【大家解説】賃貸の火災保険は強制加入?⇒契約次第です!

火災保険
ぶたどん
ぶたどん

大家のぶたどんです
賃貸の火災保険は強制なのか紹介します。

賃貸住宅へ入居する際に、必ずと言っていいほど火災保険の加入を勧められますが、そもそも火災保険への加入は強制なのでしょうか。

強制でなければ、加入しないという選択肢も問題ないのでしょうか。

アデちゃん
アデちゃん

なんか強制っぽい雰囲気で話されるけど、本当に強制なの?

ぶたどん
ぶたどん

物件によっては入居条件になるので、強制の場合もありますよ

火災保険への加入は基本的に任意ですが、物件によっては火災保険への加入を義務付けているものもあります

入居者を守るための火災保険ですが、火災保険へ加入してもらわないと大家にとってもリスクが大きくなってしまうからです。

そこで本記事では、なぜ火災保険が強制加入になってしまうのか、大家がその裏側を解説します。

本記事でわかること
  • 火災保険が強制加入になる場合とその理由
  • 任意でも火災保険は加入すべきか

賃貸の火災保険は強制加入か?

ぶたどん
ぶたどん

火災保険は基本的に任意ですが、入居条件の場合は強制です。強制の場合でも違法ではありません。その理由を解説していきます

基本は任意、強制加入の場合もあり

賃貸借契約は民法によって定められているものですが、賃貸借契約を締結するにあたって火災保険へ加入しなければならないという法律は存在しません。

そのため、原則として、火災保険の加入は入居者の任意です。

ただし、賃貸借契約の条件として『火災保険の加入を定めている場合には、火災保険へ加入しなければその物件へ入居はできません

アデちゃん
アデちゃん

それって強制ってこと?

ぶたどん
ぶたどん

そうです。強制の場合もありえます

アデちゃん
アデちゃん

そんな・・それって違法じゃないの??

火災保険の強制は違法なのか?

大家(貸主)が火災保険の加入を入居条件として強制になっていたとしても、保険契約の内容が不当なものでなければ違法にはなりません

アデちゃん
アデちゃん

強制しているのになんで違法じゃないの?

大家(貸主)に一方的に有利な内容であれば別ですが、火災保険は入居者(借主)にとってもメリットがあります。

 賃貸マンションなどの建物賃貸借契約においては、建物本体(躯体、共用部分)の火災保険は貸主(オーナー)が掛けるが、建物内部(専有部分)の壁面や設備についての火災保険は、家財等の損害保険と合わせて借主が掛けるということが多く行われている。
 したがって、もし本件のケースもそのような保険の掛け合い(分担加入)であれば、それはむしろ借主にとってもメリットのあることでもあり、貸主側の要請なり契約上の条件が結果的に強制というかたちになったとしても、それは借主に不当な条件を課したものとはいえないので、消費者契約法やその他の法令に抵触するようなことはないと考えられる(消費者契約法第10条)。
 なお、建物内部(専有部分)からの失火により、専有部分はもとより、建物本体(共用部分)に火災が及んだ場合には、借主は賃貸借契約上の債務不履行(善管注意義務違反)により、貸主に対しその損害を賠償しなければならず、失火法(失火ノ責任ニ関スル法律)があるからといっても、その責任を免れることができないので、保険を掛け合うことの意味があるといえる。

引用:不動産流通推進センター、「物賃貸借契約における火災保険への強制加入と消費者契約法」より

なお、消費者契約法で定められているのは、次のような内容です。

(消費者の利益を一方的に害する条項の無効)
第十条 消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

引用:消費者契約法(平成十二年法律第六十一号)

要するに、

  • 火災保険の加入は、事故が起こった際に入居者を守る内容でもあるので、一方的に不当な条件とはいえない
  • 火災保険の加入を賃貸借契約の条件として定めているのであれば、入居者は加入しなければならない

ということです。

ぶたどん
ぶたどん

もちろん、保険の内容が不当なものなら話は別です

契約後に火災保険を強制されたら?

