(入居者募集方法の全て)客付けする7つの方法!

物件を案内する女性

長期間空室が続くと「まだ埋まらないのか」と、落ち着かない日々。
自分で紹介できれば絶対にもっと早く決められるとモヤモヤすることもあります。

どうして入居者が決まらないんだろう。
自分で募集出来たら早いのに。
仲介手数料に広告費(AD)と高いし、出費も抑えられたら。

本記事では、入居者を募集する7つの方法を紹介します。
不動産会社へ任せる以外にも、大家自ら入居者を探す(客付け)方法をご紹介します。
全て実践すれば、あっという間に入居者を見つけることができます。

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一般的な入居者を探す方法

募集方法① 管理会社へ任せる

地主大家さんも含めて最も一般的な募集方法は、物件の管理会社を見つけて全て任せるという方法です。
物件の情報を管理会社へ渡し、募集してもらいます。

管理会社へ任せるメリット

  • 自分で何もしなくて良いので大変楽

これだけで常に満室運営ができていれば完全手放しで大変楽です。

管理会社へ任せるデメリット

  • 管理会社の力次第で入居者が決まる
  • 募集活動の弱い管理会社を選ぶと空室が長引く

入居者の募集活動に力を入れ、高い入居率を維持できている管理会社であれば良いですが、そもそもポータルサイトをあまり利用しない管理会社や、遠方で結局他社に任せるしかない管理会社だと、どうしても弱くなってしまいます。

募集方法② 自ら不動産会社へ募集をお願いする

管理会社へ任せると、地域の他の不動産会社へは管理会社がレインズ等を通して情報を流すことになります。
もう少しやる気のある管理会社だと、管理会社自らが他の不動産会社(客付け業者)へマイソクを持参し、募集をお願いしますが、それを大家自身で行うという方法です。
管理会社の有無によってやり方は異なりますが、管理会社を使っている方は、管理会社と募集方法について事前に相談を行い、「募集だけは一般媒介として広く募集させてもらう」、もしくは「大家自身で紹介だけ行い、AD(広告費)は全て客付け業者へ渡す」等、客付け業者が紹介するメリットを与えて募集を行います。
管理会社を使っていない自主管理の方は、「一般媒介契約」として地域の不動産会社へ何社も訪問し募集をお願いして回ります。

客付け業者とは?
大家さんと直接取引している会社を元付け(もとづけ)業者といい、元付業者から物件情報をもらって募集活動を行う会社を客付け(きゃくづけ)業者といいます。
通常、客付け業者が受け取れる報酬は、借主(入居者)からの仲介手数料1ヶ月分のみなので、自社の管理物件や自社で契約している物件(報酬の高い物件)を優先的に紹介します。

AD(広告費)とは?
仲介手数料とは別に不動産会社へ渡す報酬のことをAD(広告費)といいます。
賃貸契約に関する仲介手数料は『家賃の1カ月分+消費税が上限』と定められており、『大家と入居者の両方から受け取る場合でも、その合計した上限が1カ月分』なので、家賃の安い物件だと報酬も低く、手間ばかりかかって不動産会社のメリットが少ないです。
そこで、仲介手数料とは別に、AD(広告費)という名目で1~2カ月の報酬を追加し、やる気を出してもらいます。
地域によってADの相場は異なり、『コンサル料』という名目の会社もあります。

自ら不動産会社へ募集をお願いするメリット

  • 客付け会社と大家が直接つながることで、募集してもらいやすくなる
  • 複数の会社へ任せることで、広く周知ができる

管理会社1社へ任せるだけのときと比べて、複数の会社がそれぞれポータルサイトへ掲載したり、店舗へ来たお客さんを紹介してくれるなど、多くの人へ周知ができます。
また、各不動産会社での競争にもなるので、うまくやれば我先にとなることもあります。

自ら不動産会社へ募集をお願いするデメリット

  • 大手の不動産会社だと、管理をお願いしないと引き受けてくれない会社もある
  • 募集のお願いまではできるが、それ以上は自分で何もできず、客付け会社へ任せるしかない

どこでも募集を受けてくれるかというと、そんなことはありません。
大手の不動産会社は特に、管理を委託しないと募集自体受け付けないという会社も多いです。
また、募集自体はしてくれても、入居者を見つけたら管理をお願いするという条件付きの会社も多いです。

