年収400万円会社員でも毎月100万円稼ぐ|不動産投資の始め方

ぶたどん
ぶたどん

大家さんの裏側(不動産投資)のお話です。

本記事では、

  • サラリーマン生活はもう嫌だ!
  • 会社を辞めて自由になりたい!
  • 多大なリスクを抱える投資は無理!
  • 年収が低いけど、不動産投資をやりたい!

という方(昔の私)へ向けて、不動産投資の始め方について解説をしています。

不動産投資とは、戸建てやアパートを購入し、入居者からもらう「家賃収入で稼ぐ」ビジネスのことです。
初期投資額や心理的ハードルが高く、参入が難しい一方で、一度家賃収入を得られる仕組みを作れば数年間はほったらかしでもお金が稼げるのが特徴です。

へそ太郎
へそ太郎

不動産投資って、そんな簡単でできるのできるの?

たろー
たろー

やる気と根性があればあとは時間次第です!

「不動産投資は怪しい!」「素人のできるものじゃない」と思うかもしれません。

しかし、不動産投資はうまくいくと月10万円、月100万円と稼ぐことができ、しかも一度仕組みを理解すればドンドン簡単に稼げるようになるビジネスです。

「会社を辞めて自由に暮らしたい」といった夢を叶えることもでき、数年間でFIRE(経済的自立)を目指すこともできます

ぶたどん
ぶたどん

でも、不動産投資は簡単じゃないです!稼ぎ始めるまでは努力が必要です

何の知識もないままで飛び込めば、あなたは即カモネギ認定され、とんでもない物件をつかまされ、そして後戻りもできなくなります。

しかし、失敗している人は「不動産投資の知識がない」だけです。

正しい道筋をたどれば不動産投資で失敗することはほぼなく、月10万円であれば誰でも到達可能で、時間さえかければ月100万円以上稼ぐことも夢ではありません。

実際に、私たちは不動産投資を学び始めてから半年で家賃収入5万円を達成し、約1年半で家賃収入は約15万円、約7年間で毎月の家賃収入は200万円を超えました!

へそ太郎
へそ太郎

お金持ちだからでしょ?

たろー
たろー

いいえ!僕(夫)の年収は400万円台で、妻(ぶたどん)は専業主婦夫婦の世帯年数は400万円台で不動産投資を始めました。僕の実家は県営団地なので、決して裕福な育ちとはいえず・・。しかも大学時代の奨学金(借金)を背負ってのスタートです

へそ太郎
へそ太郎

え!?どうやってやったの?

そこで、当サイトでは、私たちが不動産投資で実践してきたノウハウを公開します!

まずは、一番の難関である一棟目を取得して家賃収入を稼ぎ始めるまでの具体的な方法を解説していきます。

流れに沿って順番に実践すれば、不動産投資で稼ぐことは決して難しくありません!

昔の悩んでいた自分と同じ境遇の方へ向け、世の中には自由になる方法があることを伝えたいだけの記事です。まだ中途半端な内容ですが、最後まで読んでいただけると幸いです。
必要な補足記事は現在執筆中ですので、ぜひまた見に来てください!
(12/2 たろー)

不動産投資の稼ぎ方

不動産投資の始め方

まずは不動産投資の全体概要について紹介します。

「不動産投資」といっても様々な投資対象があり、その取得方法から運営方法まで多くの選択肢があります。

まず不動産投資とはどういったものなのか、なぜ不動産投資が良いのか概要をご紹介します。

不動産投資ってどんなもの?

不動産投資とは何か?

不動産投資とは、不動産を購入し賃貸もしくは売買することで稼ぐ投資方法です。投資とはいうものの、株式投資やFXなどと違って、自分自身が積極的に動く事業そのものです。

不動産投資でお金を稼ぐ方法は大きく分けて次の2種類があります。

  • 売買で稼ぐ(キャピタルゲイン)
  • 家賃収入で稼ぐ(インカムゲイン)

