不動産投資はこれが大切!営業・客付け【①事故物件10】

不動産の営業
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前回の記事では、事故物件で交換した設備、大まかなリフォームについてはご紹介しました。
今回は不動産屋さんへ客付けの営業に行くお話しをします。

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自分で写真撮影!

まず、事故物件の写真撮影を自分でしました。

内装

広角カメラは持っていなかったので部屋の隅に張り付いて何枚も撮影して、マシな写真を選びます。

募集をお願いした不動産屋さんも事故物件へ行き、撮影したり設備などを確認してからマイソクを作ってくれるのですが、自分達で写真を持っていくと物件の説明をしやすくなるので、あると便利です。

不動産屋さんによっては写真をそのまま使用してくれることもあります。

撮影した写真をつかってマイソクを自分なりに作って紙に印刷し、写真やマイソクなどのデータをCDRに全て入れて持っていきました。

自分なりのマイソクを作ることで、不動産屋さんが客付けする際のアピールポイントをわかりやすく伝えられるかと思います!

不動産屋さんが欲しいなと思う情報をあらかじめ載せておくのが大切です。

不動産屋さんが募集するときには、物件の写真や、物件概要、アピールコメントなどが必要です。大家側で全て準備して持っていけば、不動産屋さんの手間が省け、すぐに掲載してくれます。

経験を積んだ今では・・・

不動産投資初心者の頃も色んな本を読んで勉強をして準備をしてから客付けをお願いしに行っていたのですが、やはり爪が甘かったです。
現在では下記のようになりました。

  • 写真データ
    • 広角カメラ・三脚で撮影、明るさ天気も重視
  • 物件データ
    • 地図、周辺情報、間取り、設備、アピールポイント、デメリット、
    • ペットやタバコ、ADについても決めておく
  • 内見方法について
    • キーボックスの場所、暗証番号、駐車場など内見時に困らないように記載しておく

写真も説明用ではなく、実際に広告として掲載できるレベルの物を撮影し、物件のデータも細部まで書き出します。
アピールポイントやデメリットもあると喜ばれます。
内見方法については必ず聞かれるので、事前に1枚の紙にまとめておくと便利です。

お客様を案内してくれる不動産屋さんの立場に立って、痒い所に手が届く資料を準備するようにしています。

不動産屋さんに募集をお願いしにまわったところ・・

不動産屋へ営業

事故物件近隣の不動産屋さん全てに周ったのですが、大手だと自主管理をするなら家賃保証会社は通せないと言われてしまい、断念することに。
物件が古すぎたり、大家側から厳しい特約を出すと断られることもあります。

中には・・・

不動産屋
不動産屋

安い家賃の物件は属性が悪い人が寄ってくるからうちでは募集できないよ!生活保護受給者なんかも論外。人が死んでいるなら死後何日で発見されたとか状況をしっかり教えてくれないと!

という厳しい業者さんもいました。
長く営業している昔ながらの不動産屋さんには、こだわりやクセが強いところが多くあるように感じました。

結局、営業にまわった約10社中、6社に募集をお願いすることになりました

初めての営業周り、たろーはスーツを着こみ、私は普段着だったのでたろーの客だと何度か勘違いされました。
服装のバランスが悪かったのは反省点です。

この物件、立地が微妙で駐車場もなく、なおかつ物件内で病死があった三重苦な事故物件のため内見に来られる方も少なく、2ヶ月程決まらなかったのですが、病死などを気にしない母子家庭の親子が住んでくれることになりました!
ありがたいです。

不動産投資の本をそのまま真似したら失敗した!

今回、初めての営業周りで資料など準備万端の状態で臨んだのですが、失敗が1点ありました。
大家側からの特約を細かく(厳しく)書きすぎてしまったのです。
下記が実際に載せていたもので、特に嫌がられたものです

  • 債務の支払いを怠ったときは、支払期日の翌日から支払いの日まで延滞損害金と催促事務手数料を支払わなければならない。
  • 本物件内で迷惑行為があったことが判明した場合、その損害を回復するための費用、及び迷惑料を貸主へ支払うこと
  • 本物件の賃料は借主が長期間の入居を約束することを前提に低く設定しているため、借主都合により本契約及び更新契約を終了する場合は短期解約違約金を借主は貸主へ支払うものとする。(〇ヶ月以内の退去の場合〇万円、など細かく違約金を指定)

以前読んだ不動産投資の本を参考に書いたのですが、この地域(田舎)ではこのような特約がある物件は殆どなく、募集をお願いした不動産屋さんに拒否反応を示され、また入居希望者にも恐怖感を与えてしまい、入居申し込み後に1度キャンセルされてしまうほどでした。

ですが、一番上の「債務の支払いを怠ったときは」の文言は契約書に書いてあったりしますよね。
契約書に書いてあるとさらりと読み流すのですが、特約として書くと恐怖を煽ってしまうようです。

結局そのキャンセルした方が入居してくださったのですが
「なんだか怖い内容が細かく書いてあったので、怖い大家さんなのかと思って・・・」
と言われてしまいました!
確かに細かくて神経質そうな大家さんって感じですよね。
自分でもそんな物件住みたくないですね!

なので後の物件の募集時は上記のような特約はやめて、DIYに関する特約と禁煙などの最低限なものだけのシンプルな特約になりました

全てが初めての経験だったので不動産投資本の内容をすべてそのまま実行していましたが、地域性もあるため、やってみないと分からないことが多く、良い経験になりました。

小さな失敗を積み重ねて不動産投資は失敗してなんぼな気がしますね。
次回は事故物件に入居してくれた方について書いています!





ぶたどん
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