【不動産投資 物件の探し方】現役投資家が実際にやっている方法を5stepで解説

この記事では、

という人のために、収益物件を探すための方法を現役投資家が伝授いたします。

まだどんな物件を買えば良いのか決まっていないという方は、次の記事を参考にしてみてください。

>>目標設定の仕方

>>一棟目に買う物件は何がいい？

不動産投資用物件の探し方step1：不動産ポータルサイトから探す

まず最初にやるべきことは、不動産ポータルサイトから物件を探すことです。

実際に私たちが購入してきた戸建てやアパート、土地（新築アパート建設用）のほとんどは、不動産情報サイトに掲載されていたものです。

①不動産投資専用ポータルサイトから探す

不動産投資専用のポータルサイトとしては、次のものがあります。

楽待

日本で収益不動産を探す最もメジャーなサイトといえば、楽待です。

楽待（らくまち）は、株式会社ファーストロジックが開発し提供する国内最大の不動産投資サイトである。提供開始は2006年3月。サイトの月間利用者数は168万人、全国4400社の不動産会社が物件情報を掲載している（2020年7月現在）

引用：Wikipedia

アパートやマンションなど収益不動産に特化して情報量も多く（2022年11月5日：71,725件）、予め自分の情報登録しておくと、入力した物件情報に近い物件が出るとお知らせをしてくれます。

掲載されている物件数も多く、その他のサイトで掲載されているアパートやマンションなどのほとんどが掲載されています。

非常に見やすく検索もしやすい反面、多くの不動産投資家が利用しているので、良い物件が出ると一瞬でサイトから消えます。

楽待の新着物件がポップアップ通知で出てきて、明らかに良さそうな物件やしすぐに開いたら既に掲載なかった。これが蒸発ってやつか…

— ゴリラ大家｜不動産投資 (@invesgorilla) June 25, 2022

健美家

健美家も収益物件専用のポータルサイトで、検索性の高さや見やすさなどは楽待と同様に優れています。

物件の掲載数は楽待よりも少ないですが（2022年11月5日：45,959件）、健美家にしかない物件も意外にあります。

ただし、楽待同様に非常に多くの投資家が利用しているので、良い物件は完全にスピード勝負になります。

たまに地方の高利回り物件（利回り30％超など）が放置されていることがあり、過去に購入しようとしましたが融資付けに失敗し買えませんでした。

うおー、健美家から12時すぎに受信した物件が僅か2時間で掲載終了に。

千葉県で200万円/27.00％ 築25年 49.06m² 2DK 駐車場2台の物件。

ソッコー問い合わせたけど、瞬く間に蒸発。お宝も流れてくるんやなぁ…🤔と思うと同時に、お宝を瞬時に見分けるスキルの獲得を誓うジャックであった。#CJ不動産 pic.twitter.com/jij2PHuQ9n

— CJ社長@弁護士に、俺はなる (@CaptainJacksan) July 25, 2020

「物件探し中」
今度は築古で検討中。
楽待、健美家では見つからない。
at home投資、個別の不動産サイトを捜索中。いくつか打診。
ちょっと前まではたくさんあったような気がしたが、時期的なものかな。
継続して捜索中。

— 尊誠@不動産投資 (@apkaimashi) June 9, 2019

不動産投資連合隊

不動産投資連合隊は、楽待や健美家と同様に、収益不動産を専門で扱っているポータルサイトです。

楽待や健美家に比べると、『見づらい』、『検索しづらい』、『物件数も少ない』（2022年11月5日：4,730件）といったサイトですが、不動産投資連合隊にしかない物件も掲載されています。

また、あまり物件が見つからないこともあって頻繁にチェックする投資家も少なく、収益不動産を扱うポータルサイトとしては穴場です。

不動産投資ポータルにはこういうものがあります。

・楽待…最大手。上場してて良いことも悪いこともどんどん思いついたことをやってく。フッ軽。
・健美屋…老舗。コラムニストに信頼できる大家さんが多い。昔からあまり変わらない。
・不動産投資連合体…センスが絶望的に不動産屋。