①売買で稼ぐ

1つめは、買った価格よりも高く売って、その差額で稼ぐといった方法です。

考え方としては非常にシンプルで、いかに安く不動産を仕入れて、高く売るかだけです。

現在でも都心部での不動産であれば不動産の値上がりも期待できますが、地方では値下がりしかないので、いかに安く不動産を手に入れるのかが稼ぐポイントになります。

へそ太郎
へそ太郎

不動産の転売ヤーってことね

ぶたどん
ぶたどん

長期的には売買も大事ですが、売買で稼ごうとして始めると失敗します。売買の話は別で紹介しますね

②家賃収入で稼ぐ

2つめは、不動産を利用する人からもらう対価(家賃など)で稼ぐといった方法です。

賃貸住宅であれば入居者からもらう家賃、店舗であれば事業者からもらうテナント料で、長期的に稼いでいくといった方法です。

やり方は人それぞれですが、私のやっている稼ぎ方は家賃収入で稼ぐ方法です。

家賃収入を目的とした不動産投資は、一度物件を取得して入居者が入れば、基本的にほったらかしです

私が最初に購入した戸建ては、入居者が決まって以降、二年に一度更新手続きのために郵送されてくる契約書類に印鑑を押すだけで、他は全く何もしていません(通帳の確認すらしていません)。

物件を取得し、家賃収入を得るまでが大変ですが、それ以降は本当に手放しで楽になるのがインカムゲインを目的とした不動産投資の魅力です。

たろー
たろー

こっちならサラリーマンをやりながらでも問題なくできます



不動産投資って稼げるの?

不動産投資で稼ぐ
へそ太郎
へそ太郎

なんだか良さそうな気がするけど、本当に稼げるの?

不動産投資は売却益を狙って稼ぐこともできますが、家賃収入だけでも十分に稼げます。

例えば、500万円の不動産を購入すると、手元の500万円はなくなってしまいますが、お金を生み出す資産とお金を交換したと考えられます。

購入した不動産を毎月5万円で貸し出せば、年間で60万円稼げるので、投資の利回りを考えると、

利回り=12%(=5.0万円×12カ月/500万円)

となり、7年たてば購入金額を全額回収でき、それ以降も家賃を稼ぎ続けられます。

へそ太郎
へそ太郎

うーん、これだとお金すぐなくなるし、あんまり稼げていないような・・

次に、銀行からお金を借りることを仮定すると、同じ500万円の家を購入する場合でも、銀行から9割の450万円を借りれば必要な自己資金は50万円だけです。

仮に、銀行への返済が15年間で、金利が1%とすると、毎月の返済額は約2.9万円(金利込みの元利均等返済)です。

つまり、自己資金50万円の投資で、毎月2.1万円(=家賃5万円-返済2.9万円)もらえるということです。この投資を利回りで計算すると

利回り=50%(=2.1万円×12カ月/50万円)

へそ太郎
へそ太郎

利回り50%って・・!!投資詐欺みたいな数字!!

ぶたどん
ぶたどん

これが不動産投資のすごいところです

例えば、先ほどと同じ条件で、月10万円の収入を得ようとしたら、一戸当たりの家賃収入が毎月5万円であれば

毎月10万円の収入を得る方法
(方法1)
 500万円の不動産を2つ購入する(必要な資金1,000万円
(方法2)
 9割融資で500万円の不動産を5つ購入する(必要な資金250万円

融資を活用すれば、少ない自己資金でも多くの家賃収入を得られるので、これであれば短期間で収入を増やすことができます

また、徐々に不動産を購入していくのであれば、先に購入した不動産の家賃が貯まっていくので、必要な資金はもっと少ない金額でも済みます。

このお金と不動産の交換を繰り返していくと、毎月もらえる家賃収入はドンドン増えていき、収入は青天井で増加します。

ぶたどん
ぶたどん

不動産投資なら短期間で確実にお金持ちになれる理由です

簡単化のために色々と省いています。実際は経費(固定資産税等)もかかるのでもう少し複雑です


不動産投資の流れ

へそ太郎
へそ太郎

不動産投資をやりたいって思ったらどうしたらいいの?

初心者の状態からどうやったら不動産投資を始められるのか、具体的な流れをご説明します。

不動産投資の進め方
  1. 種銭を集める
  2. 不動産投資の仕組みを理解する
  3. 物件を探し、現地に見に行く
  4. 価格交渉、物件購入
  5. 物件を直す
  6. 入居者を見つける!
ぶたどん
ぶたどん

各ステップについて、続けて説明します



【step0】種銭を集める

種銭を集める

では、ここから具体的に行動を開始していきましょう。

へそ太郎
へそ太郎

あれ?stepが「ゼロ」だよ?

ぶたどん
ぶたどん

不動産投資の前段階として必要になることだからです!!

不動産投資は、いわずもがな「投資」なので、その元手となるお金が必要です。

へそ太郎
へそ太郎

さっき自分のお金は使わないって言わなかったっけ?

