【不動産投資 物件の探し方】現役投資家が実際にやっている方法を5stepで解説

この記事では、

という人のために、収益物件を探すためにやっている全ての方法を現役投資家が伝授いたします。

たろー

実際に自分がやっている方法に加えて、優秀な投資家たちがやっていることも解説します

まだどんな物件を買えば良いのか決まっていないという方は、次の記事を参考にしてみてください。

【低属性向け】不動産投資の一棟目は何が良い？最初に買う物件の決め方

一棟目に何を買うべきか、投資方法の特徴や成功している投資家の実績から解説します

tonton-byoshi.com

2022.11.19

物件の探し方①　不動産ポータルサイトから探す

まず最初にやるべきことは、不動産ポータルサイトから物件を探すことです。

実際に僕が購入してきた戸建てやアパート、土地（新築アパート建設用）のほとんどは、不動産情報サイトに掲載されていたものです。

へそ太郎

えぇ・・。いくらサイト探しても欲しい物件が見つからないんだけど・・

ぶたどん

色んなサイトがあるので、まずは全て見てみましょう

不動産投資用サイト

楽待

日本で収益不動産を探す最もメジャーなサイトといえば、楽待です。

楽待（らくまち）は、株式会社ファーストロジックが開発し提供する国内最大の不動産投資サイトである。提供開始は2006年3月。サイトの月間利用者数は168万人、全国4400社の不動産会社が物件情報を掲載している（2020年7月現在）

引用：Wikipedia

アパートやマンションなど収益不動産に特化して情報量も多く（2022年11月5日：71,725件）、予め自分の情報登録しておくと、入力した物件情報に近い物件が出るとお知らせをしてくれます。

掲載されている物件数も多く、その他のサイトで掲載されているアパートやマンションなどのほとんどが掲載されています。

非常に見やすく検索もしやすい反面、多くの不動産投資家が利用しているので、良い物件が出ると一瞬でサイトから消えます。

ぶたどん

私はスピード勝負に弱く、楽待で見つけた物件は一度も買えていません

健美家

健美家も収益物件専用のポータルサイトで、検索性の高さや見やすさなどは楽待と同様に優れています。

物件の掲載数は楽待よりも少ないですが（2022年11月5日：45,959件）、健美家にしかない物件も意外にあります。

ただし、楽待同様に非常に多くの投資家が利用しているので、良い物件は完全にスピード勝負になります。

たまに地方の高利回り物件（利回り30％超など）が放置されていることがあり、過去に購入しようとしましたが融資付けに失敗し買えませんでした。

ぶたどん

健美家でも一度も買えたことがありません。みんな早すぎですよ・・

うおー、健美家から12時すぎに受信した物件が僅か2時間で掲載終了に。

千葉県で200万円/27.00％ 築25年 49.06m² 2DK 駐車場2台の物件。

ソッコー問い合わせたけど、瞬く間に蒸発。お宝も流れてくるんやなぁ…🤔と思うと同時に、お宝を瞬時に見分けるスキルの獲得を誓うジャックであった。#CJ不動産 pic.twitter.com/jij2PHuQ9n

— CJ社長@弁護士に、俺はなる (@CaptainJacksan) July 25, 2020

「物件探し中」
今度は築古で検討中。
楽待、健美家では見つからない。
at home投資、個別の不動産サイトを捜索中。いくつか打診。
ちょっと前まではたくさんあったような気がしたが、時期的なものかな。
継続して捜索中。

— 尊誠@不動産投資 (@apkaimashi) June 9, 2019

不動産投資連合隊

不動産投資連合隊は、楽待や健美家と同様に、収益不動産を専門で扱っているポータルサイトです。

楽待や健美家に比べると、『見づらい』、『検索しづらい』、『物件数も少ない』（2022年11月5日：4,730件）といったサイトですが、不動産投資連合隊にしかない物件も掲載されています。

