激安物件をネットで探す方法と実例!【古家付き、マイナーサイト等】

激安物件
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ぶたどん
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こんにちは。ぶたどんです。

ネットで安い物件がないか探しているけど、なかなか見つからないということはありませんか?

へそ太郎
へそ太郎

うん。不動産投資の本には、激安で買ったという話が載っているけど、実際そんな物件見つからないよ。どうしたら見つかるんだろう。

そこで、本記事では、激安物件をネットで探す方法をご紹介したいと思います。

私が物件を探すときにやっている方法で、そこから買えた実例も紹介していきます。

もしやったことがない方法があったら、ぜひ探してみてください。

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方法① 土地で検索する

通常、不動産ポータルサイトで物件を検索する際には、『中古マンション』や『中古戸建て』、『投資用』、『事業用』といったカテゴリから探しますが、それ以外にも探す方法はあります。

それは、『古家付き』の土地を探すといった方法です。

古家付きの土地とは

古家付きの土地とは、建物として使用できないと判断された建物が建ったまま販売されている土地のことです。

例えば、戸建てを売却しようとした際に、売主や不動産会社が建物として使えそうであれば、『中古戸建て』といったカテゴリで販売しますが、建物は使用できないと判断し、取り壊し前提で『土地』として販売することがあります。

通常土地というと更地をイメージしますが、戸建てを更地にするにも100万円~200万円と取り壊し費用がかかります。
売れるまではお金を払いたくないといった売主さんだと、売却時に売主負担で更地にする『古家付き 更地渡し』、もしくは買主自身で解体を行う『古家付き』として販売するケースがあります。

『古屋付き』の土地で建っている物件というと、

  • 耐用年数は大幅に超えている
  • 雨漏りや傾きなどの明らかな問題点がある
  • いたるところがボロボロで住める状態ではない

といった難ありな物件が多いですが、物件をよくよくチェックしてみると、リフォームをすればまだまだ使える物件も一定数存在しています。
(極端なことを言えば、リフォーム費に制限をかけなければどんな住宅でも大抵はピカピカです)

土地として販売されているので、『解体しなくて良いので解体費用を引いてほしい』といった交渉も比較的簡単にできます。

『更地渡し』といった条件であれば、売主さんが建物を残して販売したくないときを除き、ほぼ解体費分の値引きは可能です。

古家付きの戸建てで探すと、うまくいけば激安で物件を購入できます

古家付き物件の実例

私自身、『古家付きの土地』を何度も買っています。
初めて購入した戸建ても、『古家付きの土地』として販売されていた物件です。

4棟目に購入した物件も、『古家付きの土地』です。こちらは当初完全に廃屋でしたが・・。

7棟目に購入した傾いていた戸建ても、『古家付きの土地』を購入しました。

その後、購入したアパートも『古家付きの土地』として販売されていた物件でした。

もちろん、見た瞬間にこれはダメだと思う物件もありますが、細かくチェックしてみるとまだまだ使えそうなのに汚いだけで『土地』として販売されている物件もあります

方法② 使いにくいサイトで探す

通常、売買物件を探すときには検索しやすく、見やすく、そして物件も豊富にある有名サイトを探すと思います。
しかし、その考えはみんな同じです。
いつも使っているサイトで見つからないときには、少し違うサイトを見てみるのも良いです。

投資用ポータルサイトでマニアックなサイト

不動産投資のポータルサイトといえば、楽待や健美家が有名です。

参考:楽待
参考:健美家

使いやすければ使いやすいほど利用者は多く、楽待の利用者数は国内不動産投資サイトのNo.1と言われています。
ライバルの多い中でスピード合戦も良いですが、どちらかという不動産投資の中でもマイナーサイトを探した方がライバルは少ないです。

不動産投資物件のマイナーポータルサイトは、不動産投資連合体です。
楽待や健美家と比べると物件数は少ないですが、他のサイトにない物件が掲載されていることもあります。
もちろんマイナーとはいいつつもほとんどの投資家はチェックしているので、もし利用していないのであればこういったサイトを使うのも大事です。

一般不動産ポータルサイトでマニアックなサイト

不動産のポータルサイトといえば、アットホームやホームズ、ヤフー不動産といったサイトが有名です。
有名な人気サイトは一般の人でも見やすいように構成されており、見やすい作りになっています。

あまり利用されませんが、他に色んなポータルサイトがあります。

ハトマークサイト
ラビーネット
不動産ジャパン

ほとんどの物件は、大手ポータルサイトに掲載されていますが、掲載方法の問題や意図的に他のサイトにない物件が掲載されていることがあります。

マイナーサイトにしか掲載されていない物件を発見し、購入した経験もあります。

見たことがないという方は、ぜひチェックしてみてください。

方法③ 地域の不動産屋さんのホームページを探す

物件を探す手段と言えば、不動産ポータルサイトですが、ポータルサイトに掲載されておらず、不動産屋さんのホームページにのみ掲載されている物件もあります。

では、どうやって不動産屋さんのホームページを探すのでしょうか?

