元付業者の探し方【売買物件/賃貸物件対応】

元付業者を探す

この記事では、

  • 売買物件の元付業者を見つけたい
  • 賃貸物件の元付業者を見つけたい

という方のために、レインズを使わずに元付業者を探す方法をご紹介します!

物件の条件交渉や詳細確認をする際には、「客付業者」ではなく、所有者から直接依頼を受けている「元付業者」へ問い合わせた方が話が早く、成功する確率も高くなります。

どうしたら元付業者を見つけられるかというと、次の手順で探せば9割は発見できます(これで無理ならもう諦めてください)

元付業者を探す手順

【売買物件】
 ①at home
 ②不動産ジャパン
 ③「金額+名前or地名」で検索
 ④現地看板
 ⑤謄本取得(所有者へ問い合わせ)
 ⑥客付業者に問い合わせ

【賃貸物件】
 ①不動産ジャパン
 ②現地看板
 ③謄本取得(所有者へ問い合わせ)

へそ太郎
へそ太郎

へー。なんでこれで見つかるの?

ぶたどん
ぶたどん

詳細を順番に説明していきますね

本記事では、売買物件と賃貸物件で元付業者を探す方法について、現実的に取りうる選択肢とその手順を解説します。

本記事でわかること
  • 売買物件と賃貸物件で元付業者を探す方法とその具体的な手順
  • 元付業者かどうか判断する方法

売買物件の元付業者の探し方

売買物件で元付業者を探す方法は6通りありますが、次の順番で探していくと良いです。

へそ太郎
へそ太郎

どうしてこの順番なの?

ぶたどん
ぶたどん

下へ行くほど、どんどん難易度が上がります。私もこの順番で探してアタックします

方法① at homeで検索する

まずは、「at home」で同じ物件を検索してみてください。

なぜ「at home」から探すかというと、

  • 検索性が良いこと
  • 一番多くの不動産業者が利用している

という理由からです。

楽待(加盟店数:約4,700)」や「建美家」などの不動産投資向けポータルサイトを利用している不動産業者は少ないですが、at homeの加盟店数は59,000店以上(2021年6月1日現在)と業界No.1です。

ただし、宅建業者数は128,597(令和3年度末)なので、全ての不動産業者が登録しているわけではありません

また、全てのat home加盟店の業者全てが、at homeのホームページに公開しているわけではなく、業者間のみで閲覧可能なように公開している場合もあります

(引用:at home「ATBB」より)

at homeから元付業者を探す方法

まず、at homeのサイトへ行きます。

探している物件について、at homeで同じ物件が掲載されていたら、物件の詳細を確認します。

物件情報の詳細の中で「物件情報」という欄を確認すると、次のように『取引様態』が記載されています。

『取引様態』に、「専属専任媒介」・「専任」・「一般」と記載されていれば元付業者で間違いありません

ただし、「媒介」と記載されているときは客付け業者なので、次の方法へ進んでください。

at homeの取引様態の記載方法(売買編)

at homeの取引様態をどのように記載しているのかat homeへ電話で問い合わせをしてみました。その結果、売買については以下の6通りとのことでした。

  • 専属専任媒介 → 元付
  • 専任媒介   → 元付
  • 一般媒介   → 元付
  • 媒介     → 客付
  • 売主
  • 代理
(引用:at home「情報の見方」より)
ぶたどん
ぶたどん

昔ながらの老舗不動産屋さんでも、at homeだけは使っていることも多いです

方法② 不動産ジャパンで検索する

不動産ジャパンは、「ハトマークサイト」、「ラビーネット」、「FRK」、「全住協NET」へ掲載された物件情報をまとめて掲載してくれるサイトです。

(引用」不動産ジャパン「不動産ジャパンとは」より)

ほとんどの不動産業者は、ハトマーク(全国宅地建物取引業保証協会:全宅)もしくはウサギマーク(全日本不動産保証協会:全日)へ加入しています。

全宅へ加入している不動産業者は、物件情報を取得するとハトマークサイトを利用して物件情報の登録を行います。

(引用:ハトマークサイト「ハトマークサイト公開の流れ」より)



ハトマークサイトに登録した物件情報をどこへ掲載するのか選択できますが、at home(ATBB)へ加盟している不動産業者でない場合、業者間のみ閲覧可能な「ハトマークサイトB to B」、「レインズ」、「ハトマークサイト(消費者向け)」へ掲載を行います(無料で掲載可能)。

「ハトマークサイト(消費者向け)」へ掲載された情報は、不動産ジャパンへ自動的に掲載されるため、不動産ジャパンを見れば客付業者の情報元となるレインズやATBBと同等の情報を確認でき、元付業者を発見できます

