自主管理物件の募集を仲介業者にお願いする方法

  • 自主管理の物件は不動産屋へ入居者の募集を依頼できるの?
  • どうやって入居者の募集を依頼したらいいの?準備するものは?
  • 不動産屋へ依頼したら、どういう流れで進むの?

こんな悩みを解決できる記事を用意しました。

この記事でご紹介する「不動産屋への募集方法」を実践すれば、初心者でも簡単に入居者を募集できますよ!

なぜなら、私も今でも同様の方法で色んな不動産屋さんへ募集を依頼しており、自主管理物件ばかりですが、常にほぼ満室で運営できているからです。

記事の前半では「事前に準備しておくべきもの」を、後半では「どうやって仲介業者を探し、依頼していくのか」詳しく解説するので、じっくり読み込んでください。

へそ太郎
へそ太郎

不動産投資の本には「不動産屋さんへ募集をお願いしたらいい」って書いてあるけど、実際どうしたらいいのかよくわからなくて…

ぶたどん
ぶたどん

いつも募集しているので任せてください!

自主管理物件の募集を不動産会社へ依頼できるのか?

自主管理の物件であっても、ほとんどの不動産屋で入居者の募集は可能です

ただし、一部の不動産屋は次のように条件付きで募集してくれたり、募集NGのケースもあります。

入居者募集がNGとなる例や募集可能な不動産会社の探し方は、後ほどご説明します

入居者募集の依頼に必要なもの

必要な資料

まず、不動産屋へ募集依頼するために、事前に準備しておくと良いものをご紹介します。

へそ太郎
へそ太郎

手ぶらはダメ?

ぶたどん
ぶたどん

口頭説明でもOKですが、正しく伝わらなかったり、募集までに時間のかかるケースも多いです。準備していくと話がスムーズですよ

準備資料①:物件概要がわかる資料(マイソク)

いわゆる不動産業界で使われる『マイソク』といったものを簡単に準備しましょう。

作成方法は、ネットで『賃貸 マイソク』と検索すると、色んなものが出てくるので、他の物件のマイソクを参考に作成すると良いです。

資料の出来が良ければそのまま使われるケースもありますが、大抵は不動産屋のフォーマットで作り直すので、条件を明確にし、不動産屋に物件概要が伝わればいいくらいで気楽に考えてOKです。

また、物件のキャッチコピーなどを予め記載しておくと、そのままポータルサイトの掲載に使ってくれることもあるので、アピールできる点は積極的に書いておくと良いです。

マイソクとして記載するのは、以下のような内容です。

マイソク記載内容1:物件概要

記載する内容
  • 所在地(住所)
  • 築年数(建築年月)
  • 構造(木造、鉄骨造など)
  • 間取り、床面積
  • 駐車場の有無(近くの月極駐車場の場合には、住所と金額と確保の有無)
  • インフラ(都市ガス/プロパン、上水道/井戸、下水/浄化槽など)
  • 設備情報(温水洗浄便座、エアコン、TVモニタホン、追い焚きなど)
  • 周辺施設情報(近隣駅や主要施設からの徒歩時間、距離)

ほとんどの情報は、物件取得時の売買契約書や謄本を見ればわかると思います。

駐車場の有無については、ポータルサイトでの閲覧数に大きく影響するので、もし敷地内に無い場合には周辺の月極駐車場を調べて、近くにあるとした方が良いと思います(確保すればベストですが、いっぱい空いてたら確認だけでOKです)

インフラについては、契約時に必ず必要になるので別紙で水道やガス会社の連絡先も記載しておくと手間が省けます。

また、周辺施設については、スーパーやドラッグストアなど、どのくらいの距離が離れているのか記載しておくとそのまま利用できるので便利です。

マイソク記載内容2:募集条件

記載する内容
  • 家賃
  • 敷金/礼金
  • 管理費
  • 更新料
  • 保証会社、火災保険の有無
  • ペットの有無(有りの場合は種類、例えば小型犬1匹・猫不可など)
  • 入居者属性(2人入居可、学生歓迎、高齢者歓迎、外国人可、生活保護可、法人可、事務所可など)
  • 特約事項(ハウスクリーニング負担、鍵交換等)
管理費について

管理費は自主管理なので自由に設定できますが、周辺物件と同等にしておくと無難です。

戸建てで管理費を設定すると、地域や不動産屋によっては文句を言われる場合もあります(設定は自由ですが)。

更新料について

更新料については、客付けしてくれた業者に更新手続きをお願いするため、事前に相談が必要なので、空欄で持込でOKです

一般的には、更新料は家賃1ヶ月分とし、大家0.5か月、仲介業者の事務手数料分0.5か月という内訳の場合が多いですが、更新時の退去を抑制するために更新料を低くする、もしくは更新料自体をゼロにするといった物件も多いです。