— どエンド君 (@mikumo_hk) July 21, 2020

この物件知ってる?
連合隊で土地で出てる
最近500から400へ下がった
実は水面下で動いてたんだけど他で契約決まってしまったんで公開
上手く行けば200で買えるかもって感じだった
アット、スーモは土地で検索してる人多いけど連合体は少ないから狙い目
こんな事つぶやいたらライバル増えちゃうかな pic.twitter.com/Vl3dsVOqOI

— ブレイキン大家 (@rooftopsgeo1) May 8, 2022

②一般の不動産情報サイトから探す

一般の不動産情報サイトからも投資用物件を探すことができます。

積極的に利用すべきサイトは次のとおりです。

アットホーム

アットホームは、加盟店数業界No.1のサイトで、小さい不動産会社もよく利用しています。

先ほどの楽待の利用店舗数が約4,700（楽待より）に対して、アットホームの利用店舗数は61,587（2022年11月1日、at homeより）で、十倍以上の不動産会社が利用しています。

街の小さい不動産会社がアットホームのみに掲載することも多く、非常に使い勝手も良いのが特徴です。

また、アットホームでは「投資・収益物件」専用ページもあります。

さらに「公官庁物件」専用ページもあり、こちらから公売（国・地方自治体等が税金の滞納分に充当するため、滞納者が所有する不動産を差し押さえ、競争入札により売却する制度）の物件も検索できます。

LIFULL HOME’S

ホームズは、総掲載物件数No.1であり、日本最大規模の不動産ポータルサイトです（LIFULL HOME’Sより）。

アットホームと同様に街の小さい不動産会社もよく利用しているので、他サイトにはない物件も見つかります。

ホームズも「収益物件」専用ページがあるので、一棟物も検索できます。

ヤフー不動産

ヤフー不動産は、掲載料金が安いこともあり、徐々に利用している不動産会社が増えています。

こちらのサイトでは、戸建てや区分マンション、土地を探せますが、アパートやマンションの一棟物については掲載されていません。

ニフティ不動産

ニフティ不動産は、不動産ポータルサイトのまとめサイトです。

先ほどご紹介したアットホームやホームズ、ヤフー不動産など、全14サイトの情報をまとめて掲載されているサイトです。

ニフティ不動産だけで足らない理由は、

• 他サイトの最新情報が反映されていない（更新は1日1回）
• アパートなどの収益物件は掲載されていない

といった問題があります。

もしアットホームでお得な物件が出た場合や金額変更された際など、ニフティ不動産だけを見ていると、情報が遅れて入ってくるため、すでに手遅れになることもあります。

数時間差で逃すこともあるので基本的には各サイトを直接確認するようにし、長く掲載されている物件を探す際にはアットニフティ不動産を利用すると便利です。

不動産ジャパン

不動産ジャパンは、「ハトマークサイト」、「ラビーネット」、「FRK」、「全住協NET」へ掲載された物件情報をまとめて掲載してくれるサイトです。

アットホームなどの一般向けポータルサイトへ掲載されず、主に業者間のみで公開されているような物件も掲載されるので、他では見つからない物件を探すことができます。

③競売、公売のサイトから探す

次は、競売・公売のサイトから探す方法です。

「競売」はローンが支払いできない等の理由で裁判所によって行われるもので、「公売」は税金の滞納で行政機関によって行われるものです。

どちらも入札形式で行われるので、その日の参加者や状況によっては安く購入できる可能性もあります。

競売・公売物件を探せるサイトは次のとおりです。

競売と公売の流れについては、次のページを参考にしてください。

>>競売の流れ（BIT）

>>公売の流れ（国税庁）

BIT　不動産競売物件情報サイト

BITは、競売物件（住宅ローンを返済できなくなり、担保となっている土地や家等の不動産を、裁判所を通して強制的に売却された物件）を探せるサイトです。

サイト内で全国の競売物件の情報を検索し、競売物件に関する電子化された３点セット（物件明細書、現況調査報告書、評価書）のダウンロードができます。

アットホーム官公庁物件情報

アットホーム官公庁物件情報では、全国の公売（国・地方自治体等が税金の滞納分に充当するため、滞納者が所有する不動産を差し押さえ、競争入札により売却する制度）の物件を検索できます。

