【DIYやりすぎは損?】不動産投資で最適な範囲は?

DIY


不動産投資では、現状回復やリノベーションなどいろいろな工事がつきものです。
工事費用を抑えるためにはDIYが最安ですが、DIYでは非効率な工事や危険な工事もあります
今回は、不動産投資においての効率良いDIY非効率なDIYを考えてみます。

DIYとは?
DIYとは、英語のDo It Yourself(和訳:やってみよう)の略語で、素人が何かを自分で作ったり修繕したりすることです。
DIYは、日曜大工という言葉と混同されがちですが、自分でやってみようという考え方を表しています。

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不動産投資でDIYはやるべきか

DIYする人

最初に考えるべきこと

DIYなら材料費のみで工事をできるので支出を最小限に抑えられますが、自分でやることによって完成が遅くなるため、家賃が入らないという機会損失が発生します。

また、DIYでは自分の時間を使ってしまいますが、もしDIYで削減できる費用以上に同じ時間を使って別の仕事で稼げるのであれば、DIYの時間そのものが機会損失ともなりえます。
例えば、不動産投資の規模が拡大し、リフォーム中の物件の完成を待つよりも新しい物件を探した方が良いという方にとって、DIYは機会損失になってしまいます。

そのため、どこまでDIYにすべきかは、その人の投資規模や進め方、不動産投資以外の仕事によっても変わってきます。

DIYをすべきではない人

前述した通り、DIYの時間全てが機会損失となってしまう人、又は機会損失だと思う人は全て業者に丸投げした方がよいと思います。
例えば高所得のサラリーマンで、アパートローンを使って次々と融資を受けて、投資の規模で稼げるという方は、最初からやらなくても良いかもしれません。

それ以外の私のように低所得のサラリーマンであったり、一棟ずつ着実に進めたいという方はDIYを織り交ぜながら進めるとリスクも抑えられ、その後の不動産投資が楽になっていきます。

不動産投資でDIYをするメリット

DIYのメリット① 工事費用が安くなる

節約

工事業者さんに工事を発注すると、職人さんの人工代や諸経費などいろいろなお金がかかってきます。
その点、自分でやるDIYであれば必要なお金は材料代のみです。
リフォーム費用を自己資金で負担する場合には、できる限り支出を抑えることで手持ちの現金を温存できます。
完成が遅くなってしまうと家賃が入ってこなくなってしまうので、業者に任せる範囲と自分で実施する範囲を分けることで収支を最適化できます

DIYのメリット② 急いで工事したい場所をすぐに直せる

退去があって原状回復工事が必要になったときや、ちょっとしたところを直したいとき、DIYできればすぐに工事が完了します。

全てを業者に発注すると、工事待ちで逆に機会損失が発生してしまったり、高い業者へ任せることで余計な支出が発生する可能性もあります。

DIYのメリット③ 工事の知識が身に付く

全てをリフォーム会社に丸投げすると施工前と施工後しか見ませんが、自分でやれば建物の構造を理解でき、どのように工事を進めるのかがわかります。

一度経験してみると、別の物件を見た時にも建物の状態を理解でき、物件購入前の現地調査で大変役に立ちます。
ある程度自分で見積もりもできるようになるので、指値もやりやすくなります。
また、構造を理解すると安く仕上げるにはどうしたらいいのか、リフォーム会社では思いつかない別のやり方を提案することもでき、リフォームのコストカットができるようになります。

DIYのメリット④ 職人さんの苦労がわかる

自分で外壁塗装や大工工事などやってみると、職人さんがいつもどれだけ大変なことをやっているのかがわかるようになります。
相手の気持ちがわかれば、職人さんとも共通点ができ、親しくなれます。
親しくなると、職人さんによっては仕上がりがよくなったりサービスしてくれたりもします。

