自主管理で保証会社を使う方法まとめ【自分で代理店になれる!】

代理店

不動産投資では、『良い管理会社を選ぶことが大事』と言われ、自主管理を勧める方は少ないです。

私自身が不動産投資を始めるにあたって、『自主管理でどこまでできるのか』がよくわからず、半分手探りで進めていきました。
『賃貸契約時には保証会社を利用すると良い』とはよく見るけど、自主管理でそもそも保証会社が使えるのかすらわかりませんでした。

へそ太郎
へそ太郎

そうそう。
保証会社ってどうやって使ったらいいのかわからなくて。
自分で管理したいけど、保証会社使いたいし。
無茶なこと言ったら不動産屋に怒られないかな。

そこで、本記事では、自主管理物件でどうやったら保証会社が利用できるのか、そして、自分で保証会社を使うために自ら代理店になる方法をご紹介します。

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保証会社とは

保証会社とは、入居者が何らかの事情で家賃を払えなくなったときに、入居者に変わって家賃を大家さんへ立て替えをしてくれる会社です。
最近では賃貸契約時には保証会社を利用することが一般的となり、保証人は不要という契約が多くなりました。
入居者にとっては連帯保証人が不要なので、周囲へ気兼ねなく引越しもでき、大家にとっては滞納という問題から解放されるので、両者にとってメリットがあります。

保証内容は会社によって異なりますが、

保証会社の保証内容(例)
  • 家賃、共益費
  • 水道光熱費
  • 賃貸契約の更新料
  • 早期解約違約金
  • 退去時修繕費用(ハウスクリーニング等)
  • 債務不履行による明渡し訴訟費用

といった内容を保証会社が大家へ立て替え、滞納等した方には保証会社から直接請求を行います。

会社によっては口座振替サービスもあり、入居者の銀行口座から保証会社が引落を行い、保証会社から直接大家の口座へ振り込みを行います。
口座の残高不足等で引落できなかったときも、保証会社が立て替えて振込をしてくれるので、口座振替サービスを利用すれば、入金確認すら必要なくなります。

滞納が継続した場合も、保証会社が直接入居者へ債権回収を行い、どうしようもなくなったときには保証会社にて裁判・強制執行等の手続きを行うので、実質大家としては手放し状態です。

自主管理で保証会社を利用する方法

ぶだどん
ぶだどん

保証会社ってスゴイ。
でも、管理会社いないとダメなんじゃないの?
自主管理だと利用できないイメージだけど。

方法1 賃貸募集する不動産会社の保証会社を利用する

「自主管理だと保証会社が利用できない」と思われている方もいますが、不動産会社の代理店契約している保証会社を利用できます。

不動産会社へは『入居希望者への内見、賃貸借契約、保証会社利用、火災保険の契約』をお願いし、その後の管理は自分で行うという方法です。

不動産会社への確認方法

賃貸募集をお願いする不動産会社へ、『自主管理で、御社の契約している保証会社を利用し、募集をお願いできるか』確認します。

不動産会社によっては、『管理とセットでないと保証会社利用は不可』というところもあります。
大きい不動産会社ほどこの傾向があるので、最初に確認しましょう。

いくつかの保証会社と代理店契約している会社が多いので、その中で『口座振替サービスを利用できる』保証会社を選ぶとその後の運営が楽です。

保証会社の契約方法

不動産会社が入居者と賃貸借契約を締結する際に、一緒に契約をしてもらいます。
口座振替サービスを利用すると、指定口座の登録が必要になるので、不動産会社の指示に従って必要事項を記入すれば完了です。

滞納発生時

もし滞納が発生したときには、契約してくれた不動産会社へ連絡し、保証会社への立替手続き等をお願いします。
口座振替サービスを利用していると、滞納があっても自動的に保証会社から立替入金されるので、保証会社が入居者の追い出しや訴訟へ移行しない限りは不動産会社へ連絡することもありません。
滞納が3ヶ月程度になると保証会社は動き始め、『家賃を○日まで払わないと賃貸借契約を解除する』という手紙を送って良いか、保証会社側から不動産会社経由で大家へ連絡をとってきます。
それでも支払わない入居者には、訴訟手続きへ移行します。