KSI　官公庁オークション

KSI官公庁オークションでは、アットホームと同様に公売物件を検索できます。

不動産投資とは関係ありませんが、こちらのサイトでは自動車やパソコンなど、様々なものの公売が行われています。

不動産投資用物件の探し方step2：不動産会社のホームページから探す

「ポータルサイトをいくら探しても物件が見つからない！」という方は、不動産屋のホームページを見てみましょう。

自社ホームページのみに掲載されている物件も多いので、ポータルサイトで見たことのない物件も比較的簡単に発見できます（必ずしも良い物件とは限りませんが）。

①大手不動産会社のホームページから探す

全国的の物件を探せる大手不動産会社は次のとおりです。

住友不動産販売

三井不動産リアルティ

野村不動産

みずほ不動産販売

東急リバブル

②街の不動産屋さんのホームページから探す

自分の探しているエリア内にある不動産屋のホームページも見てみましょう。

不動産屋は非常に多くあるため探すのが大変ですが、次の2つの方法が早いです！

google検索

まずは、「自分の探している地域名」＋「不動産」で検索してみましょう。

何社かホームページを運営している会社が見つかると思います。

保証協会

ほとんどの不動産業者は、ハトマーク（全国宅地建物取引業保証協会：全宅）もしくはウサギマーク（全日本不動産保証協会：全日）の保証協会へ加入しています。

それぞれの協会のホームページへ行くと、加盟している不動産業者を検索でき、自社ホームページがあればそのリンクも掲載されています。

不動産投資用物件の探し方step3：不動産会社の出入口に掲載されている情報から探す

まず最初に実践すべきことは、自分の探している地域内にある不動産屋へ直接行き、入口に貼られている売買物件の情報を見てみましょう。

全ての情報が不動産情報サイトに載っていればネット以外で探す必要がありませんが、不動産業界は今もアナログで出回る情報が多いです。

いかにも古い不動産屋へ行くと、見たこともない物件情報がたくさんあったりするので、出かけたついでに探してみましょう。

不動産投資用物件の探し方step4：不動産会社から紹介してもらう

最も確実に良い物件を探せる方法が、不動産会社から紹介してもらうという方法です。

これまでは自分で物件を探す方法を紹介してきましたが、不動産ポータルサイトに長期間掲載されている物件は売れ残りの物件であり、最初から良い物件は市場に出回ることなく売れてしまいます。

なぜそうなってしまうのか、業界の仕組みから具体的にとるべき行動までご紹介します。

市場に出ることなく物件が売れてしまう理由

不動産を売りたいと思った方が不動産屋へ行くと、次のような優先順位で物件の売買がされるため、良い物件ほど市場へは出てきません。

良い物件を入手する確実な方法

良い物件情報を優先的に紹介してもらう確実な方法は、不動産屋とズブズブの関係になることです。

これは多くの投資家が実践していることで、不動産投資家のTwitterを見るとよくわかります。

実は一番いいのは不動産屋とズブズブの関係になれると一番いいですよねwww
それには人の心の扉をこじ開けて、人の心を土足で踏み荒すくらいのクレイジーマインドが必要ですwww（違 https://t.co/Tjkl7r8wON

— ポール@僕ちゃん天才クレイジーマインド投資家w (@crazymind_poul) September 20, 2019

既に複数回取引ある不動産屋さんとディナーしてきました🍽

管理メインの不動産屋さんとズブズブになると、未公開情報も回してもらえます。

レンスペガンガンやって良い部屋を3つ紹介してもらったので、ガンガン攻めていきます😏

— アーリー@レンタルスペース、脱毛サロン、不動産仲介 (@yasushi_crypto) April 15, 2021

今日、名古屋市内の投資用マンションの仮契約行ってきました！

規模は小さいけど、不動産屋とズブズブ案件。(不正ではない)