ちなみに、私たちの場合は、不動産会社経由で募集をお願いする際には不動産会社が指定した更新事務手数料(家賃0.5ヵ月もしくは定額で2万円程度等)のみとし、自分たちの更新料はゼロにしています。

保証会社について

保証会社や連帯保証人の有無についても事前も決めておきましょう。

私たちは、募集をお願いする不動産会社で利用できる保証会社を必ず利用するようし、連帯保証人は不要としています。

どこの保証会社を利用できるかは、その不動産会社によって異なるので、募集へ行った際に確認します。

保証会社については、こちらの記事を参考にしてください。

ペットについて

事前に細かく決めておくとスムーズなのが、ペットについてです

ペットは不可か相談可なのか、ペットの種類(犬や猫、大型小型等)、何匹までか、敷金や礼金の増額はするのか、増額は1匹につきいくらか等、決めておきましょう。

入居者属性について

楽器の演奏、入居人数制限、学生、外国人や高齢者は可能かなど細かく決めておきましょう。

できるだけ緩和した方が入居者は見つかりやすくなりますが、滞納や騒音問題など別のリスクはあります。

特約について

ハウスクリーニングの負担や室内禁煙、鍵の交換費用など、契約時の特約事項として入れておきたい項目については必ず記載しておきましょう。

募集時にちゃんと伝えずに契約時に追加すると、最悪の場合にはキャンセルとなる可能性もあります。

ちなみに、私たちが必ず入れている特約は次の3つです。

  • 退去時ハウスクリーニングは入居者負担
  • 室内禁煙
  • 短期解約違約金(2年未満の場合、賃料1ヶ月)


準備資料②:物件の写真

自分で物件の写真を撮影したものを持っていきましょう。

最低限撮影すべき箇所は次のとおりです。

撮影しておくべき場所
  • 外観
  • 居室・リビング
  • キッチン
  • バス・シャワールーム
  • 玄関
  • トイレ
  • 洗面所
  • 収納
  • バルコニー
  • セキュリティー(TVモニタホンがあれば)
  • 展望(部屋からの眺め)
  • エントランス
  • ロビー
  • 駐車場
  • 設備(照明やエアコンなど)
  • 共用スペースなど
アデちゃん
アデちゃん

なんでこんなに多いの?

ぶたどん
ぶたどん

ポータルサイトへ掲載する際に、写真の項目を選択するんですが、どれだけ項目を埋めたかで掲載順位が変わるんです

ちなみに、不動産屋さんによっては、自分で写真を持って行ったとしても直接現地へ足を運んで撮影してくれますが、多くの会社は写真データがあればそのまま掲載してくれます(内見まで現地に一度も行かない店舗も多いです)。

老舗の不動産屋さんだと、写真撮影をお願いするととんでもない写真を掲載されることもあるので、自分で本気の一枚を撮影した方が良いです(写真次第で反響は大きく変わります)。

準備資料③:内見方法など

忘れがちなのが内見方法についての説明書です。

以下のような内容を忘れずに記載しましょう。

なお、マイソクの中にまとめて記載してしまってもOKです。

記載内容
  • 物件の地図
  • 駐車スペース(あれば)
  • 内見方法(キーボックスの設置場所と番号)
  • いつから内見、入居可能か
ぶたどん
ぶたどん

色んな不動産屋さんへ依頼する際には、現地のキーボックス設置がおススメです!


合わせて記載すると◎

物件のアピールポイントやデメリットをどこかに記載しておくと、ポータルサイトの掲載や内見時の説明に使えるので、成約率のアップにもつながります。

なお、デメリットにはフォローも入れておくと悪い印象が残りにくくなります。

具体例

アピールポイント

  • リフォーム直後!
  • 日当たり良好
  • コンビニ徒歩〇分!

デメリット

  • 築古なので建付けが・・・
    • コツをつかめば問題なし!
  • 駅が少し遠い
    • 自転車なら〇分、他の商業施設があるから生活には困らない!


仲介業者の探し方

募集をしてもらう仲介業者(不動産会社さん)はどうやって見つけ、どの業者にお願いすればいいのでしょうか?

具体的な探し方から注意点まで解決していきます。

仲介業者を探す方法

募集を依頼すべき不動産屋さんの探し方は次の2つです!

