚れ」に分類され、酸性の性質を持ちます。

そのため、タバコのヤニについては油汚れと同じくアルカリ性の洗剤が効果的です。

セスキ炭酸ソーダで試してみるか、最初からケミクールを使ってみるかがおススメです。

④釘、ネジ穴

釘やネジ穴等の大きめな穴はバレてしまい原状回復が必要になると、数千円程度請求されてしまいます

プロの部分補修は大抵ジョイントコークなどで穴埋めして、作業完了です


ジョイントコークはクロスを張る際につなぎ目部分の補強や、柱部分とクロスの隙間などに使わるもので、大工さんや内装屋さんもよく使っているものです。

ジョイントコークは、ネットやホームセンターなどで400~500円程度で買えますが、カラーバリエーションが多いので選択が難しく、量も多いのでちょっとした補修には向きません。

アデちゃん
アデちゃん

500円で買えるのに数千円請求するの?

ぶたどん
ぶたどん

プロに頼むと作業代が高いんです。だから大家自身でジョイントコークはよくやります

そこで、クロスの穴埋めには専用の補修キットを買うと便利です。

ただ埋めるだけなので、簡単に補修できます。



大きめの穴の場合には、単純に埋めるだけだと目立ってしまうので、次に紹介する「クロス型取りなおし」を使うといい感じにごまかせます。

⑤ひっかき傷・はがれ

小さなひっかき傷なら通常の部屋の使用でもつくため、見逃してもらえる場合も多いのですが、大きなひっかき傷や猫によるひっかき傷はクロスの張替えになってしまいます。

プロはコークボンドや壁紙用のノリを使用してはがれを直しますが、ちょっとしか使わないと残りはゴミになってしまうので非常にもったいないです。

そこで、壁紙がはがれてしまった場合には、はがれ補修キットや専用ボンドが手軽に使えておすすめです。

ひっかいて浮いてしまった部分を接着するだけなので簡単に直せます。

もし、はがれた壁紙が行方不明という場合には、先ほどのクロス型取りなおしを使うと、小さいはがれならほぼバレません。

アデちゃん
アデちゃん

色んなごまかし方があるんだね。勉強になったよ

ぶたどん
ぶたどん

大家さんも、いかに補修せずにごまかすかばかり考えていますからね


作業の注意点

注意点① バレないが目標

完璧を求めなくても大丈夫です。

よーく見ないと気付かないような状態であれば、ほぼ請求はしません。

大家にとって大切なのは、次の入居者のために部屋が綺麗に見える状態であることで、新品のように傷がない状態ではありません。

退去の際に入居者さんが頑張って傷を直したり、汚れを落としてくれて目立たない状態にしてくれ、原状回復が必要ない状態であれば大家の負担も軽くなるのでありがたかったりもします。

また、あまり頑張って直したとしても、心のない大家・管理会社であれば、細かい指摘をネチネチされて、やったことが全て無駄になる可能性もあります。

少しでも負担が減らせるようにできる限りの努力をしてみましょう。

注意点② 目立たない箇所で最初に試す

クロスの補修する際には、必ず目立たない場所の小さい傷や汚れで試してみましょう。

いきなり広範囲をやって、しかも全然色が違ったりすると取り返しがつかなくなる可能性もあります。

油やヤニ汚れは洗剤次第できれいに落とせますが、塗料で隠す際には少しずつやって、無理だと思ったらプロへ依頼するか、諦めましょう。

床にまで大きくはみ出してしまうと床の張替え代金も請求されてしまいます。

クロスの傷・汚れがバレたらどうなるのか?

バレる
ぶたどん
ぶたどん

傷がバレても、「入居者の負担」になるものと、「大家に負担」になるものがありますよ

アデちゃん
アデちゃん

え??自分がつけた傷なのに?