実利8%と少し物足りない感はあるけど、
キャッシュができた時に優先的に紹介してもらえるように関係を作っていこうかなと。

— なっちょ@FIREから起業家へ (@miainvester) January 15, 2021

どうしたら？
激安築古戸建を購入できるか？
物件情報もらったら即内覧に行く
担当者に交通費を渡す
これをただただ繰り返す
そしたら？大阪の政令指定都市でも利回り40%超え購入できる可能性は大！
派手にみえる不動産投資家さんほどコツコツひたすらコツコツ泥臭く影で努力してるのが本音の部分🎶

— しげみつしょうごの0円不動産投資成功術 (@shigemitsujuk) June 3, 2022

私たちも懇意にしている不動産屋さんがおり、その不動産屋さんの紹介だけで戸建てを6戸購入しました。

他にも遠方の業者さんですが、私の探しているエリアで物件が出たらその都度情報をくれる方もいます。

よく初心者にありがちな悪い行動が、「個人情報を渡すのは危ない」と考えて、一切相手に情報を開示しないことです。

自分たちが誰か知らない人や会社へ情報を渡す際には、

と考えていますが、不動産屋さんも同じように、

と考えています。

確かに、色んな不動産会社に対して個人情報を渡せば、その分だけメールやＤＭが頻繁に来るようになり、明らかに見当違いな営業電話もたくさん来るようになりました。

しかし、デメリットはそれだけで、（ハッタリも含めて）自分は物件を買える人なんだと情報を渡してアピールしたことで相手から信頼してもらえ、紹介で物件を買えたことも事実です。

明らかにお金をとられるような詐欺案件は別にし、良い物件情報が欲しいという方は相手に信頼してもらうことが第一だと認識してください。

ちなみに私たちはやっていませんが、優秀な投資家たちは、不動産会社の担当者と一緒に飲みに行くほど仲良くなって色んな物件を紹介してもらっているようです（せいぜい相手のお店に行ってお話するくらいです）。

ただし、仲良くなったからといって、必ずしも紹介された物件が良い物件とは限らないので注意してください。

ちなみに以前不動産投資で大損こいたドクターは担当者と何度も飲みに行ったりして信頼したと、、、
お金のことは情ではなくシビアに考えていかないといけません、、、

そう言う意味では医師はいい鴨なのでしょう pic.twitter.com/2H1CYzSpyt

— 投資ドクター (@c9H8T5P8TzSpk3t) December 24, 2018

不動産屋から信頼を得る方法

不動産屋から信頼を得るためには、①きっかけを作り、その後②担当者と直接会って話をし、そして③自分が物件を買える人だとしっかりアピールすることです。

①きっかけを作る

不動産屋と知り合うきっかけとしては次のとおりです。

いきなり店舗へ突撃しても全く問題ありませんが、アポなしで知らない店舗へ行くと「あなたは何をしに来たんですか？」と若干不審がられることもあります。

そのため、できれば「扱っている物件を内見する」、もしくは「不動産屋へ資料請求する」といった方法でコンタクトをとると、自然な流れで担当者と話ができるのでおススメです。

もし資料請求する際には、複数の不動産投資会社に一度の入力で資料請求が出来るサイトを利用すると、いちいち入力しないですむので楽です。

>>複数の不動産投資会社に一度の入力で資料請求が出来るサイト

②直接会って話をする

最近はzoomなどで対面せずに打合せをすることも増えましたが、人と仲良くなるためには直接会って話をする方が良いです。

相手に自分の顔と名前を覚えてもらい、「この物件は●●さんに教えてあげよう」と思ってもらえればベストです。

③買える人だとアピールする

直接担当者と会った際には、とにかく「物件を買える人」だとアピールしましょう。

いくら担当者と仲良くなったとしても、全く物件を買えないようであれば紹介するだけ無駄と判断され、話が来ることはありません。

そのため、自分の個人情報（名前や連絡先など）だけでなく、投資に使える貯金額や融資を利用する方は勤め先、過去の実績（あれば）など積極的に伝えておきましょう。

不動産投資用物件の探し方step5：自分で売却物件を掘り出す

物件を探す最後の方法は、不動産会社に一切頼らず、自分自身で売買物件を掘り出すという方法です。

これは、不動産会社も似たようなことをやっていますが、現在空き家になっている家や管理の行き届いていないアパートの所有者を探し、直接その方へ売買を提案するという手法です。

