築古再生投資!物件調査の手順【ボロ戸建て、木造物件】

現場調査

この記事では、

  • 不動産投資の物件調査ってどこを見たらいいの?
  • 築古の戸建てやアパートを買いたいけど、買っていいのかよくわからない
  • 築古高利回り投資やりたいけど、1棟目はどんなのが良い?

という方へ、築古再生投資家たろー&ぶたどんが『1棟目に買う際に、現地調査で見るべきポイント』解説したいと思います!

へそ太郎
へそ太郎

どこ見ているの?

たろー
たろー

表面上の工事で直せるかがポイントです

【注意】
僕は木造・軽量鉄骨の物件しか投資していないので、マンションなど一棟物大型RC物件の場合は、別の方を参考にしてください

どんな物件を探せばよいのか

最初に探すべき物件は、『表面上のリフォームだけで問題なく使用できる物件』を探すと良いと思います。

実際に僕がやっている不動産投資は、積算評価を最重視しているため、『多少の悪条件は無視(家賃下げる、直す)』しています。

そのため、相当な悪条件でも購入しているため、

  • 雨漏り進行中
  • 傾いている
  • 外壁が崩壊している
  • トイレが爆発している
  • シロアリ居住中

と、かなりひどい状態のものでも購入しています。

しかし、1棟目にあまりに状態の悪い物件を購入すると、リフォームが辛すぎて(信頼できる業者探し、予想外の出費等)心が折れる可能性もあり、決してお勧めしません

ゆくゆくは難易度の高い物件に手を出すのも良いですが、最初は、『表面上のリフォームだけで使用できる物件』を買って、とにかく前へ進むことが良いと思います。

実際に僕が最初に買った物件も、表面上の工事だけで完成するような物件でした。

ぶたどん
ぶたどん

最初に無理しすぎない方が良いですよ・・

避けるべき条件について

では、物件調査の前にどういった物件は避けた方が良いのか、ざっくり解説したいと思います。

絶対に避けるべき項目

相当な悪条件でも物件を購入してきましたが、現在でも絶対に避けている条件はあります。

初心者はもちろん、ある程度慣れてきたときでも次のような条件は避けた方が賢明です。

絶対に避けるべし
  • 軟弱地盤×傾き
  • 境界問題未解決
  • 周辺環境が絶望的

絶対に避ける① 軟弱地盤×傾き

まず、軟弱地盤のエリアで既に傾いている物件は絶対に避けましょう

過去に川や田だった土地を埋め立てて作られているエリアや、斜面を埋め立てて造成した住宅地がありますが、こういった土地は地盤のゆがみにより不同沈下(建物の不揃いな沈下)が発生しやすいです。

不同沈下が原因で傾いていると、表面的な工事で直したとしてもすぐに傾きが進行してしまう可能性も高いので、避けた方が無難です。

なお、傾いた物件の全てがダメかどういうと、状況によっては検討の余地もありますので、詳細はこちらの記事を参照してください(1棟目には絶対におススメしません)。

絶対に避ける② 越境問題

買おうとしている物件の一部が隣地に越境している、またはその逆で越境されている物件も稀にありますが、越境問題を抱えた物件は精神的に辛いので避けた方が良いです

ぶたどん
ぶたどん

屋根の一部が越境しているとか・・

こういった越境された物件は元々ひとつの土地だったところを相続で文筆し、別れた土地のどちらを売却することで発生します。

親戚同士であれば問題にならなくとも、赤の他人の自分が所有すると後々問題になりかねません。

売買条件に越境問題の解決を入れられるなら、検討の余地はありますが、越境問題で隣地とのトラブルは精神的に辛いので、避けた方が無難です。

絶対に避ける③ 周辺環境が絶望的

物件についてはいくらでもリフォームできますが、周辺環境が絶望的でどうしようもない物件も避けましょう

例えば、

  • 明らかに入居が見込めない場所(へき地)
  • 家賃相場が崩壊している供給過多かつ需要が少ないエリア

のような場合、そもそも人がいなくて入居者が見つからなかったり、入退去に伴うリフォーム費用の方が高くて収支が回らないといったことになります。

高利回りで絶対損しないと自信が持てる場合を除き、違うエリアで探す方が賢明です。

ぶたどん
ぶたどん

手間ばかりかかって儲からないと、何をやっているのかわかりませんからね




避けた方が良い項目

次に、『やり方次第ではどうにかなるけど、最初は手を出さない方が良い条件』をご紹介します。

避けた方が良い条件
  • 雨漏り
  • 傾き
  • 井戸水
  • 汲み取り
  • シロアリ
  • 告知事項
  • 駐車場が全くない

避ける① 雨漏り

雨漏りの物件であっても、建物の構造や雨漏りの場所によっては簡単に直せる場合もあります

ぶたどん
ぶたどん

廃屋投資だと「防水シート被せるだけ」とか!