また、あまり物件が見つからないこともあって頻繁にチェックする投資家も少なく、収益不動産を扱うポータルサイトとしては穴場です。

ぶたどん

ここでも買えたことありません・・。

不動産投資ポータルにはこういうものがあります。

・楽待…最大手。上場してて良いことも悪いこともどんどん思いついたことをやってく。フッ軽。
・健美屋…老舗。コラムニストに信頼できる大家さんが多い。昔からあまり変わらない。
・不動産投資連合体…センスが絶望的に不動産屋。

— どエンド君 (@mikumo_hk) July 21, 2020

この物件知ってる?
連合隊で土地で出てる
最近500から400へ下がった
実は水面下で動いてたんだけど他で契約決まってしまったんで公開
上手く行けば200で買えるかもって感じだった
アット、スーモは土地で検索してる人多いけど連合体は少ないから狙い目
こんな事つぶやいたらライバル増えちゃうかな pic.twitter.com/Vl3dsVOqOI

— ブレイキン大家 (@rooftopsgeo1) May 8, 2022

一般の不動産情報サイト

アットホーム

アットホームは、加盟店数業界No.1のサイトで、小さい不動産会社もよく利用しています。

先ほどの楽待の利用店舗数が約4,700（楽待より）に対して、アットホームの利用店舗数は61,587（2022年11月1日、at homeより）で、十倍以上の不動産会社が利用しています。

街の小さい不動産会社がアットホームのみに掲載することも多く、非常に使い勝手も良いのが特徴です。

また、アットホームでは「投資・収益物件」専用ページもあります。

さらに「公官庁物件」専用ページもあり、こちらから公売（国・地方自治体等が税金の滞納分に充当するため、滞納者が所有する不動産を差し押さえ、競争入札により売却する制度）の物件も検索できます。

ぶたどん

私はat homeから一番買ってます。公売も1回だけ入札しに行きました

LIFULL HOME’S

ホームズは、総掲載物件数No.1であり、日本最大規模の不動産ポータルサイトです（LIFULL HOME’Sより）。

アットホームと同様に街の小さい不動産会社もよく利用しているので、他サイトにはない物件も見つかります。

ホームズも「収益物件」専用ページがあるので、一棟物も検索できます。

ぶたどん

アットホームにはないけど、ホームズには掲載されている物件もよくあります

ヤフー不動産

ヤフー不動産は、掲載料金が安いこともあり、徐々に利用している不動産会社が増えています。

こちらのサイトでは、戸建てや区分マンション、土地を探せますが、アパートやマンションの一棟物については掲載されていません。

ぶたどん

ヤフー不動産に掲載されている物件は、他のサイトにも掲載されていることが多いですが、見え方が変わるので、新たな発見もできます。ちなみに、初めて買った物件はヤフー不動産からです