DIYのメリット⑤ 達成感を味わえ、趣味にもなる

達成感

趣味が日曜大工の方もいますが、不動産投資で行うDIYは家を好き勝手に改造できる本格的な日曜大工です。
物件が仕上がったときの達成感は格別です。
普段デスクワークの仕事をしている方であれば、休日の趣味になります。
1日のDIYが終わった後のお風呂は大変気持ちよく、不動産投資ということを忘れて純粋に楽しめます。

不動産投資でDIYをするデメリット

DIYのデメリット① 時間がかかる

職人さんは慣れているので早いですが、素人は当然時間がかかります。
この時間がかかることによる機会損失を考え、効率よくできる部分をDIYにすればデメリットではなくなってきます。

DIYのデメリット② 仕上がりが微妙

当たり前ですが、プロに比べたら仕上がりは微妙です。耐久力なども悪いでしょう。
きちんとした道具と手順で少し練習すれば、プロに近い仕上がりにはなりますが、粗が目立たない、または失敗しても問題ない箇所をDIYとすると良いです。

DIYのデメリット③ 工具を揃える必要がある

何をやるにも適切な工具が必要になります。プロ用の工具はなにかと高価です。
一度そろえてしまえばそれ以降は消耗品の購入のみですが、大工道具一式、内装道具一式など揃えると馬鹿になりません。

不動産投資のDIYを最適化

DIYにすることで様々なメリットもありますが、やはりデメリットも大きいです。
完成まで半年とか1年とかかけてリフォームするくらいなら、プロに任せてさっさと次へ進んだ方が結果的に収支はよくなることが多いです。

そこで、どこまでDIYをすべきか、初心者と中級者でその範囲を考えてみましょう。

不動産投資初心者のDIY範囲

建物の構造や、リフォームを勉強する意味で、技術や資格が必要ない箇所は積極的に一度はDIYをチャレンジしてみると良いです。
ただし、資格が必要ないとはいえ、以下の範囲は手を出さない方がよいです(セミプロを目指す方は別です)。

【やらない方が良いところ】

  • 屋根の工事(雨漏りになると大惨事)
  • 上下水道の配管工事(配管から水が漏れて大惨事

もし、屋根や配管の工事をやる場合には、必ず十分に時間をかけて勉強してからやりましょう。
上下水道などの設備工事は、一見すると簡単そうに見えますが、失敗した際の被害が大きく、細かい技術も必要なのでお任せする方が確実です。
色んな業者さんと一緒に工事をしてきましたが、多能工さんでも上水道だけやったり、下水道だけやる方もおり、詳しく話を聞くと過去にひどい失敗をして、どちらかには手を出さないと決めている方が意外と多かったです。

次に、やってもよいが、決しておすすめしないのは、

【オススメできないところ】

  • 外壁塗装

室内の塗装は範囲が狭いので簡単にできますが、外壁は室内と工程はほぼ同じでとにかく範囲が莫大なため、少人数でやるととにかく時間と労力がかかります。

私たちが2人で戸建ての外壁塗装をやってみたところ、1週間を丸々潰して必死に作業し、得たものは疲労とタンコブと帯状疱疹だけでした。
外壁塗装はとにかく大変なので、塗装屋さんの辛さを感じることができますが、決してオススメはできません、
詳しくは体験談の記事に書いてあります。

不動産投資中級者のDIY範囲

1回DIYを経験すれば、建物の構造やリフォーム方法なども理解でき、投資家としての経験値としては十分だと思います。

それ以降は自分のやりたい範囲をDIYするか、もし私のようにサラリーマンと不動産投資以外は特に何もやっていないという方なら、自分が施工することで減らせた分の金額と、その期間の家賃の機会損失分を比べると、家賃収入よりもDIYの方がお得という場合が出てきます

例えば、ひとつの物件のリフォームだけに専念している場合、リフォーム会社に任せれば1週間(実働5日)で完了し、DIYだと3週間(実働6日(土日のみ実施))というケースを考えます。
仮にDIYで削減できた額が10万円で、その物件の家賃が5万円だとすれば、2週間分の機会損失2.5万円に対して、10万円分稼ぎ、合計するとDIYしたことで7.5万円プラス(DIYしたことで7.5万円多くお金を残せた!)になります。
業者に任せずに自分でやったことで、機会損失以上に削減できるのであれば、ある程度をDIY混ぜていくこともありかなと思います。

