1棟目の事故物件について大体書き終えたので、かかった費用の詳細と利回りを発表します！！
タローにお願いしたら『めんどいからイヤ』と断られたのですが、しぶしぶ下の数字を出してくれました！
私はこんなに細かく出せないので助かります。
事故物件でかかった費用一覧
| 物件購入価格 | 100万円 |
|---|---|
| 購入時諸費用 | 約24万円 |
| 不動産取得税 | 約6万円 |
| リフォーム代金総額 | 約105万円 |
| 取得金額合計 | 約235万円 |
| 広告費 | 8.4万円(家賃2ヵ月分、不動産屋さんへ) |
|---|
| 火災・地震保険 | 約2万円／年 |
|---|---|
| 固都税 | 約2万円／年 |
| 合計（年間固定費） | 約4万円／年項 |
| 家賃 | 4.2万円／月 |
|---|---|
| 礼金 | 4.2万円 |
| 敷金 | 4.2万円 |
| 表面利回り | 50.0％（全く意味のない数字ですが） |
|---|---|
| 実質利回り | 19.7％（広告費、敷金、礼金も含めた数字） |
土地の積算評価：約250万円
事故物件のリフォーム内容
リフォームした内容を書きだしてみました。
青字の項目はセルフリフォーム（ＤＩＹ）実施
リビング
カーペット撤去、床板上張り、ＣＦ張り、壁面クロス張替え、エアコン設置、照明交換、ＴＶ配線設置、ＴＶモニタホン設置、照明スイッチ・コンセント交換
キッチン
ＣＦ撤去、床板上張り、ＣＦ張り、壁面クロス張替え、流し台交換、水栓交換、ブレーカー交換、タイル補修、換気扇交換、照明交換
洗面所
床板張り替え、洗面台交換
浴室
天井・壁の塗装、照明交換、水栓交換、追い炊き機能付き給湯器設置
トイレ
クロス・ＣＦ張替え、ウォッシュレット設置、ペーパーホルダー交換、浄化槽ブロア設置、浄化槽清掃
廊下、階段
砂壁にＯＳＢ合板上張り、木部塗装（ニス）
和室
砂壁にベニヤ板上張り、クロス張り、襖にアクセントクロス張り、天井塗装、木部塗装（ニス）、畳の新調（4.5畳）・表替え（6畳）
外装
足場設置、軒天補修、ベランダの木部補修、戸走り交換、網戸張替え、外壁・破風・屋根の全塗装、物置小屋の撤去、ガス配管交換
注）
- 青字の項目はセルフリフォーム（ＤＩＹ）実施
- 大工工事（約37万円）、電気工事（約7万円）は工務店に依頼
- モニタホン、コンセント等は施主支給
- ガス、給湯器、水栓・洗面台交換はプロパンガス屋さんにて実施
- 無料、洗面台と水栓は施主支給
- 足場は足場屋さんに依頼
- 全面に設置し9万円
- ゴミ処理は、ゴミ処理業者へ
- 2tトラック１台分1.5万円
- 畳の交換
- 新調4.5畳、表替え6畳、約5万円
- 初めてのＤＩＹのため高圧洗浄機（ケルシャー）、塗装用品、クロス用品、脚立など、工具一式購入
たろーの感想
一棟目の事故物件はＤＩＹ初だったため、工具などを揃えるのにかなりお金がかかってしまった。
短期で完成させつつもリフォーム費用は抑える工夫をし、頑張って下げた。
結果的に実質利回りとしては約20％で、土地の積算評価よりも低い金額で完成できた。
その代わり、土日と有給を使って労働し（実労働15日くらい）、帯状疱疹を手に入れた。
ぶたどんの感想
ＤＩＹ用の工具購入費用込みの計算で実質利回りが約20％なので、初めてにしては上出来だったのではと自画自賛したいです！
私もタンコブや痣を作りながら頑張った甲斐がありました！
最後に、載せてなかった和室の写真です。
このクロスも不動産投資の本を参考にして選びました。
写真映えしますね！
次回は書き忘れていた事故物件のおまけとして浄化槽ブロワーについて書いています。
業者との痛いトラブルの話です。
2棟目は雨漏り＆和式トイレのこれまた問題だらけの難あり物件です！
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