しかし、雨漏りについてはぱっと見簡単に直せそうと思っても、ふたを開けてみたら雨漏りの原因が違っていて何度も何度も手直しや結局高額リフォームになる可能性もあります

雨漏りを直すには屋根の吹き替えや、屋根全体を覆うカバー工法といった方法もありますが、リフォーム費がかかりすぎてしまい、収支が合わなくなってしまいます。

そのため、雨漏りについては避けた方が無難です。

避ける② 傾き

傾いた物件であっても、表面的な大工工事でどうにかなる場合もあります(実際、どうにかしました)。

しかし、入居者からのクレームをうまくかわしたり(傾いているのを直してほしい等)、余計な手間もかかるので、相当タフな精神力を持っている方以外は避けた方が良いです。

ぶたどん
ぶたどん

誰も手を出せないから成功すれば高利回りですが、心労が。。

>>傾いた物件の注意点はこちら



避ける③ 井戸水

井戸水の賃貸物件の場合、条例によって飲用に適した水質にするよう定められています

井戸の水質によってはフィルターなどで改善できるものもありますが、高額の浄化設備でしか改善できず、導入費用や維持費用で全く割に合わない場合もあります(自分のときには最終的に上水道へ接続した方が安価でした)。

井戸水物件に出会った場合には、

  • 事前に水質検査を行う(改善可能な水質なら購入する)
  • 最初から上水道切替前提で購入する
  • 井戸水のままグレー状態で貸し出す

といった方法もありますが、一棟目としては避けた方が無難です。

ぶたどん
ぶたどん

井戸水は本当に嫌いです

>>井戸水の注意点はこちら



避ける④ 汲み取り

汲み取りの物件についても最初は避けた方が無難です。

近くに下水配管があれば接続することも可能ですが、リフォームに数十万円はかかります。

汲み取りのまま貸し出すこともできますが、入居者から間違いなく嫌がられるので、家賃を相場よりも大幅に下げることになります

安い家賃を前提に購入する手もありますが、「浄化槽」もしくは「下水」の物件にした方が良いです。

ぶたどん
ぶたどん

上水道、下水道接続されている物件は超優秀です!エリアによっては浄化槽ばかりです




避ける⑤ シロアリ

シロアリがいる、もしくはシロアリの痕跡のある物件も避けた方が良いです

シロアリに食べられてしまった場所も、大工工事で安価に工事はできますが、再度シロアリが発生する可能性も高いです。

シロアリに食べられた後の廃屋物件をリフォームしたこともありますが、シロアリ対策(薬剤+床下の除湿)をしたにも関わらず再度シロアリが発生してしまい、入居中に大掛かりな修繕になってしまいました。

対策をしっかりやったとしても再度発生することもあるので、避けた方が無難かと思います。

【私のシロアリとの闘い】
①シロアリに食べられた箇所を修繕&薬剤を自分で散布
②再度発生。修繕&プロのシロアリ駆除&床下に調湿材
③再度発生。修繕&プロのシロアリ駆除再施工

ぶたどん
ぶたどん

シロアリは何度駆除しても不死鳥のようによみがえってきます・・



避ける⑥ 告知事項

孤独死

物件によっては前所有者の事故等で告知事項有となっている物件もあります。

土地で売り出されている場合には、建物の取り壊しを前提として、ネット上には何も記載がされていない場合もあります

事故物件かどうかは「大島てる」で確認し、念のため扱っている不動産会社へ確認も行いましょう。

事故物件の場合には、大幅に賃料が下がる可能性もあり、また、どんなに積算評価額が高くても全く融資がつかない可能性もあるので、避けた方が良いです。

ぶたどん
ぶたどん

ちなみに私が最初に買ったのは「孤独死(病死)」の告知事項ありでしたが・・



避ける⑦ 近くに駐車場が全くない

駐車場

都市部以外で不動産投資をする場合には、駐車場の有無で入居者が決まる早さは大きく変わります。

理想は敷地内の駐車場ですが、敷地内でなくても近隣の月極駐車場を借りられれば特に問題とはなりません

実際、駐車場が全くない物件であっても賃料を下げたり、車を所有していない高齢者や単身者をターゲットにすれば入居者を見つけられますが、リフォームでも駐車場が使えなかったり、色々と面倒なので最初は避けた方が無難です。

