耐用年数超え物件で融資を受ける方法|耐用年数オーバーの問題点

銀行融資

この記事では、

  • 耐用年数超え(耐用年数オーバー)の物件で融資は受けられるのか?
  • 耐用年数超えの物件を購入すると、デメリットはあるのか?
  • どうやったら耐用年数以上の融資を受けられるの?

という疑問に答えながら、

資産超過・キャッシュフロープラスでも耐用年数超え融資が原因で、大失敗した!!

という話をしたいと思います。

実は本記事に書く内容(付随する内容も含めて)は、いつか有料記事とかコンテンツ販売をと思っていたのですが、この記事を読んで、

自分にもできそうだ!

失敗しないで済みそう!ありがとう!

と思ってくれる方が少しでもいたらいいなと思い、まとめることにしました。

不動産投資の勉強を始めたばかりの方、銀行融資を受けたことがない方には意味不明な部分も多いと思いますが、できる限り嚙み砕いて説明し、また必要な知識も補足していくので、少しでも参考になれば幸いです(正確な表現ではない部分はご容赦ください)。

たろー
たろー

頑張ってついてきてください

・高属性限定など、年収制限のあるアパートローンについては一度も利用したことがない(利用できない)ので、アパートローン全般については除きます
・難しい内容なので、少しずつ補足記事を追加します

長いので気になるトピックスだけでもどうぞ!

耐用年数超え物件で確実に融資を受けられる裏技

へそ太郎
へそ太郎

どんな裏技があるの?

たろー
たろー

すいません、そんな都合の良い裏技はないです。タイトルが詐欺です

耐用年数超え物件で融資を受けるためには、次のようなことが重要になります。

  • 融資可能な商品を扱っている金融機関へ行く、融資の可能性のある金融機関へ行く
  • 金融機関が融資したいと思う人、法人になる
  • 金融機関が融資したいと思う物件・条件で融資を申し込む
  • 良い担当者に出会えることを祈る
へそ太郎
へそ太郎

「祈る」とか、もう全然裏技でもなんでもないんだけど

たろー
たろー

融資を受けられる可能性と確率を上げる方法を紹介するので、あとは自分自身で動きまくるしかないんです

アパートローンのように条件が決まっていれば話はシンプルですが、耐用年数超え物件で融資を受けるためには、利用可能な金融機関や担当者によっても違う結果となってしまい、残念ながらこれなら絶対に大丈夫という方法はお伝え出来ません。

しかし、こういった方法であれば融資を受けられるといったセオリーはあるので、「融資の可能性」と「融資を受けられる確率を上げる具体的方法」について、以下で紹介していきます。


耐用年数超え融資を受ける方法

まず最初に、耐用年数を超えた物件で融資を受けられる可能性のある具体的方法をご紹介します。

①ノンバンク

耐用年数を超えた物件で、一番簡単に融資を受けられる方法としては、ノンバンクを利用することです。

へそ太郎
へそ太郎

すいません、ノンバンクって何?

ノンバンクというのは、銀行のように預金の受け入れを行わずに、お金を貸すことに特化した金融機関(消費者金融、信販会社、クレジットカード会社など)のことです。

ノンバンクでは「不動産担保ローン」という商品を扱っており、購入する不動産の担保価値に応じて物件購入資金の融資を受けられます。

不動産投資家がよく利用しているノンバンクとしては、

  • 三井住友トラスト・ローン&ファイナンス株式会社
  • 株式会社セゾンファンデックス

などがあります。

他にもノンバンクはたくさんありますが、金利が高すぎたり、担保評価の掛け目(かけめ)をかなり厳しくするので融資可能額が低く、不動産投資としては利用しにくいです。

へそ太郎
へそ太郎

掛け目って何?

