【銀行融資！】不動産投資の失敗事例とその対策

不動産投資は株式投資と異なり、一回で高額のお金を投資します。
失敗を恐れて一歩目が踏め出せない事態に陥らないように、失敗例とその原因・対策を学び、不動産投資をスタートしてみましょう。
今回は、銀行融資における失敗事例とその対策を紹介します。

返済比率が高すぎて、お金が回らない

失敗の原因

• 金利が高すぎる
• 融資期間が短すぎる
• 利回りが低すぎる
• 満室運営ができていない

失敗しないための対策

返済ができないという事態は、大抵は借入時の返済比率が高すぎることが原因になっています。
家賃に対する借入金の返済比率は、安全に運営していくためには５０％未満（理想的には３０～４０％）を目安に銀行から借入をできれば理想的です。
借入金の返済比率を低くするためには、以下の３点を改善することで問題は解決します。

①金融機関からの融資条件を変える
②利回りの高い物件を購入する
③空室で家賃収入が少なくなっている場合には、満室運営を目指す

対策①　金融機関からの融資条件を変える

同じ物件で融資を受けようとした場合でも、金融機関によって融資条件は全く異なってきます。
例えば、築２０年（耐用年数２２年）の木造アパートを１０００万円の融資（元利均等返済の場合）を受けて購入しようとした場合、以下のように金融機関によって融資条件はバラバラです。

都市銀行Ａ
　融資期間：２年（耐用年数以内）、金利１％、返済総額：10,104,485円、年間返済額：5,052,240円
地方銀行Ｂ
　融資期間：１０年（耐用年数＋８年まで）、金利２％、返済総額：11,041,557円、年間返済額：1,104,156円
ノンバンクＣ
　融資期間：２０年（耐用年数に関係なく設定）、金利３．９％、返済総額：14,417,247円、年間返済額：720,864円

単純に、金利の支払額だけを考えると都市銀行Ａが一番良く、ノンバンクＣは高すぎるように見えます。
しかし、年間返済額を見るとノンバンクＣが一番少なく、返済比率を低くすることができます。
返済比率が高いと売却や返済を終えない限りはほとんど手元にお金が残らず、それまでの間は資金繰りが苦しく、いくら借金が減っているとはいえ、途中で耐えられなくなってしまいます。

そこで、不動産投資を始めた当初は、金利は必要な経費として考え、返済比率を低くすることで失敗を防ぐことができます。
いくつか不動産を所有し、キャッシュフローにも十分な余裕が出たら、全体のバランスを見て借入金を一気に減らすような融資を受けることも考えてよいと思います。
スタート時はキャッシュフローを重視して、返済比率を下げるように心がけましょう。

対策②　利回りの高い物件を購入する

融資条件がどんなに厳しくても、物件の利回りが高ければそれをカバーすることができます。
例えば、利回りは２０％程度あれば、返済期間が１０年であったとしても返済比率は５０％程度に収まります。
自分の使おうとしている金融機関の融資期間が短くてどうしてもキャッシュが残らない場合には、利回りの高い物件を探すか、ある程度自己資金を入れて返済比率を下げるようにすることが必要です。

対策③　空室で家賃収入が少なくなっている場合には、満室運営を目指す

どんなに表面利回りの高い物件を手に入れたとしても、空室ばかりでは実際の利回りは低くなってしまいます。
その場合には、リーシング（客付け）活動を見直すか、物件の魅力を高める努力をすることが必要になります。

借入ができず、決済ができない

失敗原因

• 融資の目途が全くないうちに契約をしてしまった

失敗しないための対策

銀行からの融資に失敗すると、購入しようと思った物件が買えないという事態になります。
もしこうなった場合の最悪の事態は、契約時に渡した手付金を放棄（売主にプレゼント）するということです。
このリスクを抑えるためには、契約時に融資特約を入れておくことです。
たった、これだけで借入に失敗した場合でも手付金は全額返ってきます。

もし大幅な指値を入れる場合などの融資特約を付けずに契約をするときには、裏技ですが、契約までの時間をとにかく引き延ばし、その間に頑張って融資申込をすることです。
あまりおすすめするものではありませんが、融資がつかなくても契約前であれば契約自体をやめても違約金は発生しません。
そういった対策もあるということを知識として入れておくと役に立ちます。

「ある時は、気がつくと、自分のコントロールできない速さで交渉が進んでいた。
そこで私は交渉相手に突然、ある開発の経緯を知っているかどうか尋ねた。
あたかもそれを知らないことが致命的であるかのように。
彼らは、それが今回の取り引きに影響するものだと思い込み、少し歩調を緩め、時間を取って調べ始めた。
そのおかげで私は体制を立て直し、交渉に十分な時間をあてることができた。
そして優位に立った。」

引用：金のつくり方は億万長者に聞け！　ドナルド・トランプ（著）

一括返済を求められる

【失敗原因】

• 金銭消費貸借契約（金消契約）を締結する際に、虚偽の申告（債務の隠蔽、資金使途違反等）を行った
• 銀行との取引約定に違反した

失敗しないための対策

不動産を購入する際には大抵の場合、金銭消費貸借契約（金消契約）を締結することになりますが、その契約事項に違反した場合には、銀行から一括返済を求められることがあります。

少し前に流行った多法人スキーム（複数法人スキーム）も、銀行に債務を隠して契約しており、従来グレーゾーン扱いになってはいましたが、実際にそれを問題視され一括返済を求められたというケースもあります。

一括返済を求められた場合、手元資金がなければ持っている物件を叩き売りするしかありません。
何も考えず業者の言いなりになって不正融資をしなければ、こういった事態になることはまずありません。
一括返済を防ぐ対策は、不正は働かず、誠実に対応することにつきます。

まとめ

本記事では、銀行融資の失敗事例とその対策についてご紹介しました。