ニフティ不動産

ニフティ不動産は、不動産ポータルサイトのまとめサイトです。

先ほどご紹介したアットホームやホームズ、ヤフー不動産など、全14サイトの情報をまとめて掲載されているサイトです。

へそ太郎

これならアットホームとか見る必要なくない？

ぶたどん

そこまで万能じゃないんですよね

ニフティ不動産だけで足らない理由は、

• 他サイトの最新情報が反映されていない（更新は1日1回）
• アパートなどの収益物件は掲載されていない

といった問題があります。

もしアットホームでお得な物件が出た場合や金額変更された際など、ニフティ不動産だけを見ていると、情報が遅れて入ってくるため、すでに手遅れになることもあります。

数時間差で逃すこともあるので基本的には各サイトを直接確認するようにし、長く掲載されている物件を探す際にはアットニフティ不動産を利用すると便利です。

不動産ジャパン

不動産ジャパンは、「ハトマークサイト」、「ラビーネット」、「FRK」、「全住協NET」へ掲載された物件情報をまとめて掲載してくれるサイトです。

アットホームなどの一般向けポータルサイトへ掲載されず、主に業者間のみで公開されているような物件も掲載されるので、他では見つからない物件を探すことができます。

ぶたどん

不動産屋さんが「業者間のみに公開した！」と思って実は一般にも公開されているというサイトです。ここから激安物件を買ったことがあります

競売、公売のサイト

BIT　不動産競売物件情報サイト

BITは、競売物件（住宅ローンを返済できなくなり、担保となっている土地や家等の不動産を、裁判所を通して強制的に売却された物件）を探せるサイトです。

サイト内で全国の競売物件の情報を検索し、競売物件に関する電子化された３点セット（物件明細書、現況調査報告書、評価書）のダウンロードができます。

ぶたどん

一度だけ裁判所で入札したことがあります。入札多数で全然ダメでしたが・・

アットホーム官公庁物件情報

アットホーム官公庁物件情報では、全国の公売（国・地方自治体等が税金の滞納分に充当するため、滞納者が所有する不動産を差し押さえ、競争入札により売却する制度）の物件を検索できます。

ぶたどん

ここから近所のアパートを入札しました！1人だけ桁外れの金額で入札し、ダメでしたが・・

KSI　官公庁オークション

KSI官公庁オークションでは、アットホームと同様に公売物件を検索できます。

不動産投資とは関係ありませんが、こちらのサイトでは自動車やパソコンなど、様々なものの公売が行われています。

物件の探し方②　不動産会社のホームページから探す

へそ太郎

ポータルサイト全部見てみたけど、見つからなかったんだけど・・

たろー

次は不動産屋のホームページです！

「ポータルサイトをいくら探しても物件が見つからない！」という方は、不動産屋のホームページを見てみましょう。

自社ホームページのみに掲載されている物件も多いので、ポータルサイトで見たことのない物件も比較的簡単に発見できます（良い物件とは限りませんが）。

大手不動産会社

住友不動産

三井のリハウス

野村不動産

みずほ不動産販売

東急リバブル

街の不動産屋さん

自分の探しているエリア内にある不動産屋のホームページも見てみましょう。

探し方としては、次の2つが手っ取り早いです！

google検索

まずは、「自分の探している地域名」＋「不動産」で検索してみましょう。

何社かホームページを運営している会社が見つかると思います。

保証協会

ほとんどの不動産業者は、ハトマーク（全国宅地建物取引業保証協会：全宅）もしくはウサギマーク（全日本不動産保証協会：全日）の保証協会へ加入しています。

それぞれの協会のホームページへ行くと、加盟している不動産業者を検索でき、自社ホームページがあればそのリンクも掲載されています。

物件の探し方③　不動産会社の出入り口に掲載されている情報から探す

へそ太郎

頑張ってホームページ見たけど、見つからなかったよ

たろー

まだまだやれることはありますよ

ここからは自分の足を使って物件探しになります。

まずは自分の探している地域内にある不動産屋へ直接行き、入口に貼られている売買物件の情報を見てみましょう。

全ての情報が不動産情報サイトに載っていればネット以外で探す必要がありませんが、不動産業界は今もアナログで出回る情報も多いです。

物件の探し方④　不動産会社から紹介してもらう

最も確実に良い物件を探せる方法が、不動産会社から紹介してもらうという方法です。

これまでポータルサイトで探す方法を紹介してきましたが、不動産ポータルサイトに長期間掲載されている物件は売れ残りの物件ということです。

不動産を売りたいと思った方が不動産屋へ行くと、次のような優先順位で物件の売買がされます。

へそ太郎

えぇ！！すでに売れ残りしかないじゃん・・

たろー

そういうことです。ポータルサイトで探す作業は「ドブさらい」とか「ゴミの山でダイヤを探す」とか言われるくらいです

へそ太郎

そしたら、どうやって物件買ったらいいの？

そこで、多くの成功している投資家は、

　　不動産屋とズブズブの関係になる

といったことをやっています。

実は一番いいのは不動産屋とズブズブの関係になれると一番いいですよねwww
それには人の心の扉をこじ開けて、人の心を土足で踏み荒すくらいのクレイジーマインドが必要ですwww（違 https://t.co/Tjkl7r8wON