アデちゃん
アデちゃん

賃貸借契約に書いてなくて、入居後に強制されたら、これも入らなきゃダメなの?

予め入居条件として定めていない(賃貸借契約で火災保険の加入を定めていない)のであれば、火災保険に加入する義務はありません

もし入居者に対して火災保険の加入を強制するのであれば、賃貸借契約を変更しなければいけないので、入居者としては拒否しても問題ありません。

なぜ大家は火災保険を強制加入にするのか

ぶたどん
ぶたどん

理由は2つ!入居者のためと、大家自身のためです!

理由① 入居者を高額賠償から助けるため

一番の理由は、万が一入居者の責による事故が発生した際に、入居者自身を高額請求から守るためです

もし入居者が室内で水漏れや家事を起こして、建物に被害が発生すると大家から損害額の賠償請求を受けます。

洗濯機からの水漏れであっても、床板が破損すればそれだけでも数十万円の修理費がかかり、下の階の住民に被害が発生したら、請求額が100万円を超えることもあります。

ぶたどん
ぶたどん

大家責任の事故ですが、室内の給湯配管から漏水した際は、床と下の階の天井張替え、さらに住民の家電製品や衣類など、全部で90万円かかりました

そういった予期せぬ事故が起こった際に、入居者を守ってくれるのが火災保険なので、大家としては加入を義務付けしています。

アデちゃん
アデちゃん

大家さんの保険で直せばいいだけじゃないの?

大家自身でも建物の火災保険へ加入している場合も多く、事故原因によっては大家側の火災保険で修理することもできますが、事故の原因や状況によっては大家側の火災保険で補償されたとしても、火災保険の会社から入居者に対して賠償請求がいくこともあります

アデちゃん
アデちゃん

えぇ!?どうして保険会社から請求されちゃうの?

ぶたどん
ぶたどん

保険約款を見ると次のように書いてあります。

第23条 (代位)
(1)損害が発生したことにより被保険者が損害賠償請求権その他の債権を取得した場合において、当社がその被害に対して保険金を支払ったときは、その債権は当社に移転します。
(中略)
(3)本条(1)の規定により、被保険者が借家人(注)に対して有する権利を当社が取得した場合は、保険契約者から反対の意思表示がないかぎり、当社は、これを行使しないものとします。ただし、借家人(注)の故意または重大な過失によって発生した損害に対し保険金を支払ったときを除きます

引用:三井住友海上、GK住まいの保険、web約款照会日:2022/11/02
アデちゃん
アデちゃん

言葉が難しくてわからないよ!!

簡単に整理すると、

大家の保険を使って直した場合でも、大家が「加害者(入居者)に請求しろ」と言った場合や、加害者(入居者)の故意・重大な過失によるものであれば、支払った保険金は加害者(入居者)へ請求される

ということです!

もし入居者が保険に加入していれば、保険会社から請求を受けた場合でも保険会社間でお金のやり取りをして解決してくれます。

つまり、

ぶたどん
ぶたどん

入居者を守るためなんです!

アデちゃん
アデちゃん

なんだか良いこと言ってるみたいだけど、本当にそれだけの理由なの?大家からしたら入居者って他人でしょ

ぶたどん
ぶたどん

ごめんなさい。もう1つあります

理由② 保険の引受不可を防ぐため

大家が保険加入を強制にする2つ目の理由は、大家の加入している火災保険の引受不可(更新不可)を防ぐためです

入居者が起こした事故でも、事故の原因によっては大家の加入している火災保険でも直すことができますが、保険請求内容によっては大家の火災保険が更新引受不可(契約期間満了後、保険契約できない)になってしまうこともあります

入居者が起こした事故を入居者の加入している保険で対応すれば、大家側の過剰な保険請求を避けられることもあり、大家としては入居者の火災保険加入を必須にしたいという想いもあります。

ぶたどん
ぶたどん

そもそも入居者責任の事故を大家の保険で直すこと自体おかしいんですけどね!


