1棟目に購入した戸建ては全て現金で購入・リフォームを行いましたが、2棟目に購入した物件についてはリフォームで融資を利用しました。
ずっと現金で買い続けられるほど貯金があるはずもなく、2棟目以降は全て融資を受けて物件購入やリフォームを行いました。
低所得の夫婦がどうやって初めての融資を受けたのか、痛い失敗談も交えて紹介します。
不動産投資の融資の使い方
融資の体験談を紹介する前に、不動産投資で利用する融資の種類と、金融機関について紹介します。
融資の種類
不動産投資で利用する融資は大きく分けると、『個人向けアパートローン』と『事業性資金融資』に分かれてます。
『年収○円以上』、『公務員』など個人属性で条件がつくのが『個人向けのアパートローン』です。
高所得サラリーマンだと個人属性に依存した融資としてアパートローンが利用でますが、たろーのように年収400万円代とかの方はまず無理です。
では低所得だと融資は無理かというと決してそんなことはなく、『事業性資金融資』を狙って事業拡大をしていけば融資は可能です。
金融機関の種類
不動産投資をするまで全く知りませんでしたが、金融機関にも色んな種類があります。
銀行関連で大きく分けると、以下のようなものがあります。
- 都市銀行
- 地方銀行、第二地方銀行
- 信用金庫
- 信用組合
- 政府系金融機関
『個人向けアパートローン』というと地方銀行が多く、信用金庫が前面に出てくることはあまりありません。
しかし、不動産投資以外の通常の事業では、事業規模が小さい会社は信用金庫や信用組合等を利用し、事業規模に応じて地方銀行や都市銀行へのステップアップしていきます。
そのため、アパートローンというものは相当特殊なものと認識した方が良いです。
低属性の不動産投資で『事業性資金融資』を狙うのであれば、セオリー通りにまずは信用金庫や信用組合、そして第二地方銀行、地方銀行へとステップアップをしていきます。
この金融機関の順番を間違えるとどうなるのか、大変苦い経験を以下で紹介します。
信用金庫ってなんだろうって思ったよ
不動産投資を始めるまでは、他の金融機関の存在すらほとんど気にしたこともありませんでした。 事業やらないと気にしないですよね。
地銀へ突撃し、完全玉砕した話
銀行の紹介と、初めての銀行へ電話
「銀行は紹介で行くのが良い」と不動産投資の本に書いてあったので、１棟目の購入でお世話になった不動産屋さんに相談してみると、
最近近くにできた支店がちょうど融資先を探していたよ！紹介してあげるから行っておいで！
これは完璧な流れができたと思い、早速、紹介してもらった地銀（第一地銀）へ電話をしてみました。
初めての融資面談だったので、大変ドキドキしながら電話をかけると・・
○○不動産の紹介で、融資の相談をお願いしたいのですが・・。
お電話いただき、ありがとうございます。もし良ければ直接お越しいただいて、相談させてください。
やる気のありそうな担当者を紹介してもらいました。
平日の開店直後の時間に約束をして、面談へ行くことになりました。
不動産投資の本を参考に、いくつか書類を準備しました。
ちなみに、このときは物件のリフォームが終わって入居者が決まる前だったので、家賃収入はゼロ円です。
- 源泉徴収（3か年分）
- 1棟目に購入した物件の資料
- 相談用物件資料（タイプの違う戸建て物件）
初めての銀行面談
当日の朝、シャッターの前で他の方とシャッターが空くのをドキドキしながら待ちました。
まだ新しい支店ということもあり、室内は大変綺麗な状態で、VIPのような扱いを受けながら個室へと案内されました。
簡単に挨拶をして、プロフィールを紹介し、そして実際に持ってきた物件資料を元に少し相談をしてみました。
当行の融資先は、年収1,000万円以上の方が多いです。それ以下でも資産をお持ちだったり、もちろん例外はございますが。
収入は全く土台に乗っていないし、資産家でもないのに融資できるわけがないだろ。年収1,000万円以下が不動産投資目的でウチで借りられると思うのか？
持ってきた物件資料は、全て耐用年数超えのボロ戸建てでしたが、一応対象物件についても聞いて見ると、
お持ちいただいたような耐用年数超えの物件は基本的に取扱いません。
そもそも無理なんだから早く帰れよ
笑顔で話す銀行員さんからヒシヒシと本音が伝わってくるのです。
それもそうですよね。
当時、タローの年収は400万円代でしたから・・・。しかも私は専業主婦ですし。
たとえ賃貸戸建てを1棟持ってようと、第一地銀さんから見れば築古で家賃も低いので、価値なんてないも同然です。
私もタローも「第一地銀はまだ自分たちには早かった」と痛感しました。
当時、金融機関の知識がゼロだった私たちは不動産屋さんの「あそこの銀行なら大丈夫ですよ！」という言葉を鵜吞みにしてしまいました。