— ポール@僕ちゃん天才クレイジーマインド投資家w (@crazymind_poul) September 20, 2019

既に複数回取引ある不動産屋さんとディナーしてきました🍽

管理メインの不動産屋さんとズブズブになると、未公開情報も回してもらえます。

レンスペガンガンやって良い部屋を3つ紹介してもらったので、ガンガン攻めていきます😏

— アーリー@レンタルスペース、脱毛サロン、不動産仲介 (@yasushi_crypto) April 15, 2021

今日、名古屋市内の投資用マンションの仮契約行ってきました！

規模は小さいけど、不動産屋とズブズブ案件。(不正ではない)

実利8%と少し物足りない感はあるけど、
キャッシュができた時に優先的に紹介してもらえるように関係を作っていこうかなと。

— なっちょ@FIREから起業家へ (@miainvester) January 15, 2021

どうしたら？
激安築古戸建を購入できるか？
物件情報もらったら即内覧に行く
担当者に交通費を渡す
これをただただ繰り返す
そしたら？大阪の政令指定都市でも利回り40%超え購入できる可能性は大！
派手にみえる不動産投資家さんほどコツコツひたすらコツコツ泥臭く影で努力してるのが本音の部分🎶

— しげみつしょうごの0円不動産投資成功術 (@shigemitsujuk) June 3, 2022

どうしたら？
激安築古戸建を購入できるか？
物件情報もらったら即内覧に行く
担当者に交通費を渡す
これをただただ繰り返す
そしたら？大阪の政令指定都市でも利回り40%超え購入できる可能性は大！
派手にみえる不動産投資家さんほどコツコツひたすらコツコツ泥臭く影で努力してるのが本音の部分🎶

— しげみつしょうごの0円不動産投資成功術 (@shigemitsujuk) June 3, 2022

僕も懇意にしている不動産屋さんがおり、その不動産屋だけで戸建てを6戸購入しました。

へそ太郎

どうやったらそんな関係になれるの？

たろー

僕は人づきあいが苦手な方ですが、一番は信頼を得ることです

よく初心者にありがちな悪い行動が、自分の個人情報をためらって渡さないことです。

自分たちが誰かに情報を渡す際には、

へそ太郎

この人に情報を渡しても大丈夫だろうか、怪しくないかなぁ

と考えていますが、不動産屋も同じように、

不動産屋

この人本当に物件買えるのかなぁ

と考えています。

へそ太郎

情報渡したら、営業がいっぱい来るでしょ？

確かに、色んな不動産会社に対して個人情報を渡せば、その分だけメールやＤＭが頻繁に来るようになりました。

確かに、全然いらないと思うような物件の営業電話もたくさん受けました。

しかし、デメリットはそれだけで、色んな情報を渡したことで相手から信頼してもらえ、それをきっかけに物件を買えたことも事実です。

どこまで個人情報を渡すかは人それぞれだと思いますが、情報を出さないことには何も得られないことは認識してください。

たろー

僕の個人情報なんていくらでも渡してます

ちなみに僕はやっていませんが、優秀な投資家たちは、不動産会社の担当者と直接飲みに行くほど仲良くなって色んな物件を紹介してもらっているようです。

ただし、仲良くなったからといって、紹介してもらえる全ての物件が良い物件とは限らないので注意してください。

ちなみに以前不動産投資で大損こいたドクターは担当者と何度も飲みに行ったりして信頼したと、、、
お金のことは情ではなくシビアに考えていかないといけません、、、

そう言う意味では医師はいい鴨なのでしょう pic.twitter.com/2H1CYzSpyt

— 投資ドクター (@c9H8T5P8TzSpk3t) December 24, 2018

物件の探し方⑤　自分で売却物件を掘り出す

不動産会社にも頼らず、自分自身で売ってくれそうな物件を探すという方法もあります。

これは、不動産会社も似たようなことをやっていますが、現在空き家になっている家や管理の行き届いていないアパートの所有者を探し、直接その方へ売買を提案するという手法です。

