耐用年数超え物件で融資を受ける方法｜耐用年数オーバーの問題点

この記事では、

という疑問に答えながら、

という話をしたいと思います。

実は本記事に書く内容（付随する内容も含めて）は、いつか有料記事とかコンテンツ販売をと思っていたのですが、この記事を読んで、

と思ってくれる方が少しでもいたらいいなと思い、まとめることにしました。

不動産投資の勉強を始めたばかりの方、銀行融資を受けたことがない方には意味不明な部分も多いと思いますが、できる限り嚙み砕いて説明し、また必要な知識も補足していくので、少しでも参考になれば幸いです（正確な表現ではない部分はご容赦ください）。

長いので気になるトピックスだけでもどうぞ！

耐用年数超え物件で確実に融資を受けられる裏技

耐用年数超え物件で融資を受けるためには、次のようなことが重要になります。

アパートローンのように条件が決まっていれば話はシンプルですが、耐用年数超え物件で融資を受けるためには、利用可能な金融機関や担当者によっても違う結果となってしまい、残念ながらこれなら絶対に大丈夫という方法はお伝え出来ません。

しかし、こういった方法であれば融資を受けられるといったセオリーはあるので、「融資の可能性」と「融資を受けられる確率を上げる具体的方法」について、以下で紹介していきます。

耐用年数超え融資を受ける方法

まず最初に、耐用年数を超えた物件で融資を受けられる可能性のある具体的方法をご紹介します。

①ノンバンク

耐用年数を超えた物件で、一番簡単に融資を受けられる方法としては、ノンバンクを利用することです。

ノンバンクというのは、銀行のように預金の受け入れを行わずに、お金を貸すことに特化した金融機関（消費者金融、信販会社、クレジットカード会社など）のことです。

ノンバンクでは「不動産担保ローン」という商品を扱っており、購入する不動産の担保価値に応じて物件購入資金の融資を受けられます。

不動産投資家がよく利用しているノンバンクとしては、

• 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
• セゾンファンデックス

などがあります。

ノンバンク融資の特徴としては、他の金融機関に比べて金利が高く、また担保評価の掛け目（かけめ）も厳しいので高積算物件でないと融資可能額があまり伸びないところですが、ある程度高い利回りが期待でき、かつ都心部に近いエリアの高積算物件（例えば土地値以下の耐用年数超え物件など）であれば、不動産投資としても利用しやすいです。

ちなみに、私も何度かノンバンクを利用しようとしましたが、そもそも狙っていた物件を競り落とせなかったり、希望融資額までは伸びなかった（ノンバンクで物件購入資金を借りるときには売買金額が融資上限額となり、リフォーム資金までは融資してもらえないことが多いです）こともあり、結果的にノンバンクから融資を受けられたことはありません（使いたくてもうまく使えなかっただけ！）。

高利回りかつ高積算が期待できる物件の購入資金や、公売・競売など即資金が必要な物件に対しては、ノンバンクも選択肢に入れても良いと思います。

実際に著名な投資家である紺野健太郎さんや舛添菜穂子さんなどは、ノンバンク融資をうまく利用して拡大されています。

②ノンバンク保証付融資

2つ目が、ノンバンク保証付融資を狙うことです。

先ほど説明したのがノンバンクから直接融資を受ける方法でしたが、ノンバンクが地銀や信金などと提携し、万が一お金を借りた人が返済不能になったらノンバンクが金融機関に対して保証をするといった商品もあります。

そういったノンバンクの保証が付いた融資であれば、金融機関としてもお金を貸しやすく、ノンバンクも地銀や信金の利用者が使ってくれるような融資条件（金利、融資額など）になるので、ノンバンクから直接融資を受けるよりも好条件になりやすいです（実際にそうなりました）。

なお、ノンバンク保証付き融資にも、不動産を担保にとらないカードローンやビジネスローンなども金利が高いです。

不動産投資として利用しやすいのは、購入物件を担保にする「不動産担保ローン」です。

ノンバンク保証付き融資で有名なものとしては、

• セゾンファンデックスによる保証付き融資

などがあります。

近くの金融機関で利用可能な商品がないか、調べてみましょう。

全国で融資OKなセゾンが提携している地銀信金の事例！まじで貴重な情報すぎる。。。(うらどりはしてませんが)https://t.co/FplmKYTQK2 https://t.co/Ph2zhjfk8E pic.twitter.com/85RYeH8vlc