ぶたどん
ぶたどん

月極駐車場じゃなくても、空き地の所有者へ相談すると意外と貸してくれます


物件調査の手順

ここから物件調査の手順を説明します。

手順① 自宅で調査

地盤のチェック

まずは該当エリア内で地盤が問題ないのかチェックしてみましょう。

関東エリアであれば、歴史的農業環境閲覧システムの比較地図を使って、簡単に確認できます。

>>歴史的農業環境閲覧システム

例えば、下の画像は、船橋駅(千葉県)の周辺を見てみたものですが、駅の周辺でも昔は池や水田で、それを埋め立てた土地だったということがわかります。

歴史的農業環境閲覧システムの比較地図
歴史的農業環境閲覧システムの比較地図

昔、水でひたひただった土地は地盤が緩いことが多いので注意が必要です(家が傾ている、外壁がヒビだらけの物件が多いです)。

ただし、実際に物件へ行ってみると、物件によってはしっかり建っている場合もあるので(建物全体が均一に沈下、地盤改良がしっかりやられているなど)、この時点では「地盤が悪い」ということを頭に入れておけばOKです。

ぶたどん
ぶたどん

地元の高齢の方や建築関係の人に話を聞くと、地域で地盤の緩いエリアを教えてくれますが、昔は水辺だった場所がほとんどでした



google mapで周辺調査

次にgoogle mapを使って、物件やその周辺がどのような状況なのかチェックしてみましょう。

見るべきポイントは次のようなところです。

  • 物件自体
    • ストリートビューで現在の外観をチェック(駐車場はとれそうか、外観はどんな状態か等)
    • ストリートビューで過去の写真と比較(リフォームしたのか、以前はどんな人が住んでいたのかなどわかります)
  • 物件周辺
    • 近隣には何があるのか(駅、スーパー、コンビニなどはあるのか。嫌悪施設はないか)
    • 敷地内に駐車場がない場合、近くに駐車場はありそうか(グーグルマップの航空写真で簡単に見つけられます)
へそ太郎
へそ太郎

近くに商業施設ないとダメ?

ぶたどん
ぶたどん

地方だと車社会なので全く問題にならない場合も多いです。周りが畑や林でも、静かな環境でいいですねってなります

家賃相場をチェック

実際に物件を購入した場合、いくらで貸し出せそうか、賃貸ポータルサイトを使って周辺家賃相場をチェックしてみましょう。

色んなサイトを見て確認もできますが、ニフティ不動産というサイトを利用すれば、ほとんどの賃貸ポータルサイトの情報をまとめて検索できるので便利です。

 >>ニフティ不動産

また、ある程度物件数の多いエリアであれば、SUUMOの賃貸経営サポートを利用すると、設備や賃料の相場を簡単に把握できます(地方で物件の少ないエリアだと相場の変動が激しく、必ず実際の募集状況をチェックしましょう)。

 >>SUUMO賃貸経営サポート

なお、賃貸ポータルサイトには現在募集されている物件(空室の物件)が掲載されているので、必ずしも同条件で成約できるとは限らないので、注意してください。

ぶたどん
ぶたどん

相場より少し低めの家賃で考えておけば間違いないです

手順② 物件周辺を調査

物件の周辺を散策してみる

自分の土地勘のないエリアで物件を購入する場合、物件周辺を車で回るだけでなく、できれば少し歩いて街全体がどんな雰囲気なのか肌で感じてみましょう

google mapだけでもどのような景色なのかはわかりますが、窪地になっているエリアだと日があまり当たらずになんとなく暗い雰囲気だったり、湿っぽいエリアもあります。

もし物件を買えなかったとしても、周辺をある程度散策しておくとそのエリアの土地勘もできるので、内見の待ち合わせ時間よりも早めに現地に行って少し散策してみると良いです。

また、駐車場のない物件を検討する際には、近くの月極駐車場にも足を運び、設置されている管理者の看板から空き状況も確認できるとベストです(買えるかどうかわからないので、必須ではありません)。

ぶたどん
ぶたどん

周辺の家がヒビだらけといったエリアもあります。歩くと色々と気づきます!

