2回目の信金融資!決済日に融資が間に合わないトラブル!【3棟目2】

神様のような売主


今回は契約~決済&受け渡し日までの出来事を書いていきます。

3棟目の井戸水物件では、初めて購入資金で融資の融資を申し込みましたが、審査の長期化で一向に融資承認がおりずに決済日に間に合わないという事態が発生しました。

どうやってこれを解決したのか、生々しいやりとりをご紹介します。

へそ太郎
へそ太郎

なんだか恐そうな話だね

ぶたどん
ぶたどん

精神的に辛い話です。
これも二度と経験したくありません。

指値に応じてくれた理由

3棟目の井戸物件は、もともと相場よりも安かった当初売値から、更に36%値引きに応じてくださいました。

契約時に売主様とお会いしましたが、なんとこの井戸水物件自体がこれまで貸家として運営されており、売主様は他にもアパートや戸建てを何棟か持っている大家さんでした。

それとなく指値に応じてくれた理由を聞いてみると、

売主様
売主様

他の物件もあるから別にこの物件の売却で利益を出そうとは考えていない

ぶたどん
ぶたどん

!!!

いつか自分もそんなセリフ言ってみたいですね。

売主様も自分で物件を購入し、なるべくセルフリフォームをしているそうです。
先輩大家さんと交流が皆無だった私たちにとってはとても新鮮というか親近感を感じ、なんだか嬉しくなったのをよく覚えています。
契約後に所有している物件に行く用事があるようで、車の中にリフォーム用品が積み込まれていたことにも凄く親近感を感じました。

契約はいつもながら和やかに進行し、何のハプニングもなく終了しました。

信用金庫融資のトラブル

信用金庫へ融資申込

3棟目の井戸水物件は、購入資金とリフォーム資金で融資を受けようと考え、2棟目の雨漏り物件でリフォーム資金の融資を受けた信用金庫へ申込を行いました。

土地の評価が低いエリアで積算評価もあまり伸びないとわかっていたので、180万円の売買代金とリフォーム資金として20万円の合計200万円で融資を申し込みました

前回の融資から4ヶ月程度しか期間も空いていませんでしたが、今回も資料一式提出しました。

2回目の融資で提出した資料
  • 物件資料(販売図面、住宅地図、公図、土地建物の登記事項証明書、建築確認関連、公課証明書、位置指定道路関連書類、測量図)
  • 事業計画書
  • 工事見積書
  • 直近の確定申告書(1期しかないので、1期のみ)
  • 源泉徴収票3年分
  • 資産一覧表
  • 通帳の写し
  • 売買契約書の写し
  • 火災保険見積り
  • 月別キャッシュフローの計算書

なぜ、前回出した資料まで提出するのかというと、保証協会を利用した融資は、融資申込をした金融機関から保証協会へそのまま資料を添付して提出されるケースも多いと本で読み、初めてみた保証協会の担当者でも判断できるよう可能な限り全部出しておこうと考えてのことです。

出さないで後悔するよりも、やれることを全てやりきって失敗した方が良いかなと思います。

もちろん大量に資料を提出するとわかりにくくなるので、見やすくなるように工夫は必要です。

提出書類のミスで審査遅延

通常融資を利用するときには融資特約をつけて、融資がダメになったら手付金も返還してもらう契約を行いますが、少しでも指値の通りをよくするために今回は融資特約なしの条件で買付を行い、契約をしました

融資特約なしの条件といっても融資を使って購入するので、その審査期間を考慮して決済まで長めに日にちを設定し契約しましたが、思いのほか融資決定までに時間が掛かってしまいました

融資審査に時間かかった理由は、担保となる土地の正確な面積がなかなか計算できなかったことでした。

購入する物件の前面道路は位置指定道路で、登記上では位置指定道路の一部が含まれた面積が土地の面積として記載されていたために、正確な面積がとても分かりにくかったのです。
信用金庫さんには不動産屋さんから貰った物件資料を大量に渡していたのですが、重複していると思って渡していなかった書類が一番重要な測量図でした・・・。

つまり、測量図を1枚渡していなかっために融資の決定までに時間が掛かってしまったのです。
完全にこちらのミスでした。

不動産に関する図面などの書類は素人がみると判別しにくいんですよね。
ぱっと見ほとんど同じに見えるし図面の名前が大きく書いていないので間違えやすいです。
一番上に「建物図面」とか「測量図」とか大きく書いてくれたらいいのに・・・なんて文句を言っても仕方ないので、内容をよーく確認して、わかりやすく整理整頓しておくことが大切です。

支払期日をオーバー!解決した方法

審査の遅延が原因で、どうあがいても絶対に支払期日に間に合わない事態となりました。

どうしようもなく、正直に不動産屋さんへ相談しました。

ぶたどん
ぶたどん

融資の決定までかなり時間がかかってしまい支払い期限に間に合いそうにありません。なんとかもう少しだけ伸ばしてもらえませんか?

