太陽光発電で債務超過!?不動産投資への与える影響

太陽光発電
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不動産投資をしていると、他にも儲かる投資法があるならやってみたいなと考える方は多いかと思います。
最初に気になるのがアパートの上や、広い土地に設置されている太陽光発電!

ブタドン
ブタドン

太陽光発電なら入居者対応もいらないし、本当の不労所得では?
融資がつくならキャッシュフロー増えるだけだし、やってもいいのでは?

草むしりだけでお金もらえるならこっちがいい!
でも、不動産投資への影響はどうなんだろう・・?

太陽光発電をやっている方に会い、なんて魅力的なんだと思いました。
ただ、気になったのは借入額が大幅に増えてしまうことでした。
でも、実際やってみないとわからないから真剣に検討しようということで、融資審査にも申し込み、色んな金融機関にもアタックしてみました。

今回は、不動産投資やっている方が太陽光発電をやった場合にどうなるのか、私自身の体験談を紹介します。

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太陽光発電投資とは

太陽光パネル

太陽光発電とは、太陽電池を用いて太陽光を直接的に電力に変換する発電方式のことです。

太陽光を電気に変換するために、ソーラーパネル(太陽電池パネル)を屋根や平場に設置し、電気を発電します。
発電した電気は、再生可能エネルギーの固定価格買取制度(FIT)という制度で、住宅用は10年間、産業用は20年間一定の価格で電力会社に買い取りをしてもらい、収入が得られます。
固定価格買取期間の終了後(卒FIT)も、買取単価は下がりますが、電力会社に購入してもらえます。

一般的に太陽光発電投資の表面利回りは、住宅用だと7~10%程度、産業用だと10~12%程度が目安です。
住宅用の場合には、10年超で設備投資額を回収できますが、卒FIT後は買取単価下がってしまうので、投資として儲けるというよりも電気の自己使用がメインで、その余剰分を売電します。
産業用の場合には、広大な安い土地を仕入れ、15~20年の融資期間で借入をすることでキャッシュが残るので投資として成立します。

太陽光発電の場合には、銀行やノンバングで専用の商品(ソーラーローン等の名称)があり、融資も比較的簡単に受けられます。
ソーラーパネルを設置し、売電を開始した後は基本的にやることはほとんどなく、平場に設置した場合には雑草の刈り取り程度です。
実際にやっている人の話を聞くと、数ヵ月に一度草刈りへ行き、その他は特に何もしていないとのことで、天候による変動はありますが、安定してお金が入ってきている状況でした。
不動産投資は入居者のトラブル等どうしても対人関係の問題がつきものですが、太陽光発電投資だと気になるのは設備と天気と雑草だけでストレスフリーだそうです。

私が太陽光発電を検討した経緯

ある不動産会社へ賃貸物件の募集をお願いしに行った際に、その不動産会社の社長が太陽光発電投資をやっており、やってみないかと勧められたことがきっかけでした。

もともと気にはなっていたのですが、きっかけがなく真剣に検討したこともありませんでした。

色々と詳しい話を聞いて見ると、

社長
社長

賃貸だと入居者の退去とかトラブルもあるけど、太陽光は超楽!

設置後は一切人と関わらないし、売上は天気次第!

たまに草むしりに行くだけだから、本当にストレスフリー!

不動産屋だけど、賃貸物件を増やすのがアホらしくなるわー。
毎月の売上明細も見せてあげるよ!

ブタドン
ブタドン

なんて魅力的な投資法なの。。
これは太陽光発電をやるしかない!

という経緯で太陽光発電をやってみようと検討しました。

ただ、このとき気になったのが「太陽光発電で借入額が増えたら、金融機関はどう評価するのか不動産投資の弊害にならないか」ということでした。

そこで実際に色んな金融機関へ申込やヒアリング行ってみました。

太陽光発電投資に関する金融機関の評価方法

不動産投資の場合には、銀行はそれぞれ独自のシミュレーションを行います。
主な項目として、購入物件については担保価値や収益性評価、購入する個人・法人についても同じく資産状況(貸借対照表)や収益性(損益計算書)の評価を行います。

太陽光発電投資についても同様の評価を行いますが、実際にどう評価するのかを自分のエリア内にある地方銀行、信用金庫、日本政策金融公庫等の合計10箇所の金融機関へ問い合わせをしてみました。