うまくいけば、市場価格よりも大幅に安い値段で売買できることもあるので、実践するかどうかは別にして、そういった探し方もあるということを頭に入れておくと良いです。

物件を探す際の注意事項

最後に物件探しの注意事項を3つご紹介します。

へそ太郎

教えてくれた方法で探せばいいだけじゃないの？

ぶたどん

そんなに甘くないですよ！

注意①　探し続けるしかない

僕が物件探しで実際にやっていることをご紹介しましたが、そう簡単に良い物件は見つかりません！

本気物件探しをしているときには、１日中色んなサイトをめぐったり不動産屋へ行ったりしますが、1日で見つかることはまずありません。

これはいいなと思ってもすでに他の人と契約待ち状態だったり、難あり物件で諦めるしかなかったり、結局は見つかるまで自分のできることをひたすら繰り返すしかありません。

よく、「不動産を安く買うにはどうしたらいいですか？」

って聞かれます…。

不動産投資かはありとあらゆる方法で安い物件を探し続けているとしか言いようがなく、簡単に安い物件なんて見つかるわけはない

僕も常に相場の3割引きくらいの物件を探し続け、買い進めてきた。簡単ではないけど儲かる

— もふ社長@不動産投資家 (@mofmof_investor) August 2, 2021

注意②　100点満点を求めない

次に大事なことは、100点満点の物件を求めず、どこかで妥協するということです。

不動産投資の本やブログなどで言われている買うべき条件をまとめると、
　・利回りは●％以上で、積算価格より安い物件
　・駐車場は戸数×2台分ある
　・駅から●分以内（駅の利用者は●万人以上）
　・ファミリータイプの広い間取り
　・人口推移は増加傾向
　・近隣に嫌悪施設がなく、商業施設が近い
　・雨漏りはない、傾きもない、基礎にひびがない
　・築年数は●年以内
　・自宅から●分以内
など、そんな全てを兼ね備えた理想的な物件があるはずがありません。

価格なのか、立地なのか、間取りなのか、なんらかの点を妥協し、その条件でも勝てるように創意工夫していくことも大事です。

ぶたどん

利回りと積算評価を優先した結果、孤独死物件、雨漏り物件、傾き物件、廃墟物件、3点ユニット、駐車場なし・・、ひどい条件の物件ばかり買ってます

【 不動産投資 】

不動産投資の初心者は100点満点の物件を求めがち。自分で土地からの新築でもなければ完璧な物件はないかと。妥協できる点やできない点など優先順位を明確にしておかないといつまで経っても買えないまま。でも…出口より入り口の方が重要だけどね。

ってマックでJKが言ってた。

— 【公式】魅惑のスナフキン@不動産投資®【りき大】 (@Snufkiin_invest) August 18, 2022

注意③　諦めなければいつかは買える！

3点目は、諦めなければいつかは買えるということです。

僕の場合、物件探しを始めてから実際に買付が通るまでで短くても1カ月程度、長いと数カ月間探しているときもあります。

全然見つからなければ普段は使わないようなサイトで探したり、不動産屋を回ってみたり、とにかく行動し続けています。

行動し続ければいれば確率の問題でいつかは物件を買えます！

ぜひ諦めずに探し続けてください！

物件探す事ほぼ1年‼️
やっと買えたどー😃 pic.twitter.com/BqNxrMfiba

— アベ　アングラ塾2期生 (@NARA_ABE) August 5, 2022

へそ太郎

わかった！！頑張るよ！！

まとめ

本記事では、物件探す具体的な方法をご紹介しました。
要点は次のとおりです。

市場に出た時点でお買い得の物件は激しいスピード勝負になりますが、確率の問題で自分が最初に発見できる可能性もあります。

最後まで諦めずにあらゆる手段を使って物件探しをしてみましょう！

僕がやっている不動産投資のやり方は、こちらです。

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tonton-byoshi.com

2022.12.06