【徹底解説】ハウスクリーニングは誰の負担?入居者負担になる条件とは

ハウスクリーニング
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ぶたどん
ぶたどん

こんにちは。大家のぶたどんです。
ハウスクリーニングの費用負担について解説します。

賃貸物件の退去時には退去費用の精算を行いますが、その際にハウスクリーニングは入居者と大家のどちらの負担になっているでしょうか?

アデちゃん
アデちゃん

掃除して退去したのに入居者負担って言われて敷金が返ってこなかったよ

知らない方も多いのですが、ハウスクリーニングは原則貸主(大家)の負担であり、特別な事情がある場合に借主(入居者)の負担として整理されています。

では、どういった場合にハウスクリーニングが入居者の負担になるのでしょうか?

本記事では、ハウスクリーニングは誰が負担すべきものなのか、東京都や国のガイドライン、そして裁判所の判例を含めて解説いたします。

本記事でわかること
  • ハウスクリーニングに関する東京都のルール、国土交通省のルール、裁判所の判例
  • どういった場合にハウスクリーニングが入居者の負担となるのか
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ハウスクリーニングに関する東京ルール

賃貸物件の退去時精算では、東京以外のエリアであっても『東京ルールで行います』などいわれることがあります。

よく言われてる『東京ルール』とはそもそも何なのか、そして『東京ルール』に従うとハウスクリーニングの負担はどうなるのかについて以下で解説します。

東京ルールとは?

東京ルール」とは、賃貸物件の退去トラブルを避けるため、東京都が2004年に制定した賃貸住宅紛争防止条例(正式名称は「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」)及び賃貸住宅防止ガイドラインに定められた原状回復等に関するルールのことです。

東京ルールは、その名の通り、東京都以外の県では適用されませんが、賃貸住宅に関する原則的な考えとして全国的に普及してきています。

アデちゃん
アデちゃん

いまいち何を言っているのかわからないけど、どういうこと?

ぶたどん
ぶたどん

東京ルールの位置づけを詳しく知りたい人は、下の漢字ばかりの文章を読んでください・・。眠くなりそうな人は、赤字だけ読んでとばしましょう。眠い。。。

(参考)賃貸住宅紛争防止条例とは

賃貸住宅紛争防止条例は、これから賃貸住宅を借りようとする人に対して、原状回復の基本的な考え方や実際の契約書において借主の負担がどうなっているかなどについて、書面を交付して説明するよう宅地建物取引業者に義務付けているものです。

契約前に説明することを義務付けたものであり、賃貸借契約の内容や敷金の精算方法について規制しているものではありません

説明すべき内容
  1. 退去時における住宅の損耗等の復旧について(原状回復の基本的な考え方)
  2. 住宅の使用及び収益に必要な修繕について(入居中の修繕の基本的な考え方)
  3. 実際の契約における賃借人の負担内容について(特約の有無や内容など)
  4. 入居中の設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先
規制の対象となる契約

宅建業者が媒介(仲介)・代理を行う、東京都内にある居住用の建物(住宅)の賃貸借契約のみです。
店舗・事務所等の事業用や、宅建業者を通さずに貸主と直接契約を結ぶ場合は除きます。

アデちゃん
アデちゃん

東京都の居住用物件だけが対象なんだね。中身も事前に説明せよってだけか・・。

(参考)賃貸住宅防止ガイドラインとは

賃貸住宅防止ガイドラインとは、賃貸住宅紛争防止条例で説明を義務付けている原状回復や入居中の修繕などの基本的な考え方について、法律上の原則や判例等をもとにわかりやすく解説した小冊子のことです。

このガイドラインは、法的な拘束力を持つものではなく、あくまでも現時点において妥当と考えられる一般的な基準について取りまとめたものです。

アデちゃん
アデちゃん

ガイドラインと異なることをしても良いってこと?

民間賃貸住宅の賃貸借契約については、民法や借地借家法などの強行法規(当事者間の意思いかんに関わりなく適用される条項)に反しない限り、原則として当事者間で自由に決めることができます。

そのため、貸主と借主の合意により「賃貸住宅防止ガイドライン」と異なる負担を「特約」として定めることも可能です。

ぶたどん
ぶたどん

あくまでも『一般論』ということですね

『東京ルール』でのハウスクリーニングの考え

賃貸住宅防止ガイドライン(東京ルール)では、ハウスクリーニングの負担について『原則は貸主負担』として以下のように整理されています。

貸主・借主の負担区分
全体のハウスクリーニング(専門業者による)・・・借主が通常の清掃(具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は、次の入居者を確保するためのものであり、貸主負担とすることが妥当と考えられる。