ゆくゆくは銀行からお金を借りて自分のお金をほとんど使用せずに投資することもできますが、最初から自己資金ゼロで進めることは基本的に無理だと理解してください!(高所得ではない方は特に!)

書籍やSNSで「オーバーローン(購入金額以上の融資)が出た!」という話もチラホラ聞きますし、実際に私の経験でも結果的に自分のお金をほぼ使わずに済んだことは何度もあります。

例えば、以下のような方法で不動産投資を行えば、自己資金ゼロでも物件を取得できます。

自己資金ゼロで不動産投資をする方法
  1. 金融機関からオーバーローンで融資してもらう
  2. 物件を無料で取得する(0円ゲット!もしくはお金をもらって購入する)
  3. オーナーから転貸借する

しかし、物件を自己資金使わずに取得できたとしても、大抵はリフォーム費がかかります(1は別として、2と3は建物がボロボロだから実現する方法です)。

このリフォーム費用も自己資金を使いたくないという方は、

  • リフォーム資金を融資してもらう
  • 取得した物件をそのまま別の投資家へ転貸借する

とすれば、全く自己資金を使わない投資もできます。

実際に、私のやっている投資方法も、購入資金とリフォーム資金を融資してもらい、自己資金を極力使わずに物件を購入するというものなので、うまくいったときには自己資金をほぼ使わずに新規物件を取得してきました。

しかし、お金を使わないことと、お金がないことは全くの別物です

不動産投資というビジネスをやる以上、まずは最低でも300万円以上のお金を必ず貯めてください

特に私と同じように高所得とはいえないサラリーマン(年収400万円台!)は、高所得サラリーマンのように銀行から簡単にお金を貸りれません。

最初のステップである「種銭を集める」ことをstep1と並行して行ってください。

へそ太郎
へそ太郎

まずはお金を貯めなきゃいけないのかぁ

ぶたどん
ぶたどん

そこそこ貯金がある人でも、実践すればもっとお金が貯まりやすくなりますよ

固定費を削減する

お金を貯めるために一番大事なことは、「固定費を削減する」ことです。

へそ太郎
へそ太郎

外食をやめるとかじゃないの?

ぶたどん
ぶたどん

そういった日々の節約も大事ですが、固定費を削減すると、何もしなくても毎月お金が貯まるようになります。

例えば、次のような方法があります。

  • 格安スマホへ切り替える
  • ネットの契約を見直す
  • 生命保険、医療保険を見直す
  • 家賃の安い家へ引っ越す
  • 都心部であれば車の所有をやめてみる
  • 不要なサブスクを見直す

これだけでも月数万円はお金が貯まるようになります。

物に縛られないミニマリストのような暮らしができれば生活費はぐっと下がりますが、固定費の削減は生活の質を落とさずにできる方法なので、まずは何にお金を使っているのか調べてみましょう。

ポイントサイトを活用する!

ポイントサイトを活用してネット上でサービスを購入すると、ポイントとして還元されるサービスがあります。

色んなサイトがありますが、私の主に利用しているポイントサイトがハピタスです。

ハピタスを利用すると、例えば次のようなサービスを利用した際にもポイント還元されます(各ショップのポイントとは別で更に追加付与されます)。

  • 旅行サイト(じゃらん、一休、楽天トラベル、Expediaなど)
  • 商品購入(楽天、ユニクロ、Joshin、コジマ、Appleなど)

普段の買い物をする際にポイントサイトを経由するだけでポイントを獲得でき、ポイントを現金やアマゾンギフト券への交換もできるので、更にお金が貯まりやすくなります。

他にもポイントサイトを経由しクレジットカードを発行すれば、数千円(ものによっては1万円以上)のポイントをもらえるので、ポイントサイトを活用して月に数万円稼ぐこともできます(ポイ活というそうです)。

もしポイントサイトを使ったことがないという方はぜひ使ってみてください。

へそ太郎
へそ太郎

他にもポイントサイトってあるの?

ぶたどん
ぶたどん

いろいろありますが、私はハピタスしか使っていないです。たくさん登録すると面倒なので・・・。

クレジットカードを変える!

もし日常生活の買い物を現金でしているのであれば、ぜひクレジットカード利用に変更しましょう。

普段の買い物をクレジットカード払いに変えるだけで、カードによって0.5~1%程度のポイントが還元されます。

私はあまりクレジットカードには詳しくありませんが、楽天カードなら常に1%還元され、楽天市場で購入する際にはかなりのポイント還元になるので、ずっと楽天カードユーザーです。

ポイントサイトと同様に、生活水準を全く変えることなくお金が貯まる方法なので、ぜひ利用しましょう。

ぶたどん
ぶたどん

ちなみに、建築資材(壁紙やクッションフロアなど)を買う際も楽天で買っています。最近では建材問屋で買うよりもネットの方が安いです



【step1】不動産投資を理解し、方針を決める

まずは目標設定!