退去時

不動産会社に連絡し、保証会社の契約終了手続きをしてもらいます。
大抵の会社は、『退去です』と連絡すればやってくれますが、たまに手続きを忘れて、そのまま保証会社から立替で入金されることもあるので、すぐに連絡をしましょう。
もし退去後も入金されたときは、大家から保証会社へ振込で返金を行います。

方法2 自分が代理店になって保証会社を利用する

不動産会社の保証会社を利用しなくても、『自分が保証会社の代理店となって保証会社を利用する』ことも可能です

自分が代理店になってしまえば、不動産会社経由の入居者探し以外に、自分で入居者を探して契約もできます。
詳しい手続きは以下で紹介します。

保証会社の代理店になる方法

へそ太郎
へそ太郎

自分でも代理店になれるんだなぁ。
でも、どうやって代理店になるんだろう。

私は複数の保証会社と代理店契約を利用しています。
失敗談も含めて代理店契約までの実際の流れをご紹介します。

法人だと下記流れで代理店契約を締結しますが、個人事業だと断られるケースが多いです。私は当初個人事業としてやっていましたが、保証会社へ利用を相談すると、「個人大家さんでは代理店契約できないなので、代理店をやっている不動産会社から申し込んでほしい」と断られました。個人事業でも利用できる会社もあるようですが、法人の代理店契約しかやったことないので、直接各保証会社へ問い合わせてみてください。

手順1 保証会社を選ぶ

まずは自分の利用したい保証会社を決めます。
保証会社の探し方としては、各不動産会社が利用している会社を参考にしたり、google検索やSNSの意見を参考にすると良いです。

複数の保証会社を利用したいという方は、保証会社のタイプも考えて選定すると良いと思います。
複数のLICC系(全国賃貸保証業協会へ加盟している保証会社で、会社間で情報を共有している)と契約しても良いのですが、LICC系は1社通らないと他のLICC系の審査は通らないケースが多いので、一番使いやすい会社と契約すればよいかなと思います(保証会社の倒産を考慮して、複数の会社を利用したい方は別です)。

また、各社の保証内容もしっかり確認した方がよく、退去時の修繕費を保証するかどうか何ヶ月分まで保証してくれるのか、そしてどういう条件ならその保証を利用できるのかを確認すると良いです。
パンフレットだけを見ると素晴らしい条件に思えても、いざ実際に保証をお願いしたら、「夜逃げした場合は不可」とか「賃貸借契約書に記載があっても、退去時の本人承諾がないとか不可」とか、どこにそんなことが書いてあるんだという詐欺まがいな条件を要求をする会社もあります

(参考)保証会社の種類

保証会社は大きく分けて、「独立系」「LICC系」「信販系」の3つのタイプに分かれていると言われています。

種類特徴
独立系・審査が通りやすい
・会社ごとの基準で審査を行う
・過去滞納歴があってもOK
LICC系・審査がやや厳しい
・LICC加盟の会社で情報共有
・過去滞納歴があるとやや厳しい
信販系・審査が厳しい
・信用情報を確認する

LICC系というのは、全国賃貸保証業協会の略で、保証会社間で滞納情報等を共有しているため、LICC系のどこかで滞納歴があると、その他の会社も通らないケースが多いです。
たまたま口座残高不足等ですぐに振り込んだ等のケースは問題なしとしてくれますが、数ヶ月滞納していた方はお断りされています。
LICCのホームページを見ると、最新の会員一覧や、どのように情報共有されているのかがわかります。

