不動産ジャパン掲載物件を購入!意外に穴場です【7棟目①】

傾いた家
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7棟目に購入した物件は、不動産ジャパンで発見し購入しました

不動産ジャパンというサイトは一般の方の認知度が大変低い、そして使いにくいこともあり、不動産投資家でも使っている方はまだまだ少ないサイトです。

7棟目に購入したのは不動産ジャパンのみに掲載されていた激安物件で、それを更に買い叩いて購入しました

不動産ジャパンとはどういったサイトなのか、購入までの経緯も含めてご紹介します。

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有名ポータルサイトで探すが物件が見つからない

『7棟目はアパートを購入しよう』と決め、色んなサイトから物件を探し、そして内見しました。
しかし、なかなかこれといった物件が見つかりませんでした。
実際のやりとりをいくつかご紹介します。

アットホーム掲載の値付け間違い物件

アットホームで物件を探していると、ファミリー向けの2LDKで全戸2台分の駐車場付きのアパートが明らかに土地値以下で売られていました。
しかも掲載直後の雰囲気でした。

アットホームのみに掲載された物件というと、扱っている業者さんは大抵投資物件の相場には弱く、稀に相場を外れた価格で掲載されます。
まさに今回見つけたアパートが相場外れの例でした。

自宅からは車で1時間程度の距離の田舎ですが、周辺環境も悪くなく、これはいける!と思い、早速不動産会社へ電話をしました。

たろー
たろー

○○というアパートまだ売り出し中でしょうか。買付入れたいのですが。

不動産屋さん
不動産屋さん

あんたが初めての連絡だよ。うちはトラブル防止のために、必ず内見してからも申込でお願いしているんだ。都合の良い時間連絡するからちょっと待ってろ。

これは積算評価も出るし高利回りなので、融資もいけると思い、すぐに動きたい衝動を抑え、連絡を待っていました。
しかし、なかなか連絡来ないので、再度連絡すると、

不動産屋さん
不動産屋さん

さっき買付入ったよ。

たろー
たろー

え??もう内見されたのですが??ずっと御社からの連絡を待っていたのですが。

不動産屋さん
不動産屋さん

まだ誰も内見してないけど、FAXで買付来ちゃったからさ。今からだとあんたは二番手だ。

最初と話が全然違うし、ふざけるなと思いましたが、ただおとなしく待っていた自分が悪いと諦めました。
どれだけ自分が強くグリップできるか、必要性を学べました。

放置された地方都市の利回り30%アパート

楽待に掲載され、長期間放置されていた土地値かつ高利回りアパートがありました。

楽待というと利用者は投資家に限定され、しかもかなりの数の方が見ているので、高利回りで売れ残っているのはそれなりの訳アリです。
外観も綺麗だし、いいなぁと思っていましたが、問題点は全空かつ敷地内に駐車場がなく、そこが気になって躊躇していました。
ただ、近隣に駐車場もあるので、そちらを使えば客付けにも問題なさそうという物件でした。

何度か問い合わせもしましたが、買う人はなかなか現れず、ずっと悩んでいましたが、融資がつくかどうか挑戦してみようと決断し、連絡をすると、少し前に指値が入り、そのまま売れてしまったとのこと。

なかなか売れなかったので売主さんも弱気になって、とんでもなく良い条件で買われてしまったようで、自分もためらわずに挑戦すべきだったと後悔しました・・。

崖の上の全空アパート

アットホームに土地として売られた、崖の上にある全空アパートを内見しました。

全空のアパートだと土地として売られていることもあります。
内見した物件は、お風呂は共同とかなりクセが強いアパートでしたが、全てのリフォーム費を考慮して指値をしてみました。

しかし、そのまま返事は来ず、ああダメだったんだなと理解しました。
指値も言い方や出し方を間違えると、相手の機嫌を損ねることになります。
よくあることですが、交渉事は本当に難しいなと思います。

不動産ジャパンで激安物件を発見!

色んなサイトで物件を探していましたが、なかなか良い物件に出会えずにもやもやしていたとき、不動産ジャパンにしか掲載されていない妙に安い戸建て物件を発見しました。

不動産ジャパンとは?

不動産ジャパン https://www.fudousan.or.jp/

不動産ジャパンとは、「公益財団法人 不動産流通推進センター」が管理・運営する総合不動産情報サイトです。
不動産流通4団体(全国宅地建物取引業協会連合会、不動産流通経営協会、全日本不動産協会、全国住宅産業協会)が運営している不動産情報サイト(ハトマークサイト、FRKインターネット会員 物件情報、ラビーネット不動産、全住協ネット)の物件情報を集約して掲載しています。


どれも一般ユーザーが積極的に利用するサイトではなく、存在を知らない人の方も多いです。

また、不動産ジャパンへは自動反映されるこから、『電話で不動産ジャパンを見て問い合わせしました』というと、『そんなところへ掲載した覚えはないんだけど』と言われることもしばしばあります。

不動産ジャパンの情報元となっているラビーネットへの登録も、レインズなどのポータルサイトへ連携して登録できるため利用している業者さんも多く、アットホーム、HOME’S、SUUMOといったポータルサイトなどと違って、登録しているという意識が低いのかもしれません。