— Fuji | COSOJI代表 (@1104nfuji) June 2, 2022

③日本政策金融公庫

3つ目が、日本政策金融公庫の融資です。

日本政策金融公庫であれば、耐用年数を超えた物件であっても10年程度の融資を受けられます。

ただし、日本政策金融公庫も以前は耐用年数についてかなり緩かったのですが、最近では耐用年数について厳しく見るようになっています（融資を受けられないわけではありません）。

④信用保証協会保証付融資

4つ目が、信用保証協会保証付き融資です。

信用保証協会保証付融資というのは、信用保証協会という公的機関が保証人となる融資のことです。

もしお金を借りた人が返せなくなったら、信用保証協会が金融機関に対して返済（代位弁済）してくれるので、お金を貸しやすいといった特徴があります。

信用保証協会は柔軟な審査をしてくれるため、耐用年数を超えた物件であっても取り扱いをしてくれます。

ただし、保証付融資といっても100％信用保証協会が肩代わりしてくれるわけではなく、金融機関も一部リスクを背負った融資となるので、保証協会付融資だから絶対に融資してくれるといったものではありません。

⑤プロパー融資

5つ目が、プロパー融資です。

プロパー融資というのは、金融機関（銀行、信金など）からの直接融資のことで、万が一お金が返せなくなったら100％金融機関が負担するので最もハードルの高い融資です。

プロパー融資は、案件毎に柔軟な融資をしてくれるものですが、プロパー融資なら必ず耐用年数の条件が緩和されるというわけではなく、金融機関の方針やタイミングによっても大きく変わります。

耐用年数超え融資申込の前提条件

先ほど、耐用年数超え物件で融資を受けられる（可能性のある）方法をご紹介しましたが、それら方法であればどんな物件でも融資が受けられるというわけではありません。

どうしたら融資が受けられるのか（受けやすくなるのか）、前提条件を解説します。

前提① スコアリングで高評価

スコアリング（「信用格付け」ともいいます）とは、金融機関が融資判断をする際に行う個人や企業を点数化する評価のことで、決算書や経営者の能力などから定量的、定性的に評価が行われます。

このスコアリングで悪い評価になってしまうと、融資審査の前に門前払いとなってしまいます。

大変深いテーマなので、僕の説明を聞くよりもまずは専門家の本を読んでみてください。
こちらの記事に非常に勉強になるおススメの本をまとめておきました。

前提② 担保価値の高い物件を申し込む

次に大事なことが、担保価値の高い物件（≒積算評価の高い）で申し込みを行うということです。

融資審査では、次の3つが「審査の3原則」と言われ、どれか1つでも欠落していると融資が通りません。

「使途」については、新規不動産の購入資金なので問題ありません。

「財源」については、融資対象の不動産から得られる収益（家賃）が基本となります。
アパートローンの場合には、ここにサラリーマン収入も加味されます。僕のように低所得かつ耐用年数超え物件ばかりを持っていると、銀行の評価方法によっては既存収益がマイナス評価になることもあります（ここは後述します）。

「保全」については、物的担保（不動産など）と人的担保（保証人）がありますが、不動産案件の場合には購入する不動産の担保価値が重要となります。
担保価値はその不動産の評価額となりますが、耐用年数超え物件の場合には建物の価値はゼロとなるので、土地の価値のみで判断されます。
担保価値をどのように判断するのかは金融機関によって異なりますが、時価評価額（≒公示価格程度）に対して掛け目（0.7～0.8）程度で評価される場合が多く、相続路線価で評価した金額に近くなります（エリアや金融機関によって異なるので注意してください）。

ここでお伝えしたい重要なことは、「いくら家賃収入が見込める物件であったとしても、担保価値のない物件には融資してもらえない」ということです。
特に、耐用年数超え物件で融資を狙うのであれば、融資額に対して担保価値が過剰になる条件でなければ融資は困難です。

なお、不動産の評価額については、こちらの記事を参考にしてください。

前提③ 耐用年数を超えても利用できる根拠を添える

3つ目に必要なことは、耐用年数超えても使用できる（収益を生み出せる）根拠を説明してあげることです。

ノンバンクなどの単に土地を担保に融資するだけの場合にはほぼ無意味ですが、地銀や信金、特に公庫の場合には意外に大事になります。

同じ金融機関に同じ条件で融資を申し込んだとしても、そのときの金融機関や支店長の方針、特に担当者の力量によって全然違う回答になります。

僕が実際に申し込んだときにも、以前の担当者は耐用年数に関係なく融資してくれましたが、担当者が変わった瞬間に「築30年はいいけど、築40年はちょっと・・」と意味不明な上限が設定されたりします。