物件を買うまで

まず、一番最初にやることは、『最終的な目標設定』です。

不動産投資には様々なやり方があり、しかもどれか1つが正解というわけでもありません

人によって向き不向きや、そもそも属性の問題で真似できない手法もあります。

購入する建物の種類だけで考えても

  • 戸建て
  • アパート
  • マンション
  • 店舗
  • 駐車場

など選択肢があり、次のようにどのような状態のものを購入するのかも選択肢があります。

  • 土地から建設する
  • 完成した新築を購入する
  • 中古で購入する(築年数は様々)

他にも

  • 入居者のいる物件を買うか、全空(入居者が誰もいない)物件を買うか
  • リフォームされた物件を買うのか、ボロボロの物件を買うのか
  • 業者に工事を任せるのか、DIYするのか
  • 物件を管理会社へ任せるのか、自主管理をするのか
  • どこのエリアの物件を買うのか
  • 融資を使うのか(どこから借りるのか)、現金で買うのか

など、非常に多くの選択肢があり、それぞれの手法でその道のプロがいるので、何を選んだとしても成功する道はあります。

へそ太郎
へそ太郎

困ったなぁ・・・。どうしたらいいんだろう。

そこで、一番肝心なことは、

  自分の現状を確認し、ゴールから逆算して投資手法を決めること

です!

そのためには、まず最終的な目標設定をしましょう!

具体的な目標設定の方法については、こちらの記事を参考にしてください。


徹底的に勉強する!

最終的な目標が決まったら、徹底的に不動産投資の勉強をしましょう!

不動産投資では成功するセオリーがほぼ確立しており、自分独自のやり方を考える必要は全くなく、成功者のやり方をそのままパクるだけで成功できます。

例えば、私の場合には、

  • 数年で会社員を辞めれるくらいの収入が欲しい(←融資を使うしかない)
  • 低属性なのでアパートローンは利用できない(←実績を積んで事業用ローンを活用するしかない)
  • 絶対に生活できないような失敗をしたくない(←高利回りの物件が欲しい)
  • 無理そうならすぐにやめたい(←規模の小さい物件から徐々に拡大したい)

と考えて、それに合う投資手法を探し、「低所得でも使える融資を活用した高利回り築古再生投資」がベストだと信じて進めました。

この私の選んだ投資方法も、自分のオリジナル要素は全くなく、完全に先駆者のパクリです。

不動産投資で稼ぎたいと思ったら、まずは勉強をして、自分がどういった投資方法を選択できるのか可能性を知りましょう。

不動産投資の勉強方法については、こちらの記事を参考にしてください。

色んな勉強方法がありますが、まずは書籍を基本として勉強すると良いと思います。

私のおすすめ本はこちらの記事にまとめましたので、参考にしてみてください。

1棟目はどんな物件を買えばいいのか?

不動産投資は大きい物件から小さい物件まで色々とありますが、どのような投資手法を選ぶにしろ、最初は区分マンションや戸建てなどの小規模の物件からスタートすると良いと思います。

大型の物件を購入した方が間違いなく早く拡大できますが、その分だけリスクは大きく、手練れの投資家も多いのでいつになっても買えないという事態にもなりかねません。

例えば、RC一棟をしようとすると、

  • 修繕費は高額(エレベータ故障や雨漏りがあったら数年分の収益が吹き飛ぶ)
  • 物件が買えない(ライバルは手練れの投資家ばかりで情報がこない、融資がつかない等)

といった問題もあります。

相当自信のある方を除き、まずは小さく動き出し、不動産投資とはどういった事業なのか一通り経験してから徐々に大きいものへシフトしていく方が良いと思います。

一棟目に買うべき物件の選び方はこちらの記事を参考にしてください。

たろー
たろー

小さいスタートが、ビジネスの基本ですよ

どんな条件なら買っていいのか

不動産投資で買うべき物件の条件は次のとおりです。

買って損しないもの(必ず儲かると自信を持てるもの)

不動産投資で一番重要な判断基準は、その物件を買ったことで損をしないかどうかです。

具体的には、物件の購入から売却まで長期的に見たとき、

  • 値段が上がっていく物件(都心部など):値上がり分より出費がなければOK
  • 値段がほぼ横ばいの物件(土地値など):収益が出ていればOK
  • 値段が下がる物件(地方の物件、築浅の物件など):値下がり以上の収益があればOK

であれば、絶対に損しません。

不動産投資は、最低でも数年以上の長期的な事業となるので、必ず所有期間中の収支計画をしっかり立ててから購入しましょう

損しないと思えるものの中で、あとはどこまで自分の目標に近いものを買えるかどうかだけで。

たろー
たろー

不動産は買った瞬間に成功するかどうか決まります!

