不動産屋が自主指値!?交渉のコツ【6棟目1】

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前回のお話で病気になっていたタローですが、自宅療養から解放され、再び物件調査を始めました。

今回は、6棟目に購入した物件との出会いと、指値のやり方をご紹介します。

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物件探しはとにかく数をこなす

物件の探し方

まずはタローとブタドンが二手に分かれてネットで探していきます。

なんとなく良さそうな物件が見つかったら以下の流れで進めます。

  1. 相続路線価を調べる
  2. 融資対象として土台に乗るかどうか判断する(現在価格、路線価価格、想定される利回り、指値でどうにかなりそうか)
  3. 土台にのればタローがお電話をして状況を確認
  4. 買い付けが入っていなかったら即日内見

もし現在の価格が合わなかったとしても、路線価と利回りがちょうど良さそうなバランスになりそうであれば、ガンガン内見して指値をしていきます。

断れてホッとする指値

まず出会ったのは築古の傾いたボロボロな物件

売値が380万円のところ、さすがに状態がひどすぎたこともあり、70万円の鬼の指値をしました。
正直ボロすぎて通ったらどうしようと思っていたので、断られてホッとしました。

言うだけならタダなので、自分ならいくらで買うのか交渉だけは必ずしてみます。

ボロ物件は無料プレゼントする売主

2件目は、立地が悪く、しかもぼっとん(汲み取り式)、雨漏り、室内ボロボロ。

なぜか仲介の不動産屋は来ず、売主さん自ら立ち会ってくれて内見をしました。
わざわざ遠方から鍵を開けてきてくれたようで、価格交渉も売主さんへ直接するという珍しいケースでした。
さすがに何も言わずに帰るのもあれかなと思い、大変指値をしにくかったのですが、、

ぶたどん
ぶたどん

リフォーム費を考慮すると、100万円以下なら・・・

と言ったところ、「150万以上」と返されて断念。
(こちらも断わられて大変ホッとしました)

売主さんは最寄り駅近くに更地を持っているらしく「その土地を買えばこのボロ物件をおまけでプレゼント!」とまで言われたのですが

  • 駅に魅力がない
  • 新築やらない(まだできない)
  • (ボロ物件も正直いらない)

のでお断りしました。

不動産投資家としてのレベルが高ければどうにかできたかもしれませんが、この時点での私たちでは手に余るぶっけんでした。

不動産屋さんと本格交渉

まずはじっくりと内見

3件目は今までで一番土地値の高いエリアです。

売値は500万円超えで、土地として売られている戸建てです。
仲介の不動産屋さんも解体前提だったらしく、室内には一度も入っていないようでした。

外観はまぁまぁボロいですが、雨漏りなし!上下水道繋がってる!傾きなし!
それだけで築40年でも綺麗に見えてきます。

内装だけを買えれば住みそうなので、これは指値できたらいいなと思いながら、じっくり内見してみました。

価格交渉開始

じっくり内見しながらどうやって価格交渉するのか考えていきます。

正直現在の価格がすでに土地値に近く、欲しい価格は300万円なので、200万円以上の指値をしなければいけません。

ストレートに指値すると機嫌悪くなって終わってしまうので、まずは雑談ベースです。

たろー
たろー

寒い日にわざわざありがとうございました。もともと土地として解体する予定だったんですか?

不動産屋さん
不動産屋さん

売主さんももう古いし、建物は使えないかなってことでね。解体するとしたら結構お金かかりそうだね。100万円~150万円くらいはかかるかなぁ。

たろー
たろー

そうですよね。僕はリフォームして使いたいですが、それでも結構金がかかりそうです。。

不動産屋さん
不動産屋さん

きれいにリフォームしたら直すところもいっぱいで300万円はかかるなぁ。よくこんなの直そうと思うなぁ。

たろー
たろー

頑張って抑えようと思いますが、きついです。。土地で使おうとしても解体で200万円弱、リフォームでも300万円はかかるので、300万円だったら買いたいんですか・・。

不動産屋さん自ら指値状態だったので、そのまま金額に乗っかる形で和やかに指値をできました。

自分から一方的に価格を言うよりも、相手が出した価格が有利な価格であれば、それをアンカーとして交渉ができます。

不動産屋さん自身で言った言葉を基準にしているので値引きにも前向きで、そういったケースだと本当に指値が通りやすいなと思います。

後日、不動産屋さんから

不動産屋さん
不動産屋さん

300万円で買付通りましたよ。

と連絡をうけ、晴れて物件購入!
となるかと思いきや、その後の融資でかなり苦戦しました。

融資のお話は次回に書きますね。

おまけ

終わっちゃう流れでしたが、忘れちゃいけないこの物件の名前「落書き物件」ですが、別に外観に落書きがあったわけではないのです。
室内が家主さんのアトリエのごとく自由に落書き…?されていたのです。
芸術が好きな方だったんでしょうね。
浴室を見たら壁にドドーンと絵が書いてありました。
すごい迫力の絵でした。
前の家主さん渾身の絵だと思います。

しかも浴室の壁がモチモチ!!
モチモチな壁??って思いますよね。私もそう思いました。
多分コーキングを壁前面に塗ったんだと思います・・・。
壁全面コーキングのモチプニですよ!
とても防水性に優れてそうですが、どうしようって感じですよね。
浴室については後半で書いていきます!

次回は大変苦戦した融資編です!