ぶたどん
ぶたどん

お金を貸した会社(ノンバンク)が絶対に損しないようにするための係数のことです。不動産に対する融資可能額は、「不動産評価額×掛け目(0.8とか)」で決めるんですが、この掛け目がノンバンクは厳しいです

ちなみに、私は何度かノンバンクを利用しようとしましたが、ノンバンクで物件購入資金を借りるときには売買金額が融資上限額となり、リフォーム資金は融資してもらえないこともあり、一度も融資を受けたことはありません。

私のように築古物件の再生投資ではなく、買ってそのまま運営できそうな物件の購入資金としては、ノンバンクも選択肢に入れても良いと思います。

②ノンバンク保証付融資

2つ目が、ノンバンク保証付融資を狙うことです。

へそ太郎
へそ太郎

ノンバンク保証付ってどういうこと?

先ほど説明したのがノンバンクから直接融資を受ける方法でしたが、ノンバンクが地銀や信金などと提携し、万が一お金を借りた人が返済不能になったらノンバンクが金融機関に対して保証をするといった商品もあります。

そういったノンバンクの保証が付いた融資であれば、金融機関としてもお金を貸しやすく、ノンバンクも地銀や信金の利用者が使ってくれるような融資条件(金利、融資額など)になるので、ノンバンクから直接融資を受けるよりも好条件になりやすいです(実際にそうなりました)。

なお、ノンバンク保証付き融資にも、不動産を担保にとらないカードローンやビジネスローンなども金利が高いです。

不動産投資として利用しやすいのは、購入物件を担保にする「不動産担保ローン」です。

ノンバンク保証付き融資で有名なものとしては、

  • セゾンファンデックスによる保証付き融資

などがあります。

近くの金融機関で利用可能な商品がないか、調べてみましょう。

③日本政策金融公庫

3つ目が、日本政策金融公庫の融資です。

へそ太郎
へそ太郎

公庫は政府系金融機関だね

日本政策金融公庫であれば、耐用年数を超えた物件であっても10年程度の融資を受けられます。

ただし、日本政策金融公庫も以前は耐用年数についてかなり緩かったのですが、最近では耐用年数について厳しく見るようになっています(融資を受けられないわけではありません)。

たろー
たろー

2022年にも公庫で融資受けたので、条件さえそろえば融資可能です

④信用保証協会保証付融資

4つ目が、信用保証協会保証付き融資です。

へそ太郎
へそ太郎

保証、保証ってなんだか噛みそうな名前だねぇ

信用保証協会保証付融資というのは、信用保証協会という公的機関が保証人となる融資のことです。

もしお金を借りた人が返せなくなったら、信用保証協会が金融機関に対して返済(代位弁済)してくれるので、お金を貸しやすいといった特徴があります。

信用保証協会は柔軟な審査をしてくれるため、耐用年数を超えた物件であっても取り扱いをしてくれます。

ただし、保証付融資といっても100%信用保証協会が肩代わりしてくれるわけではなく、金融機関も一部リスクを背負った融資となるので、保証協会付融資だから絶対に融資してくれるといったものではありません

⑤プロパー融資

5つ目が、プロパー融資です。

プロパー融資というのは、金融機関(銀行、信金など)からの直接融資のことで、万が一お金が返せなくなったら100%金融機関が負担するので最もハードルの高い融資です。

プロパー融資は、案件毎に柔軟な融資をしてくれるものですが、プロパー融資なら必ず耐用年数の条件が緩和されるというわけではなく、金融機関の方針やタイミングによっても大きく変わります

へそ太郎
へそ太郎

さっきから曖昧な話ばかり・・・

たろー
たろー

ノンバンク以外はどれも確実に融資がOKとはいえないんですよね・・。

耐用年数超え融資申込の前提条件

先ほど、耐用年数超え物件で融資を受けられる(可能性のある)方法をご紹介しましたが、それら方法であればどんな物件でも融資が受けられるというわけではありません。

どうしたら融資が受けられるのか(受けやすくなるのか)、前提条件を解説します。

前提① スコアリングで高評価

へそ太郎
へそ太郎

すいません、タイトルから意味不明です!