(参考)不動産の価格
へそ太郎
へそ太郎

どうやってお得な物件かどうかわかるの?

不動産には目安となる価格が存在しますが、いくらで売買しなければダメといった制限はありません。

例えば土地の目安となる価格としては、

  • 実勢価格
  • 公示地価
  • 基準地価
  • 相続税評価額
  • 固定資産税評価額

といった価格があります。

へそ太郎
へそ太郎

何を言ってるのか、さっぱりわからないよ!!

ぶたどん
ぶたどん

目安となる価格があるってくらいに覚えておいてください

また、土地と建物を合わせた不動産全体の価格についても、次のような複数の評価方法でそれぞれ目安となる金額が算定されます。

  • 積算評価法(建物の築年数や土地の広さから決める)
  • 収益還元法(いくら儲かるかで価格を決める)
  • 取引事例比較法(実際の取引相場から決める)
ぶたどん
ぶたどん

例えば、同じ戸建てでも、積算評価法なら300万円、収益還元法なら200万円、取引事例比較法なら250万円とかです。

しかし、実際の不動産売買においては、どの価格で売買しなければならないという決まりはなく、当事者間で自由に売買価格を決定できます

へそ太郎
へそ太郎

100円でもいいってこと?

ぶたどん
ぶたどん

そのとおりです!(ただし、親族間とか税金が絡む場合は別です)

そのため、不動産の評価方法を理解し、取引相場が理解できれば、自分のやろうとしている取引がお得かどうかすぐに判断できます。

つまり、どんな種類の不動産投資を選ぼうが、最低限お得な価格で買ってさえいれば、不動産投資をやめたくなったときにも、いつでもそのまま売って即やめられます

へそ太郎
へそ太郎

簡単に転売できるならそれだけでも儲かりそう・・。

ぶたどん
ぶたどん

目的がずれるので、売買で儲けることはいったん忘れましょう!



【step2】物件を探し、現地に見に行く

ではここから物件を探して、現地に見に行くまでの流れを紹介します。

へそ太郎
へそ太郎

本格的に活動開始だね

物件の探し方

築30年の理想の物件を見つけた

不動産投資に適した物件を探す方法は、以下のような方法があります。

  • 不動産ポータルサイトから探す
  • 不動産会社のホームページから探す
  • 不動産会社の出入り口に掲載されている情報から探す
  • 不動産会社から紹介してもらう
  • 自分で売却物件を掘り出す
へそ太郎
へそ太郎

良い物件ってすぐに見つかるの?

ぶたどん
ぶたどん

全然見つからないと思った方が良いです

条件の良い物件は、ポータルサイトに掲載された瞬間に掲載が終了するくらい動きが早いです。

そのため、一度ポータルサイトを見たからといってもすぐには物件が見つからず、色んな探し方を試すことになると思います。

物件を探す方法はこちらの記事にまとめましたので、参考にしてください。

不動産会社へ問い合わせをする

電話に緊張する

気になる物件が見つかったら不動産会社へ問い合わせをしてみましょう。

その際に可能であれば、「元付(もとづけ)業者」に対して問い合わせをしましょう

へそ太郎
へそ太郎

元付業者って何のこと?

売主から直接不動産を預かっている不動産屋のことを「元付業者」といい、「元付業者」の情報を仲介して紹介している不動産屋のことを「客付(きゃくづけ)業者」、もしくは「仲介」といいます。

元付業者は売主と直接つながっているので、

  • 売主の状況を把握している
  • 物件の詳細情報を把握している
  • 売主と直接交渉してくれる(仲介だと、仲介業者→元付業者→売主の流れになる)

といったメリットがあります。

そのため、可能であれば元付業者がどこなのか調査し、元付業者に対して直接電話をかけてください。

元付業者の探し方はこちらの記事を参考にしてください。

(参考)客付け業者のメリット

へそ太郎
へそ太郎

客付業者は絶対にダメなの?