  1. ポータルサイトで探す
  2. Googleマップで検索する


仲介業者の探し方①:物件を掲載している仲介業者をチェック

賃貸ポータルサイト(SUUMO、at home、ホームズなど)を使って、自分の募集しようとしているエリアで賃貸物件を掲載している不動産屋を調べて全てメモしておきましょう。

賃貸物件を掲載している店舗の中でも、SUUMOへ大量に掲載している業者さんは賃貸募集に特に力を入れている業者さんなので、必ずその業者には募集をお願いしましょう

へそ太郎
へそ太郎

なんでSUUMOなの?

ぶたどん
ぶたどん

SUUMOは掲載料が高いので、掲載枠の少ない業者さんが多いんです

多くの不動産屋さんへ募集した方がたくさん広告が掲載されるので、見つけた全ての不動産屋さんへ依頼するつもりでいきましょう。

仲介業者の探し方②:Googleマップで探す

次に、Googleマップを使って、募集する物件の近くにある不動産屋さんを調べてみましょう。

賃貸ポータルサイトでは見つけられずGoogleマップに出てくる不動産屋さんは、あまり客付けには強くない場合が多いですが、「昔ながらの老舗不動産屋さん」という店舗は地域密着型でお客さんを抱えているケースもあり、広告以外のルートでお客さんを紹介してくれます。

引越しを検討している人の多くは賃貸ポータルサイトで検索をしていますが、最初から近くの不動産屋で相談して決める方も多いので、意外に侮れません。

早く入居者を決めたいという場合には余計なことは考えずに、見つけた全ての不動産屋へ回ると良いと思います

ぶたどん
ぶたどん

初めて募集をするときは全部の不動産屋さんへ行きました。最近は良い業者さんがわかったので、客付けが強いところだけの手抜きです


自主管理物件では募集NGな仲介業者

断られる

賃貸物件の募集については、全ての不動産屋さんが受けてくれるわけではなく、断られるケースや条件付きというケースも意外に多いです。

例えば、私の経験だと次のようなケースが実際にありました。

条件付きで募集してくれるケース

  • 入居者を見つけたら管理委託する条件ならOK
  • 保証会社は利用不可(連帯保証人)の条件ならOK
  • 入居者を見つけるだけで契約手続きしない条件ならOK

断られるケース

  • 管理物件以外そもそもNG(いい部屋ネットなど)
  • 賃料の安い物件はNG(面倒だからただ断られる)
  • そもそも賃貸物件は取り扱っていない(売買専門)
へそ太郎
へそ太郎

どういう不動産屋はダメになるの?

ぶたどん
ぶたどん

会社次第としか・・


私の募集しているエリアでも、地域の大手不動産屋であるK不動産は条件付き(成約時の管理委託)でしたが、同じような規模のI商事は普通に募集してくれます。

また、エイブル直営店は普通に募集してくれても、エイブルネットワーク(フランチャイズ店)は、その店の方針でNGだったりもします。

そのため、どこなら募集してくれるかは直接聞いてみないとわからないので、それぞれの店舗へ直接確認するしかありません

ぶたどん
ぶたどん

新築や築浅物件なら募集してくれても、ボロ物件はNGっていうケースもありますよ


複数の仲介業者に依頼してもいいのか?

賃貸募集には一般媒介専任媒介があり、一般媒介であれば複数の仲介業者に募集を依頼できます

複数の仲介業者に募集をお願いすると、入居申込がダブってしまったり、内見でダブルブッキングなどもあるので、こまめな連絡が必要です。

一般媒介と専任媒介の違い
  • 一般媒介
    • 複数の仲介業者に媒介(募集)してもらえる。仲介業者側からすると確実に仲介手数料が手に入るわけではないので優先順位が低い。
  • 専任媒介
    • 1社のみの媒介(募集)。間口は狭まるが、仲介業者側からすると確実に仲介手数料が手に入るので優先順位が高め。

仲介業者が客付けをする際には、次のような優先順位があると言われています。

  自社物件 > 管理物件 > 専任媒介 > 一般媒介

儲かる順に客付けしたいので、仲介手数料が手に入るかどうかもわからない一般媒介は順位が低くなってしまいます。

なお、この順番を逆転させたいときには、広告費(AD)を高く設定する、入居者が決まりやすそうな魅力的な物件にするなど、方法はあります。

ぶたどん
ぶたどん

不動産屋によっては、募集を受けたように見せても一切募集してくれていないこともあります



仲介業者への訪問方法

手順①:電話でアポを取る

客付けに強い仲介業者さんは、店舗がお客さんで賑わっていることが多いので、事前にアポを取るとスムーズです。

また、そもそも募集NGな会社ではないか、最初に確認しておくとベターです。

ぶたどん
ぶたどん

私、ぶたどんと申します。 賃貸物件の募集をお願いしたいのですが、自主管理物件で一般媒介の募集はお願いできますでしょうか。またその際に保証会社の利用は可能でしょうか。

不動産屋さん
不動産屋さん

ありがとうございます。もちろん大丈夫でございます!

