自主管理物件を仲介業者に入居募集をお願いする方法

ぶたどん
ぶたどん

こんにちは。ぶたどんです。

不動産投資で物件を購入した後、入居者を見つけないことには家賃は入ってきません。
物件の管理を不動産会社へ委託し募集することもできますが、管理委託費を抑えるために自主管理にするといった選択肢もあります。

自主管理をするかどうか悩むときに気になるのが、

  • 自主管理物件で不動産会社へ募集をお願いできるのかどうか
  • 物件の入居者募集を仲介業者(不動産屋さん)にお願いするにはどうしたらいいのか

といった疑問です。

へそ太郎
へそ太郎

そうそう。不動産投資の本には軽く、不動産屋さんへ募集をお願いしたらいいとか書いてあるけど、実際どうしたらいいのかよくわからなくて…

そこで、本記事では、募集に必要な書類の準備から、募集(客付け)の依頼方法まで詳しくご紹介します。

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自主管理物件の募集を不動産会社へ依頼できるのか?

不動産会社によっては断られる、もしくは条件付きの募集なら可能といったケースもありますが、多くの不動産会社で自主管理物件であっても問題なく募集をお願いできます

入居者募集がNGとなる例や募集可能な不動産会社の探し方は、後ほどご説明します

入居者募集の依頼に必要なもの

へそ太郎
へそ太郎

手ぶらでいったらやっぱりだめ?

ぶたどん
ぶたどん

口頭説明だけだとなかなか伝わらないので、ちゃんと準備していった方が良いですよ。

まず、一番大切な募集に関する資料について細かくご説明します。

準備資料① 物件概要がわかる資料(マイソク)

いわゆる不動産業界で使われる『マイソク』といったものを作成します。
作成方法は、ネットで『賃貸 マイソク』と検索すると、色んなものが出てくるので、他の物件のマイソクを参考に作成しましましょう。
マイソクとして記載するのは、以下のような内容です。

物件のスペック

記載する内容
  • 所在地
  • 築年数
  • 広さ、間取り
  • 設備一覧
  • ライフラインについて
  • 周辺施設

ライフラインについては、契約時に必ず必要になるので別紙で水道やガス会社の連絡先も記載しておくと便利です。

また周辺施設については、どのくらいの距離が離れているのか記載しておくとそのまま利用できるので便利です。

募集条件

記載する内容
  • 家賃
  • 敷金/礼金
  • 管理費
  • 更新料
  • AD(広告料)
  • 保証会社、連帯保証人の有無
  • ペットや楽器について
  • 特約事項(ハウスクリーニング負担、鍵交換等)

管理費は自主管理なので自由に設定できますが、周辺物件と同等にしておくと無難です。

更新料については、客付けしてくれた業者に更新手続きをお願いするため、相談が必要なので、空欄で持込でOKです
一般的には、更新料は家賃1ヶ月分とし、大家0.5か月、仲介業者の事務手数料分0.5か月という内訳の場合が多いです。
最近では、更新時の退去を抑制するために、更新料を低くする、もしくは更新料自体をゼロにするといった物件も多いです。
ちなみに、私たちの場合は、不動産会社経由で募集をお願いする際には不動産会社が指定した更新事務手数料(家賃0.5ヵ月もしくは定額で2万円程度等)のみとし、自分たちの更新料はゼロにしています。

保証会社や連帯保証人の有無についても事前も決めておきましょう。
私たちは、募集をお願いする不動産会社で利用できる保証会社を必ず利用するようし、連帯保証人は不要としています。
どこの保証会社を利用できるかは、その不動産会社によって異なるので、募集へ行った際に確認します。
保証会社については、以下の記事を参考にしてください。

また、事前に細かく決めておくとスムーズなのが、ペットについてです
ペットは不可か相談可なのか、ペットの種類(犬や猫、大型小型等)、何匹までか、敷金や礼金の増額はするのか、増額は1匹につきいくらか等、決めておきましょう。

ハウスクリーニングの負担や禁煙、鍵の交換費用など、契約時の特約事項として入れておきたい項目についても必ず記載しておきます。
ちゃんと伝えずに、契約時に後出しすると最悪の場合、キャンセルといったこともあります。