ぶたどん
ぶたどん

いえ、客付業者を通した方が有利になることもありますよ

元付業者と直接話をした方が間違いなく話は早いですが、客付業者を通すことによって

  • 自分の代わりに元付業者と交渉してくれる
  • 客付業者は成約したいという思いがあり、自分のことを良く伝えてくれる
  • 自分の代わりに物件を探してくれる

といったメリットもあります。

実際に私たちも客付業者を通した売買もしたことがあります。

そのため、客付け業者が絶対ダメっていうことではありません。

現地調査の仕方

現地調査で玄関床を割る

気になる物件があったら、積極的に現地調査へ行ってみましょう。

現地調査は次の3ステップで確認をしていきます。

 ①致命的な欠点はないのか
 ②避けた方が良い条件はないか
 ③必要な工事個所はどこか

へそ太郎
へそ太郎

初めてでどこを見たらいいかわからないときはどうしたらいいの?

ぶたどん
ぶたどん

どこを直したらどのくらいかかるのか、一度リフォーム業者さんと行ってみて見積もりをとってみると良いですよ。購入出来たら工事をお願いするといえば、業者さんも喜んで来てくれます

物件の種類によって見るべき場所は変わってきますが、戸建ての場合の現地調査はこちらの記事を参考にしてください。



【step3】価格交渉、物件購入

良さそうな物件候補が見つかり、あとは価格次第となったら、買付を入れてみましょう。

ここからは、売買金額の価格交渉です!

買付を入れてみる

買付を入れてみる
へそ太郎
へそ太郎

ところで、買付って何なの?

気になる物件が出てきたときに、

ぶたどん
ぶたどん

この条件で物件を買いたいです

買主が購入の意思表示をすることを買付申込といいます。

そして、買付申込を受けた売主さんが、

売主さん
売主さん

まぁこれなら売ってもいいかな

と思えば、不動産の売買契約が成立します(実際の不動産取引では、口約束だけではなく、売買契約書を準備し、お互いに署名・捺印し売買契約が成立となります)。

この買付申込に決まった書式はなく、業者さんによっては「この紙に記入して」と書類を渡される場合もあれば、「買付申込書を出して」と自由フォーマットの場合や、口頭だけ終わる場合もあります。

へそ太郎
へそ太郎

何書いてもいいの?

たろー
たろー

OKです!ここからが不動産投資の醍醐味です!

不動産には参考となる価格はあっても、実際の取引価格は、相手との合意があれば自由です(相場が1,000万円の土地でも、売主と買主さえよければ1万円でも売買できます!ただし親族間など相続が絡むと話は別です)。

例えば、売主の希望価格(広告に記載された価格)が500万円で、自分が300万円で欲しいと買付申込をすると、元付業者(不動産屋)が売主さんに対して、

元付業者さん
元付業者さん

300万円で欲しいという方がいますが、いかがですか?お風呂とトイレのリフォーム費用がかかるから、少し値下げしてほしいそうです

といった価格交渉をしてくれます。それで売主が、

売主さん
売主さん

なかなか売れないしなぁ・・。300万円ならいいですよ


となれば、500万円の物件を300万円で購入できます!

つまり、金額高くて微妙な物件であっても、価格交渉が成功すれば優良物件に化けるということです。

へそ太郎
へそ太郎

こんなこと本当にできるの?

ぶたどん
ぶたどん

初めて買った物件は、200万円⇒100万円(50%引き)です。次に買った物件は450万円が120万円(73%引き)になりました。今年(2022年)買った物件も700万円⇒300万円(57%引き)です

へそ太郎
へそ太郎

えぇぇ!!そんなに下がるの!?

驚異的な値下げ(鬼の指値といいます)については、こちらの書籍が有名です。
ぜひ読んでみてください。

価格交渉を成功させるコツ

価格交渉

価格交渉を成功させるには、いくつかテクニックもあります。例えば、次のようなものです。

  • 最初に低い価格を提示して(アンカーを打つといいます)、それから値上げして妥結する
  • 買取業者と同様の条件にする(融資特約なし、契約不適合免責)
  • 売主ではなく、元付業者を納得させる

他にも、

  • 売主へ手紙を出す
  • 指値根拠書類を提示する

など、指値の成功確率を上げるために色んな方法があります。

しかし、指値を何十回と繰り返してわかったことは、

たろー
たろー

成功するかどうかはほぼ運次第!数うちゃいつか当たります!