賃貸住宅トラブル防止ガイドライン 第3版(平成30年3月)、東京都

借主の負担単位部位ごと、または住戸全体
経過年数等の考慮経過年数は考慮しない。借主負担となるの
は、通常の清掃を実施していない場合で、
部位もしくは、住戸全体の清掃費用相当分
を借主負担とする。
引用:賃貸住宅トラブル防止ガイドライン 第3版(平成30年3月)、東京都

大事なことは、『通常の清掃』がされていればということで、退去時に床がホコリまみれだったり、油でベトベトだったら特約の有無にかかわらず入居者負担となります。

ハウスクリーニングに関する国土交通省ガイドライン

次に、国が作成したガイドラインをご紹介します。

基本的な内容は『東京ルール』とほぼ同じですが、本ガイドラインはトラブル時の判断基準として利用されているものです。

国土交通省のガイドラインとは

退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして1998年3月に取りまとめたものです。

このガイドラインは、法的な強制力はありませんが、敷金返還等のトラブルにおいても、これを判断基準として処理されている場合が多くなっています。

2004年2月及び2011年8月には、裁判事例及びQ&Aの追加などの改訂を行い、現在は2011年(平成23年)改訂版が最新となっています。

アデちゃん
アデちゃん

さっきのは東京のもので、こっちは全国的な一般ルールってことだね。でも強制力はないのね

『国土交通省のガイドライン』でのハウスクリーニングの考え方

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、ハウスクリーニングの負担について『原則は貸主(大家)負担』として以下のように整理されています。

●全体のハウスクリーニング(専門業者による)
(考え方)賃借人が通常の清掃(具体的には、ゴミの撤去、掃き掃除、拭き掃除、水回り、換気扇、レンジ回りの油汚れの除去等)を実施している場合は次の入居者確保のためのものであり、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。

●エアコンの内部洗浄
(考え方)喫煙等による臭い等が付着していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。

●消毒(台所、トイレ)
(考え方)消毒は日常の清掃と異なり、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。

●ガスコンロ置き場、換気扇等の油汚れ、すす等
(考え方)使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。

●風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ
(考え方)使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損が生じた場合は、賃借人の善管注意義務違反に該当すると判断されることが多いと考えられる。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(平成23年8月)、国土交通省

考え方は、先ほど『東京ルール』と同じで、日常的な手入れや退去時に掃除をしていれば入居者の負担はないということです。

ハウスクリーニングが借主負担となる条件(判例)

アデちゃん
アデちゃん

国も東京都も原則は賃貸人(大家)負担って言っているのに、何でハウスクリーニングが私の負担になっちゃったの?

ぶたどん
ぶたどん

クリーニングが賃借人(入居者)の負担になる条件があるので、解説しますね

原状回復の費用負担については、頻繁にトラブルになっており、裁判の結果である判例を見ればその判断基準がわかります。

具体的な裁判事例をいくつか紹介します。

最高裁での判例(原状回復の負担)

最高裁判所では、原状回復に関して以下のように判決を下しています。

賃借人は,賃貸借契約が終了した場合には,賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ,賃貸借契約は,賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり,賃借物件の損耗の発生は,賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ,建物の賃貸借においては,賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は,通常,減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると,建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは,賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから,賃借人に同義務が認められるためには,少なくとも,賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか,仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には,賃貸人が口頭により説明し,賃借人がその旨を明確に認識し,それを合意の内容としたものと認められるなど,その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。

平成16(受)1573  敷金返還請求事件 平成17年12月16日  最高裁判所第二小法廷  判決  破棄差戻  大阪高等裁判所
アデちゃん
アデちゃん

難しいよ!!!何言ってるの?

簡単に言うと、

  • 普通に使って起こる部屋の劣化や痛み(通常損耗)は、家賃で払っているんだから当然大家が負担するべきもの
  • 通常損耗を入居者の負担にするのなら、『通常損耗の範囲を具体的に明記、もしくは口頭で説明し、入居者が理解すること』、そして『通常損耗を超えた範囲を負担することについて明確に合意されていること』が必要
ぶたどん
ぶたどん

契約書に特約として明記して、ちゃんと合意しろってことですね

ただし、特約として書いてあればすべて有効というわけでもありません。

入居者負担の特約が有効になる条件

原状回復については過去何度も裁判が行われており、通常の原状回復範囲を超えた負担を借主(入居者)に課すための条件としては、判例から以下の3つの要件が必要とされています。

借主に特別の負担を課す特約が有効と認められるための要件

①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③借主が特約による義務負担の意思表示をしていること

賃貸住宅トラブル防止ガイドライン 第3版(平成30年3月)、東京都
アデちゃん
アデちゃん

やっぱり難しいなぁ・・

ぶたどん
ぶたどん

一般論だとわかりにくいので、具体的な事例で説明しますね。

ハウスクリーニングの負担に関する事例(Q&A) 

これまでの話を整理すると、ハウスクリーニングの費用負担は、以下のとおりです。

ハウスクリーニングの費用負担

原則は賃貸人の負担。ただし、以下の条件を満足すれば入居者の負担

  1. 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  2. 借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
  3. 借主が特約による義務負担の意思表示をしていること

では、具体的事例でどちらが負担すべきものか解説していきます。

Q1 特約に書いていなかったらどうなるの?