不動産ジャパンで見つけた物件に問い合わせ

土地値が350万円程度に対していきなり200万円という値付けで、最初から解体費+αを引かれた条件でした。
なんだこれはと思い、早速電話で問い合わせをしてみると、

不動産屋さん
不動産屋さん

業者さんですか?どっから電話してきたんですか?レインズにしか載せていないんだけどなぁ

不動産ジャパンというサイトの存在も知らない様子でした。

不動産屋さん
不動産屋さん

家のカギ開いているから、自由に内見してきていいですよ。さっさと売りたいんで、良かったら欲しい価格教えてください。

いきなり指値前提で話ができるとウキウキしながら、早速物件を見に行くと、玄関が空かない・・。
物件の周りも見ていると、勝手口を発見しました。

勝手口

周辺には草が生えて半分埋まった状態だったのですが、強引に扉を開けて室内へ入りました。

残置物モリモリの室内

残置物モリモリでした。
そして、室内を歩いていると、なんだか気持ち悪い・・。明らかに傾いていました。

そして、庭を見ると、謎の建物が・・。

庭にある謎の小屋

残置物山盛り、傾き有、壊れた小屋付きの安さ以外何もいいところがない物件でした。

不動産ジャパンで発見した物件の価格交渉

ぶたどん
ぶたどん

これはさすがにヒドイし、諦めようよ。絶対にいらない。

どう考えても欲しくないと思っていたところ、なぜかたろーはノリノリ。
条件が合わなければ即諦めるということで不動産屋さんと交渉を開始しました。

たろー
たろー

見てきましたが、これはひどいですね・・。さすがに今の価格ならいらないです。

不動産屋さん
不動産屋さん

そうだと思います。ぶっちゃけいくらだったら買います?

たろー
たろー

正直、100万円は切りたいところですが

不動産屋さん
不動産屋さん

さすがに100万円を切ると僕も交渉が辛いです。売主さんの限界値を考えると140万円までは頑張れませんか?それならいけると思います。

たろー
たろー

わかりました。金額はそれでOKなので、代わりに残置物の撤去を売主負担でお願いしたいです。

絶対にいらないと思っていたのに、なぜかとんとん拍子に話が進み、最終的には残置物撤去は売主負担として140万円で合意になりました。

契約と引き渡し

売主さんは遠方の方で、不動産屋さんも遠方だったこともあり、契約は売主さん不在で行いました。

そして決済の日、たろーは仕事が休めずに不参加で、不動産屋さんも遠いから参加せず、なぜか私と司法書士の方2人だけで銀行振込にて決済を行いました。

物件のカギもなかったので、私が振込手続きを行い、それを司法書士の先生が確認し、そしてあっけなく決済は終わりました。

へそ太郎
へそ太郎

不動産屋さんも立ち会わない決済ってあるんだね

ぶたどん
ぶたどん

こんな寂しい決済は初でした。いつも最低5人とか、6人でにぎやかだったので、これは何をしているんだろうという気分です。

不動産ジャパンというサイトについて

今回は、たまたま不動産ジャパンにしか掲載されていなかった物件を発見し、購入できました。

実際に使ってみて感じたメリットやデメリットを紹介します。

不動産ジャパンのメリット

メリット① 他にはない物件を発見できる(ときもある)

業者さんが売買物件を入手した際に、一般消費者へは積極に公開せずに売買したいときもあります。

アットホームなどのポータルサイトへは掲載せずに、レインズなどの限られた情報サイトのみに載せようとしますが、レインズへ載せるつもりが知らず知らずのうちにラビーネットなどの他のサイトへ掲載され、不動産ジャパンへ吸い上げられることがあります。

経緯は色々とありますが、そこにしかない情報も稀にあります。

メリット② 元付業者を発見できる(ときもある)

価格交渉をするには元付業者(売主さんと直接媒介契約をした業者さん)とするのが一番ですが、一般のポータルサイトで元付業者さんが見つからないことがあります。

そういったときに利用すると、元付業者さんが載っていることもあります。

不動産ジャパンのデメリット

デメリット① 見づらく、使いにくい

不動産ジャパンというサイトは、正直見づらいし、あまり好きなサイトではありません。

他のサイトに比べると使い勝手も悪く、そしてほとんどの物件は、他の見やすい不動産ポータルサイトに掲載されているので、積極に不動産ジャパンで物件を探すのは非効率です。

デメリット② 情報が古い

不動産ジャパンへは他のサイトから連携され時間遅れで掲載されるので、情報は古いです。

物件情報を登録する際に、同時に色んなサイトへ掲載していれば、他のサイトへ掲載される方が早いので、良い情報を素早く入手する目的には適さないです。

さいごに

7棟目に購入した物件は、たまたま不動産ジャパンにしか掲載されていない物件で、業者さんはレインズのみに登録したつもりという意外な物件でした。

なかなか物件が見つからないというときは、不動産は利用していないポータルサイトを使うと、意外な発見があるかもしれません。

自分が使いにくいサイトは、他の人も同じようにそう感じているので、たまにお宝物件が眠っていることもあるかもしれません。

次回は、7棟目に購入した物件の融資についてご紹介します!





ぶたどん
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