スコアリング(「信用格付け」ともいいます)とは、金融機関が融資判断をする際に行う個人や企業を点数化する評価のことで、決算書や経営者の能力などから定量的、定性的に評価が行われます。

このスコアリングで悪い評価になってしまうと、融資審査の前に門前払いとなってしまいます。

大変深いテーマなので、僕の説明を聞くよりもまずは専門家の本を読んでみてください。
こちらの記事に非常に勉強になるおススメの本をまとめておきました。

へそ太郎
へそ太郎

始めたばかりのときはどうしたらいいの?

たろー
たろー

決算書などの定量評価はどうしようもありませんので、その他の部分で頑張ってアピールしてみましょう。僕も2戸目に購入した物件以降は全て融資を利用しているので、融資は十分可能です

前提② 担保価値の高い物件を申し込む

次に大事なことが、担保価値の高い物件(≒積算評価の高い)で申し込みを行うということです。

融資審査では、次の3つが「審査の3原則」と言われ、どれか1つでも欠落していると融資が通りません。

融資の3原則
  1. 使途:なぜ融資を利用するのか
  2. 財源:どこからお金を返すのか
  3. 保全:「財源」で返済不能となったときの回収手段

「使途」については、新規不動産の購入資金なので問題ありません。

「財源」については、融資対象の不動産から得られる収益(家賃)が基本となります。
アパートローンの場合には、ここにサラリーマン収入も加味されます。僕のように低所得かつ耐用年数超え物件ばかりを持っていると、銀行の評価方法によっては既存収益がマイナス評価になることもあります(ここは後述します)。

「保全」については、物的担保(不動産など)と人的担保(保証人)がありますが、不動産案件の場合には購入する不動産の担保価値が重要となります。
担保価値はその不動産の評価額となりますが、耐用年数超え物件の場合には建物の価値はゼロとなるので、土地の価値のみで判断されます。
担保価値をどのように判断するのかは金融機関によって異なりますが、時価評価額(≒公示価格程度)に対して掛け目(0.7~0.8)程度で評価される場合が多く、相続路線価で評価した金額に近くなります(エリアや金融機関によって異なるので注意してください)。

ここでお伝えしたい重要なことは、「いくら家賃収入が見込める物件であったとしても、担保価値のない物件には融資してもらえない」ということです。
特に、耐用年数超え物件で融資を狙うのであれば、融資額に対して担保価値が過剰になる条件でなければ融資は困難です

へそ太郎
へそ太郎

担保価値のない物件だと絶対に無理なの?

たろー
たろー

いえ、担保なしの融資や、その他の条件次第で融資してくれることもあります。ただ、基本は担保の高い物件を狙った方が良いです

なお、不動産の評価額については、こちらの記事を参考にしてください。

前提③ 耐用年数を超えても利用できる根拠を添える

3つ目に必要なことは、耐用年数超えても使用できる(収益を生み出せる)根拠を説明してあげることです。

ノンバンクなどの単に土地を担保に融資するだけの場合にはほぼ無意味ですが、地銀や信金、特に公庫の場合には意外に大事になります。

同じ金融機関に同じ条件で融資を申し込んだとしても、そのときの金融機関や支店長の方針、特に担当者の力量によって全然違う回答になります。

僕が実際に申し込んだときにも、以前の担当者は耐用年数に関係なく融資してくれましたが、担当者が変わった瞬間に「築30年はいいけど、築40年はちょっと・・」と意味不明な上限が設定されたりします。

また、公庫で融資を受ける際にはほぼ毎回「耐用年数を超えてますが、大丈夫なんですか?」と確認されています(公庫担当者が「最近は耐用年数に厳しく、答えられない人には融資しない」と言っていました)。

余計な資料は不要という投資家の方もいますが、少しでも稟議書を書く手助けになるものはこちらから積極的に出すようにしましょう。

たろー
たろー

その金融機関で自分が初めて耐用年数を超えた融資を受けるわけではありませんが、なぜあなたにその融資をして大丈夫なのか、説明してあげましょう

へそ太郎
へそ太郎

これがあれば融資してもらえる?