なぜ仲介会社は火災保険を強制加入にするのか

大家が火災保険を任意加入としている場合もありますが、仲介してくれる不動産会社によって強制になる場合もあります

その理由は単純で、「仲介会社の利益確保」のためです。

私自身も少額短期保険の代理店をやっているのですが、賃貸用の少額短期保険を1件契約すれば、その保険料に応じて手数料がもらえます(成約した保険料が高ければ高いほど、もらえる手数料も高額になります)。

仲介会社としては「少しでも利益を確保したい」といった想いから、「大家さんが強制って言ってます」と嘘をついてでも火災保険を契約してもらおうとする方もいます。

アデちゃん
アデちゃん

嘘つくのはどうかと思うけど・・

 

任意でも加入した方が良いのか?

物件によっては、火災保険が強制となる場合もありますが、任意であった場合には保険に加入しなくても良いのでしょうか。

ぶたどん
ぶたどん

1千万円の請求を受けても平気な人は加入しなくてもOKですが、それ以外の人は加入しましょう!

アデちゃん
アデちゃん

そんな人いるの?

火災保険は必ず加入すべき

相当なお金持ちでない限りは、賃貸用の火災保険には必ず加入すべきです。

その理由は、万が一の際に大家から請求される金額が保険料よりも桁違いに高く、一発で生活が破綻するからです。

賃貸用の火災保険は、主に次の3つの補償内容で構成されています。

  • 家財の損害保険金
  • 費用保険金
  • 賠償責任保険金

これらのうち、「賠償責任保険金」というのは、大家さんへの損害賠償責任を補償する保険です。

もし誤って室内で火事や水漏れなどの事故を起こして建物に損害が与えた場合、大家さんから修理費用などの損害賠償請求を受けることとなります。

室内の水漏れだけで自室で収まった場合でも数十万円はかかりますし、下の階へも被害を与えたら100万円を超える請求を受けるおそれもあります。

もしも火事を起こしてしまった場合には桁外れの請求額になり、ほとんどの方は支払い不能になってしまいます。

自室(約30m2)の火災事故による借用戸室と建物の損害についての損害賠償請求

家主さんからの賠償請求金額 約1,500万

引用:積水ハウス不動産パートナーズ株式会社、「実際にあった事故例」より
アデちゃん
アデちゃん

1,500万円って・・・。さすがに払えないよ

家財保険の金額は検討すべき

火災保険には必ず加入すべきですが、もしも「高い!」と思ったら、保険の内容を見直してみましょう。

具体的には家財保険の補償金額を見直すことが一番効果的です。

多くの火災保険では、一番必要な「賠償責任保険金」の保険金額は固定額か、高く設定しても支払う保険料は安いです。

まとめ

本記事では、火災保険が強制となっている理由について解説しました。
要点は以下のとおりです。

要点
  • 原則、火災保険の加入は入居者の任意ですが、賃貸借契約の条件として『火災保険の加入』を定めている場合には、火災保険へ加入しなければその物件へ入居はできません。
  • 大家が火災保険を強制加入としている理由は、①入居者自身を高額な賠償額から守るためと、②大家の保険で入居者責任の事故まで請求すると保険の引受不可(更新不可)になるためです。
  • 稀に、大家は強制していないにもかかわらず、仲介してくれる不動産会社によって火災保険を強制加入にしている場合もありますが、その理由は「利益確保」のためです。
  • 火災保険は任意であったとしても、万が一事故を起こしてしまった際の賠償額が高額になるので、必ず加入するようにしましょう。

なお、本記事では火災保険の高い理由を紹介してきましたが、交渉次第では下げることも可能です。
次の記事で火災保険を安くするための具体的な方法を解説しています。

また、初期費用に限らず退去費用も含めて削減できる方法は色々とあります!
本サイトで紹介している退去費用と初期費用を安くする方法を次の記事でまとめているので、お得に良い部屋を見つけてください!