ということです。

下手に指値すると怒られることもありますが、経験を積んでいくことが手っ取り早いです。

怒られない交渉テクニックについて、別の記事でご紹介します。

契約をする

初めての契約成立

売主さんと条件で合意できれば契約を行います。

契約締結前に必ず契約書のドラフトをもらって、事前に不利な内容がないかしっかり確認するようにしましょう。

特に売買金額の内訳(土地と建物の比率)は、減価償却費の金額に影響するので、可能であれば建物の比率を高く設定できると良いです(建物金額が高くなると減価償却費という費用が高くなり、税金が減ります)。

へそ太郎
へそ太郎

どう設定すればいいの?

ぶたどん
ぶたどん

固定資産税評価額で按分するとか、あとはこちらから指定してもOKです



【step4】物件を直す

購入した物件がそのまま貸し出せる状態でなかった場合には、物件のリフォームを行います。

リフォームするべき箇所

夢のユニットバス

賃貸物件のリフォームについては、「最低限住める状態で、可能な範囲で魅力的に仕上げる」程度のリフォームと考えると良いです。

なぜなら、物件のリフォームはどこまでやっても終わりがなく、やろうと思えばほぼ新築状態までリフォームできてしまうからです。

リフォームすればするほど物件はきれいになって高い家賃でも貸し出せるようになりますが、その分リフォーム費用が高くなっていくので、投資利回り(利回り=年間家賃÷物件取得費(売買+リフォーム等))は減少します。

極端な話、一切リフォームせずに、破格の家賃でDIY可能物件として貸し出してもOKです。

そのため、「最低限住める状態」を目安とし、そこからお金をかけないでどこまで魅力的にできるかを考えると良いと思います。

可能ならDIYしてみよう

天井塗装のDIY

初めて不動産投資をするときには、できる範囲でDIY(=Do It Yourself、自分でやる)してみることをお勧めします。

DIYすることで次のようなメリットがあります。

DIYのメリット
  • リフォームの知識や、建物の構造が理解でき、今後の不動産投資で役に立つ
  • お金を節約できる(材料費のみでリフォームできる)

ただし、DIYには次のデメリットがあります。

DIYのメリット
  • 時間がかかる(機会損失が発生)
  • 仕上がりが微妙(慣れるまでは特に)

工事期間が長期化すれば、その間ずっと家賃がもらえないので、最初から業者に任せてしまった方が早く家賃をもらえる分だけ結果的に節約になることもあります。

最初は色々とやってみた方が良いですが、難しい技術が必要になる箇所や明らかに効率の悪い箇所は最初から業者に任せると考えておいた方が良いです。

DIYしない方が良い箇所については、こちらの記事を参考にしてください。


工事業者を探す

瓦屋さんに懇願する

どこをリフォームするのは決めたら、工事業者を探して依頼しましょう。

工事業者を探す方法としては、

  • 業者を探すサイトを利用する(くらしのマーケットなど)
  • タウンページを使う
  • 売買した不動産屋さんに紹介してもらう

など色んな方法があります。

全く当てがないときには、不動産屋さんに紹介してもらうと確実で簡単です。

業者さんの探し方については別の記事で詳しい探し方を解説します。

へそ太郎
へそ太郎

実際どうやって探しているの?

ぶたどん
ぶたどん

私はタウンページと、くらしのマーケットです。

区切りをつける!

ブロック塀砕きというリフォーム

物件のリフォームを始めると、気になる箇所が次々と出てきてしまい、完璧を求めるとキリがありません。

不動産投資で家賃収入を目的としていたはずなのに、気がついたら半年~1年間DIYをしていたという方もいます。

DIYが趣味であれば否定はしませんが、収入を得ることが目的であれば、どこかで区切りをつけるべきです。

特に最初の物件ではやめどきがわからなくなるので、最初にリフォームを〇日までと区切ってしまった方が良いです。

その日程内でできる範囲をやって、どうしても直さないとダメな箇所は業者へ依頼するなどして、本来の目的を見失わないように気を付けましょう。



【step5】入居者を見つける!家賃収入5万円達成!

最後は入居者探しです!

へそ太郎
へそ太郎

どうやって入居者を探すの?

