【どっちがおすすめ?】戸建て投資vsアパート投資

戸建てとアパート比較
ぶたどん
ぶたどん

こんちには。ぶたどんです。

不動産投資といえば、物件の種別だけでも戸建て投資、アパート投資、区分マンション投資、一棟マンション投資など色んな投資対象があります。

色んな手法があるのでどれがいいのか悩んでしまいますよね。

へそ太郎
へそ太郎

そうなの。なんとなくこれがいいかなと思っても、実際に購入したらどうなるのかなって不安で。

そこで、本記事では、私自身もやっている『戸建て投資』と『アパート投資』について、実際に購入し運営し続ける中で感じた違いをご紹介します。

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戸建て投資とは

戸建て投資とは、一戸建ての住宅を他人に貸し出す目的で購入し、家賃収入を得る不動産投資です。
一般的には土地ごと一戸建てを購入して、賃貸住宅を探している人へ貸し出します。

アパートやマンションの一棟ものの投資と違って、以下のような特徴があります。

戸建て投資のメリット

少額資金でも不動産投資投資をはじめられる

アパートなどの一棟ものの投資は安くても数百万円~1千万円を超える価格になるので、どうしても初めての不動産投資では抵抗が大きいです。

しかし、戸建て投資なら、安いものは数十万円~数百万円で購入でき、比較的少額でもスタートできるのが特徴です。

入居期間が長い

詳細は後述しますが、戸建て物件はファミリー層がターゲットとなり、長期的な入居が期待できます。

出口戦略がとりやすい

戸建て物件は、投資家以外の一般の方にも売却できるので、うまくやればキャピタルゲインも狙いやすいです。
また、100万円~200万円程度で更地にもできるので、土地として売却もできます。
売却しやすいため出口戦略で悩むこともありません。

積算評価が出やすい

区分マンションと比べると、土地と建物全てを所有できるので、購入価格によっては高積算(土地値)になりやすいといった特徴があります。

また、アパートと違って収益評価で値付けされないので、高利回りの物件になりやすいといった特徴もあります。

戸建て投資のデメリット

家賃は「1」か「0」

アパートであれば1部屋空室が出てもその他の部屋の家賃収入もありますが、戸建て投資では1物件で1組にしか貸し出せないので、空室となると家賃が「0」で持ち出しが発生します。

外壁等で修繕が必要になる

区分マンション投資であれば、自分の部屋以外は修繕積立金を使ってみんなで修繕を行いますが、戸建てだと自分一人のお金で修繕しなければいけません。
外壁等の修繕に関しては、アパートも自分で一棟まるごと所有していれば同様です。
ただし、自分自身でやらないといけないデメリットもある一方で、修繕方法やデザイン変更など全て自分の自由にできるのはメリットでもあります。

