【自主管理vs管理委託】戸建て賃貸の体験談

管理委託
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ぶたどん
ぶたどん

こんにちは。全物件自主管理のぶたどんです。

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物件の管理方法

賃貸物件の管理には、大きく分けて「自主管理」と「管理委託」の2通りの管理方式があります。

以下でそれぞれの管理方式の特徴と、メリット・デメリットを紹介いたします。

自主管理とは?

自主管理とは、入居者との対応や業者の手配等、物件の運営に関する業務を自分で行う管理方式のことです。

自主管理には、一般的に以下のようなメリットとデメリットがあります。

自主管理のメリット

  • 管理委託料が不要で、全体的に費用を抑えられる
  • 入居者と良好な関係を構築できる
  • 物件運営に関する様々な知識を身に着けられる
  • 自分の好きな業者へ発注できる
  • 物件の状態を自分で正しく把握できる

自主管理のデメリット

  • 手間がかかる
  • 入居者から突然の連絡にも対応しないといけない
  • 会社によっては、自主管理物件では募集できないことがある
  • 遠方だと管理が困難

管理委託とは?

管理委託とは、入居者との対応や業者の手配等、物件の運営に関する業務を管理会社に委託する運営方式のことです。

管理委託のメリット

  • 手間がかからない
  • 入居者対応や業者対応を任せられる
  • 遠方でも対応可能

管理委託のデメリット

  • 毎月、管理委託料がかかり、工事も割高となる
  • 入居者とは一切関係を持てない
  • 管理運営に関する知識はあまり学べない
  • 物件の状態、入居率は管理会社次第となる

自主管理と管理委託を比較(実体験)

へそ太郎
へそ太郎

ここまでを見ると、

・自主管理のほうが安いけど手間がかかる
・管理委託なら高いけど手間がかからない

ってことなのかな。

ぶたどん
ぶたどん

一般的にはよくそう言われているけど、戸建て賃貸の場合には意外当てはまらないことも。
実際にどうだったのか、自分の体験談を紹介していくね。

私は今でこそアパートも含めて全物件自主管理としていますが、過去に戸建て物件の管理委託をしたこともあります。

これまでの自分の体験談を通して戸建て賃貸に関する自主管理と管理委託の差を紹介していきます!

アパートやマンションの運営では状況が若干異なるので、戸建て賃貸に限定して比較します。

自主管理vs管理委託① 入居者探し

戸建て賃貸の場合、大抵は入居者のいない状態で購入するかと思います。

物件を購入後、必要ならリフォームを実施し、その後、入居者探し(リーシング活動)を行います。

自主管理物件で入居者を募集する際には、一般的にはマイソクといって、物件の概要を記載した資料を準備してから不動産会社へ募集へ回ります。

マイソク
引用:https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/maisoku

どこまで入居者募集を頑張るか次第ですが、即入居者を決めたい場合にはできる限りポータルサイト掲載に必要な情報を整理し、募集を依頼する不動産会社へ直接行って(もしくは電話連絡+メール等)、必要な資料・情報を渡す必要があります。

管理委託をする場合はというと、管理委託をしたい不動産会社へ直接行って、管理を委託するために必要な資料・情報を渡す必要があります。

管理を委託するしないに関わらず、どちらにしろ物件資料を不動産会社へ渡すことは必要で、マイソクなどの資料を予め準備をするかどうかはどちらでも問題ありません。

そのため、初めて物件を募集する際の手間は、自主管理でも管理委託でもほとんど変わりません

唯一大きく異なる点が、不動産会社によっては管理とセットでないと募集をしてくれない、もしくは管理とセットでないと保証会社は利用できない(させてくれない)という会社もあります

なお、退去後の募集をする際には、過去に募集をお願いしたことのある会社であればデータが残っているので、大抵の不動産会社では自主管理でも電話一本で即募集開始が可能です。


自主管理vs管理委託② 契約手続き

入居者が見つかった後、大家と入居者の間で賃貸借契約を行います。

自主管理の場合、募集をお願いする際にその不動産会社で使用している様式での契約をお願いすれば、そのまま契約手続きを完全に任せられます。

もし、契約書の記載事項や様式を統一したいときには、自分で使っている契約書を契約時に渡せば、それを用いて契約もできます。

管理委託のときも同じように契約手続きを行うので、契約に関する手間は自主管理でも管理委託でも全く差がありません

私の場合、成約してくれた不動産会社の契約書をそれぞれ用いていますが、各社若干違いがあるので、入れてほしい事項が抜けているときには特約を追加もしくは一部変更して契約しています。
こちらの指定の契約書にすると嫌がる不動産会社もいます(大抵は面倒なので嫌がると思います)。

自主管理vs管理委託③ 保証会社、家財保険(火災保険)

保証会社や家財保険(少額短期保険)は、通常、お願いする不動産会社が代理店をしている商品を利用します。

そのため、自主管理物件でも管理委託でも、依頼する会社次第で利用できるプランは異なるだけで、どちらでも同様に利用可能です(代理店契約していないときは、不動産会社にお願いして代理店契約してもらうこともできます)。