また、公庫で融資を受ける際にはほぼ毎回「耐用年数を超えてますが、大丈夫なんですか？」と確認されています（公庫担当者が「最近は耐用年数に厳しく、答えられない人には融資しない」と言っていました）。

余計な資料は不要という投資家の方もいますが、少しでも稟議書を書く手助けになるものはこちらから積極的に出すようにしましょう。

耐用年数超え融資の問題点・デメリット

これまでに紹介した方法であれば耐用年数を超えた融資を受けることができますが、耐用年数を超えた融資にもデメリットがあります。
どういった問題点があるのか、僕自身の失敗談も交えて紹介します。

問題①　プロパー融資で足かせになる

耐用年数を超えた融資を受け続けると、プロパー融資の障害になる場合があります。

これは、僕自身が新築投資をやろうとした際に初めて気が付いた、耐用年数を超え融資の最大のデメリットです。

耐用年数を超えた物件に対する評価方法

耐用年数を超えた物件に対する収益評価は、金融機関によって大きく異なります。

よく見てほしいのが、「耐用年数で評価を変える金融機関」については、僕のように耐用年数を超えた物件を融資で買いまくると・・・、

• 家賃は全物件半額にされる
• 金融機関の返済額はそのまま
• 経費や空室率のストレスは考慮される

という意味不明かつ最悪な評価をされます（詳細は金融機関ごとに異なります）。

僕の場合には、ほとんどの物件で返済比率（家賃に対する返済額（元金＋金利））が4割程度になるように融資を受けていますが、家賃を半分にされた上にストレスを受けたら、全物件収支が赤字で事業が成立していないという評価になります。

