【運営失敗(サブリース、事故)!】不動産投資の失敗事例とその対策

不動産投資の運営での失敗

物件を購入し、順調に運営できているかなと思いきや、あるとき突然うまくいかなくなることがあります。
今回は、物件を実際に手に入れた後に発生する失敗事例とその対策を紹介していきます。

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不動産投資運営時の失敗

サブリース契約の解約

サブリース

サブリースの手厚い保証があるから始めたのに話が違う。
どんどんお金が残らなくなっているし、何を間違えたんだろう。

失敗原因

  • 安心安全だと思ってサブリース契約を結んだこと
  • 運営会社に全ての責任を押し付けたこと

失敗しないための対策

マンション・アパート経営には「〇〇年一括借り上げ」等の家賃補償をプッシュするCMをよく見かけます。

そういった一括借り上げのことをサブリース契約といい、これはサブリース会社が大家から一棟丸ごとを借り上げて、そのサブリース会社が入居者と直接契約を結びます。

そして、サブリース契約を結んだ大家は物件の空室有無に関わらず、常に満室家賃の80%~90%をもらうことができます。

一見すると素晴らしい契約条件に思いますが、これには大家の代わりにサブリース会社だけが儲かる大きな落とし穴があります。

サブリース契約の落とし穴

①高い家賃は最初だけ

サブリースでもらえる家賃は、その契約更新がある度に家賃を強制的に下げられます。
築年数の経過とともに家賃相場は下落していきますが、それに合わせてサブリースの家賃もどんどん下げられていきます。
もしもそれを拒否すると、サブリース契約を更新できなくなります。

②サブリース会社経由でしか修繕工事ができず、工事を断れない

サブリース期間中の現状回復はサブリース会社以外で工事を行えず、しかも定期的に大規模修繕を行うことが必須となります。
サブリース会社は、もちろん中抜きをするため工事費は相場よりも高くなります。
これも拒否すると、サブリース契約を更新できません。

③免責期間の設定

物件を新築した場合には、満室になるまで家賃が入ってこないことになります。
これに対応するために、建物が完成してから数ヵ月間は大家への家賃はゼロという契約になります。

④サブリース会社の倒産

「かぼちゃの馬車」が倒産したように、サブリース会社が倒産した場合、入居者が入っていなかったら家賃はもちろんもらえなくなります。
サブリース契約の実態は、サブリース会社だけが常に儲かる仕組みになっています。

  • 建設直後の空室期間は免責でリスク小
  • 入居者への家賃が下がる前にサブリースの家賃を下げることで、常に家賃の10%は搾取
  • 現状回復工事や大規模修繕工事で大儲け

こうならないための対策は、

  • サブリース契約に頼るくらいなら不動産投資をしないこと
  • もし運営を任せたい場合は、サブリース契約ではなく信頼のおける会社へ管理委託契約とすること

です。

管理委託契約の場合には、サブリースのように家賃は保証されませんが、しっかりとした会社であれば頑張って入居者を入れてくれます。
また、委託契約の内容にもよりますが、基本的に大家側で工事を発注することも可能なので、小さい修繕は管理会社に任せて、大規模なものは自分で相見積もりをとることも可能です。
良心的な会社であれば工事で儲けようとはしないので、自分で職人さんへ発注するよりも安く工事できることも多々あります。
不動産投資をするなら、サブリースは不要ということを覚えておきましょう。

台風や洪水で高額の修繕費が発生

洪水

巨大な台風が来たら屋根が壊れて雨漏りしてしてしまった。
この前は給水配管の破損で室内がビチョビチョでひどい損害になった。
こんなんじゃ修繕費ばかりで、毎年大赤字になっちゃう。

失敗原因

  • 十分な火災保険をかけていなかった

失敗しないための対策

近年、異常気象による色んな自然災害が発生しています。
大雨で土砂崩れや床下浸水、強風で屋根が吹き飛んだり・・・
災害はなるべく避けたいところですが、実は火災保険さえしっかりかけていれば逆に儲かるチャンスになります。
火災保険には、事故の種類によって色んなプランがありますが、不動産投資であれば全ての補償に入ることをおススメします。
事故をカバーできる補償に入っていれば事故の修理費用は建物の保険金額まで補償されます。
更に特約で「事故時諸費用特約」という事故の諸費用を補償するために、保険金を1割~3割程度多くもらえる特約をつけることができます。
「事故時諸費用特約」をつけておけば事故が発生すると、修理費を払ってもお金が余ることになります。
また、火災保険は事故の見積額に対して保険金が支払われるので、直さないで放置という選択もありえます。
この火災保険の仕組みをうまく使えば、ほとんどの事故は恐れる必要がなく、不謹慎ですがお金の面ではむしろチャンスととらえることもできます。
火災保険の活用方法については、別のコラムで紹介します。

「洗礼された投資家は市場が上がっても下がってもお金を儲けることができる。
平均的な投資家は、市場が上がった時にたまにお金を儲け、市場が下がると損をする。
そして、たくさん損をしてからアドバイザーに電話をかけ、『次はどうしたらいい?』と聞くんだ。」

引用:金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法 ロバート・キヨサキ(著)

入居者が部屋で孤独死し、特殊清掃などの高額な費用が発生

孤独死

せっかく住んでくれていた入居者さんが、室内で亡くなってしまった。
室内の修繕費も必要だし、家賃も下がるし、どうしたらいいの。

失敗原因

  • 保険をかけていなかった

失敗しないための対策

孤独死についても他の事故同様に、保険をかけられます。
通常の火災保険に「家主費用特約」などの名前で特約があり、賃貸住宅内での死亡事故(自殺、犯罪死、孤独死)が発生した場合に、家賃収入の損失や、清掃・脱臭・改装・遺品整理等にかかる費用を補償してくれます。
「無縁社会のお守り」など、事故死専用の保険もありますが、もし「家主費用特約」がセットの火災保険に加入するのであればその方が安くなる場合が多いです。
どこまでのリスクに予め保険をかけるか次第ですが、高齢の単身者が住む物件にはかけた方がいいでしょう。

物件の瑕疵によって入居者にケガをさせてしまった

築古の物件を安く買ったのはいいけど、階段が壊れて入居者にケガをさせてしまった。
治療費と多額の慰謝料を請求されたら、もう一発で破産してしまう。

失敗の原因

  • 保険をかけていなかった

失敗しないための対策

物件の瑕疵による事故も火災保険で補償することができます。
火災保険に、「建物所有者賠償特約」などの名前で特約があり、これは賃貸建物の保守、管理等に関する賠償事故を補償してくれます。
例えば、ベランダの柵が劣化していて事故が起こってしまった場合など補償してもらえます。
補償金額も数億円単位で保険をかけることができるので、万が一の保険として不動産投資をする場合には忘れずにかけることが必須です。

まとめ

本記事では、不動産投資で運営中に起こる失敗事例とその対策を紹介しました。

運営中に失敗しないためには、

  • サブリースに騙されないこと
  • 必ず火災保険に入り、必要な特約を出来る限り検討すること