太陽光発電投資で利用する金融機関

太陽光発電投資は、銀行や信金、信販会社の商品を使って融資を受けます。

太陽光発電投資に関する著書を見ると、信販会社から融資を受けている人が多く、私が話を聞いた不動産会社の社長は、地銀や信販会社を利用しているようでした。

実際に自分のエリア内にある地銀、信金、日本政策金融公庫等へヒアリングした限りでは、どこの金融機関でも太陽光発電投資への融資はやっており、信販会社に限らずどこでも申込はできるという状況でした。

太陽光発電の収益評価

各金融機関同じ回答でしたが、それぞれ独自シミュレーションにて評価を行うとのことでした。

審査申込時には業者のシミュレーションも提出するので、そちらも参考にし、差が大きいときにはその検討等は行うようです。

太陽光発電の担保評価

太陽光発電投資は、広大な土地に、高額のソーラーパネルやパワーコンディショナーを設置します。
そのため、担保評価は土地と設備の2つについて行います。

担保評価① 土地の評価

太陽光発電投資は、もともと田んぼや畑だった土地を農地転用し、利用するケースが多いです。
そのため、どんな場所でやるのか次第ですが、基本的に土地に関する評価はほぼゼロです。

担保評価② 設備の評価

太陽光発電に必要なソーラーパネルやパワーコンディショナーに関する評価方法は別れました。
今回、10カ所の金融機関に確認しましたが、

  • 設備の評価はゼロ (4箇所)
  • 機械設備(動産)として貸借対照表の簿価で評価する (6箇所)

担保評価方法からわかること

太陽光発電投資の場合、土地の評価額がほぼゼロの土地に、高額のソーラーパネルやパワーコンディショナーを設置します。
設備についての評価がゼロと見なされてしまうということは、融資を受けた瞬間に、その融資額の分だけ債務超過(借金過多)になるということを意味しています。

債務超過の何が問題かというと、融資を受ける際には資産超過であることが条件の1つになるからです。
資産家が融資を受けやすいのは、いざというときに一括で返済できるくらいの余力がある資産超過とみなされているからです。
資産の逆の債務(借金)が多いと危険人物とみなされ、銀行としても融資をしづらくなってしまいます。

今後融資を利用しない、もしくは資産に余力がある状態であれば特に問題にはなりませんが、今後も不動産投資で多額の融資を受け、投資を拡大していくことを考えるのであれば太陽光発電投資を始めると大きな足かせになることがわかりました。

不動産投資家は太陽光発電投資をやって良いのか

私自身太陽光発電投資をやりたくて、実際に審査の申込も行い、無事に審査も通りましたが、今後の不動産投資への影響を考えて現時点では断念しました。

ただし、私自身は諦めましたが、一概に太陽光発電投資が悪いわけでもなく、今後あなた自身がどのように進めるか次第で検討をすればよいかと思います。

私のように資産規模が小さく、今後も融資を受けて物件を購入する方は、一発で債務超過になる可能性があるので、自分の利用する金融機関が太陽光発電投資をどのように評価するか確認してから始めるべきです。
しかし、融資を利用せずに現金購入のみ進めている方、もしくは資産が十分にあるという方、利用する金融機関の評価方法が問題ないという方は、太陽光発電投資もポートフォリオとして組み込むことは選択肢として良いと思います。
太陽発電投資は本当に手間がかからず大変魅力的で、調べれば調べるほどやりたいという思いが強くなりましたが、今の自分には合わないというだけでした。

ちなみに、住宅用の太陽光発電であれば、産業用に比べて少額で手軽に始められますが、借入が増えて自己資本比率※が低下し、銀行からの評価が下がるだけなのでそちらもやっていません。
資産がいっぱいあれば、やりたいところですが・・。

※ 自己資本比率とは?
「負債および純資産の合計額(総資本)に占める純資産の割合」のことで、借金が増えると自己資本比率は低下します。自己資本比率の低い会社(借金の多い会社)は、銀行からの評価が低くなり、資金調達が難しくなります。

まとめ

本記事では、太陽光発電投資について、金融機関の評価方法、不動産投資への影響についてご紹介しました。

【要点】

  • 太陽光発電投資は、とにかく手間がかからず、大変魅力的な投資法です。
  • しかし、太陽光発電投資は、土地の評価がほぼゼロの土地に、高額の機械設備を設置するため、金融機関の評価方法次第では担保評価がゼロとなり、一発債務超過の可能性があります。
  • 不動産投資をしながら太陽光発電投資をやりたいという方は、自分の今後の進め方や資産の状況、今後利用する金融機関の評価方法等を確認してから始めましょう。