１棟目を買うまでの経緯！不動産投資の最初にやったこと【①事故物件1】

不動産投資は、最初の１棟目を買うまでがとにかく大変です。
何をどうやったらいいのか、どんな物件を買っていいのか、決断をできるかなど、色んな壁があります。
結果だけを見ると順調に買い進めているように見えても、実際には物件探しから購入・融資・リフォームとそれぞれもがき苦しんで、不安や苦しみで何度も眠れない夜を過ごし、少しずつ物件を購入してきました。

本記事では１棟目の物件に出会うまでの出来事や実際にやっていたことを紹介します。

可能性を探し続けた

金持ち父さん貧乏父さんの本で『不動産投資』という衝撃の存在を知ってから、まずは実際にどうやってやるのかをひたすら勉強しました。

方法は単純で、手当たり次第に不動産投資と書かれた本をとにかく読みました。
平日は会社まで往復2時間弱の通勤電車、昼休みなど隙間時間などを活用し、1週間で10冊のペースで読むと決め、通勤カバンには常に不動産投資の本を2～3冊入れて持ち歩いていました。
そして家に帰ってからは眠い目をこすりながら読んだ内容で大事なことをひたすらメモしていきました。
何ができて何ができないのか、そして何が詐欺で何が正解なのかもさっぱりわからなかったので、選り好みは一切せずに不動産投資と書いてある本全てを読み漁りました。

そんな本を読むばかりの生活を3ヵ月間続けました。

出てきた選択肢からやりたいことを探した

不動産投資で短期拡大しているのは高所得サラリーマンのRC投資法ばかりですが、低所得サラリーマンでも短期拡大する方法はあります。
できそうだと思えた選択肢の中から、自分は何がやりたいのかを考えました。

ビジネスプランを選択する方法と同じように、思いつく限り全ての選択肢を書き出して、それぞれのメリット・デメリット・実現性などを感覚で点数化して評価してみました。
（一見立派なように見えますが、上がった選択肢は『新築アパート』、『新築戸建て』から始まり、『各戸専用畑付きアパート』とか『養鶏場付き卵食べ放題アパート』、『豚をお世話できるアパート』など、わけわからない物まで無理やり書いていました・・・）

結果的に、最高得点を出したのが『高利回り』『融資利用』『築古再生』で、とりあえずやってみようと決めました。

一棟目の購入方針

最初に考えたのは、今後どうやって買い進めるかでした。

私の目標は、築古アパートを現金をほぼ使わずに融資で購入・再生を行い、高利回り物件を作り出すことです。
しかし、不動産投資の本を読む限り、どう考えても自分の低属性ではアパートローンで融資を受けられる見込みはなく、実績を積み重ねることが唯一の道だと考えました。

そのため、最初の一棟目については融資を完全に諦め、全て現金で行うことでとにかく実績を作ることに専念しようと決めました。

そして、自分の決めた一棟目の方針は以下の通りです。

貯金がなくならないように、そして失敗したときにいつでも逃げられるように、とにかく安く買って安く直す、それが目標でした。

マニュアルを作って、物件探しを始めてみる

いざ物件を探してみようと思いましたが、その前に、途中で悩まずに進めるように最初にマニュアルを作ってみました。

自分専用のマニュアル作成

マニュアルと言っても大層なものではなく、色んな本に書いてあったエッセンスを項目別に整理しただけです。
例えば、物件の探し方や、内見時に見るところ、自分が大事だと思ったことなどを羅列し、あとは常にそれを持ち歩いて行動できるようにしました。

こんな感じです。

物件を探す

ポータルサイトを使って、とにかく色んな物件を見ては周辺の家賃や積算評価を計算して、「条件に合いそうなものはないかなぁ」とひたすら探しました。
当たり前ですが、ポータルサイトで理想条件に合致する物件は皆無です。

そのため、土地値に近い物件であればとりあえず内見してみることにしました。

拒絶の日々

実際に物件探しを始めたのは、不動産投資の存在を知ってから4か月目からです。
知識を入れるだけの日々から、とにかく動き続けるモードに切り替えました。

よくわからないけど、内見してみる！

自分がやろうとしたのは、『築古物件の再生』です。
となると、見るのは安くてボロボロの物件。

初めて内見したときには、『なんだこれは・・・』と絶句状態から始まりました。
外壁はヒビだらけで、本に書いてあった『基礎のクラックがない』状態の物件は全くなく、テレホンカードどころかスマホが差し込めるような状態。
ホームインスペクションやればいいと本にも書いてありましたが、お金をかけたくなく、電話だけでいろんな情報を教えてもらいました（大変失礼なことをしてます）。
軟弱地盤で起こる『不同沈下』など、自分の目で見て色んなことを初めて理解しました。

とりあえず指値をしてみる

価格が合わない物件ばかりだったので、とにかく本に書いてあった通り進めることにしました。
『業者と一緒に内見する』、『リフォーム費用を根拠に指値する』、『売主に手紙を書く』とあったので、その通りにやってみました。
絶対にリフォームを頼まないであろう大手の会社を呼んで見積もりをしてもらい、自分の希望価格の指値ができるまでの見積もりを作ってもらいました。

そして、見積書とともに手書きで売主さんへお手紙を書いて、不動産屋さんへスーツを着て提出しに行きました。
手紙を出せば買えるはずと思っていましたが、数日後にお断りの電話があり、あっけなく玉砕。

お手紙も拒否される

このころは、何が何でもお手紙を書けばいいと考えていたので、不動産屋さんが指値は難しいと言ったときにも『売主さんお手紙を出してもいいですか』と迫りました。
そして、手紙の受け取り拒否という苦い経験もしました。

本の通りにはいかないなと、行動してみて初めて理解しました。

説教される！

指値前提で進めることで、色んな経験をしました。
不動産屋さんから最初に『最近は鬼の指値と言って、失礼なことをしてくる奴がいる』と釘を刺され、何もできずに帰ったこともあります。

ときには『なんだその価格は！相場ってもんを知らんのかお前は！』と小一時間説教されたときもあります。
そして、徐々に失敗する指値のやり方を学んでいきました。

恥ずかしい失敗をして修正する、その繰り返しでした。

やっと物件が買えた

物件探しを始めてから約2か月後（不動産投資を知ってから5か月後）になって、ようやく購入できる物件を見つけました。
あっさり見つかったように思えても、何度も内見と指値で苦い思いをしながらようやくたどり着いたという感じです。

では実際に１棟目を購入するに至った経緯やどんな物件を購入したのかは、次の記事で紹介していきます。

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