エリアによって差もあるかもしれませんが、『エイブル』、『ミニミニ』、『アパマンショップ』、『いい部屋ネット』などの大手や、地域の中で何店舗も構えるような大きい不動産会社だと、管理がセットで断られるケースも多いです。
どこが受けてくれるかは問い合わせないとわからないので、まずは電話し、「一般媒介契約で募集可能か」「自主管理・他社管理でも問題ないか」を確認すると良いです。

自分で入居者を探す方法

募集方法③ ウチコミ

ウチコミは大家が直接入居者を募集できるサイトです。
2021年から使えるエリアが拡大し、今では全国で利用可能です。
自分で物件情報を登録し、物件ごとに案内・契約してくれるエージェント(地域の不動産会社等)を選択し、内見希望から連絡があったときは全てエージェントにて対応してくれます。
内見希望者とのやり取りは、サイト内のメッセージ機能を使って行うので、大家自ら返事もできますし、全てエージェントに任せて対応することもできます。
支払いは、成約時の仲介手数料1カ月分のみです。

ウチコミ:https://uchicomi.com/

ウチコミのメリット

  • 大家は仲介手数料1ヶ月分のみの支払いで、内見・契約までウチコミ側(選択したエージェント)にて対応してくれ、入居者側は仲介手数料無料
  • 保証会社や火災保険も、ウチコミ側で契約してくれる
  • 自分で自由に募集でき、反響も確認できる

通常の不動産会社に募集をお願いすると、大家が負担しない限り入居者側の仲介手数料を負担し、大家側は広告費を1~2ヶ月分支払うことが多いです。
ウチコミを使えば入居者にとっては仲介手数料の負担がない分お得で、大家にとっても1ヶ月分のみの支払いでよいので、両者ともに大変嬉しい条件です。
また、自分で物件の紹介をするので一般的な横並びの広告募集とならず、自由に物件の魅力をアピールできます。
内見や契約の手間もかからず、通常の不動産会社に募集をお願いするよりも簡単でお金もかからないので、空室が出たらいつもウチコミで決まってくれと祈っています。

ウチコミのデメリット

  • ウチコミで物件探しをする絶対数が少なく、閲覧数・反響が少ない
  • 近場のエージェントがいないと、遠方から内見案内に来てくれるので、日程がなかなか合わず内見が成立しない(エージェント次第)
  • エージェントの反応が遅い(エージェント次第)

まずスーモやホームズ等の賃貸ポータルサイトに比べると閲覧する人の絶対数が少ないので、どうしても反響は少なくなってしまいます。
大家にとっても入居者にとっても大変優良サイトですが、知名度の低さが最大の欠点です。

また、担当するエージェント次第ですが、片手間でやっている業者さんも多く、入居希望者からメッセージがあっても数日間放置され、こちらから電話連絡して初めて気が付いたというケースが何度かありました。
また、少し遠方のエージェントを選択したことで、日程が合わずに結果的に内見不成立で他の物件に流れたこともありました。
自分でエージェントを紹介することもできるので、今後優良なエージェントが多く集まれば大変良いサービスだと思います。
たまたま私のエリアではいまいちですが、エリアによっては素晴らしいエージェントが揃っているかもしれませんので、ウチコミは積極的に利用すると良いです。

ちなみに、毎回ウチコミを利用して募集をしていますが、なぜか一度も成約に至ったことはありません。

募集方法④ ECHOES(エコーズ)

ECHOES(エコーズ)とは、不動産会社を通さずに大家自ら『SUUMO』、『at home』、『HOME’S』、『業者間流通サイト』へ掲載できるサービスです。
掲載内容は大家自ら編集し、内見・契約等の手続きは提携している不動産会社にて対応してもらえます。
保証会社は「あんしん保証」、「ジェイリース」、「CASA」から選択でき、もし希望に沿う保証会社でなければ他の保証会社を利用することもできます(2021年2月確認情報)。
物件情報の掲載料は1部屋あたり3,300円/30日(税込)で、入居者が決まった場合には契約書作成事務手数料11,000円(税込)がかかります。
また、客付け業者へ広告料の設定もできます(0円でも可能)。
ECHOES :https://s-echoes.jp/