空室率チェック(アパートを購入する場合)

戸建てを購入する場合には特に必要ありませんが、アパートなどの1棟物を購入する際には、近隣物件の空室率調査も合わせて行うと良いです。

近くにあるアパートの場所を特定するには、ゼンリンの「いつもNAVI」といった地図を利用すると便利です。

 >>いつもNAVI

ゼンリンの表札名までわかる地図(有料)もありますが、無料で見れる地図だけでもアパートが多く記載されているので、ほとんどのアパートを発見できます(全てのアパートではないので、少し抜けがあります)。

ちなみに、グーグルマップだとお店が表示されてしまい、空室率調査時には使いにくいです。

ぶたどん
ぶたどん

大規模な物件を購入する際には必ずチェックしてみましょう。自信を持って購入できます

手順③ 外観調査

初めて買った物件

ここで初めて不動産屋さんの担当者と出会います。

不動産屋さんは最初に玄関ドアを開けて室内へ案内してくれますので、室内確認から行っても大丈夫です。

僕の場合にはいつも外観からチェックするので、外観から説明します。

物件の遠方から屋根を確認

建物の屋根がどのような状態になっているのか、できるだけ離れた場所からチェックしてみましょう。

雨漏りをしていれば室内に入ればわかりますが、まだ雨漏りは起こしていないが、雨漏りしそうな物件かどうかは確認できます。

例えば、築古の物件だと次のようなこともよくあります。

  • 金属屋根で明らかに錆びている(一部色が違う)
  • 瓦屋根で、瓦がずれている
  • 屋根の棟がずれている(そもそもついていない場合もあります)

建物の外壁や木部をチェック

まずは、建物の外壁を触ってみましょう。

もし手に白い粉がついたら、塗装が劣化したチョーキングというもので、こうなっていたら外壁塗装が必要となります(戸建てなら30万円~50万円程度でできます)。

また、外壁にヒビが入っている場合には、そのヒビを塞がないと建物内に雨水が侵入し、ヒビの拡大やシロアリの発生などにつながるので、チェックしておきましょう(ヒビだけならコーキングで直るので、外注しても数万円程度で済みます)。

ちなみに、コーキングとはこういったもので、ホームセンターで売ってます。

また、建物の基礎(外壁の下のコンクリート部分)も合わせてチェックしましょう。

不動産投資の本だと、『基礎にテレホンカードが入るくらいのヒビ(0.3mm)がある物件はNG』と書かれていますが、築40年くらいの戸建てだと、ヒビのない物件は存在しないのではと思うくらい、基礎のヒビはよくあります(エリアによるかもしれません)。

基礎が割れている場合には、建物の不同沈下や傾きが発生している可能性もあるので、室内をよく確認してみましょう。

ちなみに、ヒビの大きさを判断するには、クラックスケールといったものを利用します。安いものなので、物件調査前に購入しておきましょう(こういったもの(↓)で、ホームセンターでも買えます)。

ぶたどん
ぶたどん

ヒビあっても購入するから、測定する意味あるのかって思います

また、破風や軒天といった屋根の側面や裏側もチェックしてみましょう。

一度もメンテナンスしていないと、木部がボロボロになっていたり、そもそも剥がれなくなっているものもあります。

もし破風や軒天がはがれていても、交換するだけなら大した金額にはなりません(足場を設置せずにハシゴで作業してもらえば数万円程度で済みます)

上下水道の接続を確認

物件の資料や不動産屋さんへ確認すれば上下水道の接続状況を教えてもらえますが、たまに現地を確認すると、

  • 敷地内へ下水は来ているが、接続していない(浄化槽もしくは汲み取り)
  • 敷地前面道路に来ているが、接続していない

といった状況のものもあります(特に、土地として売られている物件で多いです)。

もし水道に接続されていれば、敷地内に必ず水道メーターがあるので、必ずチェックしておきましょう(上下水道の接続状況次第で、リフォーム費用は数十万円単位で大幅に変わります)。

なお、上下水道の接続状況については、水道局に電話すれば教えてもらえるので、不安な方はチェックしておきましょう。

手順④ 室内のチェック(NG項目はないか)

次に室内で致命的な欠陥はないのか確認しましょう。

傾いていないか

もし家が傾いていると、違和感を感じるのですぐに気が付くと思います。

特にひどい傾きだと、頭が痛くなって吐き気がするくらい気持ち悪くなります。

不動産投資の本では、「ビー玉で傾きを測定する」といった方法も書いてありますが、築古の家だと床板がたわんでいることも多く、ビー玉は現場全く役にたちません(築浅なら良いかもしれませんが)

