落書き物件!薄暗い部屋の解決方法【6棟目不動産投資】

錆びたベランダ
ぶたどん
ぶたどん

こんにちは。ぶたどんです。
6棟目に購入した物件を紹介します。

5棟目の再生が終わると同時にたろーは入院してしまいました。
今回は入院生活から6棟目の落書き物件の購入までの話をご紹介します。

この記事でわかること
  • 肉体を酷使しすぎると・・
  • 6棟目落書き物件の購入経緯
  • 鉄製ベランダの直し方
  • 浴室のリフォーム失敗談
  • どうしても落ちないタバコ臭の解決法
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物件を増やすことを急ぎすぎて・・

病気になったタロー

5棟目の騒音香害物件のリフォームが終わると同時にたろーは入院しました。

体調の変化は4棟目の獣の巣・廃屋物件を直しているころから起こっていました。
平日は夜遅くまでサラリーマンとして働き、休日は早朝から夜までDIYで肉体を酷使し続け、一切休むことなく走り続けた結果、とうとう肉体の限界を超えてしまったようです。

何かおかしいと思いつつ、色んな病院に行きましたが、見当違いの診断でしばらく時間が経過し、専門の病院にたどり着いたときには即日入院を勧められました。

結局その後、会社は5カ月間休むこととなり、不動産投資もしばらくはお休みとなりました。

たろー
たろー

深刻な顔をした医師を見た時、もしかしてこれで人生が終わりなのかと思い、まだ生きられるんだと実感できるまでの間、精神的に本当に辛かったです

不動産屋さんの自主指値で購入!

電話に緊張する

退院してからしばらくは自宅に軟禁状態で生活をしていました。さすがに命がかかっていると無茶はできないものです。

会社を休んで4ヶ月目のそろそろ会社への復帰も近づいてきたころ、物件探しも再開しました。

色々な物件を内見、指値交渉し、いつものように断られていた頃、見る物件もなくなってきたのでぶたどん史上過去最高に土地値の高いエリアで物件探しを始めました。

そんなときに見に行ったのが土地値に近い築40年超、500万円の戸建てでした

高すぎてさすがに無理なぁと考えていた時、不動産屋さんから、

不動産屋さん
不動産屋さん

解体費には100万円以上はかかるだろうなぁ。リフォームして使うとしたら300万円はかかるし、お金がかかりそうな物件だね。

たろー
たろー

そうそう、お金がかかって大変なんです。だから、解体費相当として200万円差し引いた300万円なら欲しいです。

不動産屋さんの言葉にそのまま乗っかり、軽い感じに指値をしたところ、そのまま購入できることになりました。

融資に苦戦・・

へそ太郎
へそ太郎

また物件買えて良かったね。

ぶたどん
ぶたどん

実はこのとき貯金が底をついていて、ピンチな状態でした・・。

土地値よりも大幅に安い価格で買えるとなったものの、問題は買うべきお金がありません。
長い休暇でサラリーマンのお給料は下がり、治療費でかなりの金額もかかっており、貯金は相当危険な状態になっていました。

大幅な指値を通すためにいつもお金持ちのふりをして融資特約なしの買付ですが、今回は物件の購入資金どころか、リフォーム資金も怪しい状態でした。
必死になって融資先探しに動きました。

前回まで使っていた公庫には高頻度で借りすぎと断られ、過去利用した信金もNGで、どうしようもなく新しい信金へ融資を申し込みました。
ただ、こちらでも借りられるか怪しい状態だったので、初めてノンバンク(セゾンファンデックス、三井住友トラストL&F)にも申込をしました。

セゾンファンデックスからは足元を見られ、320万円 15年 7.9%という厳しい条件でした。
そして三井住友トラストL&Fからはお断り。
最終的には新規に申込をした信金から、購入資金+諸経費+リフォーム資金(業者発注分+DIY用材料費等)で400万円 20年 3%という条件で借りることができました。

今回融資してもらった信金は積算評価を重視した評価をしており、土地値よりも大幅に安い物件ということで高く評価をしてもらえました。

落書き物件のリフォーム

日当たりが悪い

今回購入した落書き物件は、北西にある玄関の面以外全て囲まれていて、隣家との距離がとても近いので日当たりが悪いです。

そして築古物件なので、全体的に暗い印象も加わり、とにかく室内はどんよりしていました。

そこで、今回のリフォームは以下に部屋を明るく見せるかにこだわってみました。

そして、落書き物件では、外部が鉄製のベランダで、腐食してボロボロになっていました。
直し方がわからないし、見なかったことにしたかったのですが、隣地の住人から指摘され、直すことにしました。

錆びたベランダ


大工さんにはこんなの直せないと断られ、多能工の電気屋さんにもよくわからないと断られ、タウンページを使って、初めて鉄骨屋さんへ頼むことになりました。

めちゃくちゃ高いのかと思いましたが、相見積もりをした結果、9万円でしっかりと補強し直してもらえました。

そして、今回の落書き物件の由来である、芸術的な浴室のリフォームです。

壁一面に謎の絵が書かれた浴室


通常の在来工法の浴室に塗装されているだけと思いきや、モルタル部分がプニプニの全面コーキングされた浴室でした。
シリコンの上に塗料を塗り重ねたようで、大変手が込んでいます。

今回はとにかく工事予算がなかったので、強引に水性塗料で塗って完成という超手抜き工事をしました・・。
シリコンなので塗料は弾かれ、何度か重ね塗りで無理やり仕上げました。

一旦はパッと見普通になりましたが、最初に入居してくれた方が退去した後に確認するとベロベロになっていました。
当たり前ですが、シリコンの上に塗装はダメです・・。

強烈なタバコ臭に、ペット臭

落書き物件は、入居してくれた方が2年で退去してしまいました。
退去立会は不動産屋さんに任せたところ、「大変綺麗」ということで、退去費用の精算はなしでした。

しかし、いざ自分で見に行くとトイレの中が強烈なタバコ臭、ウォッシュレットもヤニで変色していました。
退去立会の際に見逃したようですが、不動産屋さんに自分で任せた以上、責任の追及はできません。

あまりにもキツイ臭いで壁を塗り替えても匂いは落ちず、最終的には芳香剤で誤魔化すという荒業にしました。
また、室内全体もペット臭で、こちらも芳香剤で対処しました。


落書き物件は、初めての高い土地値のエリアでの投資で、現金の枯渇した状態での買付だったので大変ヒヤヒヤしました。
リフォームも融資額内でしかできなかったので低予算でかなり無理やり仕上げた状態でした。

次に購入したのは傾きあり、雨漏りあり物件のお話です。
ご期待ください。