初めての不動産投資で実際に掛かった費用と実質利回り【①事故物件12】

発表会

1棟目の事故物件について大体書き終えたので、かかった費用の詳細と利回りを発表します!!

タローにお願いしたら『めんどいからイヤ』と断られたのですが、しぶしぶ下の数字を出してくれました!
私はこんなに細かく出せないので助かります。

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事故物件でかかった費用一覧

物件購入価格100万円
購入時諸費用約24万円
不動産取得税約6万円
リフォーム代金総額約105万円
取得金額合計約235万円
広告費8.4万円(家賃2ヵ月分、不動産屋さんへ)
火災・地震保険約2万円/年
固都税約2万円/年
合計(年間固定費)約4万円/年項
家賃4.2万円/月
礼金4.2万円
敷金4.2万円
表面利回り50.0%(全く意味のない数字ですが)
実質利回り19.7%(広告費、敷金、礼金も含めた数字)


土地の積算評価:約250万円

事故物件のリフォーム内容

リフォームした内容を書きだしてみました。
青字の項目はセルフリフォーム(DIY)実施

リビング

カーペット撤去、床板上張り、CF張り壁面クロス張替え、エアコン設置、照明交換、TV配線設置、TVモニタホン設置、照明スイッチ・コンセント交換

キッチン

CF撤去、床板上張り、CF張り壁面クロス張替え流し台交換、水栓交換、ブレーカー交換、タイル補修換気扇交換照明交換

洗面所

床板張り替え、洗面台交換

浴室

天井・壁の塗装、照明交換、水栓交換、追い炊き機能付き給湯器設置

トイレ

クロス・CF張替えウォッシュレット設置ペーパーホルダー交換、浄化槽ブロア設置、浄化槽清掃

廊下、階段

砂壁にOSB合板上張り、木部塗装(ニス)

和室

砂壁にベニヤ板上張り、クロス張り襖にアクセントクロス張り天井塗装木部塗装(ニス)、畳の新調(4.5畳)・表替え(6畳)

外装

足場設置、軒天補修、ベランダの木部補修、戸走り交換、網戸張替え、外壁・破風・屋根の全塗装、物置小屋の撤去、ガス配管交換
注)

  • 青字の項目はセルフリフォーム(DIY)実施
  • 大工工事(約37万円)、電気工事(約7万円)は工務店に依頼
    • モニタホン、コンセント等は施主支給
  • ガス、給湯器、水栓・洗面台交換はプロパンガス屋さんにて実施
    • 無料、洗面台と水栓は施主支給
  • 足場は足場屋さんに依頼
    • 全面に設置し9万円
  • ゴミ処理は、ゴミ処理業者へ
    • 2tトラック1台分1.5万円
  • 畳の交換
    • 新調4.5畳、表替え6畳、約5万円
  • 初めてのDIYのため高圧洗浄機(ケルシャー)、塗装用品、クロス用品、脚立など、工具一式購入

たろーの感想

一棟目の事故物件はDIY初だったため、工具などを揃えるのにかなりお金がかかってしまった。
短期で完成させつつもリフォーム費用は抑える工夫をし、頑張って下げた。
結果的に実質利回りとしては約20%で、土地の積算評価よりも低い金額で完成できた。
その代わり、土日と有給を使って労働し(実労働15日くらい)、帯状疱疹を手に入れた

ぶたどんの感想

DIY用の工具購入費用込みの計算で実質利回りが約20%なので、初めてにしては上出来だったのではと自画自賛したいです!
私もタンコブや痣を作りながら頑張った甲斐がありました!
最後に、載せてなかった和室の写真です。

和室

このクロスも不動産投資の本を参考にして選びました。
写真映えしますね!
次回は書き忘れていた事故物件のおまけとして浄化槽ブロワーについて書いています。
業者との痛いトラブルの話です。

2棟目は雨漏り&和式トイレのこれまた問題だらけの難あり物件です!





ぶたどん
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