たろー
たろー

いえ、「こんなもんいらねーよ」みたいな金融機関もありますよ。少しでも可能性を高めるための「安心して俺に融資しろ」な資料です

耐用年数超え融資の問題点・デメリット

これまでに紹介した方法であれば耐用年数を超えた融資を受けることができますが、耐用年数を超えた融資にもデメリットがあります。
どういった問題点があるのか、僕自身の失敗談も交えて紹介します。

問題① プロパー融資で足かせになる

耐用年数を超えた融資を受け続けると、プロパー融資の障害になる場合があります

これは、僕自身が新築投資をやろうとした際に初めて気が付いた、耐用年数を超え融資の最大のデメリットです。

耐用年数を超えた物件に対する評価方法

耐用年数を超えた物件に対する収益評価は、金融機関によって大きく異なります。

耐用年数を超えた物件に対する収益評価の例

【実力評価する金融機関】
 ・耐用年数を超えた物件の家賃を現在の家賃でそのまま評価
【耐用年数で評価を変える金融機関】
 ・耐用年数を超えた物件の家賃はゼロとみなす
 ・耐用年数を超えて借入のある物件は、家賃を半分で評価

へそ太郎
へそ太郎

この評価の何が問題なの?

よく見てほしいのが、「耐用年数で評価を変える金融機関」については、僕のように耐用年数を超えた物件を融資で買いまくると・・・、

  • 家賃は全物件半額にされる
  • 金融機関の返済額はそのまま
  • 経費や空室率のストレスは考慮される

という意味不明かつ最悪な評価をされます(詳細は金融機関ごとに異なります)。

僕の場合には、ほとんどの物件で返済比率(家賃に対する返済額(元金+金利))が4割程度になるように融資を受けていますが、家賃を半分にされた上にストレスを受けたら、全物件収支が赤字で事業が成立していないという評価になります

一番最初に現金買いした物件の家賃もゼロ円に見なされるので、何も物件がない方がマシというレベルの最低評価結果になります。

へそ太郎
へそ太郎

収益評価がマイナスだと融資は無理なの?

たろー
たろー

それでも担保内なら融資OKでした

収益評価がマイナスでも融資は受けられる

ただし、既存事業の収益評価がマイナスでも次の条件であれば融資はOKとのことでした。

  • 信用保証協会保証付き融資
  • 耐用年数内かつ担保価値内でのプロパー融資

要するに、評価上収益性がダメでも、融資の保全さえできていればお金は貸してくれるということです。

そのため、耐用年数超え物件ばかりだと融資してもらえないというわけではありません(事実、この評価をしている金融機関からお金を借りています)。

また、実力で収益評価をしてくれる金融機関であれば、耐用年数超え物件ばかりでも問題なく融資してもらえます

へそ太郎
へそ太郎

なーんだ。それなら問題ないじゃん

たろー
たろー

いえ、投資法によっては大きな障害になるんです

新築投資の足かせになる

僕は2021~2022年にかけて新築アパート投資をやってみましたが、先ほどの収益評価がマイナスになる事態で大変な目にあいました。

新築アパートを土地から建設する方法で融資を受ける場合、建物に対する担保評価は金融機関によって大きく分かれます。

新築アパートの建物に対する評価

【見積もり評価】
  登記簿面積 × 新築単価 ×(残存耐用年数/耐用年数)
【面積評価】
  建物価格(税抜)-(足場・仮設工事+外構工事+諸経費など)

へそ太郎
へそ太郎

どこが問題なの?