ですが、不動産屋さんの言う「大丈夫！」は住宅ローンとしてなら「大丈夫」だったのかもしれません。
右も左もわからない状態で突撃し、鼻で笑われ、何とも苦い経験になりました。
行くべきは信用金庫！
地銀でトラウマになりそうな体験をしましたが、諦めずに次は信用金庫へ向かいました。
紹介なしの電話で突撃！
信用金庫を紹介してくれるツテは一切なかったので、直接電話して相談へ行くことにしました。
不動産賃貸業をやっておりますタローと申します。突然のお電話で恐縮ですが、融資について相談したいので、渉外担当か融資担当の方をお願いします。
アポ取りをして、また同じような資料を準備して信用金庫へ向かいました。
鬼のような目の融資課長
信用金庫の建物は、先日行った地銀とは全然異なり、こじんまりとして人の数も大変少なかったです。
窓口のお姉さんへ名前を告げると、電話に出てくれた融資課長がやってきました。
え？？あのトラのような目をした方が担当者でしょうか？？
見た目だけで大変ビビッてしまいましたが、話してみると大変優しく、私たちの話を親身になって聞いてくれました。
信用金庫さんは先ほどの地銀とは打って変わってウェルカムムードが感じ取れました！
収入が低いからダメということはなく、築古物件でもある程度は融資してくれるようでした。
物件の目星を付けたらまずは持ってきてください。一緒に方法を検討しましょう。
最初に行った地銀さんとの対応の差に感動しました。
信用金庫さんは雰囲気もアットホームな感じでいいですね。
2棟目の物件の融資を申し込む！
2棟目の物件の買付が通った後、融資の申し込みのために、リフォームの見積り取ったり、色々と準備をしていました。
本当は物件購入資金まで融資をしてほしかったのですが、現金で即購入することを条件にかなりの値引きをしてもらえたので、買付から決済までほとんど日にちがありませんでした。
バックファイナンス（購入後に融資を受ける）といったやり方を見たことがあったので、信用金庫へ確認すると、
バックファイナンスは難しいです。基本的に物件購入前でないと購入代金の融資はできません。不動産賃貸業で初めての融資ということもあるので、まずはリフォーム資金でやってみませんか？
相談した結果、リフォーム資金で申し込みました。
このときにこちらから提出した資料は以下の通りです。
- 物件資料（住宅地図、公図、土地と建物の登記事項証明書、建築確認関連の資料、公課証明書、路線価図）
- 事業計画書
- 工事見積書
- 個人事業の開業届
- 運転免許証の写し
- 源泉徴収票3年分
- 保有資産の一覧表
- 通帳の写し
1棟目を購入時に開業届を提出し、その年度内で2棟目の融資を申し込んだので、まだ確定申告書はありませんでした。
そのため、事業としてやっていることを証明するために、開業届を提出しました。
事業計画書については、『事業計画書の作り方』に関する本を何冊か購入し、それを真似しながら作成してみました。
書いた内容としては以下のようなものです。
- プロフィール
- 事業内容に関する背景、概要、ビジネスモデル
- 事業理念、事業ビジョン
- これまでの実績
- 周辺の賃貸需要
- 工事計画
- 収支計画（良いケース、悪いケース）
- リスクとその対策
審査の途中で、なぜ現在の工事業者を選んだのか問い合わせがあり、工事業者との関係について追加で資料を提出しました。
無事に融資が通る！
初めての融資ということもあり、審査にはかなり時間がかかりました。
業者さんの工事も終わってしまい、支払いをしたくても融資の結果待ちで払えないという状況で、瓦屋さんや工務店さんへ大変迷惑をかけてしまいました。
ダメなのかな・・と落ち着かない日々を過ごしていると、
無事に融資がとおりました。申込通り、リフォーム資金120万円を7年間で融資します。担保はなしで大丈夫です。
やっと業者さんへお金が払える！！よかった！！
初めて工事をお願いした瓦屋さんはちゃんと払ってくれるのかとヒヤヒヤしたと思います。
私もヒヤヒヤでした。
低属性不動産投資で大事なこと
不動産投資で融資を受けるために皆さんもいろんな銀行を回っているかと思います。
自分のレベル（属性）と銀行のレベルがかけ離れていると、第一地銀に行った私たちのように、かすりもしない苦い思い出になってしまいますので、気を付けましょう！
しっかりと銀行の下調べも大切です。
余談ですが、銀行や信用金庫に行くとき、たろーはいつもスーツです。
私はきれいめ（に見えたらいいな）な服装です。
第一印象は大切ですから、ピシッと決めていくのがベストですね。
私は書類をお届けに何度も行くので初回以降は普段着になりますが・・・
次の記事からは３棟目突入です！
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