クロスにつけてしまった傷や汚れが見つかった場合、どういったものが入居者の負担になるのか、また負担金額がどの程度になるのか解説します。

傷の大きさと原因次第で入居者負担になる

入居者が負担すべき原状回復の範囲は、国のガイドラインで次のように定められています。

原状回復費の負担の考え方
  • 入居者の負担範囲は、次の修繕費用から通常損耗(通常使用による損耗)分を除いたもの
    • 故意、過失によるもの(わざと壊した、誤って壊した)
    • 善管注意義務違反によるもの(一般的に要求される程度の注意をせずに使用したことによる損耗)
    • 通常の使用を超えるような使用による損耗
  • 大家の負担は、上記の入居者負担以外全部(通常損耗は大家負担)
  • ただし、賃借人に特別の負担を課す特約を定めれば、通常損耗も入居者の負担にできる

原状回復費に関する詳細は、次の記事を参考にしてください。

アデちゃん
アデちゃん

なんだか難しいねぇ。

ぶたどん
ぶたどん

具体例をあげて説明していきます

入居者負担になる傷

入居者の負担になる原状回復費は、①故意・過失、②善管注意義務違反、③通常の使用を超えるような使用による損耗です。

具体的には、次のようなクロスの傷・汚れが入居者の負担となります。

入居者の負担になる例
  • 台所の油汚れ
  • 結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
  • タバコ等のヤニ・臭い
  • 壁等の釘穴、ネジ穴
  • クーラーが水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食
  • 落書き等の故意による毀損
ぶたどん
ぶたどん

間違ってクロスを傷つけても、汚れを放っておいてシミになったものも入居者負担です。

しっかりと管理し、掃除をすれば防げたものを放置すると原状回復費を請求されてしまいます

また、入居者の負担になる傷や汚れであっても、日常的に使っていれば徐々に汚れていくものなので、住んでいた年数によって入居者の負担は徐々に減るよう計算されます。

詳細は次の計算方法で詳しく説明します。

入居者負担にならない傷や汚れ

入居者の負担にならない原状回復費は、通常の使用により生ずる損耗(通常損耗)です。

具体的には、次にようなクロスの傷や汚れは入居者の負担にはなりません。

入居者の負担にならない例
  • 画鋲の穴
  • ピンの穴
  • 日焼けによるクロスの変色
  • 冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
  • テレビの後部壁面の黒ずみ(電気ヤケ)
ぶたどん
ぶたどん

つまり、普通に部屋を使っていて付く傷や汚れは原状回復費を払わなくていいんです。

ポスターを張ったり、冷蔵庫やテレビを置くのは通常使用なので原状回復費は請求されません

そのため、隠す必要もないので穴が開いたままでも大丈夫です。

アデちゃん
アデちゃん

え!?じゃ部屋中にポスター貼ってもいいの?

ですが、壁が穴だらけになるような大量の画鋲の穴やピンの穴は通常の使用と言えないので原状回復費を請求されます

ぶたどん
ぶたどん

「通常の使用を超えるような使用による損耗」になります。

入居者の負担額の計算方法

クロスにつけてしまった傷や汚れは、次の計算式で入居者の負担金額が決まります。

 入居者負担額 = ①入居者が負担すべき箇所の修理費 × ②負担割合

この①入居者が負担すべき箇所の修理費と②負担割合について、続けて解説していきます。

①入居者が負担すべき箇所の修理費

クロスを破損させてしまった場合、入居者が負担すべきクロスの面積は次のとおりです。

入居者が負担すべきクロスの面積
  • 小さい傷:その傷の部分のみ
  • それ以外:壁一面(角から角まで)

クロスに関しては、よほど小さな傷でもない限りは、その壁一面が張替えの対象となります。

アデちゃん
アデちゃん

部分的に張替えできないの?

破損個所のみを張替えればよいように思われますが、次のような理由で部分的な張替えは難しくなっています。

  • 同じ型番のクロスでも、ロット(製造時期・製造ライン)が変わると色が違う
  • 経年劣化でクロスの色が変わる
  • 元々貼ってあったクロスが廃番になった
  • クロスの型番が不明

そのため、国のガイドラインでは、クロスの貼り替え面積を、
『破損させた箇所を含む一面分までは張替え費用を賃借人負担としてもやむを得ない』
としています。

引用:国土交通省、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より

つまり、破損させた壁一面(部屋の角から角まで)の面積分の張替え費用が入居者の負担となります。

アデちゃん
アデちゃん

一か所だけ破損させて全部だとなんだかなぁ。それなら一か所破損させたらその面全部汚した方がいいんだね!

