物件を無事に購入できたけど、その後のリフォームでお金がかかりすぎると、結局利回りは大きく低下し、投資の旨味はなくなってしまいます。
今回は、物件を手に入れて、リフォームをする際に発生する失敗とその対策を紹介していきます。
【不動産投資の失敗事例】手抜き工事で業者にだまされた！
工事をしてもらったけど、明らかに仕上がりがおかしい。
これはどうしたらいいんだろう。
失敗原因
- 先にお金を払ってしまった
失敗しないための対策
不動産投資をすると、部屋の原状回復や、設備の不具合の修繕などで色んな業者さんに工事をお願いすることになります。
工事業者さんは、継続して仕事をもらうためにお互いの信頼関係を大事にしているので、見た目が怖いだけで良い人が多く、むしろ大企業に勤めているサラリーマンの方が、態度が悪いくらいです。
しかし、資金繰りが苦しかったり、単発の工事ばかりを狙って請け負うような人だと「手抜き工事をされた」「だまされた！」となることがあります。
そうなった場合に備える対策は、可能な限り「先にお金を支払わないこと」です。
自転車操業になっている工事業者さんや、相手を警戒して必ず前払いを求めてくる工事業者さんもいます。
信頼のおける相手であれば、ある程度前払いしても良いですが、怪しい相手の場合にはとにかく前払いはしない、もしくは最小限の額を工事の進捗に応じて支払う条件にすることです。
最終的に全ての施工が完了し、その確認ができてから支払うようにすれば、手抜き工事などのトラブルは避けられます。
ただし、多額のお金を立て替えている工事業者さんの立場も考え、問題なく工事完了を確認できたら速やかに（可能なら当日中に）支払いをすることは特に重要です。
【不動産投資の失敗事例】手抜き工事だけど、お金を支払ってしまった！
ひどい仕上がりなのにお金を支払ってしまった。。
相手はお金貰ったから、もう何もやってくれそうにないし。
どうしたらいいんだろう。
失敗原因
- よく施工結果を確認せずに、お金を支払ってしまった
- そのまま泣き寝入りをした
失敗しないための対策
お金を支払わなければこういった状態は避けられますが、支払った後で問題を発見することがあります。
そうならないためには、まずは施工結果をしっかりと確認することが一番の対策ですが、払ってしまった後ではどうにもないらないのでしょうか。
確実にうまくいくわけではありませんが、相手の弱みを見つけ攻撃するという対抗手段もあります。
具体的には、相手がどこから仕事をもらっているのか、どのような団体に所属しているのかを考えれば、対抗手段が見えてきます。
【実体験】
上水道の新設工事を行った際に、現場をよく確認する前にお金を支払ってしまいましたが、その仕上げがあまりにもひどく、入居者からクレームを受けたことがあります。
相見積もりをして一番安かった工事業者さんに初めて工事を頼んだのですが、最初から上から目線で態度が悪く、仕上がりのひどさに抗議したときには、逆に相手から工事してやったのにその態度はなんだと文句を言われる始末でした。
喚くだけであまりにも話にならない担当者だったので頭にきてしまい、「今回の施工内容を水道局と市へ報告する」とだけ伝え、相手の話を無視して一方的に電話を切りました。
すると、そのすぐ後に、工事業者の社長から直接電話が来て、「今すぐにやり直しをするから報告しないでほしい」と平謝りの電話があり、無事にやり直してもらえました。
水道工事の場合、市の指定給水装置工事事業者しか工事ができないため、相手はその指定が外されると仕事がなくなってしまうので、必死になります。
裁判で争うという方法もありますが、簡単な対処方法として覚えておくといざというときに役立ちます。（基本的にはやるべきではありませんが。）
攻撃されたくなかったら、いじめっ子の痛いところを、急所を、思いっきり突いてやればいい。
引用：大富豪トランプのでっかく考えて、でっかく儲けろ ドナルド・トランプ（著）
（中略）わたしは”必ず借りを返せ”と言い続ける。
”必ず借りを返せ”というのは、模範的な助言ではないが、現実的な助言である。
借りを返さない人間は、ただのまぬけとみなされるのだ！
業者に逃げられた
リフォームしてもらいたかったのに、急に音信不通に。
信頼していた方だったのに、突然逃げられた。
何が悪かったんだろう。
失敗原因
- 相手のことを一切考えていなかった
失敗しないための対策
見積もりをしてもらい内容について検討したり、いざ工事を開始するときに業者に逃げられてしまった！という事態にならないためには、相手との信頼関係を築き、しっかり相手の利益や立場を考えるのが大切です。
見積もりをもらう側は「ください」と言うだけで簡単ですが、作るにはひとつひとつ単価を調べたり、他業者へ依頼したりと時間と手間がかかります。
しかも、大手メーカーの修理見積でもないかぎりはほとんどの場合が無料です。
そんな手間暇かけた見積もりにあれこれ注文を付けられ、削られ、値切られたら業者さんも嫌になってしまいますよね。
【実体験】
人が住めるレベルに直るのだろうか？と疑問を持つほどの戸建てのリフォームをする際の出来事です。
懇意にしている工務店さんに見積もりをもらい、リフォーム費用削減のために、いろんな工事を大幅カットしたところ全く連絡が取れなくなってしまい逃げられてしまいました。
リフォーム費用を安く抑えることしか考えず、相手の手間や利益を考えなかった結果です。
もちろん、突然連絡を絶つのは社会人としてあるまじき行為ですが、そうさせてしまった自分にも原因があると感じた出来事です。
相手の利益を考えてお互いにメリットのある関係でいることが大切です。
リフォームにお金をかけすぎた！
あれ、気になるところを直したらとんでもないリフォーム費になった！
なんでこんなことになってしまったんだ。
妥協できないし、どうしたらいいんだろう。
失敗原因
- ターゲットが不明確
失敗しないための対策
お金と時間をかけてリフォームすれば、どこまでもきれいになります。
趣味だったらどこまでも自分の理想を求めても良いのですが、不動産投資なのでリフォームにお金をかけすぎて儲からなくなってしまっては本末転倒です。
自分の基準で考えると、「最低限このくらいは・・」と思っても、入居者の求めているものは全然違うかもしれません。
リフォームをやりすぎないためには、ターゲットは誰かを明確に決めることが一つの対策になります。
例えば古い和室のリフォームを考えるとき、洋室に変えるために20万円かかる場合、表替えだけですませてしまば1～2万円程度で済み、ゴザを敷くだけだと数千円で済みます。
もしターゲットが高齢者だったら洋室ではなく、そのまま畳の方が喜ばれるケースもあります。
また、高い家賃を払うよりも、ゴザでも清潔感があって家賃が低い方が良いというケースもあります。
結局は入居者が求めているものを提供できれば良いので、最初にターゲットを明確にすることがリフォームのやりすぎ防止になります。
まとめ
本記事では、不動産投資のリフォーム時に起こる失敗事例とその対策を紹介しました。
リフォームで失敗しないためには以下を気を付けましょう。
- 信頼できる業者に工事を依頼する
- 信頼できる業者がいない場合には、可能な限りお金は先に支払わないこと
- だまされたら泣き寝入りせずに、対抗策を考えること
- 業者の立場も理解し、一方的な要求はしないこと
- 無駄なリフォームにならないようターゲットを明確にすること
