【失敗したくない方へ】賃貸初期費用の交渉術！交渉できる項目とタイミング

このような悩みを解決できる記事を用意しました。

本記事を読めば、『初期費用の交渉』に必要なすべての知識が身に付き、営業マンと対等に交渉もできるようになります。

　本記事の内容

この記事を書いている私ぶたどんは、関東の田舎でアパートや戸建ての大家をやっています。

日々、お部屋探しをしている方や不動産屋さんとかかわっていますが、同じお部屋でも初期費用を交渉したかどうかで10万円以上差も出ています。

不動産業界の裏も知っている私が『初期費用の交渉術』を解説していきます。

賃貸の初期費用で交渉できる項目

賃貸の初期費用について、交渉可能な項目は次のとおりです（交渉の難易度順に並べました）。

　賃貸の初期費用で交渉できる項目

それぞれについて詳細を説明していきます。

交渉できる項目①：消火剤・消火器

難易度	★☆☆☆☆
交渉相手	仲介業者

「消火剤・消火器」は料理中などに万が一火災になりそうなときに、それを食い止めるための緊急アイテムです。

非常事態にあれば便利ですが、必ずしも必要なものではないので、見積りに入っていたとしても断れば簡単に外せます。

私も賃貸契約するとき色々勝手にオプションつけられたな💢
中に油火災用の消火器とかあってこれは断った。
部屋の殺菌消毒もあっていらないと言ったら大家さんの要望と言われたけど嘘だな。
今となってはやったのかどうか。

— さらい@おじいにゃんと４匹のおんにゃの子と (@reddwarf55) December 19, 2018

交渉できる項目②：消臭・消毒・害虫駆除サービス費用

難易度	★☆☆☆☆
交渉相手	仲介業者

「消臭・消毒・害虫駆除サービス費用」は、入居直前に行う室内の消毒やゴキブリの駆除サービスです。

室内のハウスクリーニングとは全くの別物で、入居者の希望があればプラスアルファで行うオプションサービスなので、不要だと思えば簡単に断れます。

特に消臭サービスに関しては、過去爆発事件で「未施工」や「スプレーを噴射するだけ」と色々と問題も発覚し、有名になりました・・・。

今回の爆発事件でアパマンは火気厳禁のスプレーを室内で120本も噴射するという頭の悪さだけでなく、賃貸住宅を消臭殺菌しましたというのが単なるスプレーで済ませていることと、そのスプレーすら使わず在庫合わせのため社内で噴射していたという詐欺まがいのことまでバレたわけですね。

— ねこやまだ (@msao211) December 17, 2018

交渉できる項目③：24時間安心サポート費用

難易度	★★☆☆☆
交渉相手	仲介業者

「24時間安心サポート」は、賃貸物件へ住んでいる際に発生した困りごとに対応してくれるサービスのことです。サービスの詳細は異なりますが、24時間365日対応可能で、トラブルが発生した際にも電話１本ですぐに対応してもらえます。

一見便利なサービスに思えますが、意外と使い道がないことも多く、「1人暮らしが超不安」、「魅力的なサービスがある」と思った方以外の方は基本的に不要です。

基本的に任意オプションなので簡単に外せますが、稀に管理会社が必須にしていることもあり、そういった場合だと外せません。

いまだに消毒代と安心サポートを
取る賃貸屋あるんやな
管理会社としては不要なものやけど
任意でと説明してるんかな？
安心サポートの内容も火災保険で同じ内容のサポートついてるの説明してんのかな？
任意で加入してるならいいけど