家の傾きを測定するには、""“>レーザー水平器とメジャーがおススメです。

レーザー水平器は、ネットで買えば5,000円~7,000円程度で購入できます。

測定したい部屋の中央にレーザー水平器を置き、レーザーの水平線と床からの距離を測定すれば、傾きはすぐに測定できます。

ちなみに、築古の戸建てだと全く傾きのない家は非常に少なく、許容範囲を超えた傾きの場合には、測定せずとも違和感を感じるので、実際、測定してもしなくても傾ているかどうかは直感的にわかると思います

ぶたどん
ぶたどん

なんだか傾ている気がするーって感じるものです

傾きの基準値については、こちらの記事を参考にしてください。



雨漏りしていないか

雨漏りをしていないのかどうか、家中の天井を見て回りましょう。

もし雨漏りをしていると、一部分だけシミのような跡になっているのですぐにわかります。

1階であっても壁際をよく見るとシミになっていることもあり、屋根だけでなく、外壁の隙間から雨水が侵入しているケースもあります。

天井にシミの跡があっても、過去に雨漏りが発生して屋根を修繕済といったケースもあるので、シミ跡を発見したら後日リフォーム業者さんと一緒に内見し、チェックしてもらうと良いです(「買えたら工事をしたいので、見積もりをお願いしたい」と言えば、引き受けてくれます)。

古い家だと天井全体がこげ茶色になっていて気が付かないこともあるので、よーく確認してみましょう(気が付かずに購入して失敗したことあります)。

シロアリがいないかどうか

シロアリがいるかどうかは、次のような箇所を確認します。

  • 床下の点検口を開けて顔を突っ込む(床下に湿気が溜まっていないか、蟻道はないか)
  • 床のある部分だけ歩くとへこむ、ギシギシなる(ただの木材の劣化の可能性もあります)
  • 洗面所やキッチンなど、水回りの木部が腐っていないか
  • 柱など木部がスカスカになっていないか(針を刺すと簡単に突き刺さる等)

築古の家だと、床の下地の劣化(ベニヤ板の剥がれ)でギシギシなることも多いので、柱などをチェックして、違和感を感じたら叩いてみましょう(ボロってとれたら危険です)。

一か所でもまずいような気がしたら、ぜひ購入前に業者さんにチェックしてもらいましょう(駆除業者でなくリフォーム業者さんで大丈夫です)。

トイレをチェック

トイレのドアを開ければ、すぐに確認できます。

もし汲み取りならボットンなので、見た瞬間に判断できます(外に煙突のようなものも出ています)。

手順⑤ 室内のチェック

NG項目がなければ、あとは最低限住める状態にするのに必要なリフォーム箇所を特定しましょう

築古物件のリフォームについては、脇田雄太さんのこちらの本がおススメです。

 >>リスクと闘う不動産投資!: あらゆるリスクを恐れない、強い大家になる方法!

たろー
たろー

築古再生のバイブルです

誰をターゲットにするのかでも必要なリフォームは変わりますが、完璧な状態に直す必要は決してありません(頑張りすぎても家賃があまり上がらないのでコスパが悪いです)。

どこまでやるのかは人それぞれですが、僕のいつもやっているリフォームは、脇田雄太さんを参考にしながら『ぱっと見がきれいで、最低限の設備がついている』状態までリフォームです。

もし壁や床が汚い・古いといっただけなら簡単にリフォームできます。

例えば、次の写真は物件のリフォームの前後写真です。

リフォーム前の写真
リフォーム前
リフォーム後の写真
リフォーム後

部屋の印象がかなり変わっていますが、壁は直接クロスを貼って、床は直接クッションフロアを貼っただけで、工事費用としては安価です(奥の部屋は畳からクッションフロアに変えてます)

建具(扉)を交換すると高額になるので、壊れていなければ基本的にいじらず、大規模な工事もやりません。

実際にどういった工事をしたらいくらになるのかは、見積もりを取ってみないとわからないので、致命的な欠点がなければリフォーム業者さんと一緒に内見して見積もりを取ってみましょう。

まとめ

本記事では、物件調査の流れについて説明しました。

一棟目に買うべき物件としては、

 『致命的な欠点がなく、表面上の工事できれいになりそうな物件』

を選べば間違いないと思います。

細かい工事にいくらかかるのかは物件の状況や工事方法によっても変わるので、本を参考にしながらリフォーム箇所や工法を特定し、実際に見積もりを取ってみると良いと思います。

たろー
たろー

致命的な欠点さえなければ大失敗はしないので、まずはやってみましょう!