4棟目の獣の巣物件が無事に終わり、すぐに次の物件を探し始めました。
5棟目に購入したのも戸建てですが、4棟目と同じく日本政策金融公庫（以下、「公庫」といいます。）から融資を受けて物件を購入しました。
4棟目はどうやって物件を購入し、そして二度目の公庫融資は一回目と何か違いはあったのか、実際の体験談を紹介します。
5棟目の物件探し方
物件の検索方法
私たちの物件の探し方は単純で、最初に決めたエリア内で土地値くらいの安い物件を手当たり次第に見ていきます。
そして、気になる物件があれば電話で問い合わせ、価格交渉の余地があればすぐに内見させてもらい、リフォーム資金等を考慮した価格で指値を行い、それを買えるまで繰り返すだけです。
1回の指値で買えることはほぼなく、何度もチャレンジをしますが、5棟目を購入するまでに見た物件だと、以下のようなものがありました。
- お風呂が外についた朽ち果てた全空アパート（後日、取り壊されました）
- ヒビだらけの傾いた物件
- 瓦が落ちて室内から空が見える物件
中には指値が通ったけど、その後別の人に奪われたり、売主さんに途中で裏切られたり、そんなこともあります。
また、実際に内見しても、「これはダメだな」と購入を検討する段階にもいかないこともしばしば・・・
物件探しは単純作業の繰り返しです。
とにかく回数をこなすことだけを目標にして物件探しを行います。
5棟目の物件との出会い
近場で良い物件が見つからず、いつもよりも探す範囲を少し広めて探したところ、手ごろなサイズの物件が見つかりました！
- 築40年、軽量鉄骨
- 現在の売値は300万円
- 土地値は320万円で、戸建てではなく土地として販売中
周辺には市役所、スーパー、ホームセンター、飲食店などがあり駅も徒歩圏内、寂れた街の栄えた場所で立地は悪くありません。
これまでに購入した物件にに比べれば室内も人が住める状態でした。
土地の時価相当額が320万円でしたが、修繕費等を考えて120万円で指値（俗に言う鬼の指値？）をしたところ、ようやく買付が通りました！
指値をした瞬間怒られるかなと思いましたが、担当してくれた不動産屋さんが面識があった方だったので、そのまま売主さんへ話を持って行ってくれたのも指値が通った要因として大きかったと思います。
不動産屋さんを周って顔を覚えてもらうのも大切ですね。
二度目の公庫融資
購入資金は公庫に融資をお願いすることにしました。
4棟目の物件（獣の巣物件）も公庫から融資を受けていたので2回目です。
前回融資を受けてから数ヵ月しか経っていなかったのですが、また同じようにいけるかなと軽い気持ちで申し込むことにしました。
二度目の公庫申込
公庫への提出資料は、前回提出したばかりだから、細かい資料はいらないかなと思って、今回購入する物件資料や見積書等、今回の事業計画に関するものと、申込書を作成しました。
- 物件資料（住宅地図、公図、販売図面、土地と建物の登記事項証明書、公課証明書、建築確認関連）
- 事業計画書
- 見積書
- 直近の試算表
- 直近の資産一覧表
資料の準備ができたら、初回申込の教訓（公庫への持ち込みは時間のムダ！）から、公庫へ郵送で送付しました。
資料の到着から数日後、女性担当者から電話が来ました。
女性起業家が使える「女性、若者／シニア起業家支援資金」制度で申込をしているせいか、1回目と違う方でしたが、やはり女性の方が担当者でした。
前回もいただいたと思いますが、確定申告書や返済明細書、水道料金等納入証明書などを再度提出してください。
なぜ前回提出したばかりなのに、追加で同じ書類ばかりを要求されました。
- 月別売上高
- 水道料金等納入証明書
- 返済明細表
- 公課証明書（所有物件の）
- 固定資産税支払いの領収書
- 法人の履歴事項全部証明書
- 売買代金の証明書（決済の案内）
仕方なく再度全て準備しましたが、公庫は過去に提出した資料を保存していない(?)らしく、毎回全部準備してほしいとのことでした。
民間の金融機関だと過去提出した資料は全て保存されているので、公庫特有かもしれません。
面談前の事前調整
一回目の公庫面談では、事前に資料内容の確認等はなかったのですが、二度目は面談の前日に担当者から電話で以下のような提案がありました。
前回は1本の融資でいけましたが、物件の取得資金とリフォーム資金で分けて審査をしたいのですが、大丈夫でしょうか。参考にそれぞれの金額と金利をお伝えしますので、融資条件を見直していただけると幸いです。
一回目は物件取得とリフォームを同じ金利で融資してもらえましたが、今回は別々の形でないと難しいとのことでした。
さらに、
前回は返済期間を20年間として融資できましたが、今回は最長15年までです。
一回目よりも明らかに条件が厳しくなっています。
女性起業家が使える「女性、若者／シニア起業家支援資金」制度では、設備資金は最長20年間ですが、どうやらそこまでは不可とのことでした。
急いで収支計画を作り直して翌日の面談へ臨みました。
公庫との二度目の面談
ほとんどの質問内容は1回目の面談と同じような内容で、事業計画の中身について細かく質問がありました。
初回面談と明らかに違ったのは以下のやりとりです。
前回融資から間隔が開いていませんが、早くないでしょうか？
そ、それはですね・・。（ちらっと横を見る）
不動産賃貸業なので、新規物件を取得しないとこれ以上の売上アップは見込めません。既存の物件は全て満室で運営しており、適切なタイミングでの事業拡大だと考えています。
どの程度の規模まで事業を拡大する計画でしょうか？
ええと・・・・、そうですね・・・
明確に終わりは決めていませんが、短期的な目標としてまずは売上1,000万円／年を目指しています。少しずつ事業を拡大しながら長期的な目標設定は考えていこうと思います。
女性が代表の設立したての法人なら、公庫だと「女性、若者／シニア起業家支援資金」というお得な制度が使えます。
「女性、若者／シニア起業家支援資金」という制度は、 融資期間や金利など優遇されるのですが、公庫の場合には「旦那の不動産投資のために名前を貸している」という状況では貸してくれません。
あくまでも私の意思で不動産賃貸業を始めて、私が事業をしているという風に見せなければいけないので、面談に二人で行っても私がメインで話さなければいけません。
資料はいつも全てタローが作っているので、中身のことを聞かれて何も答えられないのではボロが出てしまいます。
事前にしっかりと内容を把握して、予習は万全の状態で挑みましたが、やはり想定外の質問にはしどろもどろになってしまいました。
グタグタの回答もありましたが、何とか融資は通りました。
タローがしっかりと資料を作ってくれたおかげです。
物件購入資金とリフォーム資金合わせて220万円を15年で借り入れました。
融資が決まると契約書が郵送で届き、記入押印をして印紙を張り付けて返送をするだけで後は待てばお金が振り込まれるので気が楽です。
まとめ（初回と二回目の公庫融資の違い）
公庫から二回融資を受けましたが、初回との違いは以下の点でした。
- 短期間でも担当者が変わった
- 提出資料は一切省略できず、一回目も二回目も同じものを要求
- 融資条件が明らかに厳しくなった（初回は20年融資の低金利、二回目は15年融資の初回金利＋1％程度）
- 初回は事業の背景を重要視され、二度目はなぜ短期間で借り入れが必要なのか、必要性を追及された
二回目の公庫融資を申し込む方は、上記の内容に注意してください。
契約は毎回同じような内容なので省略して、次回は今回購入した「騒音香害物件」の名前の由来について書いています♪