— たれぽん🌙*ﾟ (@tareponz) June 4, 2020

賃貸の契約審査通った後に必須項目で安心サポート入ってもらうから月額プラス1000円って詐欺じゃないんか？？先に言えや

— ゆ〜っ！？˙ᵕ˙ (@gmdmtja) January 11, 2021

交渉できる項目④：契約事務手数料

難易度	★★☆☆☆
交渉相手	仲介業者

賃貸契約時に不動産業者へ支払う報酬は、本来「仲介手数料」のみのはずですが、たまに「契約事務手数料」や「書類作成料」といった名目で請求を受けることもあります。

「仲介手数料」以外の仲介業者への報酬は基本的に不要なので、交渉すれば比較的簡単に外せます。

ちなみに仲介手数料以外の手数料は支払う必要がないから「契約事務手数料」も交渉すればなくなると思うで〜^^

そもそも書類作成等の費用は仲介手数料に含まれてるからな。

「事務手数料」や「書類作成料」と言った仲介手数料以外のお金を請求する業者にはご注意を^^ https://t.co/82Mc44GHaZ

— 両🦁自由に生きるための知恵を配信中 – リベ大学長 (@freelife_blog) April 11, 2020

交渉できる項目⑤：仲介手数料

難易度	★★★☆☆
交渉相手	仲介業者

「仲介手数料」は契約時に仲介してくれた不動産屋へ支払う報酬です。

「仲介手数料」は『原則、賃料の0.5カ月分』が上限となっていますが、『大家と入居者の了承があればどちらか一方が賃料1カ月分』を負担しても良いことから、ほとんどの物件では『入居者が賃料1カ月分を負担』となっています（ただし、大家は広告料という別名目で仲介業者へお金を払っています）。

交渉次第で簡単に下げられる項目ですが、仲介手数料を削減されると仲介業者はやる気を失うので注意が必要です。

やっと引越しの日決まった！
色々あり交渉したら仲介手数料下がった😎

— ゆっき〜 (@yuki_pad_459) May 13, 2021

【プロフ】→『仲介手数料はしっかりお支払いするのでトータル金額下がりませんか？』と交渉。それなら営業マンは頑張って大家など方々に条件交渉してくれる。報酬の値引きは✖️

— たまちゃん｜高卒なら『起業』『投資』『資産運用』 (@tamachan_1218) November 11, 2022

交渉できる項目⑥：鍵交換代

難易度	★★★☆☆
交渉相手	大家・管理会社

「鍵交換代」は、入居時に玄関ドアのカギを交換する費用です。

鍵を交換しなくて良いという条件であれば簡単に外せますが、既に交換済みというお部屋だと大家さん次第になるので、交渉の難易度は高くなります。

新居を決めました！！

家賃44,000円、共益費＋3,000円、駐車場代＋5,000円を
すべてコミコミで毎月40,000になりました！

礼金も鍵交換代もなしになったので、初期費用も5万円以上抑えました😆😆😆

交渉のポイントは数ヶ月以上空室であること、内見時の粗探しですね😙

伊達に転勤してねぇぜ！！

— ゆとのすけ@Web副業 (@yuto2784y) June 27, 2022

交渉できる項目⑦：火災保険料

難易度	★★★★☆
交渉相手	大家・管理会社

「火災保険料」は、万が一水漏れや火災などの事故が起こった際に、大家さんや他の入居者へ賠償するための保険です。

入居者自身を多額の賠償金から守るものでもあり、火災保険へ入らないという選択肢は基本NGですが、交渉次第では大家・管理会社の指定ではなく、自身で探した別の火災保険へ加入することもできます。

仲介手数料0.5ヶ月交渉してくる人は、たいだい火災保険を自己手配させてくれと言ってくる。少しでも初期費用を安くするためである。火災保険は好きにすればいいけど、仲手交渉はお断りします。リベ◯生、いつもお勉強お疲れさまです。