うまくいけば、市場価格よりも大幅に安い値段で売買できることもあるので、実践するかどうかは別にして、そういった探し方もあるということを頭に入れておくと良いです。

不動産投資用物件を探す際の注意事項

最後に物件探しの注意事項を3つご紹介します。

注意点①：探し続けるしかない

物件探しで実際にやっている方法をご紹介しましたが、そう簡単に良い物件は見つかりません！

本気物件探しをしているときには、１日中色んなサイトをめぐったり不動産屋へ行ったりしますが、1日で見つかることはまずありません。

これはいいなと思ってもすでに他の人と契約待ち状態だったり、難あり物件で諦めるしかなかったり、結局は見つかるまで自分のできることをひたすら繰り返すしかありません。

よく、「不動産を安く買うにはどうしたらいいですか？」

って聞かれます…。

不動産投資かはありとあらゆる方法で安い物件を探し続けているとしか言いようがなく、簡単に安い物件なんて見つかるわけはない

僕も常に相場の3割引きくらいの物件を探し続け、買い進めてきた。簡単ではないけど儲かる

— もふ社長@不動産投資家 (@mofmof_investor) August 2, 2021

注意点②：100点満点を求めない

次に大事なことは、100点満点の物件を求めず、どこかで妥協するということです。

不動産投資の本やブログなどで言われている買うべき条件をまとめると、
　・利回りは●％以上で、積算価格より安い物件
　・駐車場は戸数×2台分ある
　・駅から●分以内（駅の利用者は●万人以上）
　・ファミリータイプの広い間取り
　・人口推移は増加傾向
　・近隣に嫌悪施設がなく、商業施設が近い
　・雨漏りはない、傾きもない、基礎にひびがない
　・築年数は●年以内
　・自宅から●分以内
など、そんな全てを兼ね備えた理想的な物件があるはずがありません。

価格なのか、立地なのか、間取りなのか、なんらかの点を妥協し、その条件でも勝てるように創意工夫していくことも大事です。

【 不動産投資 】

不動産投資の初心者は100点満点の物件を求めがち。自分で土地からの新築でもなければ完璧な物件はないかと。妥協できる点やできない点など優先順位を明確にしておかないといつまで経っても買えないまま。でも…出口より入り口の方が重要だけどね。

ってマックでJKが言ってた。

— 【公式】魅惑のスナフキン@不動産投資®【りき大】 (@Snufkiin_invest) August 18, 2022

注意点③：諦めなければいつかは買える！

3点目は、諦めなければいつかは買えるということです。

私たちの場合、物件探しを真剣に始めてから買付が通るまでで短くても1カ月程度、長いと数カ月間探しているときもあります。

全然見つからなければ普段は使わないようなサイトで探したり、不動産屋を回ってみたり、とにかく行動し続けています。

行動し続ければいれば確率の問題でいつかは物件を買えます！

ぜひ諦めずに探し続けてください！

物件探す事ほぼ1年‼️
やっと買えたどー😃 pic.twitter.com/BqNxrMfiba

— アベ　アングラ塾2期生 (@NARA_ABE) August 5, 2022

なかなか物件を買えないという方は、次の記事を参考にしてください。

>>物件が買えない原因と対策

まとめ

本記事では、物件探す具体的な方法をご紹介しました。

要点は次のとおりです。

市場に出た時点でお買い得の物件は激しいスピード勝負になりますが、確率の問題で自分が最初に発見できる可能性もあります。

最後まで諦めずにあらゆる手段を使って物件探しをしてみましょう！

私たちがやっている不動産投資のやり方は、こちらです。