たろー
たろー

見積もり評価だとほぼ100%担保割れし、しかも見積もり評価の金融機関の方が多いんです

新築アパートの建物を見積もり評価すると、建物の担保価値は、

  建物の担保価値=建物評価額(見積もりから一部控除)×掛け目(0.8など)

となり、どうやっても必要な建設費より大幅に低い担保価値にしかなりません。

この担保割れする部分を金融機関のリスクとしてプロパー融資を受けなければなりませんが、既存事業の収益評価がマイナスの場合には、

  • 信用保証協会保証付融資
  • 担保価値内でのプロパー融資

の条件でしか融資してくれません。

何がいいたいのかというと、

耐用年数を超え物件で融資を受けすぎると、『耐用年数で評価を変える』かつ『建物を見積もり評価する』金融機関だと新築アパート投資は事実上不可能

エリアにもよると思いますが、僕の投資エリアだと地銀や第二地地銀はこういった評価をしており、融資の可能性があるのが、信金や信組のみでした。

そして、信金や信組でいきなりプロパー融資を受けることはほぼ不可能です。

つまり、僕が新築アパート投資で融資を受けようとした瞬間に、利用できる金融機関は既存取引のある信金・信組以外選択肢がなかったということです。

たろー
たろー

これは本当に絶望しました・・そして、融資否認が続き、もうダメかもしれないと眠れない夜を何日も過ごすことになりました



問題② エリアによって難易度が全然違う

先ほど、金融機関の評価方法の一例を説明しましたが、評価方法や考え方は本当にバラバラです。

金融機関の方針が違いすぎる

耐用年数を超えた物件の融資方法として、プロパー融資を選択肢としてあげましたが、プロパー融資の基準も金融機関によって全然違います。

  • 絶対に耐用年数超えはNG
  • 非常に困難だが、ミラクル的手法なら融資OK
  • プロパーなら耐用年数は気にしない

耐用年数を超えた物件に対する融資の理想はプロパー融資ですが、そもそもそういった金融機関が自分のエリア内にあるのかどうかも問題になります。

エリアによって難易度が全然違う

僕の投資しているエリアの金融機関は、耐用年数に厳しい金融機関がほとんどです。

しかし、別のエリアで投資している方に話を聞くと、プロパーなら全く問題ないとガンガン融資を受けていました(非常にうらやましかったです)。

そのため、耐用年数を超えた物件の融資は、地域(利用できる金融機関)によっても難易度がかなり違うと思います。



耐用年数超え物件の融資を受け続けるには

最後に、耐用年数を超えた物件でも融資を受け続けるために必要なことを解説したいと思います。

たろー
たろー

現時点で僕が取り組んでいる内容です。(1)と(2)は全員やるべきで、(3)はやりたい人だけで良いと思います

(1)スコアリングを改善する

まずは、融資申込の前提条件にもあげたスコアリングの評価改善を実施していきましょう。

スコアリングの改善には、すぐに実施できるものもあれば、長期的に改善していくしかないものがあります。

例えば、融資の安全性を評価する項目として、自己資本比率(=自己資本/総資産)やギアリング比率(=長短借入金/自己資本)といったものがありますが、それぞれ短期的・長期的に改善ができます。
 
・短期的改善策:役員借入金の増加(資本金の増加)
・長期的改善策:総資産の圧縮、借入金返済、利益の積み重ね

また、返済能力の評価項目として、債務償還年数(長短借入金/(営業利益+減価償却費))やキャッシュフロー(営業利益+減価償却費)がありますが、これも短期的・長期的に改善できます。

・短期的改善策:勘定科目変更(特別損失を増やす、資本的支出を増やす)
・長期的改善策:借入金返済、費用を減らす改善策

同じ物件を購入したとしても、スコアリングの改善につながるような経理処理をしていくだけで、金融機関からは違った評価を受けます。

スコアリングを意識した経理処理というのは、税理士に任せるだけではやってもらえず、自ら理解してやるしかありません(税理士は税務署にとって最適な経理処理はしてくれますが、必ずしもそれが経営者にとって適切な処理とは限りません)。