ただし、不動産ジャパンへの掲載は各サイトの掲載から1日程度のタイムラグがあるので、掲載直後の物件だと見つけられません

不動産ジャパンから元付業者を探す方法

まず、不動産ジャパンのサイトへ行きます。

探している物件について、不動産ジャパンで同じ物件が掲載されていたら、物件の詳細の一番下を確認すると、『取引様態』の欄があります。

『取引様態』に、「専属専任媒介」・「専任」・「一般」と記載されていれば元付業者で間違いありません

へそ太郎
へそ太郎

なんで最初から不動産ジャパンを見ないの?

ぶたどん
ぶたどん

反映が遅い、検索しづらい、見づらいからです・・・。

方法③ 「金額+名前or地名」で検索

「at home」と「不動産ジャパン」で元付業者が見つからなかったら、googleで直接検索を行います。

例えば、「5,850万円 神奈川県横浜市港北区師岡町」などです。

多くの場合は、通常の検索でも出てきますが、なかなか見つからない場合にはgoogleの完全一致検索(「””」←ダブルクォーテーションで囲む)を試してください。

先ほどの例であれば。「”5,850万円” ”神奈川県横浜市港北区師岡町”」などのように検索すると、完全に一致するページのみが表示されます。

元付業者が自社ホームページのみに掲載している場合などは、これで発見できます。

へそ太郎
へそ太郎

ここまでやればさすがに見つかりそうだね

ぶたどん
ぶたどん

いえ、まだまだ先はありますよ・・。高齢の老舗不動産屋さんが元付だと全く掲載されていなかったり、金額が変わっていることも多々あります。

方法④ 現地の看板を確認する

ネットを駆使しても元付業者が見つからない場合には、『現地の看板を確認する』方法が有効です。

ただし、これ以降のステップへ進む際には、現地住所がわかっていないと発見不可能です。

もしすでにわかっている物件情報に現地住所が記載されていない場合には、

  • 「客付業者」に現地住所だけ聞いてみる
  • 駅までの距離、土地の形、建物の外観・屋根などから頑張って探す

といった方法で、現地住所を発見できます。

へそ太郎
へそ太郎

現地住所って探せば見つかるものなの?

ぶたどん
ぶたどん

私はgoogle mapから現地住所を発見するのが得意です。大体の位置はわかるので、航空写真の屋根の形から発見しやすいですよ


④-1 google mapで現地を見てみる

アパートであれば建物に管理会社の看板が設置されていることが多いです。

元付会社が発見できずアパートが売却されている場合、管理会社が元付業者になることが多いので、管理会社のホームページなどを探すと発見できることがあります

売却中の戸建てや土地の場合には、管理会社の看板は設置されていませんが、

  • 売物件
  • 売出中
  • 売地

といった看板が設置されていることが多いので、長期間放置されてgoogle mapが更新されていれば発見できることもあります。

④-2 現地で確認する

戸建てや土地であれば、多くの場合、建物の目立つ場所に看板が設置されています。

基本的に客付業者が看板を設置することはないので、もし現地まで行って「売出中」の看板に不動産会社の名前が記載されていれば、元付業者の可能性が高いです。

また、戸建てや土地であれば、一般の人へ販売する前に隣接する土地の所有者へ声をかけている可能性が高いので、現地まで行ったら隣近所へ聞き込みをしてみるとわかることもあります。

へそ太郎
へそ太郎

なんで売るときに隣接する人に声をかけるの?

ぶたどん
ぶたどん

「隣の土地は借金してでても買え」といいますよね。隣地を買えば土地が広くなって売却しやすくなったり(間口が広くなる等)、駐車場として使いたいなどの理由で相場よりも高く売れたり、買い手を探す手間が省けて楽なケースが多いからですね


方法⑤ 謄本を取得し、所有者へ直接聞く

現地へ行っても看板がなく、近所に聞いても全く分からないということもよくあります。

そういったときには「謄本を取得して所有者へ直接依頼した不動産会社を確認する」といった方法があります。

謄本は、法務局へ行くか、登記情報提供サービスを利用すれば簡単に取得できます。

謄本を取得すれば所有者の名前や住所がわかるので、直接売主さんを訪ね、売買に出されていることを知らないふりをして「あの物件が気になっているんです」と聞いてみると、「●●業者に依頼しているからそっちに聞いて」と教えてもらえます。

へそ太郎
へそ太郎

なるほどね。謄本とれば絶対に元付業者見つかりそうだね!!