拡大スピードが遅い

戸建てだと、1物件購入し1世帯しか住めないので、拡大スピードがとにかく遅いです。

詳細は後述します

アパート投資とは

アパート投資とは、アパートを1棟購入して賃貸に出し、その家賃収入を得るという投資方法です。

アパート投資の特徴は以下の通りです。

アパート投資のメリット

戸建てや区分マンションと比べると空室リスクが分散される

1部屋しかない戸建てや区分マンションと比べると、アパートなら部屋が複数あるため、1部屋が空室となっても他の部屋の収入で、すぐには持ち出しが発生しません。

投資規模の拡大が早い

詳細は後述しますが、アパート1棟購入すれば戸建てや区分マンションの何倍もの部屋数となるので、拡大スピードが早いです。

アパート投資のデメリット

一棟もので高額

戸建て投資や区分マンションの投資と違って、多くは数千万円台と高額です。

そのため、ある程度の現金がある方か、融資を前提として購入するのが一般的です。

物件購入のライバルは手練れの投資家

アパートを購入するのは不動産投資家、もしくは法人の節税対策(減価償却費狙い)の方です。

ある程度の規模になると、手練れの投資家ばかりなので、市場が活性化しているとそもそも物件数が少なく買いにくいというデメリットがあります。

戸建てvsアパートの比較

へそ太郎
へそ太郎

どっちの方が良いのかな。なんだか悩みそう。

戸建てとアパートは、一棟マンションや区分マンションへの投資と比べると、エレベータ等の設備もなく、木造であればどちらも修繕費が安く済むといった特徴があります。

どちらも基本的にリフォーム方法は同じで、物件の構造も同じなので、入居者が1世帯か複数かの違いだけかなと感じています。

では、戸建て投資とアパート投資の違いは何か、数年間運営してきて感じた大きな違いを紹介します。

①購入後の管理の手間

物件の管理というと、定期的な見回りや掃除、入居者との対応、入退去など、様々なものがあります。
こういった所有物件の管理の手間に関して戸建てとアパートを比較すると、戸建て投資は圧倒的に楽です。

①-1 入退去の比較

戸建て物件は、アパートに比べると長期入居に期待できます

賃貸物件の平均居住期間については「公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所」が発表している「賃貸住宅市場景況感調査 日管協短観」の統計結果が参考になります。

下のグラフは、2020年度の結果を表していますが、学生や単身者の入居期間は2年~4年までの短期間の方が全体の75%を占めていますが、ファミリーだと逆に全体の75%が4年以上と長期入居しています。

アパートも単身者向けの間取とファミリー向けの間取とそれぞれありますが、戸建てに入居される方の多くはファミリーです。

私の所有物件の戸建ての例ですと、戸建てはファミリーの方が大半で、アパートはそこそこ広めであっても単身者ばかりです。
もちろん戸建てにも単身者の方に入居いただくこともありますが、単身者だと転職等で退去されるケースが特に多いので入居期間が短く、いまいち落ち着かない日々になります。

戸建てでファミリーの方が入ってくれれば、新築を建てるなどよっぽどのことがない限り退去しないので、入退去を考えると戸建てに優位性があります。

引用:公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所

①-2 掃除や見回りの手間

アパートの場合、共用部があるので定期的に物件の掃除や、ゴミが散乱していないかなど見回りが必要です。

物件の定期清掃は、管理会社やシルバーセンター、こそーじを利用して、任せることもできますが、私たちは全て自宅の近所にあるので、全物件自主管理で月に1回はアパートの見回りと掃除を自分たちで行っています。

良心的な入居者ばかりであっても、たまにゴミの捨てる日や捨て方を間違えることもあり、どうしてもゴミの問題は発生しがちです。

一方で、戸建ての場合、ゴミは地域共通のゴミステーションを利用し、庭の管理は賃貸借契約書の中で「入居者が行う」として、完全にお任せもできます。
特にファミリーの方だと草木があっても積極的にお手入れをしてくれます。
万が一、全く庭の管理をしない入居者が、物件の庭を草ボーボーの荒れ放題、ゴミが散乱し放題にしても、住んでいるのは入居者だけなので、本人が気にしないなら放置でも特段問題ありません(隣の家から大家に雑草の種が来るから、なんとかしてと一度だけクレームはありましたが・・)。

そのため、戸建て投資なら基本的に見回りは不要です

①-3 毎月の管理費

アパートには共有部があるため、毎月地味にお金がかかります。

①定期清掃・見回り
②共用部の電気代
③浄化槽の点検、清掃(浄化槽の場合)
④自治会費
⑤管理委託費

①定期清掃については委託すると3~4千円/月程度はかかります。

②電気代については、物件の規模にもよりますが、外灯のみだと600~1,000円/月程度です。
浄化槽があると、そのポンプの電気代が地味に発生し、1,000円~1,500円/月程度かかります。

③浄化槽のある物件だと、浄化槽の点検で3,000円/3ヶ月、浄化槽の清掃で30,000円/年程度かかります。

④自治会費については、そのアパートのあるエリアや条件にもよりますが、5,000円/年~数万円程度かかります。
自治会への加入は必須ではありませんが、ゴミ捨ての厳しい市町村で、自分の敷地内で資源ゴミが捨てられないと、自治体のゴミ捨て場を一緒に使わせてもらうことになります。
そのゴミ捨て場を使う条件として、大抵入居者がゴミ当番をするか、自治会費を支払うかの選択肢を提示され、アパートの入居者に任せるわけにもいかないので、自治会費を支払っています。
自治会費は入居者に毎月負担してもらう場合もありますが、私たちは大家負担にしています。