その他に、喫煙、楽器の演奏、入居人数制限、学生、外国人や高齢者は可能か等細かく決めておきましょう。

準備資料② 物件の写真

仲介業者さんが撮影してれるので、なくても構いませんが、事前に準備しておくと部屋の説明がスムーズにできます。
外観、各部屋、洗面所、浴室、トイレ等、物件の全てがわかるように写真を撮りましょう。

広告として使えるレベルの写真ならそのまま使ってくれるので、データとして持っていくと喜ばれます。

準備資料③ 内見方法など

忘れがちなのが内見方法についての説明書です。
以下のような内容を忘れずに記載しましょう。

記載内容
  • 物件の地図
  • 駐車スペース(あれば)
  • キーボックスの設置場所と暗証番号
  • いつから内見、入居可能か


合わせて記載すると◎

物件のアピールポイントとデメリットを記載しておくと、仲介業者さんが内見時に説明しやすくなるので、契約率のアップにもつながります。

デメリットにはフォローも入れておくと悪い印象が残りにくくなります。

具体例

アピールポイント

  • リフォームしたてで設備が新しい!
  • 日当たり抜群
  • コンビニ徒歩〇分!

デメリット

  • 築古なので建付けが・・・
    • コツをつかめば問題なし!
  • 駅が少し遠い
    • 自転車なら〇分、他の商業施設があるから生活には困らない!


仲介業者の探し方

募集をしてもらう仲介業者(不動産会社さん)はどうやって見つけ、どの業者にお願いすればいいのでしょうか?
具体的な探し方からご紹介します。

仲介業者を探す方法

主にネットで探していきます。

  1. アットホームやスーモなどで所有物件の周辺の賃貸物件を検索する
    • 出てきた募集中の物件を掲載している仲介業者をチェック
  2. Googleマップでも周辺の仲介業者を探してみる

1. 物件を掲載している仲介業者をチェック

大手の不動産情報サイトで、所有物件の周辺の賃貸物件を多く募集している業者が客付けに強い会社です。
特にスーモへ大量に掲載している業者さんは、賃貸募集へ強いところが多いので、必ずその業者には募集をお願いしましょう!
不動産情報サイトで見つけた仲介業者はなるべく多く募集をお願いしましょう。

2. Googleマップで探す

不動産情報サイトでは見かけなかったけれどGoogleマップでは出てくる仲介業者にも募集をお願いするのも間口を広げる意味ではいいのですが、あまり客付けには強くない場合が多く、ちゃんと募集をしてくれているのかも怪しいことも多くあります。

逆に、「昔ながらの小さな不動産屋さん」という感じの仲介業者さんは地域密着型でお客さんを抱えているケースもあり、その場合は募集をお願いして数日で客付けしてくれるということもあります。

時間がある場合や、近場に客付けに強い業者がいない場合は見つけた全ての仲介業者にお願いに回ってもいいかと思います。

ぶたどん
ぶたどん

初めて募集をするときは、周辺の不動産屋さん全部回ったなぁ。今では手抜きで客付けが強いところだけにしちゃってるけど・・・

自主管理物件では募集NGな仲介業者

自主管理物件だったり、賃料の安い物件だと募集を断られるケースもあります。
下記不動産屋さんは全国的に有名ですが、自主管理での募集はしてくれない、もしくは条件付きになる仲介業者さんです。

  • いい部屋ネット
    • 大東建託のみの取り扱い
  • アパマンショップ
    • 自主管理の場合は募集不可、または条件付き
  • ミニミニ
    • 自主管理の場合は募集不可、または条件付き
  • エイブル
    • 自主管理の場合は募集不可、または条件付き

条件付き』とは
仲介業者によって異なりますが、以下の条件付きなら募集を受けてくれるケースもあります。

  • 入居者を見つけたら管理を委託する
  • 保証会社は利用できず、連帯保証人のみの契約
  • 入居者を見つけるだけで、契約手続きはやらない

管理委託が必須だったり、保証会社が使えない条件だとさすがに無理に募集はお願いできないので、大抵諦めます。

他にも地域最大手の仲介業者など、自主管理だと募集を断られることが多いので、事前の確認は必須です。
あまりにも築古だったり、家賃が安すぎても断られるパターンもあります。

ぶたどん
ぶたどん

売買専門の不動産屋さんもあるから間違えないように気を付けようね。一度突撃したことがあります。

複数の仲介業者に依頼してもいいのか?