ぶたどん
ぶたどん

いえ、これでも発見できないこともあります・・。


方法⑥ 客付業者に教えてもらう

探している物件の謄本を取得したとしても、次のようなケースでは売主さんを発見できません。

  • 売主さんが住所変更の登記をしていない
  • 売主さんが親戚の家や施設で暮らしている
  • 相続で所有者が変わっている(後日登記予定等)

こうなると、簡単に元付業者は発見できません。

諦めて客付業者を通して交渉を行うか、どうしても元付業者と直接話をしたいときには、客付業者に対して

ぶたどん
ぶたどん

契約時には仲介手数料払うので、元付業者を教えてください

とお願いするしかありません。

へそ太郎
へそ太郎

発見できないこともあるんだね

ぶたどん
ぶたどん

高齢の売主さんだと親戚の家に引っ越すケースも多く、さらに古くからやっている老舗不動産屋さんへ依頼して、老舗不動産屋はネットへ一切掲載せずに近くの不動産業者へFAXで流すだけとか・・・・。頑張っても見つからないことはあります

賃貸物件の元付業者の探し方

方法① 不動産ジャパンで検索する

賃貸物件の元付業者は、不動産ジャパンで探すのが一番早いです。

へそ太郎
へそ太郎

なんでat home使わないの?

賃貸物件の場合、at homeでは下の画像のように元付業者・仲介業者のどちらも取引様態が「仲介」と記載されてしまい、元付業者かどうか判断できないからです。

at home

at homeの取引様態の記載方法(賃貸編)

at homeの取引様態をどのように記載しているのかat homeへ電話で問い合わせをしてみました。その結果、賃貸については以下の3通りとのことでした。

  • 仲介 → 元付業者、客付業者のどちらも場合も同じ表記
  • 貸主   
  • 代理

不動産ジャパンで物件の詳細を確認すると、下の画像のように「専任媒介」や「一般媒介」など記載されるので、元付業者を簡単に発見できます。

方法② 現地の看板(管理業者)を確認する

もし不動産ジャパンで探している物件を発見できない場合には、現地の看板を頼りに元付業者を探します。

②-1 google mapで探す

まずは、google mapを利用して現地看板を確認します。

アパートの管理会社の看板が発見できれば、ほとんど場合、管理会社が元付業者で間違いありません。

ただし、google mapの情報が古く、管理会社が変わっている可能性もあるので、ご注意ください。

②-2 現地で看板を確認する

現地へ実際に行ってみると、戸建てであっても目立つ場所に「入居者募集中」という看板が設置されていることがあります。

基本的に客付業者が現地に看板を設置することはなく、大家の了承を得て元付業者が設置するので、看板があれば元付業者の可能性が高いです。

方法③ 謄本を取得し、所有者へ直接聞く

不動産ジャパンに掲載されていない、現地に手掛かりが一切ないという場合には、売買と同様に「謄本を取得して所有者へ直接依頼した不動産会社を確認する」といった手段があります。

謄本は、法務局へ行くか、登記情報提供サービスを利用すれば簡単に取得できます。

へそ太郎
へそ太郎

お部屋探しでここまで頑張る人いるのかな?

ぶたどん
ぶたどん

絶対に見つけ出してやる!という熱い想いがなければ、ここまでは・・

方法④ その他の方法

どうしてもわからないときのヒントとしては、Home’sで物件を探し、取引様態に「★」がついているかどうか確認するといった方法もあります。

ただし、全ての物件に「★」が記載されているわけでなく、つけている業者もいる程度なので、見つかったらラッキーくらいに思った方がよいです(ただし、確実に元付業者とも限りません)。

まとめ

本記事では、元付業者の探し方について解説しました。
要点は以下のとおりです。

要点
  • 売買物件の場合には、①at home、②不動産ジャパン、③goole検索、④看板探し(google map→現地調査)、⑤謄本を取得、⑥客付業者と交渉といった流れで元付業者を探しましょう。
  • 賃貸物件の場合には、①不動産ジャパン、②看板探し(google map→現地調査)、③謄本取得といった流れで元付業者を探しましょう。

元付業者と直接コンタクトをとれれば所有者の情報もすぐにわかり、交渉もスムーズにできます。

しかし、必ずしも元付業者でなければ交渉できないわけではなく、客付業者を通した方がスムーズに交渉できることもあります(私も客付業者を通した売買を何度かやっています)。

客付業者でなければダメだと縛られずに、物件を探してみましょう。


私のやっている不動産投資の始め方をまとめてみました。
少し長いので、お時間のある際にぜひ見てみてください。