初めて管理を業者に任せてみた【5棟目5】

困った人
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私はアパートも戸建ても含めて全物件自主管理をしていますが、5棟目の物件については初めて管理を任せることになりました。

自主管理大家が業者さんへ管理を任せてみてどうだったのか、実体験と感想をご紹介します。

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管理をお願いした経緯

これまでに購入した戸建て4物件の管理は全て自主管理でした(その後に購入した物件、5棟目の物件も含めて現在は全て自主管理をしています)。

もともと5棟目の騒音香害物件も自主管理の予定だったのですが、物件を購入した不動産会社のK不動産は管理とセットでないと募集してくれない方針でした。

K不動産は物件から徒歩で行ける距離にあり、さらに周辺地域に何件も支店を持っている地域最大手の不動産会社です。
なのでK不動産に募集をお願いできないのは痛手になりますし、何より物件を購入した恩(お付き合い)もありますので一般媒介で募集をお願いし、もしK不動産が入居者を決められたら管理もお願いすることにしました。

一般媒介ですので、周辺の不動産会社数件にも募集をお願いしたのですが、やはり大手は強いです。
募集を開始して1~2週間でK不動産がみごとに入居者を決めてくれ、初めて管理を業者さんへお願いすることになりました。

管理費と管理の内容

物件の管理委託で気になるのが管理費管理内容です。

項 目内 容
管理費賃料の5%+消費税
振込手数料大家の負担
管理内容入居者対応、賃料の管理、定期見回り、更新手続き
清掃等別料金

管理費の5%は、家賃が5万円なら2,500円、7万円なら3,500円です。
みなさんは高いと思いますか?安いと思いますか?

私は高いと思います!

高いと思う理由は、戸建ての管理はとーっても楽だからです。
アパートに比べて戸建ての管理は・・・

  • 騒音・近隣の問題に関するクレームが来ない(ほぼ)
  • ゴミ問題がほぼない(入居者が自治体のゴミ捨て場へ捨てるので)
  • 共用部がないから掃除不要、見回りも不要
  • 庭も入居者管理
  • 家族持ちだと滞納はほぼなし

という具合なので、戸建ての管理は建物や設備の不具合による対応がほとんどなのです。

相当なボロ物件でもないかぎりは入居者から頻繁に連絡は来ませんし、多くても年に2~3回程度ではないでしょうか。
実際入居直後に自分たちが気づかなかった不具合等もありますが、それを除くと入居依頼一度も連絡を受けていない方も多いです。

管理をお願いしていても建物の不具合の場合は管理会社から連絡が来て対応をしなければいけないので、連絡の頻度はほとんど変わりません。
修繕工事などを管理会社にお任せすれば自分で何もしなくてもいいので楽ですが、手数料が上乗せされるので費用はどうしたって高くつきます。
自分で業者に頼んだ方が安上がりなので、コストを抑えようとして自分で手配すると結局自主管理と手間が変わりません。

管理中に実際に起こったトラブルと対応

この騒音香害物件で2年間管理をお任せしていたときに実際に起こった不具合をご紹介します。
不具合は3件発生しました。

【不具合内容】
襖が反って開け閉めが困難になってしまった

【原因】
段ボール素材の襖にクロスを張ったせいで収縮して反り返ってしまった。
(セルフリフォームのミス)

【対応】
管理会社には任せず、自分でよく使う安い畳屋さんに新調を依頼しました。
工事等の日程調整は入居者さんと畳屋さんで直接やり取りしてもらいました。
実際に自分がやったのは、業者さんへ電話して入居者さんの連絡先を伝えただけでした。

【不具合内容】
清掃機能付きエアコンのフィルターが、クシャっと潰れてしまった

【原因】
掃除機能付きエアコンで、フィルターのセット方法が悪かったため、掃除機能を使う際にフィルターがクシャっとなってしまった。

【対応】
故障じゃないならフィルターを伸ばして使ってくださいと管理会社を通して連絡して終了。

【不具合内容】
壁紙がふやけている

【原因】
台風で外壁が破損し、水が浸入してしまった。

【対応】
自分で業者を選び、入居者さんと直接日程調整し修繕をした。

戸建て物件の管理委託による費用対効果

管理会社はほとんど電話番のようなものでしたので電話番に月数千円も払うのは高いと思いませんか?

むしろ電話番を挟まずに直接入居者さんから連絡をもらった方が現場の状況を把握しやすくスピーディーに対応ができます。



それをふまえると、戸建ての賃貸なら管理会社に管理をお願いするだけ無駄なんじゃないかと思ってしまいます
契約手続きや更新手続きは管理をお願いしなくても契約時の不動産会社がやってくれますし、退去の立ち合いもやってくれるところが多いので自主管理でも本当に楽です。



ですが、5棟目の騒音香害物件で初めて管理を任せる体験ができて良かったです。
今後は完全に自主管理でいいのだと確信できましたから。

不動産投資を始めて、最初は小さく始めるために戸建てを買って、手間がかからないように管理は任せよう!とお考えの方は、ぜひ一度は自主管理をしてみましょう
こんなものかと肩透かしを食らいますよ♪