A1 賃貸人(大家)の負担となります。

ハウスクリーニングは、通常の原状回復義務を超えた修繕等に該当するものであり、特約にも書いてなければ『賃借人がその義務を認識した』とはいえず、原則とおり賃貸人の負担となります。

実例① 特約に書いていない場合の費用負担

仙台簡易裁判所判決 平成12年3月2日

ハウスクリーニング特約の記載

なし

ハウスクリーニングの費用負担

賃貸人

判決概要

賃貸物件の通常の使用による損耗、汚損を賃借人の負担とすることは、賃借人に対し、法律上、社会通念上当然発生する義務とは趣を異にする新たな義務を負担させるというべきであり、これを負担させるためには、特に、賃借人が義務を認識し又は認識し得べくして義務の負担の意思表示をしたことが必要であるが、本件においてはこれを認めるに足りる証拠はない
本件貸室において、賃借人が、その居住期間中に通常の使用方法によらず生じさせた損耗、汚損があったと認めるに足りる証拠はない。したがって、賃借人には、室内クリーニング費用の支払義務はない。

アデちゃん
アデちゃん

特約に書いてなかったら、絶対に払わないよ!

Q2 特約ではなく、契約書の一文に書いてあったらどうなるの?

A2 原状回復費用の負担や一般的な原状回復義務について定めたものと解釈されれば、賃貸人の負担となります。

実例② 特約ではなく契約書の一文として記載した例

東京地判平成21年1月16日

ハウスクリーニング特約の記載

なし
(ただし、契約書19条5号に『入居期間の長短を問わず、本物件の障子、襖、網戸の各張替え、畳の表替え及びルームクリーニングをし、これに要する費用は賃借人が負担する』と記載)

ハウスクリーニングの費用負担

賃貸人

判決概要

本件賃貸借契約における原状回復に関する約定を定めているのは本件賃貸契約書第19条5号であるが、それ自体は原状回復費用の負担や一般的な原状回復義務について定めたものであり、この規定が、賃借人である原告が賃貸物件である本件居室に変更等を施さずに使用した場合に生じる通常損耗及び経年変化分についてまで、その賃借人に現状回復義務を認める特約を定めたものと解することはできない。したがって、同条は、賃借人が通常損耗及び経年変化について補修費用を負担すること並びに賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗及び経年変化の範囲を規定するものではないというべきである。

アデちゃん
アデちゃん

契約書のどこに書いてあるのか確認しなきゃ!

Q3 あまりにも高い金額を請求されたらどうなるの?

A3 消費者契約法10条に該当し、無効と判断されます。

ハウスクリーニングの負担が賃借人負担として認められるためには、『特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること』の要件があります。

あきらかに高額な費用請求であれば、消費者契約法に該当し、無効と判断されます

(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)
第十条 消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

消費者契約法(平成十二年法律第六十一号)

実例③ 暴利的な請求で無効と判断

東京地方裁判所判決 平成 21 年 1 月 16 日

ハウスクリーニング特約の記載

なし(仮に通常損耗補修特約がなされていたとしても、消費者契約法 10 条に該当して無効とされた)

ハウスクリーニングの費用負担

賃貸人

判決概要

仮に形式的な通常損耗補修特約が存するとしても、通常損耗補修特約は民法の任意規定による場合に比し、賃借人の義務を加重している。また、本件の通常損耗補修特約は賃借人に必要な情報が与えられず、自己に不利であることが認識されないままなされたものであり、しかも賃貸期間が約8か月で特段の債務不履行がない賃借人に一方的に酷な結果となっており、信義則に反し賃借人の利益を一方的に害しており、消費者契約法10条に該当し、無効である

(賃料月額21万8000円、共益費月額2万3000円、敷金金43万6000円、礼金2カ月分の物件に8カ月入居し、原状回復費用は48万円3000円請求し、無効と判断された事例)

アデちゃん
アデちゃん

ハウスクリーニングの相場を調べてみないとね

Q4 特約に書いてあれば絶対入居者の負担になるの?