ぶたどん
ぶたどん

最近は便利になりました

管理形態を決める

建物の管理を任せるべきかどうか

不動産投資では、物件の管理を不動産屋さんへ任せることも、自分で管理することもできますが、初めての不動産投資で、戸建てもしくは区分マンションの購入であれば、一度自主管理をしてみると良いと思います。

自主管理であっても、初心者の時に一番厄介な

  • 入居者の募集、契約
  • 退去立会

は外注できるので、自主管理だからといって困ることも特にありません。

自主管理と管理委託の大きな違いは、

  • 委託料がかかるかどうか(毎月、家賃の5%程度)
  • 入居者から直接連絡が来るかどうか

だけです。

なお、私たちの場合には、途中管理委託もしてみましたが、現在は全物件自主管理です。

募集する前にどちらの形態にするのかだけ決めておきましょう。

物件の写真撮影をする

不動産屋さんへ募集依頼をする前に、物件の写真撮影を行いましょう。

募集開始前に写真撮影をする理由

へそ太郎
へそ太郎

不動産屋さんは写真撮ってくれないの?

ぶたどん
ぶたどん

撮ってはくれるんですが・・

同じ物件であっても、どんな写真を使用するかで入居者の見つかる早さが変わります

不動産屋さんも写真撮影はしてくれますが、不動産屋さんによっては

  • 写真がテキトー
  • なかなか撮影してくれない(募集が始まらない)

といったこともあります。

そのため、入居者を早く見つけたいという方は、自分で渾身の一枚を撮影し、持っていく方が良いです。

写真の撮り方

最近はスマホでもきれいな写真をとれますが、口角レンズ(広く撮影できる高価なレンズ)を使って、室内を広く明るく写真を撮影しましょう。

通常のレンズでも撮影できますが、室内全体が写らないので、部屋が狭く見えてしまいます。

口角レンズで撮影すると次のような写真が撮影できますが、通常レンズだと、少しの範囲しか写りません。

口角レンズで撮影した写真

なお、広い範囲を撮影するために、安価な魚眼レンズといったものもありますが、柱がグニャグニャの気持ち悪い写真になるので、絶対にやめた方が良いです。

魚眼レンズ
魚眼レンズで撮影した写真
ぶたどん
ぶたどん

安物買いの銭失いです


入居者を募集する

物件を自主管理するのか、管理委託するのかで入居の募集方法は若干異なりますが、いずれにしろ不動産会社へ募集を依頼し、入居者を見つけてもらいます。

不動産会社へ依頼する際には、物件の概要がわかる資料(家賃、住所、間取り、設備、入居条件など)を持っていくと話が早いです(住所と家賃さえわかっていれば、あとは全部お任せでも大丈夫です)

自主管理であっても、管理委託した場合であって、内見から契約まで全て不動産屋さんへ依頼できるので、依頼をしたら入居者が見つかるまで待つだけです。

自主管理で物件を募集する方法については、こちらの記事を参考にしてください。

また、不動産会社へ依頼する以外にも自分自身で色んなサービスを使って募集できます。

例えば、EHOESやウチコミ、ジモティーといった方法です。

それぞれ一長一短があるので、まずは全て利用してみることをおすすめします。

入居者と契約する

入居者と契約する

不動産会社へ募集依頼をすれば入居者との契約は全てお任せできます(ウチコミやECHOESも同様)。

そのため、入居者との賃貸借契約に関してはどういった特約を入れるのかだけ考えておけば、契約手続きは簡単にできます。

なお、不動産会社を通さずに自分で入居者と直接契約もできますが、契約書を自分で準備するなど初心者向きではないので、こんな方法もあるんだなくらいに覚えておき、不動産投資に慣れてきたら実践してみてください。

へそ太郎
へそ太郎

ここまでできたらようやく家賃収入もらえるんだね!長い道のりだけど、できそうな気がするよ!



まとめ

本記事では、全く知識のない状態から不動産投資で家賃収入を得るまでの流れについて、ご紹介しました。

不動産投資の進め方
  1. 種銭を集める
  2. 不動産投資の仕組みを理解する
  3. 物件を探し、現地に見に行く
  4. 価格交渉、物件購入
  5. 物件を直す
  6. 入居者を見つける!

不動産投資にも色んな方法がありますが、基本的な流れはこのようになります。

最初は少ない家賃ですが、繰り返していくことで徐々に家賃収入は増加し、気が付いた時にはサラリーマンの年収を軽く超えるようになります。

不動産投資はほとんどの手法で先駆者がいるので、それを真似るだけで成功でき、本気で努力すれば必ず不動産投資で稼げまず。

ぜひ不動産投資に頑張って挑戦してみてください。

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たろー
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非常に中途半端な内容ですいません!不足している内容はこれから書き足していきますので、たまにこのサイトを見に来てください!

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