不動産屋さん
不動産屋さん

わかった。俺に任せろ。

まず、売主さんへ口頭で承諾をとってから、不動産屋さんにて同意書を作成してくださいました。

その同意書には、

同 意 書

支払期限を延長(16日間)すること

融資が通らなかった場合は契約を解除し、手付金を全額返すこと

という、売主様に圧倒的な不利な条件で同意書を作成し、しかもその内容で承諾をもらってきてくれました。

それを快く承諾してくれるなんて仏のような売主様です。

本来の支払い期限から20日後(同意書の支払い期限4日オーバー)やっと融資を受けられ、決済と引き渡しを無事に行うことができました・・・。

大幅に値切ったうえに支払いまでかなり待たせるという何とも質の悪い買主でした。
そんな買主を寛大な心で待っていてくれた売主様には感謝してもしきれません。

頭が上がらない

タローは決済日までに売主様に契約を解除されてしまわないかヒヤヒヤし、眠れない夜を過ごしていたそうです。

この出来事を振り返ってみて

2016年の出来事だったのでほとんど忘れていたのですが、こんなアクシデントがあったんだなぁとしみじみします。
この出来事を振り返っていたときにたろーと話をしたのですが、

ぶたどん
ぶたどん

もしも売主と買主が逆の立場だったら、自分たちは同じように仏の対応ができたかな?

たろー
たろー

同意書の時点で絶対にサインしない!
むしろ、その前に指値を断っている!

さすがお金にうるさいタローです。

私も支払期日を守れない人は信用に欠けると思いますし、凄く不安になると思います。
仲介の不動産屋さんにも大変ご迷惑をお掛けしてしてしまったなぁと痛感します。
今となってはいい経験ですが、周りの人に迷惑をかけるようなことは繰り返さないよう肝に銘じたいと思います。

融資が間に合わない事態への対策のまとめ(教訓)

今回はたまたま売主さんが優しかったことからなんとかなりましたが、相手がたろーのように契約遵守と厳しいことを言う方だったら、手付金放棄で契約解除となったかもしれません。

今回のように、融資が決済日に間に合わないという事態が発生しないためには以下の対策をしておくといいのかなと思います。

私たちの教訓です。

対策1 融資特約をつけておく

一番間違いない方法は融資特約をつけておくことです。
融資特約があれば、融資が間に合わないという事態になっても手付金を返還してもらい、契約自体なかったことにできます。
また、売主さんも待っていただけ損なので、延長してもらえる確率が高まります。

対策2 決済日を出来る限り長く設定する

指値をするときや、その物件をどうしてもキープしたいときには融資特約をつけない選択もとりえます。

そんなときには、少しでも融資審査期間をとるために決済日をできるだけ遅く設定します。
早めに融資承認されれば、その時点で決済もできるので、必ずゆとりも持って設定しましょう。

対策3 契約日をちょっとでも伸ばす

決済日を延長する対策もある程度限界がありますが、契約日自体を何らかの理由で少し後ろへずらして設定すれば、さらに猶予ができます。

ただし、契約までの間に魅力的な買主が出てきたら流れてしまうリスクもあるので、どれだけ買付をガッチリ抑えられるか次第です。

対策4 誠心誠意お願いする

最後は、なんとか売主様の心を動かすよう誠心誠意にお願いするしかありません。

今がどういった状況で、いつなら融資が受けられそうなのか、しっかりと説明すれば応じてくれるかもしれません。

さいごに

へそ太郎
へそ太郎

無事に買えてよかったね

ぶたどん
ぶたどん

とりあえずほっとしました。
次からは気を付けます。

決済日に間に合わないという事態が発生しないように、まずはしっかりと余裕をもってそれぞれの期日を設定するのが大事です。

もしも私のようにやらかしてしまったときには、誠心誠意お願いすればなんらかのミラクルが起こるかもしれません。

次回は井戸水で発生したトラブルについて書いていきます!