ECHOESのメリット

  • 自分では掲載不可能だったSUUMO、at home、HOME’Sへ低価格で掲載可能
  • 内見から契約まで手放しで依頼でき、しかも成約時の負担がとにかく安い(11,000円!)
  • ポータルサイトの反響情報を確認、編集ができる

不動産会社に任せるしかなかった大手賃貸ポータルサイトへ掲載できる画期的なサービスです。
最初に掲載料が必要になりますが、ECHOESを通して契約になれば、結果的に大家の負担はとにかく安く済みます(最安14,300円!)。
どうやって運営しているのか不思議になるくらいの手厚いサービスなので、もし自分で募集するならECHOESの利用はオススメです。

ECHOESのデメリット

  • 反響があったときに、どのような反響だったのかすぐにわからない
  • 掲載情報の確認が頻繁にあるので、若干手間がかかる

問題になるようなデメリットは大変少ないのですが、ウチコミとは異なり、入居者とのやり取りが直接確認できず、反響情報を見て何か問い合わせがあったのかなと気づくくらいです。
内見希望があれば電話連絡をもらえるので、使っていて支障になることはありません。

また、掲載情報に修正箇所がないか頻繁にメール連絡があるので、その更新作業(ホームページでクリックする)が若干手間ですが、常に最新情報を載せられるという意味で、放置されることはなくメリットかもしれません。

ECHOESについては、ウチコミと異なり、大手賃貸ポータルサイトへ掲載するので反響も多く、多少の初期費用がかかっても早く入居者を決めたい方は積極的に利用したいサービスです。

募集方法⑤  ジモティー

ジモティーは全国の無料広告掲示板で、中古品やメンバー募集などいろいろな広告を無料で掲載できます。
ジモティーには不動産のカテゴリーもあり、自分で賃貸物件を募集できるので、空室の客付けに利用できます。
ジモティー:https://jmty.jp/

ジモティーのメリット

  • 広告オプションを利用しない限り、一切お金がかからない(仲介手数料無料)
  • 利用者数が多く、反響が多い

ジモティーは広告のオプションを利用しない限り、募集しても一切費用がかかりません。
もし不動産会社の広告費が2ヶ月分かかるエリアであれば、その分を入居者へ還元するつもりで初期費用無料やフリーレントをつけると利用者も多い分反響が多くなります。

私の経験ですが、不動産会社に募集をお願いして数ヵ月間反響がなかった物件に、ジモティーからの問い合わせが何件も来て、即入居者が決まったこともあります。
自分で動くことをためらわない方であれば、ぜひ使ってみると良いと思います。

ジモティーのデメリット

  • 自分自身で入居希望者と内見をしなければいけない
  • 属性の悪い方が多い
  • 物件の掲載数が多く、検索機能もそこまで優れていないのですぐに埋もれてしまう

ジモティーでは誰も仲介してくれる人はいないので、自分が物件まで行って内見をしなければいけません。
これは初めてやる方にとってはハードルが高いかもしれませんが、一度経験してみると全く難しいことはありません。
もし内見した方が契約したいという話になったら、管理会社のいる方は管理会社で、自主管理の方は近隣の不動産会社もしくは自分自身で契約手続きを行います。
『自主管理で自己発見取引だと自分で契約しないといけない』と思われがちですが、一般媒介契約で募集をお願いしている不動産会社へ契約のみ依頼することもできます(ただし、仲介手数料等の何らかの報酬は必要なので、ジモティーのメリットの一部は消えます)。
『自分で契約するのが不安』、『保証会社や火災保険を代理店として使えない』という方は、入居希望者を見つけるまでジモティーで、その後は任せてしまうという使い方も良いです。

また、ジモティー最大のデメリットは間口をかなり広げて募集できる代わりに、属性のあまりよくない方が増えることです。
ジモティー募集の『内見ドタキャン』は日常茶飯事で、ジモティー経由で契約した方が『家賃滞納』、『夜逃げ』する確率は、不動産会社経由の入居者に比べて圧倒的に高いです(何度も経験済)。
そのため、ジモティーで募集する際には、保証会社の利用は必須で、火災保険も強制的に加入させる仕組みが必要です。
ただし、一概にジモティー使う人がダメかというとそんなことはなく、初期費用や家賃を抑えたいという賢い方や優しい方も多いので、怪しい人をいかに見抜くか、そこを気を付ければ、入居者も最安で入居でき、大家の負担も最小化できるので個人的にはジモティーはオススメです。