⑤管理委託費
については、物件を管理委託しているときのみ発生しますが、家賃の3~5%程度はかかります。

家賃の低いアパートだと、①~⑤の支出が地味に痛いです。


一方、戸建てだと①~⑤の支出が全て不要です。
庭の管理も全て入居者とすれば定期清掃や見回りは不要で、共用部の電気もありません。
また、浄化槽があったとしても、浄化槽の点検、清掃費用は入居者負担にもできるので、大家側の負担はありません。
自治会に入るかどうかは入居者次第で、大家が払う必要は一切ありません。
さらに、戸建てなら管理の手間もないので、管理委託するだけムダなので、管理委託費も不要にできます。

そのため、戸建て投資ならランニングコストは『固定資産税』と『火災保険』のみで、家賃のほとんどが手残りになります。

①-4 入居者との対応

アパートは、入居者間の騒音トラブルや臭いトラブルなど、色んな問題が定期的に発生します

アパートの近隣トラブルは住んでいる人同士で直接解決するわけにもいかないので、大家や管理会社の介入が必要になります。

自主管理でも慣れてしまえば大したことありませんが、やはり最初の頃はヒヤヒヤしました。

しかし、戸建て投資だと入居者と隣人間で直接解決する場合が多く、ほとんど大家にクレームは来ません。
騒音問題も家がつながっているわけではないので、よっぽどのことがなければトラブルはありません(過去にヒステリックなお母さんと子供の叫び声問題はありましたが・・)。

へそ太郎
へそ太郎

あれ?ここまでを聞くと戸建て投資の方が圧倒的に良く思えるね。

ぶたどん
ぶたどん

私は戸建てが好きです。手間が掛からないのが一番です。

②拡大スピード

戸建て投資とアパート投資の拡大スピードを比較すると、間違いなくアパートの方が早いです。

物件を購入して入居者が決まるまでは以下のような流れです。

  1. 物件を探す
  2. 内見して良ければ買付or価格交渉
  3. 融資を使うときには融資申込、審査
  4. 物件の契約
  5. 融資承認後、金消契約
  6. 物件の決済
  7. (必要なら)リフォーム
  8. 客付け
  9. 入居者との契約

この一連の流れのうち、1~8までは戸建て1戸でもアパート複数戸でも同様に1回行い、部屋が複数あれば入居者との契約が何回かあるだけです。
つまり、戸建てでもアパートでも入居者を見つけるまでの手順はほぼ同じなので、色んな手続きを1回だけで何部屋分もできるアパートの方が規模拡大には向いています。

戸建て投資の唯一の弱点は、拡大スピードが遅いことです。

まとめ

本記事では、戸建て投資とアパート投資について比較を行いました。

戸建て投資の特徴
  • 持っていることを忘れるほど管理が楽
  • 固定資産税と火災保険以外のコストはほぼかからない
  • 入居者はすぐに決まり、退去もほとんどない
  • 戸建てだけで拡大するにはとにかく時間がかかる
アパート投資の特徴
  • 共用部の掃除や入居者間のトラブルなど、手間がかかる
  • 入退去も頻繁にあるので、精神的に落ち着かない
  • 規模の大きい物件を1回で取得できる分、拡大スピードは早い


どちらも所有していますが、もし同じ規模物件を所有するのであれば、個人的には全て戸建ての方が圧倒的に楽で良いなと思います。
戸建て物件は、アパートと違って所有していることを忘れるくらいやることもなく、管理委託の必要性を全く感じないほど精神的にも楽です。

ただし、戸建ては拡大スピードが遅いので、戸建てのみで拡大すると、どうしても時間がかかってしまいます

とにかく木造物件で規模を大きくしたいのであれば、アパートを選択肢に入れ、そこまでスピードを重視しない方は、着実に戸建てを増やしていくのも良いかなと思います。

私はアパートも戸建ても所有し、現在は新築アパートも建設し、アパートで規模を拡大する方向で動いていますが、今後これ以上増やさなくても良いかなと思えたら、所有アパートは全て売却し、戸建てのみに切り替えようと考えています。

まだ不動産投資を始める前で悩んでいるようでしたら、まずは管理の簡単な戸建て投資を経験してみると良いかなと思います。