LICCの登録する情報と登録期間
会員は、個人による居住用賃貸住宅の賃借を保証したとき、次の情報を登録します。

 氏名、生年月日、旧住所、電話番号、免許証番号等の個人特定番号、
 保証対象物件名・部屋番号、保証対象物件住所、保証開始日、月額賃料、
 保証終了日、入金額、代位弁済残高など

情報の登録期間は保証委託契約の終了から5年間(滞納があった場合は債務が消滅して5年間)です。

出典:全国賃貸保証業協会(http://jpg.or.jp/database01.html

LICC系保証会社一覧(2021年6月時点)
 ・アーク株式会社
 ・株式会社アルファー
 ・株式会社エイト賃貸保証
 ・エルズサポート株式会社
 ・株式会社近畿保証サービス
 ・興和アシスト株式会社
 ・ジェイリース株式会社
 ・全保連株式会社
 ・株式会社宅建ブレインズ
 ・賃住保証サービス株式会社
 ・ナップ賃貸保証株式会社
 ・ニッポンインシュア株式会社
 ・ホームネット株式会社
 ・株式会社ランドインシュア
 ・株式会社ルームバンクインシュア
出典:全国賃貸保証業協会(http://jpg.or.jp/member02.html

独立系については、過去にLICC系の保証会社で滞納があったとしてもその情報が共有されていないので、比較的審査が通りやすいです。
実際、過去に滞納して他の物件を追い出された方でLICC系が不可であった方でも、独立系保証会社を利用したら審査が通りました。

独立系保証会社の例
 ・フォーシーズ株式会社
 ・株式会社Casa
 ・日本セーフティー株式会社
 ・株式会社フェアー信用保証
 ・日本賃貸保証株式会社

また、信販系は信用情報を利用しているため、クレジットカードの滞納など厳しく審査されていると言われています。
信販系は使ったことがないので詳細を割愛します。

手順2 保証会社へ連絡する

各社のホームページを見て、メールや問い合わせフォーム、もしくは電話にて「御社の保証を利用したいので、代理店契約をお願いしたい」と連絡します。

ここからは各社若干手続きが異なりますので、一例を紹介します。

手順3 パンフレット等、書類をもらう

詳しい保証内容等が記載されたパンフレットや契約に関連する書類を郵送でもらいます。

手順4 (会社によって)事前面談

会社によっては、代理店契約前に営業の方と面談(ただ詳しい保証内容を説明してくれるだけ)をしなければいけない会社もあり、喫茶店や自宅(事務所)で少しお話をします。

手順5 代理店契約締結

保証会社との代理店契約を行います。
契約書が郵送されてくるので内容を確認し、記名・押印し、返送すれば作業完了です。
もしwebのシステムがあれば登録手続きを行います。

入居希望者に渡す保証会社のパンフレットや審査申込書などをもらったら、いつでも保証会社を利用できます。

注意すること!

保証会社と代理店契約すれば保証会社を利用できますが、その代理店契約をするための手続きで少し時間がかかります
そのため、入居者を見つけてから代理店契約をするのではなく、予め代理店契約をしてから入居者を探さないダメです

保証会社によっては『管理規模』などを聞いてくることもありますが、『今は少ないけど、これから管理物件(所有物件)を増やす予定』と答えれば、ほとんどの保証会社は問題なく利用できます。

保証会社の代理店になることのメリット、デメリット

ぶたどん
ぶたどん

保証会社の代理店になれることはわかった!
とにかく面倒くさいけど頑張るメリットあるの?
うまい話ばかりじゃない気がするけど・・

今まで不動産会社を通した保証会社利用と、自分契約の保証会社利用どちらも実践してきましたが、そこで感じたメリット・デメリットをご紹介します。

保証会社の代理店になるメリット

メリット① 代理店手数料をもらえる

保証会社を利用して入居者と保証契約を締結すると、保証会社から事務手数料をもらえます

手数料の金額は保証会社によって異なりますが、保証料の10%程度です。
保証料も会社によって異なり、多くの会社が家賃の半月~1か月分程度なので、もらえる事務手数料はせいぜい数千円のお小遣い程度です。