ぶたどん
ぶたどん

それでは直接相談に伺いたいのですが、本日は何時ごろでしたらご都合がよろしいでしょうか?

不動産屋さん
不動産屋さん

〇時頃でしたら対応可能です!

アポなしで突撃しても大体は対応してくれますが、お客さんで賑わっていると店内に入れず、店の周りをうろつく不審者になります(ちなみに、私はよく不審者になっています)。

本当は平日の暇そうな時間に行くのがベストですが、会社勤めだと難しいので、早い時間や夕方など比較的お客さんの少ない時間帯を狙うのが良いと思います。

(参考)訪問時の服装について

大家として募集をお願いしに訪問する場合、服装はどうしたらいいのか非常に悩ましいと思います。

多くの不動産屋は、スーツを着て仕事をしているので、スーツやかっちりめの服装の方がいいかと思います。

とは言うものの、地主大家のおじいさんはヨレヨレの恰好だったりもしますので、実際、何でもいいと思います。

ぶたどん
ぶたどん

最初は気にしていましたが、最近は完全に普段着です

手順②:訪問時に伝えること

不動産屋さんへ行ったら、次の順番で話をしていきましょう。

物件概要を伝える

まずは、持参した資料を渡してざっと物件概要を説明しましょう。

物件近くの店舗であれば募集条件が適切かどうかわかるので、問題ないか意見をもらうと良いと思います。

ぶたどん
ぶたどん

この条件で大丈夫そうですか?

不動産屋さん
不動産屋さん

家賃も妥当なので良いと思います!

保証会社はどこを利用するのか相談しておく

募集する際に一番大事なのが、必ず保証会社の利用を入居条件にすることです。

どこの保証会社を利用できるかは、そのお店がどこと代理店契約しているか次第なので、利用できる保証会社の中から一番条件の良い保証会社を利用するようお願いしましょう。

また、保証会社によっては、家賃の口座振替(入居者の口座から引き落とし、引落しの成否に関わらず大家の口座へ振込む)も利用できるので、最初に「口座振替を利用したい」と伝えましょう。

ぶたどん
ぶたどん

口座振替のできる保証会社でお願いします

不動産屋さん
不動産屋さん

承知しました!

最近では保証会社の利用が一般的なのでほとんどの不動産屋さんで利用できますが、中には全く保証会社と契約していないお店もあります。

そういったときには、保証会社へ連絡して代理店契約してもらえば利用できますが、自分自身で保証会社の代理店になってしまうといった方法もあります。

代理店になる方法については、こちらの記事を参考にしてください。


広告費(AD)の交渉

最後に広告費(AD)を交渉しましょう。

優先的に決めてほしければ高めに設定すればよいのですが、地域相場をかけ離れた広告費を設定すると後々痛いです。

そのため、『ADはいくらですか?』と確認し、相手の返答に合わせて設定すれば良いと思います(経験上、相手の要求以上に高く設定してもあまり意味はありませんでした)。

また、不動産会社にてフリーレントの設定等、ある程度裁量権を与えると積極的に動いてもらえるので、私たちの場合は、以下のようにお願いしています。

ぶたどん
ぶたどん

ADはいくらお支払いすればよろしいでしょうか?

不動産屋さん
不動産屋さん

ADは1.5カ月であれば優先的に動きますよ

ぶたどん
ぶたどん

では1.5カ月でお願いします。その中であればフリーレント等自由に設定いただいても問題ありませんので、何かあれば相談してください


手順③:募集依頼後にやるべきこと

募集を依頼したら、賃貸ポータルサイトを確認し、実際に募集されているのか確認しておきましょう。

もし全く掲載されていないお店があれば、あまり賃貸物件は積極的に取り扱わない可能性があるので、次回募集するときなどはその不動産屋へ依頼する必要はありません。

ぶたどん
ぶたどん

最近は依頼した後、連絡が来るまで放置してますが・・

入居が決まったらすること

無事に物件が掲載され、そして入居申し込みの連絡が仲介業者からあったら何をしたらいいのでしょうか?