最後に、ジモティーは物件を掲載する人も多く、自分の掲載情報が埋もれやすいですが、オプション機能で掲載順位を一番上に戻したり(300円/回)、色をつけて目立たせる(90円/回)など安価で掲載情報を目立たせることができるので、オプション機能を併用すると良いです(オプション機能をまとめ買いすると、1回あたりの単価はもっと安くなります)。

うまく利用すればジモティーは大変優秀な募集ツールだと思います。

募集方法⑥ ビラ配り

ポスティング
自分で募集用のビラを作り、それを自分でポスティングしていくという方法です。

ビラ配りのメリット

  • 仲介手数料がかからない
  • 近所の競合物件から引き抜ける(潜在的引越希望者の発掘)

ビラ配りの最大の利点は、物件の近所に住んでいる人にアピールできるところです。
ビラを配った物件よりも良い条件で、引っ越した方がお得と思ってもらえば入居してくれます。
ビラ配りで成功するコツは、もともと引越を希望していない人に対してアピールするので、引越費用を一部負担するなど引越しのハードルを軽くすることです。

ビラ配りのデメリット

  • 肉体的に疲れる
  • 知らない人から突然電話が来てびっくりする

ここで悩ましいのは、ビラからどうやって連絡をもらうかですが、一番確実で簡単なのは電話番号を記載することです。
自分の番号を記載するのはちょっと・・と思う方は、SMARTalkというアプリで別の電話番号の取得もできます。
もしくは、チラシに「自分のHP」を記載するか、「ウチコミやジモティーに募集から連絡」とし、そちらから確認・連絡をもらうという方法もあります。
私の場合は、電話番号とウチコミ、ジモティーを併記しましたが、ビラから連絡をくれた人は全て電話からでした。
高齢の方からも連絡をもらえ、ネットだけでなくアナログの募集方法も役に立ちます。

募集方法⑦ 入居者の紹介

紹介

入居者が退去するときに住みたい人を紹介してもらうか、空室があるときに住んでいる人の知り合いを紹介してもらうという方法です。
もし入居者が見つかれば紹介者に謝礼を渡すとすれば、積極的に探してくれることもあります。

メリット

  • 入居者の紹介なので信頼がある
  • 募集活動が一切不要になるので、とにかく楽

信頼のおける入居者に紹介してもらったときには、滞納することのない良い人を紹介してもらえる確率が高いです。
銀行開拓や業者探しは紹介が良いとよく言われますが、入居者探しも同じように紹介なら信頼おけます。

デメリット

  • ダメな人だったときに断りにくい

万が一、悪い人を紹介された場合に、入居者の立場もあるので断りにくいという問題があります。
入居者にお願いするときは、信頼のある人だけにすることが賢明です。

(参考)自分で賃貸契約、保証会社、火災保険を契約するには

契約手続きを不動産会社へ任せることも可能ですが、もちろん自分自身で手続きすることも可能です。
私たちは、ジモティーやビラ配り等の自己発見取引に関しては、全て自分でやっています。

全て自分で契約することで、大家にとっても、入居者にとってもメリットが大きくなります。

【大家のメリット】

  • 不動産会社への仲介手数料や広告費は完全に不要
  • 保証会社や火災保険契約による代理店手数料を受け取れる
  • 入居者の長期的な負担も減らせる分、長期入居に期待できる

【入居者のメリット】

  • 大家側の負担が少ない分、全て入居者へ還元できる
  • 保証会社や火災保険も安いプランも紹介できる
  • 不動産会社を挟まないことで更新料・更新事務手数料も無料にできる

さらに踏み込んでやりたい方は、こちらを読んで実践してみてください。

まとめ

本記事では、入居者を探すための7つの方法を紹介しました。

【要点】

  • 一般的な入居者の募集方法としては、①管理会社へ任せる、②自ら不動産会社へ募集をお願いしに行くという方法があります。
  • 大家自ら入居者を募集する方法としては、③ウチコミ、④ECHOES、⑤ジモティー、⑥ビラ配り、⑦入居者からの紹介といった方法があります。
  • なかなか空室が埋まらないというときは、大家自ら動くことで、仲介手数料や広告費も削減し、入居者の負担も下げられます。
  • 不動産会社へ任せるだけではなく、自分でもできる限りのことをやってみましょう。