たろー
たろー

簿記の知識があると理解しやすいです

(2)金融機関を開拓する

2つ目は、金融機関を開拓することです。

開拓すべき金融機関は、ビジネスのセオリー通りに信用金庫・信用組合が最優先で、第二地銀、地銀といった優先順位が良いと思います。
耐用年数超え物件の収益評価については、大きい金融機関(地銀と第二地銀)ほど型にはまった厳しい評価(耐用年数超えは収益を減らされる評価)となり、小さい金融機関(信用金庫、信用組合)は実力での評価をしてくれます(全国的に同じかはわかりませんが、同じような投資法で成功している方は信用金庫・信用組合を開拓しています)。

金融機関によって耐用年数を超えた物件の扱いは変わりますが、担当者の力量によっても取り扱えるかどうかは変わってしまいます。

各金融機関でプロパー融資の門を開くためにも、まずは少額での融資実績を作るようにしましょう。

へそ太郎
へそ太郎

定期預金とかじゃダメなの?

たろー
たろー

「プラス材料」にはなりますが、僕のエリアの金融機関は、「過去の融資実績」がプロパー融資の必須条件と言われ、何でもいいから借りた方がよいです

(3)収益評価の改善を考える

3つ目が、収益評価の改善を考えていくことです。

耐用年数超え物件だけでも僕と同じ規模や、その倍くらいまでは問題なく拡大できると思います。

僕は現在新築アパートを1棟所有していますが、それ以外は全て耐用年数超え物件のみで、新築アパートをやらずともまだまだ同じように融資は可能でした(金融機関からも同じような耐用年数超え物件の方が融資しやすいと言われていました)。

しかし、不動産投資で拡大し続けていくためには、限られた金融機関のみに頼ると限界があり、使える選択肢を増やせるならそれに越したことはありません。

そのため、ある程度の規模まで到達したら(もしくは早い段階から)、収益評価で問題にならないような物件も組み込んでいく方が結果的には早く目的とする規模に到達できるかもしれません。

これは、投資家の方がよくいう、「物件の若返り」や「資産の組み換え」といったことです。

新築投資をやるまでは「資産の組み換え」なんて全く不要だと考えていましたが、長期的に不動産投資を行い、高い目標を設定するのであれば、そういったことも考慮した方が良いかと思います。

へそ太郎
へそ太郎

長期的な戦略次第だから全員には当てはまらないね

たろー
たろー

どこまで拡大するかは人それぞれですからね



まとめ

本記事では耐用年数超え物件で融資を受ける方法について解説しました。

要点は次のとおりです。

要点
  • 耐用年数超え物件で融資を受ける方法としては、次の方法があります。
    1. ノンバンク
    2. ノンバンク保証付融資
    3. 日本政策金融公庫
    4. 信用保証協会保証付融資
    5. プロパー融資
  • 耐用年数超え物件で融資を受けるためには、ノンバンクを除き、①スコアリングで高評価をとること、②担保価値の高い物件を申し込むこと、③耐用年数超えても使用できる根拠を添えることが重要です。
  • 耐用年数超え物件で融資を受け続けると、金融機関の評価方法によっては収益評価でマイナス評価となり、プロパー融資が受けられなくなるデメリットがあります。ただし、耐用年数に関係なく実力で評価してくれる金融機関であれば問題になることはありません。
  • 耐用年数超え物件で長期的に融資を受け続けるためには、スコアリングを改善しつつ、金融機関(特に信用金庫、信用組合)を開拓していきましょう。また、目標とする規模によっては、収益評価の改善にも取り組んでいきましょう
へそ太郎
へそ太郎

難しくてよくわからなかったよ!

たろー
たろー

すいません・・。銀行の評価方法とかマニアックな内容が多くて・・

こちらの記事に銀行融資を理解するために必要な本をまとめましたので、全て読んでから再度本記事を読んでいただくともっと理解できるかと思います。