【物件購入で失敗!】不動産投資の失敗事例と対策

物件購入時の失敗事例

ロバートキヨサキ著の「金持ち父さん」をきっかけにブームとなった不動産投資。
節税目的老後の資金セミリタイアなど、様々な目的で多くの人が興味を持っているのではないでしょうか?
しかし、不動産投資は他の投資と比べて多額のお金を投資するため、失敗を恐れて手が出せない人も多くいると思います。
そこで、不動産投資の失敗例と、失敗しないための対策を事前にしっかりと学び、勇気を出して第一歩を踏み出しましょう!
本記事では、不動産購入による失敗事例とその対策を紹介します。

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物件購入の決断ができず、買えない!


パソコンを眺める

不動産投資に興味があり、色々と物件を見ているけど、正直どれを買ったらいいのかよくわからない。たまに物件も見に行くけど、本当にこの物件を買っていいのか決断できず、結局買えない。

失敗原因

  • 自分の目標が明確に決まっていない

失敗しないための対策

なぜ不動産投資をやるのか、将来どうなりたいのか、いつまでにいくら稼ぐのかなど目標を明確にしましょう。
目標が定まれば、そのために買わなければならない物件は自ずと決まってきます。
欲しい物件が決まれば、あとはそれを探すだけです!

目標の決め方については、以下の記事を参考にしてください。

欲しい物件が見つからない

失敗

欲しい物件は決まっているけど、物件が全然見つからない!
利回りが合わなかったり、積算が出なかったり、全然ダメ!

失敗原因

  • 「利回り20%超で、築浅で、満室の高積算の物件」など、誰もが欲しがる物件を不動産情報サイトだけで探している
  • 相場からあまりにもかけ離れた条件を設定し、一切妥協できない

失敗しないための対策

まず最初に、不動産情報サイトに載っている物件は、ほぼ残り物しかないと認識することです(投資物件には詳しくない不動産会社が偶然載せた場合などの例外もありますが)。

超優良物件を破格の値段で売りたいという人が現れたら、まず相談を受けた不動産会社が直接買い取りをしてしまいますし、不動産会社が買い取らない場合も親しくしている投資家に直接情報を流し、市場に出る前に売買が成立してしまいます。

この条件が良い物件が見つからない問題の解決方法は、3つあります。

  1. 別の情報サイトを探してみる
  2. 自分から不動産会社へ乗り込んで、市場に出回る前の物件を直接紹介してもらう
  3. 物件に指値をしてみる

もし、あなたが有名なポータルサイトしか見ていないのであれば、もっと小さくて見づらい不動産屋さん独自のHPも見てみると、たまに放置された物件も見つかります。
また、HPに載っている物件以外にも不動産屋が抱えていたり、市場に出る前の情報が欲しければ、何度も不動産会社へ通って親しくなり、紹介したいと思わせることも1つの方法です。
もしくは、金額さえ下がれば良いのであれば、自分の希望価格で指値をしてみることです。
価格交渉がうまくいけば、優良物件に化けることもあります。

泥臭い話ばかりですが、物件をバンバン購入している人はそれなりの努力をしています。
まだやり足りないと思うものがあれば、ぜひ取り組んでみてください。

買付で負ける!

良い物件を見つけて買付も入れているけど、買付け順で負けてしまう。
うまく1番手になれても、現金買いに横取りされる。

失敗原因

  • 優柔不断で買付を入れることに躊躇してしまう
  • 物件探しを頻繁に行っていない
  • 物件探しを一つの方法に頼りすぎている

失敗しないための対策

もし優柔不断で決断が遅い方は、不動産投資をする「覚悟」が足りていないのです。
なぜ不動産投資をやろうとしているのかを再度思い出して、良い物件だと思ったら勇気を出してすぐに買付を入れましょう。

すぐに買付を出しているのに買えないという場合は、あなたのスピードが遅いという問題があります。
買付を出すタイミングが遅い場合は、もっと頻繁に不動産情報サイトを見て物件を探すようにするか、サイト掲載前に紹介してもらう、またはスピード勝負を諦めて売れ残りの物件を指値で買うという方法もあります。

銀行の融資承諾のスピードで負ける場合には、リスクを背負ってローン特約なしで買付を入れてしまう方法もあります。

買付が通らない!

