購入後に気付いた立地のデメリット!どうする?【5棟目4】

のんきな大家
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前回はリフォーム内容についてザックリとご紹介しましたので、今回は購入後に気付いてしまった、立地のデメリットの対処をどうしたかを書いていきます。

物件購後に気づいてしまった立地の自分ではどうしようもないデメリット・・・ショックですよね。

騒音香害物件はその名の通りスナックからはカラオケの騒音、蕎麦屋からはだしの香りがとても香ってくる困った物件でした。

どうにか対処しなくてはと思ったものの、

結局なにも対処しませんでした!

だらだら
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騒音・臭いはどのくらい?

騒音香害物件は、コンパクトな土地にギッチリ建てられていて、隣のスナックも同様のため、建物と建物の距離はとても狭いのです。

スナックの防音設備は定かではありませんが、騒音香害物件に近い位置に換気扇や窓が付いているため、音が駄々漏れになってしまっていました。
お客さんの話し声などは聞こえないものの、大音量で気持ちよさそうに歌うカラオケはちゃんと歌詞聞き取れるレベルで聞こえてきます
スナックに通う年代は高齢の方が多いのか知らない歌謡曲や演歌が耳ざわりでなりません。
たまにデュエットもしているのが何とも耐えがたい状態でした。

蕎麦屋は斜め前だったのですが、距離が近いためリビングの窓を開けるとだしの香りが室内に入ってきてしまいます。
真夏に窓から生温かいだしの香りが香ってくるとちょっと気持ち悪くなりそうです。
慣れてしまえばいいのですが・・・
幸いにも洗濯物干し場は蕎麦屋とは逆方向だったので、洗濯物への被害は避けられました。

対策はあるのか?

正直、近隣にスナックや蕎麦屋があるからといって大家ができる対策はとても少ないかと思います。
カラオケの騒音のために防音壁にして機密性の高いサッシに変えたらリフォーム費が恐ろしい額になりますし、だしの香りなんて風向きにもよりますので防ぎようがありません。

スナックの騒音が法外レベルでひどいようなら、市や警察に相談するくらいではないでしょうか・・・・。

だしの香りもヒドイなら換気扇のダクトを屋根の上など高い位置に変えてほしいと相談はできるかもしれませんが、後から来た新参者がクレームを付けても相手にされるとは思えません。

【古くから住んでいる人が偉い】だとか、【その土地の勝手なルール】みたいなものがよくありますからね・・・・。

なので、気付かなかった立地のデメリットは諦めて家賃を下げました

実際にあった地域ルール

騒音香害物件の前の道路は車通りの少ない狭い道路ですが、蕎麦屋のスタッフや客がいつも路駐するのです。
ですが、私たちの車を物件の前に路駐していたところ、知らないおじさんに「向こう側に蕎麦屋が停めるんだからここに停められると車が通れなくなるだろう!」と怒られたことがありました。
「同じ路駐なのになぜ??蕎麦屋の方が車が通れるように路駐するべきなのでは?」と納得がいかない地域のルールでした。

入居後の反応は?

意外にも入居者さんから騒音や香りのクレームは一度もありません。
現在3回転目ですが、建物や設備のクレームは数度ありましたが周辺の環境についてはどの入居者さんも触れませんでした。

アパートの一角が飲食店になっていて騒音や臭いがあればクレームが来るかと思いますが、戸建てでの近隣の騒音や臭いは大家とは関係がない問題なので、大家に言っても解決しないし、ではないでしょうか。

入居期間は短くなる?

この物件で初めて騒音や香りの害を経験したのですが、気付いてしまった時はとっても焦りました。

「入居者からクレームがきたらどうしよう」
「すぐに退去になったらどうしよう」

と心配になったものです。

ですが、最初の入居者さんは2年住んでくれましたし、2回転目は入居者さんは2年弱住んで滞納の末に夜逃げ、3回転目は入居数カ月ですが、何も問題なく住んでくれています。

戸建てにしては入居期間が短めには感じますが、2回転目の夜逃げした入居者は例外中の例外なので、今のところ何とも言えませんが、騒音や香害に耐えられず数カ月で退去するような方はいなかったので、極端に入居期間の短さは気にしなくてもよさそうです。

まとめ

物件の購入前に周辺施設の確認をしっかりしておくのはとても大切です。
騒音や臭いを発する施設が近くにある物件は客付けしにくいので、なるべく避けた方がいいのは確かです。

ですが、気付かずに購入してしまってもそれほど絶望しなくても大丈夫です!
ほとんどの入居者は永住の地とは考えていませんので、家賃が安ければ妥協して住んでくれます。
そして住んじゃえば大体慣れてしまいます。

家賃をちょっと下げたせいで利益が出なくなってしまうようなら、そもそも購入金額を失敗していたんです。
不動産投資は購入金額さえ間違わなければどうにでもなるんだなぁと思わせてくれた物件でした。

次回は、初めて管理を不動産会社に任せてみてどうなったのかについて書いています。