前回の記事では、傾き有物件の日本政策金融公庫を使った融資について紹介しました。
今回は傾き有物件の激安リフォームについて紹介します。
傾き有物件の問題点
傾き有物件は、土地値よりも大幅に安い価格で購入しましたが、やはり値段相応の問題点がありました。
- 家が傾いている（気持ち悪いレベル）
- サッシや出窓、縁側が傾いて落ちている（窓は動かない状態）
- 雨漏りをしている
- 外壁もボロボロのチョーキングだらけ（隙間から雨漏り）
築60年超えの物件で、何度も増築したらしく、家自体がいびつな形をしています。
傾いた物件の対処方法については、事前に脇田雄太さんの本で学んでいたので、脇田雄太さんの教えに従って直すことにしました。
傾いた家の激安リフォーム
家全体の傾きを直す安価な方法としては、以下のような工法があります。
- 土台上げ工法：基礎と土台を切り離しして土台をジャッキアップする
- 耐圧盤工法：基礎の下を掘削して耐圧版という板を設けて基礎ごと建物をジャッキアップする
家の基礎から沈んで傾いた家を、基礎から、もしくは土台からジャッキアップして、傾きを直すといった工法です。
しかし、こういった方法は安価とはいっても数百万円単位でお金がかかるので、家をジャッキアップするくらいなら最初から傾いていない別の物件を買った方が得策です。
そこで私がやったのは、大工さんに床だけを水平にしてもらう手法です（脇田雄太さんの本で学んだ方法です）。
築古でフカフカした床を安価に直すには、コンパネを重ね張りしてもらいますが、コンパネを貼る前に床のレベルを調整してもらえば良いだけで、熟練の大工さんだと朝飯前の仕事です。
頼み方としては、『CF（クッションフロア）仕上げにするので、床のレベルを水平に調整してから、コンパネ重ね張りしてください』と頼めばOKです。
値段も通常の床の重ね張り＋αで、傾き具合やその手間次第といったところです。
このときやった現場は、気持ち悪いくらい傾いていましたが、1帖当たり9,000円程度で、家全ての床を水平にしても30～40万円程度といったところです。
他の工法に比べると激安で直せることがわかります。
床を水平にしても他は傾いたままだよ。気持ち悪くないの？
私もやる前は心配でしたが、劇的な変化でした。直すまでは少し家の中にいるだけでも、本当に気持ち悪くて頭が痛くなりましたが、床を水平にしただけで何も気にならなくなりました。人間の感覚って不思議です。
コンパネを大工さんに敷いてもらった後は、いつものように自分たちでクッションフロアを貼りました。
傾いて落ちた縁側の激安リフォーム
今回購入した傾いた家は、縁側も傾いてしまい、窓が全く動かない状態でした。
大工さんとも相談しましたが、サッシの高さ調整でもどうにかなる状態ではなく、縁型自体が落ちているのでサッシ自体を新しく交換するしかないという結論で、工事費は約9万円とも見積りでした。
簡単に直せないなら仕方ないかと、諦めていましたが、後日ミラクルが起こりました。
工事を依頼した大工さんのヘルプで来てくれたベテラン大工さんが、これまでに見たどの大工さんよりも明らかに凄腕の方で、とてつもない早さで工事をしていました。
そして、仕事の合間に物件の周りを散歩しているかと思ったら、余った木材数本と金槌を使って、縁側全体の傾きをものの数分で正常に直してしました！
そして、『ここも傾いているなぁ』と言いながら、他の傾いた出窓もあっという間に正常状態に直してくれました。
こんなに傾きって簡単に直ってしまうのかと、若い大工さんと一緒に感動し、衝撃を受けました。
サッシもきっちり隙間なく閉まるようになり、サッシ交換も不要となりました。
かかった費用は、ベテラン大工さんのサービスで0円でした。
40代、50代の大工さんでも若手と呼ばれていますが、親方と呼ばれるベテラン大工さんは本当に凄いなと思います。
屋根と外壁の修繕
傾いた物件の屋根は、増築に増築を重ねた家で、瓦屋根と板金屋根が複雑重なり合った気持ち悪い屋根でした。
板金屋根は野地板（下地の木）が腐食してボロボロで、表面は錆だらけ、そして室内は明らかに雨漏りを起こしていました。
板金屋根も二枚に重なった変な形で、勾配も緩すぎて雨がきちんと流れないような状態でした。
この雨漏りについては、板金屋さんへ工事を依頼し、下地から全部やりなおしてもらいました。
板金屋根の部分を全て新品へ取替し、総額25万円でした。
結構簡単に直ったなぁと思ったら、屋根の形状が複雑すぎて、直した板金部分から何度も雨漏りを起こしてしまい、そのたびに何度も板金屋さんへ来てもらい、一緒に屋根に水をかけながらダメな個所を探して直してと繰り返しました。
そして、外壁と瓦の屋根については、足場屋さんへ足場を組み立ててもらい、塗装屋さんへ外壁と瓦をまとめて塗装を依頼しました。
余った良い塗料があるということで材料費を値引きしてもらい、25万円で一式塗装してもらいました。
全ての工事を各職人さんへ分離発注として、とことん工事の削減をしました。
分離発注って大変？
業者さん同士で工事箇所が干渉しないように最初に工事の順番や日程調整が必要ですが、工事が始まってしまえばお任せなので、やってみるとどうにかなります。工務店さんへ丸投げすれば楽ですが、職人さんと直接価格交渉もできるので、かなり安く仕上げることもできます。
まとめ
傾いた家のリフォームでは色んな専門業者さんへ手配しないとダメかなと思っていましたが、表面上の問題を解決するだけなら全て大工さん1人で直せました！
もし物件購入前に、傾きのトラブルを簡単に直せるのだろうかの悩むときは、まず大工さんへ相談してみると良いと思います。
技術の高さ、そしてコスパの良さには毎度のことながら本当に驚きます。
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