賃貸募集には一般媒介専任媒介があり、一般媒介であれば複数の仲介業者に募集を依頼できます
複数の仲介業者に募集をお願いすると、入居申込がダブってしまったり、内見でダブルブッキングなどもあるので、こまめな連絡が必要です。

一般媒介と専任媒介の違い
  • 一般媒介
    • 複数の仲介業者に媒介(募集)してもらえる。仲介業者側からすると確実に仲介手数料が手に入るわけではないので優先順位が低い。
  • 専任媒介
    • 1社のみの媒介(募集)。間口は狭まるが、仲介業者側からすると確実に仲介手数料が手に入るので優先順位が高め。

仲介業者が客付けをする際には優先順位があると言われています。

自社物件>管理物件>専任媒介>一般媒介
の順です。

儲かる順に客付けしたいので、仲介手数料が手に入るかどうかもわからない一般媒介は順位が低くなってしまいます。

この順番を逆転させたいときには、広告費(AD)を高く設定する、入居者が決まりやすそうな魅力的な物件にするなど、方法はあります。

仲介業者への訪問方法

電話でアポを取る

客付けに強い仲介業者さんは、店舗がお客さんで賑わっていることが多いので、事前にアポを取るとスムーズです。
また、募集NGな会社ではないか、必ず最初に確認しましょう。

ぶたどん
ぶたどん

私、ぶたどんと申します。 賃貸物件の募集をお願いしたいのですが、自主管理物件で一般媒介の募集はお願いできますでしょうか。またその際に保証会社の利用は可能でしょうか。

不動産屋さん
不動産屋さん

ありがとうございます。もちろん大丈夫でございます!

ぶたどん
ぶたどん

それでは直接相談に伺いたいのですが、本日は何時ごろでしたらご都合がよろしいでしょうか?

不動産屋さん
不動産屋さん

〇時頃でしたら対応可能です!

アポなしで突撃しても大体は対応してくれますが、お客さんで賑わっていると店内に入れず、店の周りをうろつく不審者のようになってしまいます。
(私はよくやってしまいます)

早い時間や夕方など、お客さんのいない時間帯を狙っていくのがベストです。

訪問時の服装について

大家として募集をお願いしに訪問する場合、服装はどうしたらいいのか悩んでしまいますよね。
初対面で仕事を依頼するわけですので、スーツやかっちりめの服装の方がいいかと思います。

とは言うものの、地主大家のおじいさんはヨレヨレの恰好だったりもしますので、何でもいいのではないでしょうか。

ぶたどん
ぶたどん

私はいつも普段着・・・・

訪問時に伝えること

最初に持参した資料をざっと説明し、最後に広告費(AD)を交渉しましょう。

優先的に決めてほしければ高めに設定すればよいのですが、地域相場をかけ離れた広告費を設定すると後々痛いです。

そのため、素直に『いくらだと優先的に決めてもらえますか?』と確認し、それに合わせてお願いすれば良いと思います。

また、不動産会社にてフリーレントの設定等、ある程度裁量権を与えると積極的に動いてもらえます。
私たちの場合は、以下のようにお願いしています。

ぶたどん
ぶたどん

広告費(AD)は合計で○カ月分お支払するので、その中でフリーレント等設定いただいても問題ありません。

入居が決まったらすること

無事に物件が掲載され、そして入居申し込みの連絡が仲介業者からあったら何をしたらいいのでしょうか?
申込後の手続きをご紹介します。

手順① 入居申込書を貰う

入居申込が入ると仲介業者さんが必ず連絡をくれます。
その際に、申込書を送ってくれる会社と送ってくれない会社があるので、メール等で送って貰えるようにお願いしましょう。
保証会社の審査が通ってからの連絡の場合もあれば審査前の場合もあり、仲介業者により差があります。

申込書の内容を見てどうしてもお断りしたい場合は、お断りすることも可能です(私たちは、保証会社さえ通れば無条件で受け入れていますが・・)。

手順② 他の仲介業者に連絡

入居の申し込みがあったらすぐに他の募集をお願いした仲介業者全てに電話で連絡をしましょう。

ぶたどん
ぶたどん

私、ぶたどんと申します。先日募集をお願いした○○という物件についてですが、他社さんで入居申込が入りましたので募集はストップでお願いします。キャンセルや空室になった際にはご連絡しますので、よろしくお願いいたします。

おめでとうございます!それでは募集はストップさせていただきます。こちらこそ今後ともよろしくお願いいたします!