それでも不動産会社へ任せていると一円ももらえず、契約時は高い広告費で出費ばかりなので、やる価値はあります。

メリット② 自分で入居者を発見し契約できる

自主管理物件でジモティーやビラ配りで入居希望者を見つけると、基本自分で契約手続きを行います。
もちろんお金を払って、近隣の不動産会社へ契約のみ任せることも可能ですが、仲介手数料や事務手数料などの名目で大抵はお金を支払わなければならず、頑張って自分で見つけた甲斐がなくなります。

自分が保証会社の代理店になっていれば、不動産会社を間に挟む必要性はなく、保証会社の契約から賃貸契約まで全て自分と入居者でクローズできます。
そうなると、仲介手数料や広告費も不要になり、しかも自分は代理店手数料をもらうことができるので、その分入居者へ還元もできます

私の場合には、不動産会社への募集依頼と並行し、自分自身でも入居者を募集しますが、自己発見取引のときには不動産会社へ支払う広告費や代理店手数料の分だけ全て入居者へ還元し、初期費用を大幅に減らし、間口を広く募集を行っています。

メリット③ 自分の使いたい保証会社が利用できる

不動産会社を経由して保証会社を利用すると、その不動産会社が代理店契約している保証会社しか利用できません
また、保証内容も不動産会社と保証会社が契約しているプランになるので、同じ保証会社であってもプランが全く異なることもあります。

最近は保証会社を利用する不動産会社も増えてきましたが、まだまだ小さい不動産会社だと使っていないケースもあるので、自分で代理店になっていれば間違いありません。

保証会社の代理店になるデメリット

デメリット① 手続きが増える

最大のデメリットは、保証会社へ自分で審査を申し込み、保証会社と入居者の契約手続きも自分が行わないといけません。

難しそうに聞こえますが実は超簡単です。
保証会社の審査申込みに関しては、保証会社の手順に従って審査申込書を記入してもらい、入居者からもらう必要書類も全てパンフレット等に記載されています。
審査は「FAXで送る」、もしくは「webで入力手続き」を行い、あとは待つだけです。

審査が無事に通れば申込人に対する保証内容等の連絡が来ます。
保証契約に関する手続きは、各保証会社のフォーマットに従って必要事項を記入し、あとはそれを入居者へ説明し、記名・押印してもらい、保証会社へ郵送すれば完了です。

保証会社によって手続きが若干異なるので、複数の会社を扱うとたまにわけわからなくなりますが、どの保証会社もサポートしてくれる営業担当がいるので、不安なく利用できます。

デメリット② FAXが必須

不動産投資をやっている方なら、銀行や不動産会社とのやり取りでFAXを利用していると思いますので、デメリットにはならないと思いますが、一応記載しておきます。

保証会社の代理店契約をするには、FAXが必須になるケースが多いです。
webのシステムやメールで一部のやり取りができたとしても、審査完了通知や滞納報告などの重要書類は必ずFAXで、そもそもFAXがないと代理店契約すらできません。

まとめ

本記事では、自主管理の物件で保証会社を利用する方法をご紹介しました。

自主管理で保証会社を利用する方法
  1. 募集をお願いする不動産会社に利用させてもらう
    ・管理物件以外保証会社の利用はNGという不動産会社もあるので、事前に確認する。
  2. 自分で代理店になって契約する
    ・予め利用したい保証会社へ連絡し、代理店契約を締結する。
    ・入居者が見つかったら自分で審査を申し込み、保証契約を締結する。

私は、自分で保証会社の代理店になれることを知らず、ずっと不動産会社を利用していましたが、代理店契約を締結してからは、自ら契約することの方が多いです。

一戸目の物件からいきなりチャレンジするのは大変なので、まず最初は不動産会社へ任せて契約の流れなどを理解し、余裕が出てきたらぜひ保証会社と代理店契約をして、不動産投資の幅を広げてみてください。