(実体験)自主管理の設備トラブル対策!どう対応するの?

自主管理のレッサーパンダ

不動産投資は、物件を取得し、その物件を管理・運営することで収入を得ます。
物件を長期間運営していると、何かしら設備トラブルが発生したり、災害で破損することもあります。

不具合があったときに、管理会社へ管理を委託していれば全て任せることも可能ですが、自主管理のときはどのように対応したらよいのでしょうか。

へそ太郎
へそ太郎

もしトイレが詰まったらどうしよう。
台風で壊れたらどうしよう。
寒い日に配管が破損したらどうしよう。
うーん、トラブルを考えると自主管理は恐いなぁ。

本記事では、全物件自主管理している私が実際に経験した設備トラブルの一例と、トラブルを対処する効果的な方法をご紹介します。
自主管理でも特に怖いことはありません。

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経年劣化による配管破損

実例① 経年劣化によるトイレの給水配管から水漏れ

築古の物件だとよくありがちなのが、経年劣化による配管からの水の漏えいです。
戸建て物件で経験したのが、古くなったトイレの給水配管から少しずつ水が滴下し、それに気が付かずにトイレの床が腐食してしまったという事故です。
この場合、どうやって対応したらいいのでしょうか?

水回りのトラブル対応策

築古物件のときは特に水回りでトラブルが起こりがちですので、以下の対策が有効です。

対策
  • 火災保険の『水ぬれ』補償を付けておくこと
  • 水回りのトラブルサービスが付帯された火災保険に加入すること

まず最初に認識しておくことは、経年劣化による修繕は火災保険の対象外です。
しかし、破損箇所が原因で2次的に被害を受けた箇所は対象となる可能性があります

上記配管劣化による水漏れだと、劣化した配管の修理費用は補償されませんが、そこから漏えいした水が原因で腐食した床面の修理費用は『水ぬれ』補償として修理が可能でした。
木造戸建てで劣化した配管の修理費用は大した額にはならず(数千円~数万円程度)、それ以外の被害箇所の修理費用の方が高くなるケースが多いです。

また水回りのトラブルが起こった時は、漏えい箇所の水が使用できず、生活できなくなることもあるので特に急ぎで直す必要があります。
そういったときに備えて水回りのトラブルサービスが付帯された火災保険に加入しておくと安心です。
これは、保険会社から業者を手配し、30分程度の応急処置に関しては無料で実施できるサービスで、クラシアンなどの提携業者さんが来てくれます。
『トイレが詰まった』、『水が漏れた』など、水回りのトラブルは悩むことなく電話一本で解決できます。
大掛かりの工事になると無料サービスの対象外ですが、追加費用を負担することでそのまま修理もしてくれるので、よっぽど大きな事故でなければ水トラブルは全て火災保険の付帯サービスで完結できます。
自主管理するなら、このサービスはすごく相性が良いです。

入居者の被水

実例② 給水配管が凍結破損し、見に行った入居者がびちょ濡れに

寒い日の朝方、配管の中の水が凍結し、水が膨張することで配管を破損させる凍結破損の事故が発生しました。
しかも事故はそれだけで収まらず、水の出が悪いと外を見に行った入居者さんが、配管から噴き出す水でびちょびちょに濡れてしまいました。
どう対応したらいいのでしょうか?

凍結破損と入居者被水の対応

火災保険の会社によって若干異なりますが、

凍結破損と入居者被水の対応
  • 『破損・汚損』補償をつけておく
  • 『賃貸建物所有者賠償』特約をつけておく

水道の凍結破損などの突発的な事故は、火災保険の『破損・汚損』補償で対応できます。
保険会社によっては、『水道管凍結破損』特約で分かれているものもありますので、その場合は被害額から加入するかどうかを検討してください(修理費用はあまり高くないので(数万程度)、特約になるなら加入しない選択もありです)。
もちろん修理は、火災保険の付帯サービスを利用し、電話一本で修理完了しました。

また、入居者に被害を与えてしまったときは、その賠償責任を負うことにあります。
水を被ったのであれば相手の服のクリーニング費用を負担する可能性もあります。
そういった賠償責任のリスクをカバーできるのが『建物所有者賠償』特約です。
保険会社によって金額は異なりますが、賠償特約の掛け金は小さく、数億円の設定ができるので、万が一の事態を考えておくと加入しておくべきものです。
私の事故では、入居者側から問題ないから大丈夫とのことで、賠償にはなりませんでしたが、入居者へ被害を与えたらその責任を負うことを覚えておいてください。

下階の浸水

実例③ 給湯配管破裂+下階浸水(家財へ被害)

ある日の夕方、突然入居者から怒りの電話がきました。

2階の住人
2階の住人

突然配管が破裂して水が噴き出してきたぞ!
どうしてくれるんだ!
トイレも使えないじゃねぇか!