ぶたどん
ぶたどん

それは絶対にダメですよ!!小さい傷なら張替えしないで済む場合もありますから

②負担割合

普通に部屋に住んでいたとしても徐々にクロスは汚れていくので、通常の使用による損耗分を考慮し、入居者の負担割合は、住んでいた年数によって徐々に減少していきます

国土交通省のガイドラインによると、クロスについては6年で残存価値が1円になるような負担割合で残存価値を計算するので、もし3年間住んでいたのであればクロスの残存価値は当初の50%となり、入居者の負担金額はそれに従って減少していきます。

6年以上住んでいたのであれば、クロスの残存価値は1円になります。

引用:国土交通省、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より
アデちゃん
アデちゃん

え?6年住んだら請求額は1円でいいってこと?壁紙をバリバリに破いたり、落書きしてもいいの?

ぶたどん
ぶたどん

それは「善管注意義務違反」で、請求されるから絶対にダメです!残存価値と負担金額は別です

アデちゃん
アデちゃん

どういうこと?難しくてよくわからないんだけど・・

入居者の負担すべき金額は、『設備の残存価値を考慮しつつ、賃貸住宅の設備として本来機能していた状態まで戻す』のに必要な金額です。

具体的な計算法については各裁判でも異なっており、厳密な決まりもありません。

例えば、次のように決めている例もあります。

  • 修繕費用総額 × 残存価値の割合
  • 修繕費用総額 × 何らかの根拠を持った割合(材料費を除いた金額分等)

クロスの残存価値は3年で50%(半分)になりますが、3年間住んでいた場合でも、入居者の負担割合が50%に設定される場合もあれば、原因によってはもっと高い設定になる場合もあります(1年以上住んでも原状回復費が100%入居者負担になった判例もあります)。

そのため、残価値が1円になる6年以上住んだから、ボロボロにして出て行ってもいいと考えては絶対にダメです!

少しでも負担額が少なくなるように努力しましょう!

保険で直せる場合もある

賃貸物件へ入居する際に、多くの方は火災保険へ加入しているかと思います。

火災保険の補償内容によっては、誤って破損させたクロスの傷や汚れであれば、火災保険にてカバーできる場合もあります

全ての人に当てはまるわけではないので、契約している火災保険の内容をよく見てみてください。

クロスの傷に関するQA

QA

Q ごまかして後から請求されないの?

退去立会では必ず修繕個所の確認をしてサインをするので、退去立会時に見逃した箇所については、入居者の承諾がなければ勝手に請求はできません。

担当者から「追加でこの傷も認めてほしい」と改めてサインを要求され、了承してサインをしてしまうと逃れられませんが‥。

もし退去立会時に了承していない箇所の修繕の請求が来たら、了承していない分は払う必要はありませんので、抗議しましょう。

念のため、事前に証拠写真を用意し、退去立会時の修繕個所についてもしっかり記録しておきましょう。

また、退去立会で気付かない程度の小さな傷や汚れは大家としても請求しにくく、気づかない程度であればOKと判断してしまう場合がほとんどですので、後から請求される可能性はとても低いと言えます。

アデちゃん
アデちゃん

頑張って直してみよう

まとめ

本記事では、クロスの傷や汚れによる原状回復費の請求額を少なくする方法について紹介しました。
要点は以下のとおりです。

まとめ
  • クロスの傷や汚れについては、次の方法で対処しましょう
    • 油汚れ、ヤニ汚れ:ケミクール、専用塗料
    • 穴、ひっかき傷:補修キット、クロス型取りなおし
    • はがれ:はがれ補修キット
  • クロスの傷や汚れで入居者負担になるものとならないものは次のとおり。
    • 入居者負担なし:画鋲やピンの穴、日焼け、電気品の黒ずみ
    • 入居者負担あり:油汚れ、結露によるカビ・シミ、タバコ、ネジ穴、落書き等
  • クロスの傷がバレたら、その原因によっては入居者へ請求されます。請求額は住んでいた年数によって徐々に減少しますが、「賃貸住宅の設備として本来機能していた状態まで戻すために必要な金額」を請求されます。
  • 少しでも退去費用を少なくするためには、できる限り目立たなくする努力をしましょう!

請求される原状回復費に比べると、洗剤や補修キットの金額はかなり安いです。

部屋がきれいだと、それだけでも立会する印象が変わるので、少しでもきれいな状態にしてから退去するようにしましょう。