A4 通常損耗補修特約が具体的に明記されていなければ、賃貸人の負担です。

特約に『ハウスクリーニングは入居者の負担』と記載されていても、それが原状回復の原則的な費用負担の趣旨を変更する内容でなければ、入居者の負担とは整理されません

特約が無効と判断された記載例
  • 室内のクリーニングは借主が負担する。
  • 室内クリーニング代の他に原状回復費用(脱臭作業を含む。)を頂戴する。
特約が有効と判断された記載例
  • 契約終了時の明渡し及び原状回復について、使用期間及び汚れの程度の如何を問わず、自然損耗劣化分を含め、以下の補修・修繕基準に従い原状に復し、明渡さなければならない。
  • 借主は本物件を退去、明渡しをする際、各部のクリーニング・修繕・交換等本物件を自費をもって貸主の定める期限までに原状回復するものとする。又その際は貸主方の指定する修繕及びクリーニングの専門業者に依頼するものとする。

実例④ 特約が無効と判断された例

東京簡易裁判所 平成17年3月1日

ハウスクリーニング特約の記載

室内クリーニング代の他に原状回復費用(脱臭作業を含む。)を頂戴する。

ハウスクリーニングの費用負担

賃貸人

判決概要

この条項は、賃借人が負担すべき費用を一般的に例示したものであり、原状回復の原則的な費用負担の趣旨を変更するものではない。

アデちゃん
アデちゃん

特約がダメな例だったらいいなぁ

Q5 入居者負担でハウスクリーニングするなら掃除しなくて良いの?

A5 できるだけきれいにして退去した方が良いです。通常のハウスクリーニングで落とせない汚損があると、特殊清掃や修繕等の追加請求を受ける可能性があります。

通常の油汚れやほこり等であればハウスクリーニングで落とせますが、全く掃除をせずに放置し、ひどいカビが発生すると、クリーニングでは落とせなくなります。

例えば浴室でひどいカビが発生させると、コーキングの汚れが落とせなくなり、クリーニング以外にコーキングの打ち直し費用が発生することもあります(善管注意義務違反として入居者負担です)。

ある程度きれいな状態であれば退去精算時にクリーニングで大丈夫と判断できても、あまりにも汚いと簡単に落ちる汚れであっても追加請求される可能性もあります。

退去する際には、立つ鳥跡を濁さずの精神で、簡単にでも掃除してから退去しましょう。

アデちゃん
アデちゃん

ピカピカに掃除したら安くしてくれる?

ぶたどん
ぶたどん

入居者の人柄によっては、特約を無視してサービスしちゃうこともあります。大家も人ですからね

Q6 請求がおかしいと思ったら、どうしたら良いの?

A6 まずはガイドラインを読んで、自分の主張が正しいものか確認してみましょう。自分の主張が正しいと思ったらまずは相手と十分に話し合いを行い、消費生活総合センターや弁護士などの専門家へも意見を聞きましょう。もし解決が難しければ訴訟等検討してみましょう。

これまで東京都や国土交通省のガイドライン、裁判の判例を紹介しましたが、実際にガイドラインを読んで自分の考えていることがその内容と矛盾していないか確認してみましょう。

もし相手の主張がおかしいようであれば、そのガイドラインの内容を相手に伝えるなどし、十分に相手と話し合いを行ってください。
その際、弁護士へ相談するなど自分の意見の裏付けがとれれば、強く主張できます。

話し合いで解決できそうになければ、最後は訴訟を検討してみましょう。
訴訟となると相手にもかなり負担がかかり、勝ち目がないと思えばそこで和解してくれるかもしれません。

なお、弁護士の無料相談は、以下の記事にまとめています。

また、少額訴訟については、実際にやってみたので体験談を以下の記事にまとめています。

アデちゃん
アデちゃん

ハウスクリーニングの費用負担がよくわかったよ。ありがとう

まとめ

本記事では、ハウスクリーニングは誰が負担すべきものなのか解説しました。
要点は以下の通りです。

要点
  • ハウスクリーニングは、原則賃貸人(大家)の負担であるが、『①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、②借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、③借主が特約による義務負担の意思表示をしていること』の要件を満足する特約があれば、賃借人(入居者)の負担となります。
  • 特約にハウスクリーニングの負担が記載されていても、暴利な高額請求であったり、原状回復の原則的な費用負担の趣旨を変更する内容でなければ、入居者の負担とは整理されません。
  • できる限りきれいに掃除して退去すると、多少の汚れがあっても多めに見てもらえる可能性もあります(過度に期待しすぎないこと)。

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

退去立会や入居の契約をする前に、何が入居者負担として通常整理されるものなのか理解しておくと不利な内容で合意することもなくなります。

ぜひ賃貸住宅に住む方は、東京都のガイドラインを一読してみてください。