1階の住人
1階の住人

天井から水が溢れてきたんだけど。
洋服とか家電製品が濡れた・・。
どうしてくれるの。

ぶたどん
ぶたどん

あーどうすればいいんだろう。
これは困った。

アパートの2階で給湯配管が突然破裂し、2階では水が噴き出して水道が全て使えなくなり、1階では2階の床下で破裂した配管から漏れた水が天井から滴り、室内びちょびちょという事態。
過去最高に入居との対応が精神的に辛かった事故です。

これはどうやって対応をしたらいいのでしょうか。

配管破裂と下階浸水の対応

完全に私と場合の対応方法ですが、

配管破裂と下階浸水の対応
  • いざというときに頼れる業者さんを探しておく
  • 『水ぬれ』補償、『破損・汚損』補償、『賃貸建物所有者賠償』特約をつけておく
  • 『事故時諸費用』特約をつけておく
  • 入居者の家財保険には必ず加入してもらう

給湯配管や一部水道関係についてはプロパンガス会社さんに工事をお願いしているので、初動対応はガス会社にお願いし、水の吹き出しは止めることができました。
ガス会社さんはいざという事故に備えて当番者がいるので、困った時は頼りになります。
そして、水道が使えなくなった入居者に対しては近隣のホテルへこちらの費用負担で泊まってもらいました。

配管破裂については『破損・汚損』で、2階床面や1階階の天井等の室内破損については『水ぬれ』で、入居者の家財の破損については『所有者賠償』にて対応できました。
ただし、所有者賠償の欠点が、家財については経年劣化を考慮した金額しか負担しないとなっており、当然それでは入居者が納得するはずもありません。
そこで、入居者側にて加入している『家財保険』も利用し、家財全て満額保険にて補償してもらうことができました(家財保険で負担した分は、入居者の保険会社から大家の保険会社へ請求がいき、それも賠償特約の補償内なので、自己負担はなしです)。

ホテル代については、『賠償特約の対象外』となってしまい、保険会社から補償してもらうことはできませんでした(水が使えないときは、その日数分だけ家賃を減額するのが法的な賠償内容のようです)。
しかし、『事故時諸費用』特約をつけていると、保険金を上乗せでもらうことができるため、こういった対応のときには助かります。

結果的に自己負担はゼロで無事に解決できましたが、最初はどうしたらいいのか悩み、弁護士にも損談に行ったり、なんやかんや良い経験になりました。

深夜の電気トラブル

実例④ 夜の照明落下+ショート

ちょうど寝ようとしていたころ、アパートの入居者から電話がありました。

入居者
入居者

あの、夜分遅くにすいません。
照明が突然落下し、火花がバチってなりました。
電気も消えちゃって、、どうしたらいいですか?

ぶたどん
ぶたどん

電気付けないで待っててください!
業者さん手配します。

日中ならタウンページで電話をかけて業者を探すのですが、寝る時間なので困りました。
クラシアンみたいな業者があればいいのにと思いつつ、業者は見つからない。
こんなときはどうしましょう?

深夜の電気トラブルの対応

これについては根本的な解決方法は見つかっていませんが、

深夜の電気トラブルの対応
  • 頑張って業者を探す
  • 『破損・汚損』補償をつける
  • 見積り、請求書のもらい方に気を付ける

電気トラブルといえば『○○』みたいな業者はなく、仕方なくネットで探すことにしました。
一度限りしか使っていませんが、『電気工事110番』という会社へ電話し、業者を探してもらいました。
時間が時間なのですぐには見つからず、ようやく返事が来たのが『現場調査費で2.5万円』という電気屋さんでした。
高いなぁと思いつつ、他に当てもないので頼みましたが、これが大失敗。

電気屋
電気屋

照明落ちてるだけだ。
新しい照明に変えればすぐに直る。
8帖のシーリングあるけど、3万円。
あと施工費な。どうすんだ?

ぶたどん
ぶたどん

電気屋
電気屋

せっかく来てやったのになんだその態度は!
なら全部元に戻して帰るわ。
お前が謝らないならもうやめだやめだ!

深夜に大声でわめきちらし、困っている相手の弱みへとことん攻め込む・・。
背に腹は代えられぬとのことで仕方なく了承し、交換してもらいました。

もちろんこの事故も保険金請求をしましたが、『調査費は保険対象外』とのことで、その分はもらえませんでしたが、その他はなんとか保険で対応してもらえました。
火災保険によって、『仮復旧費』が出たり、『調査費』も出たりするので、加入する火災保険だと何が対象になるのか事前によく確認しましょう。
また、実際に火災保険を使って修理をする際には、相手がどのように見積もりを記載するのか注意しましょう。

まとめ

本記事では、自主管理で起こった設備トラブルの体験談と、有効な対策を紹介しました。
重要な点を整理すると以下のとおりです。

自主管理のトラブルをスムーズに解決するには
  • 低頻度大損害となるリスクへ備えるため火災保険には必ず加入すること
  • 建物の状態を考慮し、可能な限り補償をつけておくこと
  • 万が一を考慮し、『建物所有者賠償』特約は必ずつけること
  • 『水回りの付帯サービス』がついた保険を選ぶと水道関連は安心

これまでに経験したトラブルはもっとたくさんありますが、火災保険に加入しておけば、ほとんどのトラブルはお金を心配することなく無事に解決できます。
管理を任せるメリットは、業者さんを探す手間がないことですが、水回りのトラブルは付帯サービスで解決でき、その他の事故も保険が使えれば直してくれさえすればどの業者さんでも良くなるので、探すのも楽です。

ぜひ恐れずに自主管理もやってみてください。

自主管理で経験した家賃関連のトラブルは、以下の記事です。