— ひろりん@NFT副業サラリーマン (@hirorinfudousan) September 1, 2021

交渉できる項目⑧：敷金・礼金

難易度	★★★★☆
交渉相手	大家

「敷金・礼金」は契約時に大家へ支払うお金ですが、こちらは大家さんへの交渉次第で安くしてもらうこともできます。

成功するかどうかは、どこまで仲介業者の協力を得られるかもポイントです。

6月から起業するので、部屋の契約に行ってきました。初期費用の見積もりが約38万円。交渉して、礼金免除、仲介手数料半額にしてもらい、防虫消毒・安心サポートを非加入にすることで半額に。約19万円のお金を支払わずに済みました。知識があれば得できる！(4年前1人暮らしした時は全部支払いました。) pic.twitter.com/PtZIlFvdCS

— いぷ (@OL2719398218) April 17, 2021

交渉できる項目⑨：前払家賃

難易度	★★★★☆
交渉相手	大家

入居時には日割り家賃＋翌月分の家賃を支払いますが、大家さんへ「家賃のフリーレント」の交渉も可能です。

交渉が成功するかどうかはそのお部屋や大家さん次第ですが、多少のフリーレント交渉はよくあるので、大家としては比較的受け入れやすい項目です。

初めて引越しで色々交渉してみたが

仲介手数料 : 家賃1ヶ月分→半額
礼金 : 家賃1ヶ月分→半額
フリーレント半月分

という結果で、気後れせずに言ってみるもんだなーと思った。
割高な防虫剤散布やら防火グッズも全消しで、当初の提示額よりだいぶ下がった。

— iwashi (@iwashi0830) August 26, 2022

申込があった部屋が母子家庭だったらしく1ヶ月フリーレントの交渉があったので即OKを出した。繁忙期は交渉に応じなくても決まるが多少なりの支援と気持ちよく長く住んでもらえれば思い応じました。

— いなお@新築RCプロジェクト始動 (@ladder_lstyle) January 31, 2022

交渉できる項目⑩：保証会社への初回保証料

難易度	★★★★★
交渉相手	管理会社・大家

「保証会社への初回保証料」は、全保連やＪＩＤ・ＣＡＳＡといった保証会社へ支払う保証料です。

ほとんどの賃貸物件では保証会社へ加入が必須条件になっており、相当信頼されていない限り保証会社を利用しないという交渉は困難ですが、利用する保証会社や商品によって金額は違うので、交渉次第で下げられなくはないです（大家に負担させるといった交渉も可能です）。

ただし、利用する会社や商品によって補償内容が異なるので、変更することによって大家側のリスクが高くなる可能性もあり、基本的に無理だと思った方が良いです（大家が直接管理している物件だと、申し込んだ不動産屋によって保証会社が変わることもあり、たまたま安くなることもあります）。

賃貸交渉結果
仲介手数料　72,000→36,000
保証料　　　61,600→26,100　
火災保険料　11,000→4,000　自分で加入
安心パック　16,500→0　火災保険同じサービスあり
室内消毒　　13,200→0　自分でバルサン
計￥108,200削減😆
リベ大とお金の大学のおかげ！
皆さんも見積書をもらって必ず交渉！

— eMAXIS Slim絶賛積立、元気＆勇気 (@morimoriyarura) April 8, 2021

賃貸の初期費用を値下げ交渉するタイミング

初期費用を値下げ交渉するのに良いタイミングは次のとおりです。

　賃貸の初期費用を値下げ交渉するタイミング

初期費用の値下げ交渉は入居申込直前がベスト！

初期費用の値下げ交渉は、必ず「内見時」や「入居申込直前」に行うようにしましょう。

なぜなら、入居申込直前であれば契約条件は確定しておらず、大家や仲介業者としても「交渉に応じれば契約してくれる」といった期待から交渉に応じやすいからです。

たとえば、内見直後に「値下げしてくれたらすぐに入居申込します」と提案すれば、他に検討している方がいなければ通りやすいです。

「内見前じゃダメなの？」と考える方もいると思いますが、契約するかどうかもよくわからない方からの交渉だと、「下げるだけ無駄」と判断されることもあります。

そのため、値下げ交渉は「入居申込直前」に行うようにしましょう。

審査後に初期費用の交渉はできないの？

審査通過後の初期費用値下げ交渉は不可能ではありませんが、あまりするべきではありません。

なぜなら、入居申込をした内容で入居審査を行って契約書類も作成しており、審査後に初期費用の交渉すると全て一からやり直しになってしまうからです。

もし軽い気持ちで交渉したとしても、仲介業者は大家さんへの交渉や書類も作り直しになるので非常に嫌がられます。
また、大家さんから「そんな面倒な人は嫌だ」と思われたら、契約自体断られる可能性もあります。