一番最初に現金買いした物件の家賃もゼロ円に見なされるので、何も物件がない方がマシというレベルの最低評価結果になります。

収益評価がマイナスでも融資は受けられる

ただし、既存事業の収益評価がマイナスでも次の条件であれば融資はOKとのことでした。

• 信用保証協会保証付き融資
• 耐用年数内かつ担保価値内でのプロパー融資

要するに、評価上収益性がダメでも、融資の保全さえできていればお金は貸してくれるということです。

そのため、耐用年数超え物件ばかりだと融資してもらえないというわけではありません（事実、この評価をしている金融機関からお金を借りています）。

また、実力で収益評価をしてくれる金融機関であれば、耐用年数超え物件ばかりでも問題なく融資してもらえます。

新築投資の足かせになる

僕は2021～2022年にかけて新築アパート投資をやってみましたが、先ほどの収益評価がマイナスになる事態で大変な目にあいました。

新築アパートを土地から建設する方法で融資を受ける場合、建物に対する担保評価は金融機関によって大きく分かれます。

新築アパートの建物を見積もり評価すると、建物の担保価値は、

　　建物の担保価値＝建物評価額（見積もりから一部控除）×掛け目（0.8など）

となり、どうやっても必要な建設費より大幅に低い担保価値にしかなりません。

この担保割れする部分を金融機関のリスクとしてプロパー融資を受けなければなりませんが、既存事業の収益評価がマイナスの場合には、

• 信用保証協会保証付融資
• 担保価値内でのプロパー融資

の条件でしか融資してくれません。

何がいいたいのかというと、

エリアにもよると思いますが、僕の投資エリアだと地銀や第二地地銀はこういった評価をしており、融資の可能性があるのが、信金や信組のみでした。

そして、信金や信組でいきなりプロパー融資を受けることはほぼ不可能です。

つまり、僕が新築アパート投資で融資を受けようとした瞬間に、利用できる金融機関は既存取引のある信金・信組以外選択肢がなかったということです。

問題②　エリアによって難易度が全然違う

先ほど、金融機関の評価方法の一例を説明しましたが、評価方法や考え方は本当にバラバラです。

金融機関の方針が違いすぎる

耐用年数を超えた物件の融資方法として、プロパー融資を選択肢としてあげましたが、プロパー融資の基準も金融機関によって全然違います。

• 絶対に耐用年数超えはNG
• 非常に困難だが、ミラクル的手法なら融資OK
• プロパーなら耐用年数は気にしない

耐用年数を超えた物件に対する融資の理想はプロパー融資ですが、そもそもそういった金融機関が自分のエリア内にあるのかどうかも問題になります。

エリアによって難易度が全然違う

僕の投資しているエリアの金融機関は、耐用年数に厳しい金融機関がほとんどです。

しかし、別のエリアで投資している方に話を聞くと、プロパーなら全く問題ないとガンガン融資を受けていました（非常にうらやましかったです）。

そのため、耐用年数を超えた物件の融資は、地域（利用できる金融機関）によっても難易度がかなり違うと思います。

耐用年数超え物件の融資を受け続けるには

最後に、耐用年数を超えた物件でも融資を受け続けるために必要なことを解説したいと思います。

(1)スコアリングを改善する

まずは、融資申込の前提条件にもあげたスコアリングの評価改善を実施していきましょう。

スコアリングの改善には、すぐに実施できるものもあれば、長期的に改善していくしかないものがあります。

例えば、融資の安全性を評価する項目として、自己資本比率（＝自己資本／総資産）やギアリング比率（＝長短借入金／自己資本）といったものがありますが、それぞれ短期的・長期的に改善ができます。
　
・短期的改善策：役員借入金の増加（資本金の増加）
・長期的改善策：総資産の圧縮、借入金返済、利益の積み重ね

また、返済能力の評価項目として、債務償還年数（長短借入金／（営業利益＋減価償却費））やキャッシュフロー（営業利益＋減価償却費）がありますが、これも短期的・長期的に改善できます。

・短期的改善策：勘定科目変更（特別損失を増やす、資本的支出を増やす）
・長期的改善策：借入金返済、費用を減らす改善策

同じ物件を購入したとしても、スコアリングの改善につながるような経理処理をしていくだけで、金融機関からは違った評価を受けます。

スコアリングを意識した経理処理というのは、税理士に任せるだけではやってもらえず、自ら理解してやるしかありません（税理士は税務署にとって最適な経理処理はしてくれますが、必ずしもそれが経営者にとって適切な処理とは限りません）。

(2)金融機関を開拓する

2つ目は、金融機関を開拓することです。

開拓すべき金融機関は、ビジネスのセオリー通りに信用金庫・信用組合が最優先で、第二地銀、地銀といった優先順位が良いと思います。
耐用年数超え物件の収益評価については、大きい金融機関（地銀と第二地銀）ほど型にはまった厳しい評価（耐用年数超えは収益を減らされる評価）となり、小さい金融機関（信用金庫、信用組合）は実力での評価をしてくれます（全国的に同じかはわかりませんが、同じような投資法で成功している方は信用金庫・信用組合を開拓しています）。

金融機関によって耐用年数を超えた物件の扱いは変わりますが、担当者の力量によっても取り扱えるかどうかは変わってしまいます。

各金融機関でプロパー融資の門を開くためにも、まずは少額での融資実績を作るようにしましょう。

(3)収益評価の改善を考える

3つ目が、収益評価の改善を考えていくことです。

耐用年数超え物件だけでも僕と同じ規模や、その倍くらいまでは問題なく拡大できると思います。

僕は現在新築アパートを1棟所有していますが、それ以外は全て耐用年数超え物件のみで、新築アパートをやらずともまだまだ同じように融資は可能でした（金融機関からも同じような耐用年数超え物件の方が融資しやすいと言われていました）。

しかし、不動産投資で拡大し続けていくためには、限られた金融機関のみに頼ると限界があり、使える選択肢を増やせるならそれに越したことはありません。

そのため、ある程度の規模まで到達したら（もしくは早い段階から）、収益評価で問題にならないような物件も組み込んでいく方が結果的には早く目的とする規模に到達できるかもしれません。

これは、投資家の方がよくいう、「物件の若返り」や「資産の組み換え」といったことです。

新築投資をやるまでは「資産の組み換え」なんて全く不要だと考えていましたが、長期的に不動産投資を行い、高い目標を設定するのであれば、そういったことも考慮した方が良いかと思います。

まとめ

本記事では耐用年数超え物件で融資を受ける方法について解説しました。

要点は次のとおりです。

こちらの記事に銀行融資を理解するために必要な本をまとめましたので、全て読んでから再度本記事を読んでいただくともっと理解できるかと思います。