不動産屋さんのホームページの探し方

探し方1 Googleで「地域名+不動産屋」で検索してみる

一番簡単な方法が、「地域名+不動産屋」で検索をすることです。
ネットからの集客に力を入れている不動産会社だとこれで見つかります。

探し方2 Google mapで「不動産屋」と検索する

自分の物件を探しているエリアのGoogle mapを開いて、「不動産屋」と検索すると店舗が見つかります。

そこで発見した不動産屋名でGoogle検索すると、ホームページのある会社だと発見できます。

探し方3 不動産業界団体から検索する

日本の不動産業の大多数は『ハト』か『うさぎ』マークの業界団体に加入しています。

ハトのマーク :全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)
うさぎのマーク:全日本不動産協会(全日)

この団体に加入している不動産会社は、それぞれの団体のホームページから地域を絞って検索できます。

ハトのマーク :ハトマークサイト
うさぎのマーク:ラビーネット

こちらで発見した不動産屋名でGoogle検索すると、ホームページのある会社だと発見できます。

不動産屋のホームページから発見した実例!

先ほどご紹介した方法で不動産屋さんのホームページで物件を検索していたところ、土地値よりも大幅に安い価格で『古家付き土地 80万円』といった激安物件が見つかりました!

急いで不動産屋さんへ問い合わせをして、詳細な住所を確認して現地を見に行きました。
すると、なんとちょうど建物を解体しているところでした・・。

あまりにも売れなかったので、ちょうど解体して更地にしてしまったそうです。
売れない原因は、自社ホームページにしか掲載されていなかったことだと思いましたが・・。

たまにこういった物件もあるので、見にくい、探しにくいホームページにはお宝が眠っているかもしれません

(番外編)指値をして激安にする

これまでご紹介した方法で物件を探しても、実際にはそのまま購入して良い物件というのはなかなか見つからないと思います。
そういったときには、『指値』を使って強制的に投資適格物件への変貌させます。

指値とは?

指値とは、売買にあたって、購入者が指定する値段のことです。
不動産の売買では、買主が希望する購入価格を指値といいます。

不動産の売買は、価格の相場というものは存在していますが、必ずしもその価格で取引が成立するわけではなく、売主の状況等でも価格は大きく変動します。

不動産の取引は高額の場合が多く気軽に買えるものではないので、一般的には流動性が低いと言われています。
もし早く手放して現金化したいときには相場よりも安い価格で売り出して買いたい人を探します。

不動産ポータルサイトを見ると、どの物件も○○万円と価格が載っていますが、必ずしもその価格でないと買えないわけではなく、あくまでも売主の希望価格です。
その売主の希望価格に対して、○○万円だったら買いますと買主の希望価格を出すのが、一般的な指値のやり方です。

指値の実例!

実は、今まで購入した物件のほとんどが指値をして購入してきたものです。
初めて購入した物件は、当初200万円で販売していたところ、100万円で指値して購入しました

2棟目に購入した物件も、当初450万円で販売していたものを、120万円に指値して購入しました

実は、これ以降のほとんどの物件も指値して購入しています。

もちろん断られるケースがほとんどですが、とにかく回数を重ねればいつかは当たるので、こういった買い方もできます。

指値をする利点

指値を前提として物件を探すと、現在の販売価格に縛られないため、物件の選択肢がかなり広がります。
今まではスルーしていた物件でも、『もし、あと○○万円下がれば欲しいな』と思うものがあれば、差指値にチャレンジしてみるのも手です。

ちなみに、私たちの物件の基本的な買い方は、相当お得な条件で紹介されない限りは、どんなときでも指値して、売主さんとの価格交渉を経て物件を購入してきました
最初からお得な物件を探すのも手ですが、値下げ交渉を頑張るといった買い方もあると知っておくと良いです。

まとめ

本記事では、ネット上で激安物件を探す方法を紹介しました。
記事の要点をまとめると、以下のとおりです。

要点
  • 『土地』で物件を検索し、『古屋付き』物件を探してみる
  • 他のポータルサイトよりも使いにくいサイトを積極的に探してみる
  • 地域の不動産屋さんのホームページを探してみる
  • それでも見つからなければ、指値前提で条件を緩めて探してみる

不動産投資で投資適格と思われる物件を探すには裏技はなく、どちらかというと地道な作業の繰り返しです。
すぐに結果は出ないかもしれませんが、それでも諦めずに継続すればいつか必ず物件は買えます。

なかなか物件が買えないという方は、他の人が手間でやらなそうなことをやってみると良いかなと思います。

少しでもご参考になれば幸いです。





ぶたどん
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