試しに指値をしてみるが、全く買付が通らない。
毎回断れてばかりで、心が折れてきた。

失敗原因

  • 買付の出し方に問題がある
  • 運が悪かっただけ

失敗しないための対策

もう少し安ければ欲しいということで買付時に指値を入れる場合は多くあります。
うまくいけば大幅に安い価格で買えることもありますが、大抵の場合はお断りされて買えません。
買付を通すためには2つの点を意識する必要があります。

  1. 不動産会社の担当者が内容に納得していない
  2. たまたま運が悪かっただけ

もしあなたが見当はずれの金額で指値をした場合、売主さんを怒らせてしまうので担当者が売主さんへ買付を持っていってくれない場合があります。
買い付けが通らない失敗の場合には、まず担当者との信頼関係を構築し、それから根拠を持って指値をすることです。
指値をした金額に担当者が納得すれば、売主さんを説得してくれますので、あとは売主さんの状況次第、すなわち運です。
この失敗事例に関しては、諦めずに成功するまでどんどん繰り返すということが一番の対策になります。

交渉術を学べる本

もし交渉が苦手という方は、まずは下記の本を読んでみてください。
どちらも大変素晴らしい本で、特に「人を動かす」は、自己啓発書の原点とも言われる名著です。

人を動かす デール・カーネギー(著)
ハーバード流交渉術 必ず「望む結果」を引き出せる! ロジャー・フィッシャー (著)

高値で物件を買ってしまった

飛んでくお金

物件を買ったのはいいけど、全くお金が残らない。
給料から補填しないとダメだし、売却したら大損になる。
今思えば、高値で買ってしまったな・・。

失敗原因

浮かれている

  • そもそも知識不足
  • 物件のほしいほしい病で、冷静な判断ができなくなってしまった

失敗しないための対策

何よりもまずは知識をつければ解決できます。

「プロジェクトに着手するときは、できる限り関連情報を集め、学ぶことだ。
十分な知識なしで取引に臨めば、時間と金を無駄にする
ルールも知らずに大博打を打つようなもので、負けるに決まっているのだ
百戦錬磨のつわものが、カモから大金を巻き上げようと手ぐすね引いて待っているのだから」

引用:トランプ最強の人生戦略 ドナルド・トランプ(著)

そして、考えるより先に動き出すということは重要ですが、知識はそれよりも先に得ておく必要があります

知って覚えて我武者羅に動き、寝る前に今日一日を振り返り、誰かに甘えず、オマエ自身でどうすべきか考えろ
知覚動考-ともかくうごこう
これを理解し実行できればオマエは変われる。」

引用:Gacktの勝ち方 Gackt(著)

この順番を間違えず、まずは必要な知識を知る、覚える、そして動きながら考えましょう。
知識が十分にあっても、焦って冷静な判断ができないときには失敗します。
そして、ときには時間をかけてじっくり待つことも重要と認識しましょう。

「私は迅速な行動を心がけているが、忍耐が要求される場面では、忍耐強くなる。
スピードは状況によって決まるものであり、私はいつも目的を念頭に置いて行動している。
それだけでも忍耐強くなれる。
これまで、取り引きの機が熟すまで、最短五分から最長十五年間待った。」

引用:金のつくり方は億万長者に聞け ドナルド・トランプ(著)

予期せぬ不具合

水道管破裂

せっかく物件を買ったのに、すぐに不具合が。。
修繕費がかかりすぎて、もうお金がない。

失敗原因

  • 契約内容の失敗
  • 知識、調査の不足

失敗しないための対策

基本的には購入前の重要事項説明において、物件に関する全ての情報は説明されます。
もしそれ以外に、物件に引き渡し時までに存在した不適合があった場合、契約不適合責任として売主へ請求できます。
ただし、誰が見ても明らかな不具合だったり、契約時に特約で保証責任を免除とした場合には、売主へ請求できません。

予期せぬ不具合を防ぐには、購入前にしっかりと物件を調査する必要があります。
リスクをできる限り排除したい場合には、購入前のホームインスペクションと、契約時の保証責任の免除は入れないことです。
築古の安い物件の場合には、保証責任が免除となっている場合も多いですが、その分安く購入できるため、リスクをどう捉えるかにもよります。
安く購入でればほとんどの場合どうにかなりますが、業者さんと一緒に見てもらうか、動くものは全て動かして自分の目でしっかり確認することが対策になります。

まとめ

本記事では、不動産投資の物件購入時に起こる失敗事例とその対策を紹介しました。

物件購入で失敗しないためには、以下に気をつけましょう。

  • 目標を明確にすること
  • 多くの不動産情報サイト、不動産屋を巡り、物件の探し方を変えて見ましょう。
  • 交渉術を勉強し、買付けを通す確率を上げましょう。そして、何度も諦めずに買付を出し続けましょう。
  • 「知識をつける、覚える、動く、考える」、この順番を守り、焦りすぎにときには機が熟すまで待ちましょう。
  • 物件購入前に物件調査をしっかりと行い、できる限り状態を事前に把握しましょう。

物件購入時に起こる失敗は、スタートする前の準備不足によるものが主な原因です。
株式投資とは異なり、少額といっても最低数十万円、数百万円の業界です。
ですがスタートさえ間違えなければ、いくらでも修正が可能です。
こういった失敗を犯さないために、しっかりとした目標を立て、十分な知識を身につけてから始めましょう。