ただし、上述したとおり、不動産会社によっては管理委託とセットでないと保証会社を利用できない会社もあります。

なお、自分でそれぞれの保証会社と少額短期保険の代理店になり、自分を代理店として契約手続きをしてもらうこともできます。
しかし、保証会社や火災保険の代理店手数料は、各不動産会社の儲けとなっているので、そこは欲張らずにお任せしています(それをやっている強者大家さんもいます!)。

自主管理vs管理委託④ トラブル発生時

自主管理物件の場合、水漏れ等のトラブルが発生すると入居者から大家へ直接連絡が来ます(成約した仲介会社へ行くことも多いです)。

トラブルの連絡を受けたら、まずは状況確認のために入居者に現場の写真を送ってもらい、その後、工事業者へ依頼します。

そのため、トラブル時は、入居者自身に必要なもの(写真や詳細な現場状況)を準備してもらい、そのまま工事業者へ依頼しているだけで、特に現場へ行くことはありません(ずっと家にいます!)

入居者からの連絡は、電話も使っていますが、ラインやメールだけで受けることも可能です。工事業者への連絡も同様です。

そのため、サラリーマンとして働いているときであっても、うまく連絡方法を工夫すれば仕事の合間に対応も十分に可能です(途中までは全て夫たろーが受けていました!超急ぎのトラブルは、滅多にありません!)。


管理委託をしている場合は、入居者からの連絡が管理会社へ入り、管理会社から大家へ連絡がきます。

そして、そのトラブルをどうするのか管理会社へ指示し、修理が必要であれば管理会社から工事業者へ連絡します。

そのため、自主管理と管理委託との違いは、自主管理だと入居者から直接連絡来ること(管理委託でも管理会社から連絡がくる)と工事業者へ自分で依頼しなければならないことです。

ただし、自主管理でも管理委託でもトラブル時に連絡を受けて何らか指示が必要なことに違いはなく、必要な工事業者さえわかっていれば連絡するだけなので手間はほとんどかかりません
また、管理委託をしても、不動産会社によっては、自分で業者へ依頼することも可能であり、むしろ大家自身で業者を探すよう言われることもあります(過去にありました!)。

へそ太郎
へそ太郎

あれ?管理を委託して業者を自分で探したら、何を任せているの?

ぶたどん
ぶたどん

入居者から直接連絡を受けないようにする電話番・・?
そのときはさすがに管理の意味がないと思いました。

自主管理vs管理委託⑤ 退去立会

自主管理物件だと、入居者から大家へ直接退去の連絡がきます(成約した仲介会社へ行くことも多いです)。

そして退去立会は必ずしも大家自身でやる必要はなく、成約してくれた仲介会社へ任せることもできます。


そのため、退去立会については、自主管理でも管理委託でも大差ありません

自主管理vs管理委託⑥ 近隣住民との関係

戸建て賃貸の場合、近隣住民は自分の物件の入居者ではないので、アパートほど気をつかうことはありません。

よっぽどでなければ騒音問題も起こらず(赤ちゃんとお母さんの叫び声で苦情は一度ありましたが・・)、近隣の方もその家に住んでいる人は借りているのか所有しているのかもわからないので、近隣から大家へ連絡が来ることはほぼありません。

自主管理vs管理委託⑦ その他

金銭的なことだけで言えば、自主管理のほうが管理委託料も不要で、工事費用も中間マージンがない分だけ安くなります。

しかし、自主管理だとどうしても契約が完了すれば不動産会社との関係が切れてしまうので、管理会社との長期的な関係を築きたいのであれば、管理委託をお願いすることもありかと思います。

結論

本記事では、戸建て賃貸に関する自主管理と管理委託の比較を行いました。

要点(比較結果)は以下のとおりです。

要点
  • 入居者探しについては、管理委託であっても自主管理であっても当初やることに大差なし。ただし、不動産会社によっては管理委託とセットでないと受けてくれない会社もある(埋まるかどうかは別問題)。
  • 入居者との契約手続き(賃貸借契約、保証会社、火災保険)については、自主管理も管理委託も差がない。
  • トラブル発生時については、管理委託をすれば入居者から連絡を受けることなく工事を発注できるが、管理会社から大家への連絡は受ける必要があり、工事業者を知っていれば自主管理でも手間はほとんどかわらない。
  • 入居者の退去時には、自主管理物件であっても不動産会社へ退去立会を任せることもできる。
  • 金銭面については、管理委託のほうが全体的に割高となる。
  • 不動産会社との長期的な関係作りについては、管理委託のほうが有利。



上記から考えるとに、私個人の意見としては、

●結論●

戸建て賃貸を管理委託してもやることはほぼ変わらないので、近くに工事業者を知っているなら、管理を任せることのメリットは少ない!

ただし、全く入居者と接点を持ちたくない、所有物件について自分で一切考えたくない、委託する物件以外の目的があるという方は、管理委託を任せる選択肢もアリ!


戸建て物件だと入居者さん自身が自分の家として庭の管理もしてくれ、しかも長期間住んでくれる方が多いので、もはや所有していることを忘れるレベルで手間がかかりません。

もし戸建て物件を管理委託すべきかどうか悩んでいるのであれば、入居後手間がかからないので、ぜひ自分自身で一度経験してみることをお勧めします

最後までお読みいただき、ありがとうございました。