(物件探し)不動産会社への電話のかけ方【不動産投資の始め方7】

電話をかける人
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不動産投資はスピードが大切。
気になる物件の詳細確認をメールでやっていては他の投資家に後れを取ってしまいます。
気になる物件が見つかったらまずは電話をかけるのがベストです。
不動産投資初心者や電話が苦手な人のために、不動産会社へ電話をかける前に確認しておく事項と、電話で確認すべき内容を紹介します。

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事前に確認しておくべきこと

チェック項目

掲載会社の取引形態を確認する

物件情報を見ていくと、「契約形態」と書かれた欄が見つかりますが、ここに何と記載されているかがその後の価格交渉において大変重要です。
書かれるパターンとしては、以下の5種類のいずれかです。

一般媒介

一般媒介契約のことで、売主(依頼主)が複数の不動産仲介業者に重複して仲介依頼できる媒介契約です。
売主自らも買主を探して契約を結ぶことが可能です。

専任媒介

専任媒介契約のことで、売主(依頼主)が複数の不動産仲介業者に重複依頼できない媒介契約です。
一般媒介と同様に、売主自らが買主を探して契約を結ぶことが可能です。

専属専任媒介

専属専任媒介契約のことで、売主(依頼主)が、他の宅建業者に重複して依頼することができない媒介契約です。
依頼した媒介業者が紹介する相手以外の人とは取引できない媒介契約をいいます。

仲介

「媒介」は売主からその媒介会社が直接物件を預かっているのに対して、「仲介」はあいだに「媒介」業者をはさんで物件を紹介しています。

売主

紹介している不動産会社自身が売主です。

注意すべき契約形態

契約形態の中で、「仲介」と書かれている場合には注意が必要です。
仲介して紹介している不動産会社のことを「仲介会社」もしくは「客付(きゃくづけ)業者」といったりしますが、この会社は媒介業者をはさんで物件を紹介しています。

売主から直接物件を預かっている不動産会社のことを「元付(もとづけ)業者」ともいいますが、売主や物件の詳細情報、販売状況を正確に知っているのは「元付」の会社であり、売主と直接交渉するのも「元付」業者です。
そのため、「仲介」会社ではなく「元付」会社を探して電話をかけましょう。

いくらだった買うのか概算を決めておく

計算する

不動産情報サイトに載っている情報から、簡単に物件の積算評価や収益計算を行っておきます。
積算評価は厳密に算出する必要はなく、耐用年数オーバーの物件であれば土地面積×路線価のみで大丈夫です。
また、不動産賃貸サイトを確認し、その物件の周辺相場を確認し、いくらで貸し出せそうか確認しておきます。
積算評価額と家賃から計算した利回りを見て、いくらなら買ってもいいのか概算でいいので金額を決めておきます。
例えば、積算評価で300万円の物件を500万円で売られていたら、総額350万円なら買うという具合です。

購入価格については、次の記事でご紹介します。

電話で確認すべきこと

電話をかける

自分の欲しい価格が決まったら、勇気を出して元付会社に電話をかけます。
担当者が出たら、物件の詳細を確認していきます。
どんな物件を狙うか次第ですが、ボロ物件を狙っている私は以下を必ず電話で確認しています。

確認事項① 現在販売中かどうか

掲載されていたとしても、すでに契約済という場合も多々あります。

確認事項② 買付(反響)状況

  • 物件の反響
  • 過去に買付があったのかどうか
  • 過去の買い付け額

指値をする前提で挑む場合には、過去の買付状況が特に重要です。
もし誰も買付をいれていない場合や全く反響がない場合には、交渉のチャンスがあります。
過去に買付があった場合は、自分の狙っている金額と比べてどうなのかを確認しましょう。
基本的に自分より高い価格の買付で失敗しているときにはその場で諦めますが、もし過去の買付から期間があいている場合は交渉の余地ありです。

確認事項③ 売主はどんな人か

売主が自分と同じ不動産投資家なら、価格交渉はほぼ不可能なのでその場で諦めます。
それ以外であれば、交渉の余地は十分にあります。
もし売り急いでいるのであれば、チャンスです。

確認事項④ いつから売りに出ているのか

掲載直後だと大幅な指値は基本的に難しいです。
高値でしばらく放置され、全く反響がない物件がチャンスです。

確認事項⑤ 雨漏り、建物の傾き

高額なリフォーム費がかかり、交渉の余地がない場合にはこの時点で諦めます。
ただし、諦めるのは交渉の余地がないときだけで、雨漏りや傾きがあっても価格次第では検討します。
むしろ指値の根拠になるので、チャンスかもしれません。
私自身は、雨漏り物件も、傾いた物件も、白アリや獣に食い散らかされたの物件も、外壁が崩れ落ちている物件も買ったことがあります。

確認事項⑥ トイレ

土地値の物件を探すと間取図や内部写真がない場合が多くなります。
和式トイレは洋式へのリフォームに20~30万円はかかってくるので、最初に確認が必要です。

確認事項⑦ 上下水道の接続状況

物件情報に水道や下水ありと記載されていても、接続されていないことは多々あります。
自分で接続するとかなりの出費になるので、確認しておきます。
井戸水は過去に痛い目を見ているので、特に注意しています。

内見するかどうかを判断する

家を調べる

電話でヒアリングした結果、自分の希望価格で買える見込みが全くないときには、その時点でお礼を言って潔く諦めましょう。
しかし、もし建物の状態が悪かったとしても価格交渉の余地がありそうであれば、考える前に内見を申込ましょう
実際に見てみてダメならそこで諦めればいいので、まずは足を運んでみることです。
運命的な出会いの可能性もあります。

「まず行動するということは、失敗することもあれば恥ずかしい思いをすることだってある。
だが、その恥ずかしさも、自分を成長させるための大きな糧となる」
Gackt「GACKTの勝ち方」より抜粋

絶対に電話で言ってはいけないこと

ダメ

私の場合は、価格交渉を前提に内見することが多いですが、絶対に電話で価格交渉はしません。
過去に買付が入っていた場合には金額確認のために色々と聞きますが、それ以外では絶対に自分から金額だけは口にしません。
確認すべきことは「交渉の余地があるかどうか」だけです。

なぜ電話で金額を言ってはダメか

信頼関係がない状態での根拠なき指値は、間違いなく相手に嫌われ、交渉は失敗します
電話口だけの不確かな相手のために、売主と(破格な)価格交渉をしてくれる担当者はほぼいないでしょう。

そのため、ある程度の信頼関係を構築し、担当者に動きたいと思わせるようにしなければいけません。
相手との信頼関係を構築するためにも、電話では状態を確認するだけに留めましょう。

まとめ

本記事では、気になる物件を見つけた後の不動産会社への電話のかけ方をご紹介しました。
要点としては、

  • 最初に不動産会社の契約形態を確認し、「仲介」だった場合には「元付」の会社を探しましょう。
  • 次に、自分かいくらだったら買うのか、欲しい金額を決めておきましょう。
  • 実際に電話をかけ、自分の気になっている箇所を確認し、問題がなさそうならすぐに内見を申し込みましょう。
  • 電話では、「物件状況や交渉の余地がありそうか」を確認するにとどめ、決して価格交渉をしてはいけません。

電話で失敗したらどうしようと恐れる気持ちもあると思いますが、大事なことは躊躇せずに動くことです!

次の記事では、いくらの物件なら買っても良いのか、購入すべき基準価格をご紹介します。