もちろん早く物件を仕上げて次に進めば、その分早く次の物件で稼げるという機会損失もあるので、どこまでをDIYするのかはケースバイケースで考える必要があります。

【自分たちの場合】
私たちの場合には、工事期間を1~2ヶ月(実働10~20日間)程度と決めて、そこで自分たちができるものを選んでDIYにしています。
部屋数の多いアパートであれば、自分たちの得意分野のリフォームがたくさんあってもDIYの箇所を限定し、他は職人さんへ最初から任せてしまいます。
そのため、自分たち素人がDIYでクロス施工している隣の部屋でプロもクロスを施工しているということもあります。
大規模にリフォームすると、全てを職人さんに任せても、ある程度の工事期間が必要になってしまい、何もしなければただの待ち時間ということがよくあります。
その自分の空き時間を最大限に利用し、かつ自分が楽しんでできて、費用の削減効果の大きいもののみをDIYにしています。
機会損失はできる限り少なくしつつ、お金も残せるようにDIYのハイブリッド的なやり方です。

おススメのDIY箇所は?

積極的にDIYした方がいい箇所

  • 失敗しても致命的なことにはならないところ
  • 素人でもそこそこの早さでできるところ
  • 達成感の得られるところ

具体的には

  • 貼りもの系(クロス、クッションフロア、カッティングシート)
  • 室内の塗装
  • 細かい修繕(網戸やパッキンの交換等)
  • 小さい電気設備の交換(電気工事士を持っている方限定)

貼りものは、多少粗があったとしてもパッと見きれいに仕上がり、神経質にならなければ早く施工できます。
塗装もマスキングさえしっかりやれば、早く、意外にきれいに施工できます。
そして、何よりも施工した瞬間に見た目が変わるので、やってて楽しいです。

小学生や中学生のときに図工や技術工作関連が好きだった人はハマるかもしれません。

プロに任せた方が効率が良いもの

職人さん

逆に頑張ればできそうでも最初からプロに任せてしまった方が良いものもあります。

  • 大工工事
  • 外装関連
  • ハウスクリーニング

これらは、最初から割り切って職人さんに任せてしまった方が明らかに費用対効果が高いです。
大工工事に関しては、センスがあればある程度できますが、長年修行を積んで一人前になれる大工さんの技術は本当に凄いです。
1人工2万円でやってくれるなら、大工工事だけは本当に自分でやらない方が良いなと感じました。

外装関連は、施工面積が広すぎて1人でやると全く終わりが見えない地獄になります。
下塗り+2度塗りをやろうとすると、身体が持ちません。。

ハウスクリーニングは動画やホームセンターで調べると自分でもでき、私たちも最初の頃はずっと自分たちでやっていましたが、掃除はとにかくキリがないです
詳細はこちらの記事にもありますが、【くらしのマーケット】で頼むと3万円程度で小さい一戸建てをピカピカきれいにしてくれます。
業者さんによって善し悪しがありますが、口コミを見ながら良さそうな人を探せる上、ネットで完結できるのでいまだにハウスクリーニングはくらしのマーケットです。

まとめ

本記事では、DIYはどこまでやるべきか紹介しました。

【要点】

  • 不動産投資でDIYをやる際には、自分が動くことによる機会損失も考慮すべきです。
  • 不動産投資を始めたばかりの方は、多少の機会損失があったとしても、できる限りDIYを工事を経験し、知識として身につけておくと今後役に立ちます。
  • もし一棟ずつ着実に進めていくのであれば、ある程度DIYを織り交ぜることで、自分自身も楽しみながら支出を減らすことができます
  • 自分が一番効率的にでき、楽しくできる範囲を見つけて、収支の最適化を図りましょう!