たまーに契約直前にキャンセルされることがあるのですが、契約するまで他の仲介業者に連絡をしないでいると申込みが入ってしまう可能性があります
申込が入ってしまうと担当者さんに迷惑をかけてしまい、印象を悪くしてしまいます。
そのため、申込みの段階で早急に募集停止の連絡をおすすめします。

失敗談

保証会社の審査が通り、契約日も決まり「空室が埋まった♪」と喜んでいたところ、契約日前日にキャンセル・・・という経験が2度ほどありました。

ぶたどん
ぶたどん

契約直前でキャンセルされる可能性もあるなら、ちゃんと契約してから他の業者さんに募集停止の連絡した方がいいよね。

と思い、契約が完了するまで募集停止の連絡をしないでいたところ、他社さんから申し込みが入ってしまい

え??もう他で申し込みが入っているんですか?そーですかー。まいったなー(チッ)

と、言われてしまった経験があります。
賃貸契約が無事に終わるまではヒヤヒヤですが、自分の保身のために他社さんに迷惑をかけてしまうのは良くないなと学んだ出来事でした。

契約を直前でキャンセルされてしまったら、募集をお願いしていた仲介業者にまた電話をして募集をお願いするだけなのでそれほど手間ではありません。

手順③ 仲介業者にお礼をする!

募集をお願いした仲介業者さんには入居申込みがあった際に連絡済みなので、契約が無事に終わった旨は連絡不要です。

ですが、時間があれば1件1件訪問し、ささやかな手土産を渡して直接お礼をすると顔を覚えてもらいやすいのでおすすめです。
また空室になってしまった際に顔や名前を憶えていてもらえるととてもスムーズです!

売買も扱っている業者なら次の投資用物件についても相談できるので、ぜひ電話だけでなく直接お礼をしに行きましょう!

賃貸借契約の方法は?

契約書の作成

募集時に契約手続きをお願いしていれば契約書の作成は完全にお任せできます。
特に契約書にこだわりがなければ、募集をお願いした仲介業者のフォーマットでお願いし、それに特約事項を追加してもらいます。
禁煙やハウスクリーニングの入居者負担など、予め特約事項として伝えておいたことが契約書に入っているか確認しましょう。

ほとんどが郵送

契約は仲介業者の店舗で入居者が先に記入し、大家は後日記入済みの契約書が送られてきて記入押印して返信する場合がほとんどです。
仲介手数料やADの請求書も一緒に送られてくるので、入居者からの家賃などで相殺できなかった分を支払います。

「昔ながらの不動産屋さん」というような仲介業者の場合は、ごく稀に店舗で入居者と一緒に契約をすることがあります。

まとめ

本記事では、自主管理物件で不動産会社へ物件の募集をお願いする方法をご紹介しました。

要点
  • 募集の資料はマイソクなどを参考に全ての情報を載せる
  • 写真はなるべく持参、広告に使えるレベルならデータで渡す
  • 内見方法、アピールポイントも忘れずに
  • 仲介業者は不動産情報サイトでよく見かける業者が強い!
  • 募集してくれない業者もいるので事前に電話で確認を
  • 仲介業者への訪問はかっちりした服装がベター
  • 入居申し込みがあったら他社へすぐに連絡を
  • 手土産を持って直接お礼すると印象アップ!

募集に必要な書類はマイソクやネットの賃貸募集を参考にすれば作れるので簡単です。

紹介してくれる業者さんの立場に立って「どんな資料があると便利か」を考えて作成すればいいかと思います。

本記事が少しでも参考になれば幸いです。





ぶたどん
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