そのため、審査通過後に交渉することはやめておきましょう。

めんどうなお客様って割と申し込み後や審査後の入居が決まってから文句言う人が多い。なので、申し込み前後に諸々書面にして後から何も言えないようにしたい😂トラブルにならんくても後から説明に時間とられるのが嫌。契約時に値引き交渉とか意味わからん。

— Namiko@朝活 (@sealife96992821) July 30, 2022

「申し込んだ後なんですが、フリーレントの交渉って可能ですか？」

賃貸アパートへの入居検討者から質問。

結論。
交渉できなくはないがかなり難易度高い。

なぜなら、住みたいのバレちゃってるから。
フリーレントになったら即申し込みしますという交渉が、先に住むこと教えてる😂

順序は大切。

— とびうお@不動産専門ブログ (@tobiuo89098360) November 9, 2022

初期費用の値下げ交渉を成功させる5つのコツ

初期費用を値下げ交渉する際に成功させるコツは次のとおりです。

　初期費用の値下げ交渉を成功させる5つのコツ

Point１．閑散期を狙って交渉する

値下げ交渉を成功させる最初のコツは、閑散期（4月～6月頃など）を狙って交渉することです。

賃貸のピークは1月～3月頃で、その時期をすぎると仲介業者は暇になり、大家も誰も入居しなかったと不安になっています。

そういった閑散期の時期の交渉なら、「契約してくれるのであれば多少はいいかな」と受け入れてもらいやすいです。

もし引越しの時期を調整できるのであれば、ぜひ閑散期を狙ってみましょう。

引っ越しするならいつがいいか？
✔️スバリ４〜６月

大家目線、今の時期〜３月の間にもし家賃交渉や初期費用減額をお願いされても「断る」という選択肢があります。

でも４月に入ったら、ぼくだったら弱気になり家賃減額も飲んじゃいます😢

ということで今ある空室をなんとか３月半ばには埋めたい😐

— ばじー＠よこすか不動産投資家 (@yukiooya) January 30, 2022

Point２．下がったらすぐに入居申込・契約すると約束する

2つ目の交渉のコツは、「もし値下げしてくれたら、すぐに入居申込・契約する」と提案することです。

ここを譲れば契約してくれるとなれば、「まぁこのくらいならいいか」と仲介業者や大家も交渉に応じやすいからです。

反対に、申込するかどうかもわからない方から初期費用を突然交渉されても「面倒だからいいや」と断られる可能性は高いです。

必ず契約するという前提で交渉を行うようにしましょう。

引越しする時、不動産屋から請求される初期費用を10万ほど値切ったった。不当にじゃないよ！明らかに不要なお金を削ぎ落としてもらって、調べたことを活かして即契約を条件にたくさん交渉した。保険も自分で調べて加入して年間7000円節約。10万と7000円てでかくね？

— かおりさん（公式） (@official_nicof) July 27, 2021

Point３．仲介業者へ協力を求める

3つ目の交渉のコツは、仲介業者と信頼関係を構築し、仲介業者へ協力を求めることです。

仲介業者が上乗せしたオプションであれば仲介業者の判断だけで値引き可能か決められますが、管理会社や大家が指定した条件については仲介業者で判断できないからです。

例えば、「敷金礼金」・「フリーレント」の交渉となったら、仲介業者が大家さんに対して交渉を行います。

成功するかどうかは仲介業者のやる気によっても大きく影響され、もし担当者との信頼関係が構築できていれば大家さんに対しても「すごく良い方なのでなんとかお願いできませんか？」とうまくアピールしながら交渉してくれます。