入居申込後の手続きをご紹介します。

申込後の手順①:入居申込書を貰う

入居申込が入ると仲介業者さんが必ず連絡をくれます。

その際に、申込書を送ってくれる会社と送ってくれない会社があるので、メール等で送って貰えるようにお願いしましょう。

保証会社の審査が通ってからの連絡の場合もあれば審査前の場合もあり、仲介業者により差があります。

申込書の内容を見て、この人は嫌だなと思ったらお断りすることも可能です(私たちは、保証会社さえ通れば無条件で受け入れていますが・・)。

申込後の手順②:他の仲介業者に連絡

入居の申し込みがあったらすぐに他の募集をお願いした仲介業者全てに電話で連絡をしましょう。

ぶたどん
ぶたどん

私、ぶたどんと申します。先日募集をお願いした○○という物件についてですが、他社さんで入居申込が入りましたので募集はストップでお願いします。キャンセルや空室になった際にはご連絡しますので、よろしくお願いいたします。

不動産屋さん
不動産屋さん

おめでとうございます!それでは募集はストップさせていただきます。こちらこそ今後ともよろしくお願いいたします!

たまに契約直前でキャンセルされることがあるのですが、契約するまで他の仲介業者に連絡をしないでいると申込みが入ってしまう可能性があります

申込が入ってしまうと担当者さんに迷惑をかけてしまい、印象を悪くしてしまいます。

そのため、申込みの段階で早急に募集停止の連絡をおすすめします。

失敗談

保証会社の審査が通り、契約日も決まり「空室が埋まった♪」と喜んでいたところ、契約日前日にキャンセル・・・という経験が2度ほどありました。

そういった経験から、

ぶたどん
ぶたどん

契約直前でキャンセルされる可能性もあるなら、ちゃんと契約してから他の業者さんに募集停止の連絡した方がいいよね。

と思い、契約が完了するまで募集停止の連絡をしないでいたところ、他社さんから申し込みが入ってしまい、

え??もう他で申し込みが入っているんですか?そーですかー。まいったなー(チッ)

と、言われてしまった経験があります。

賃貸契約が無事に終わるまではヒヤヒヤですが、自分の保身のために他社さんに迷惑をかけてしまうのは良くないと学んだ出来事でした。

契約を直前でキャンセルされてしまったら、募集をお願いしていた仲介業者にまた電話をして募集をお願いするだけなので、先に連絡しましょう。

申込後の手順③:仲介業者にお礼をする!

募集をお願いした仲介業者さんには入居申込みがあった際に連絡済みなので、契約が無事に終わった旨は連絡不要です。

ですが、時間があれば1件1件訪問し、ささやかな手土産を渡して直接お礼をすると顔を覚えてもらいやすいのでおすすめです。

また空室になってしまった際に顔や名前を憶えていてもらえるととてもスムーズです!

売買も扱っている業者なら次の投資用物件についても相談できるので、ぜひ電話だけでなく直接お礼をしに行きましょう!



賃貸借契約の方法は?

契約の方法

最後に、賃貸借契約の流れについて解説します。

契約の流れ①:契約書の作成

募集時に契約手続きをお願いしていれば契約書の作成は完全にお任せできます。

特に契約書にこだわりがなければ、募集をお願いした仲介業者のフォーマットでお願いし、それに特約事項を追加してもらいます。

禁煙やハウスクリーニングの入居者負担など、予め特約事項として伝えておいたことが契約書に入っているか確認しましょう。

契約の流れ②:契約締結

契約は仲介業者の店舗で入居者が先に記入し、大家は後日記入済みの契約書が送られてきて記入押印して返信する場合がほとんどです。

仲介手数料やADの請求書も一緒に送られてくるので、入居者からの家賃などで相殺できなかった分を支払います。

「昔ながらの不動産屋さん」などは、店舗で入居者と一緒に契約をすることもあります(ごく稀なケースです)。

ぶたどん
ぶたどん

一緒に契約したのは、1戸目と2戸目の戸建てだけで、あとは全部郵送です



まとめ

本記事では、自主管理物件で不動産会社へ物件の募集をお願いする方法をご紹介しました。

要点
  • 募集の資料はマイソクなどを参考に全ての情報を載せる
  • 写真はなるべく持参、広告に使えるレベルならデータで渡す
  • 内見方法、アピールポイントも忘れずに
  • 仲介業者は不動産情報サイトでよく見かける業者が強い!
  • 募集してくれない業者もいるので事前に電話で確認を
  • 仲介業者への訪問はかっちりした服装がベター
  • 入居申し込みがあったら他社へすぐに連絡を
  • 手土産を持って直接お礼すると印象アップ!

募集に必要な書類はマイソクやネットの賃貸募集を参考にすれば作れるので簡単です。

紹介してくれる業者さんの立場に立って「どんな資料があると便利か」を考えて作成すればいいかと思います。

本記事が少しでも参考になれば幸いです。