入居後トラブル連発【3棟目8】

前回は入居募集時のお話をしましたので、今回は入居後のお話です。
他の所有物件（築40年越え）に比べて若い物件なので安心していたら以外にもトラブル連発でした。

トイレの床がダメになる？

この元井戸物件には若いハーフ＆外国人の夫婦に住んでいただけました。

とても優しい方たちで、入居者の鑑のようでした。
住んで1年ほどは何事もなく全く手間いらずでしたが、一年を過ぎたころでしょうか。

トイレの給水管から少しずつ水が漏れていたらしく、そのせいで床が腐って便座がぐらぐらと傾くようになってしまったそうです！
こんな不具合は初めてだったのでビックリしました。

大事に至る前に連絡をしてくれ、写真まで送っていただけてとても助かりました。

トイレがぐらつくなんてとても危険な状態なので、至急工事が必要です。
この物件をリフォームしてくれた大工さんにお願いして１日で床と便器の交換をしてもらいました。

大工さんが送ってくれた画像ですが、便器がものすごく傾いていますね。
こんな状態のトイレを使わせていたなんて申し訳なくなります。

もともとはクッションフロアの床でしたが、手間を省くために水回り専用のフローリングへの交換です。
クッションフロアにしてしまうと、内装屋さんに来てもらわなければならず、内装屋さんの人工がかかってしまい、フローリングよりも高くなってしまうんです！
大規模なリフォームならフローリングよりも断然クッションフロアが安いのですが、小規模で短時間で終わる工事だと、材料費よりも人件費が高くついてしまうため、フローリングの方が安く仕上がるようです。

ひとつ勉強になりました。

それにしても、大工さんって本当に凄いです。
便器を外し、床を解体、床を仕上げ、便器を設置。
これをたったの１日で仕上げてしまうなんて！
不慣れなDIYでは到底無理なので、プロの仕事は本当に尊敬してしまいます。

無事にトイレはきれいになり、トイレの工事費用も火災保険で賄うことができました。
水漏れも火災保険が適用されるなんて本当に便利です！

普段なら最安のフローリングと便器を選ぶのですが、保険を使ったので、一般家庭が使うような便器とフローリングにでき、家の価値もちょっと上がりました。

ですが、入居者さんにとっては1日工事でトイレが使えず、家に拘束されてしまうのはとても迷惑ですよね。
なのでお詫びとして後日ギフトカードを贈りました。

酷い床鳴り

トイレ工事の数か月後、今度は床の軋みについて連絡を受けました。

続く建物の不具合で何も悪くない善良な入居者さんが申し訳なさそうにしていたので、心が痛みました。

とは言え、少しの軋みなら我慢してもらおうと思っていたのですが、送ってもらった動画で軋み具合を確認すると予想していたよりもかなり沈み、ギーギーとかなり大きな音が出ていたので紛れもなく補修が必要な状況でした。
トイレ工事を頼んだ大工さんにまたお願いして、フローリングを敷いてもらいました。

今回は経年劣化のため保険適用外です。
なので高品質なフローリングは使えず、アパートなどでよく使われるような安価なフローリングにしました。
それでも、クッションフロアからフローリングへのリフォームなので以前よりもグレードアップです！

6帖の洋室と階段を上がったところの小さい廊下にフローリングを重ね張りしてもらって工事費はコミコミ8万円でした。
1ヶ月分の家賃よりも高いのですが、比較的安く済んだように思います。

まだまだ長く働いてほしい物件ですから、直すときはしっかり直しておいた方が今後安心ですね。

今回は床工事のお詫びにコーヒー ギフトを送りました。
不具合や工事に文句も言わずに、感謝してくれる入居者様なのでできるだけ長く住んでいただきたいですからね。

屋根が飛ぶ

また数か月後

強い台風が直撃した直後だったので、台風の風で屋根の一部が飛んでしまったようです。
板金屋根の一部が敷地内に落ちている画像も一緒に送られてきました。
すぐに業者さんに修繕を手配し、雨漏りなど大事にはならずに済みました。

こちらの画像が飛んでしまった部分です。

そこまで大きなパーツではないものの、人にあたれば大ケガをさせてしまう可能性が大きいので本当に恐ろしいです。

台風が原因で屋根が破損してしまったので、火災保険の風災が適用され、屋根の修繕費は全額保険で賄えたので、大変助かりました。
ですが、屋根工事は家全体に音が響き渡るので、入居者さんにとっては迷惑極まりなかったと思います。

今回の事件で、飛んでしまった屋根のパーツで車や隣家を傷つけたり、他人にケガをさせたりはしていなかったのは不幸中の幸いでした。
もし、周りに被害が出ていたら多額の賠償金を請求されていたかもしれません。
こういう時に改めて火災保険の「賃貸建物所有者賠償特約」の大切さを実感します。
貸している建物が原因で賠償責任を負ってしまったときに保証してくれる特約で、私たちは所有物件全てに最大額の10億円を設定しています。
滅多にあることではないかと思いますが、今回の事件が運が良かっただけで、少しタイミングが違えば人の命を奪って数億円請求されていてもおかしくありません。

築古をメインに不動産投資をしているなら備えておいて損はないのかなと思っています。

次回は入居者様の退去のお話です。
やはり最後までいい入居者様でした。