逆に全く信頼関係のない状態で、「全て値下げしろ、不当な請求だ！」と強引な交渉されたら、仲介業者も「これはヤバい人」と判断し、交渉する以前に断られます。

そのため、仲介業者を味方につけるということを意識しましょう！

→『仲介手数料はしっかりお支払いするのでオーナーさんに交渉していただけませんか？この条件であれば即決します！』って交渉してます。スタッフさんを味方に付けましょう♪

フォロー@tamachan_1218 励みになります♪

— たまちゃん｜高卒なら『起業』『投資』『資産運用』 (@tamachan_1218) January 22, 2023

Point４．項目を絞る

4つ目の交渉のコツは、値下げ交渉する項目を絞ることです。

なぜなら、全ての項目や金額について値下げ交渉されると、「クレーマー気質の危ない人」と判断され、そもそも契約自体断られることもあるからです。

初期費用の値下げ交渉を成功させるためには、

• 見積書をもらう前に不要なオプションを伝えておく
• 最初から安い不動産屋で見積書をもらう

といった方法で、最初にもらう見積書の段階から安くしておき、交渉する項目を最低限に絞った方が成功しやすいです。

なお、仲介手数料の安い不動産屋は次の記事にまとめたので、参考にしてください。

Point５．相見積もりは最後の手段

5つ目の交渉のコツは、他社へ相見積もりをしてみることです。

ある不動産屋では限界値だったとしても他の不動産屋ならもう少し安くできることもあります。

ただし、なんでもかんでも相見積もりをとって強引に安くしようとすると、仲介業者から嫌われて入居申込すらさせてくれないリスクもあるので、見積りの取り方や使い方には注意が必要です。

TL上で賃貸の相見積もり取って初期費用を値下げさせるというのが散見されるけど、弊社はそのような賃借人には貸さない。多少の交渉は受けるけど。度を越した交渉してくる人は貸してから問題発生するし。条件飲まない人には貸さない。借りる自由もあるけど貸さない自由もある。契約自由の原則ですぞ！

— 永田町の魔女(不動産) (@nagatachomajo) January 22, 2022

問い合わせで初期費用相見積もりしてくるお客さんがいて、物件探して欲しいとの依頼があったんだけど確定で決める前に相見積もりしてくるパターン😂

— kyon (@realestate515) August 28, 2022

交渉前に知っておきたい！初期費用値下げの注意点

初期費用は交渉次第でかなり下げることもできます。

ただし、交渉後に失敗したということがないよう、次の注意点は必ず知っておいてください。

　初期費用値下げの注意点

注意点①：交渉中に入居申込が入ったら入居できない

もし初期費用が下がったら入居申込をしようと思っているときに、他の方から先に入居申込があったらとられてしまいます。

賃貸住宅は基本的に先着順なので、人気のエリアだったり絶対に入居したいと思ったら、交渉は最低限にし、早く入居申込をした方が良いです。

注意点②：繁忙期や人気物件は大家も強気で交渉に応じない

2つ目の注意点は、繁忙期や人気物件だとたくさんの方が内見されるので、全く交渉に応じてもらえない場合も多いです。

必ず安くしてもらえると思って交渉すると失敗するので、繁忙期は特に気を付けてください。

おはようございます☀
朝一で内見です🏠

抗菌代、安心サポート、鍵交換代、火災保険で8万弱をどれか1つでもいいので不要の交渉したら、他の契約希望者いるのでこの条件飲めないなら無理ですって言われて撃沈😅

申込殺到の人気物件だと借りる方は立場的に不利だから、諦めざるを得ないか😭

— 大学職員夫婦@投資でFIRE🔥 (@sidefire_family) February 12, 2023

注意点③：交渉の仕方によっては入居審査で否認されるリスクもある

3つ目の注意点は、最も大事なことですが、交渉の仕方によっては仲介業者に断られるだけでなく、大家や管理会社からも入居を断られることもあります。

「保証会社の審査さえ通れば誰でも入居できる」と勘違いしている方もいますが、入居申込をすると保証会社の審査に加えて管理会社や大家の審査もあります。

例えば、1つ1つの項目にいちゃもんをつけるような交渉をすると仲介業者の印象は非常に悪くなり、そういった悪い情報はそのまま大家や管理会社へ伝えられます。

大家が一番嫌がる入居者は「クレーマー」なので、面倒な人だと思われた瞬間、入居お断りとなる可能性が高いです（仲介業者から「この人は危ない」と言われたら、実際に私も断っています）。

うまく交渉すれば安く引越しできる反面、入居できないリスクがあることは十分に認識しておきましょう。

ぼくの管理物件にお客さんからダイレクトに問合せがあり、礼金なし or 家賃下げる or フリーレントと交渉してきたので出禁にした。
こういう何でもかんでも交渉しないと気が済まない人はクレーマー気質だからな。

— たくや社長 | 地場不動産 (@fudousanlove) February 10, 2023

お部屋探しで初期費用相見積もりとか家賃・礼金・敷金交渉しましょうとかいうツイートを見ますが、人気の物件にそんなことしたら弾かれて終わりますよwオーナー、管理会社に面倒臭い人だと思われて嫌われますw誰も入りたがらない微妙な物件なら聞いてもらえるかもしれませんが。

— コマ社長 (@comachannel) May 28, 2022

リ◯大の影響はうちの職場にも出ていて…

仲介料1ヶ月請求されたから論破してやった！
不動産屋だけが見れるサイトがあるらしい！
家賃は値切ってフリーレント！
火災保険は格安ので充分！

多少の交渉は良いとしてもあんまりやり過ぎたら良い物件逃すと思うし、ガチでブラックリスト乗ると思う。

— スティーブ主任 (@steve_invester) March 8, 2022

知識ゼロでも確実に初期費用を値下げできる方法

本記事では、初期費用の値下げ交渉についてご紹介してきました。

これまでの話を整理すると、次のとおりです。

　初期費用を交渉する方法

実際に初期費用の交渉に成功した方の初期費用明細を見ると、他の方よりも明らかに安くなっており、家賃も含めて交渉は可能です。

うまくやれば引っ越し代を大幅に節約できる一方、失敗するとそもそも入居できないといったデメリットもあります。

もしそういった自分で交渉するのは不安という方は、次の確実に初期費用を値下げできる方法もおススメです。

　確実に初期費用を値下げできる方法

知らない方がほとんどだと思いますが、これまでの不動産業界の常識を破り、「初期費用の削減に特化し不要な業務を一切やらない」といった不動産屋もあります。

従来の不動産屋は、駅前にお店を構えスタッフも大勢いるイメージですが、「来客用の店舗を持たない」、「お部屋探しはしない」といった工夫で固定費を大幅に下げ、その分お客さんへ還元するといった工夫をしています。

もしそういった新しいタイプの不動産屋から入居申込を行えば、自分で一切交渉することなく初期費用を最初から限界値まで下げることもできます。

例えば東京23区なら【東京なっトク部屋探し】、千葉・埼玉・神奈川ならタダスムといった会社が初期費用削減に特化した不動産屋さんです。

全国的に対応している会社だとAWANAI賃貸といった会社もあります。

交渉が苦手だけど少しでも初期費用を安くしたいという方は、こういった不動産屋を利用するのも良いと思います。

もっと本格的に交渉術を学びたいという方は、デール・カーネギー著「人を動かす」といった本を読んでみるのもおススメです。