初めての不動産投資!1棟目は事故物件!

外壁の事故
ぶたどん
ぶたどん

こんにちは。 管理人のぶたどんです

夫婦で不動産投資を始めようと決めてから、実際にどうやって1棟目を取得し、家賃を収入を得たのか、リアルな体験談をご紹介します。
私たちのやってきた不動産投資とはどんなものなのか、どうやって物件を購入していくのかなど、なんとなくイメージをつかんでいただけたら幸いです。

へそ太郎
へそ太郎

初めての不動産投資だね。
詳細に教えてくれたら嬉しいな。

ぶたどん
ぶたどん

初めてのことばかりでドキドキでした。

頑張って書いていきます!

この記事でわかること
  • 一棟目を取得するまでに何をしていたのか
  • どうやって一棟目の物件を購入したのか
  • 購入後に何をやったのか
  • DIYはどんなものなのか
  • 入居者をどうやって見つけたのか
スポンサーリンク

物件を購入するまでの出来事

不動産投資を始めようと決めてから、実際に物件を購入するまでには約5か月間かかりました
その間に何をしていたかというと、

  • 最初の3ヶ月はひたすら読書して不動投資の理解
  • 勉強して得た知識から自分の投資法、戦略を決める
  • その後、内見と買付を繰り返して、とにかく買えるまでトライ&エラー

そもそも自分が何をしたいのか、何をできるのかもわからないので、最初はとにかく勉強しました。
世の中に出ている不動産投資の本を全て読んでやるという気持ちで、入手できなかった本を除いて見つけ本は何でもかんでも読みました。

そして不動産投資の全体像が理解できてから、初めてその中で自分は何をしようかなと考えました。
とにかく動くことも大事ですが、まず最初に色んな可能性・選択肢を知ることが大事かなと感じています。

やることが明確に決まったら、物件探しを始め、あとは買えるまでとにかく行動を続けました。

ようやく一棟目を購入!でも、それは事故物件!

へそ太郎
へそ太郎

すぐに物件は買えたの?

ぶたどん
ぶたどん

内見・価格交渉・断られるの繰り返しでした。
本当に何度も何度も断られてました。

探していた物件は土地値よりも大幅に安く、しかも20%という高利回りになる物件だったので、当たり前ですが普通に転がってはいません
とにかく買えるまで指値を繰り返し続けるしかないなと頑張っていた時に出会ったのが、事故物件です。

告知事項があるような物件だったので、他の人も避けており市場に長い間放置されていました。
当然まともな状態であるはずもなく、中はボロボロです。
亡くなった所有者が最後まで使っていたであろう遺品は、なんとも衝撃的でした。

そして、その事故物件で初めて指値に成功し、土地値よりも大幅に安い価格で購入することができました。
土地値で300万円程度(相続路線価ベースで250万円程度)、当時の売値は200万円のところを、100万円の指値に成功しました

もう更地にしてそのまま転売できる価格だったので、不動産屋さんの店長から『その価格なら自分で買いとるよ』とブツブツ言われながら購入しました。

初めての契約と決済

人生初の不動産の契約と決済は売主さん不在という珍しい形で行われました。
不動産投資の本に書いてあった通り、事前に内容をしっかり確認しておけば淡々と進んでいきました。
ただ、決済の日は、不動産屋さんの珍しい出来事(長靴事件!)で大変印象的でした。

ボロ戸建てのDIYリフォーム

へそ太郎
へそ太郎

物件買えて良かったね

ぶたどん
ぶたどん

私は嫌だったんですが・・。
事故物件ってどうなのかなって。
微妙な気持ちでした。

初めて購入した事故物件はロボロ、何もかもが汚い状態でした。

一棟目はできる限りDIYも経験し、そして何より現金を使いたくなかったので、無理だと思える場所以外はとにかくDIYをしようと決めていました。

DIYを始めるにあたって、最初はDIYに関する辞典を購入して、何ができるのかなーとざっと勉強して、実践してみました。

そして、不動産投資の本に書いてあった柱のニスや、室内天井の塗装もやってみました。

プリント合板などの塗料を弾く素材を塗装する際には、通常シーラーという接着剤を塗ってから塗装を行いますが、材料費を節約するために、ひたすらサンダーやヤスリを使いました。
しかし、明らかに大失敗です!

何でもかんでも節約するよりも、効率的に作業できる材料を買ってやるべきだなとやってみて初めて理解しました

可能な限りDIYとはいいつつも、大工工事は最初から業者さんへ任せることにしました。

日曜大工はDIYの定番ですが、不動産投資の本で大工工事はとにかく任せるべしと書いてあったので、自分では一切やりませんでした。

人生初の大工さんとの出会いでしたが、怖い見た目とは裏腹に、すごく優しく、そしてスゴイ技術を持った方たちでした。

大工さんには床の下地や、クロスを貼るための下地を作ってもらいました。

大工さんの仕事が終わったら自分たちで初めてのクロス貼りをしてみました。

本に書いてあった手順を信じてクロス貼りを進めましたが、プロはもっと効率く良くやっていることを終わった後で知りまし

最初にしっかりと予習すれば良かったなと痛感しました。

そして、一番の大物、『外壁塗装』にもDIYチャレンジしてみました。

外壁塗装はとにかくヤバいです・・。二度とやるもんかと心に決めた出来事です。

ぶたどん
ぶたどん

たろーは疲労困憊で病気になりました。
私は足場から落下し、今も傷が残っています・・。

へそ太郎
へそ太郎

DIYは気を付けないと危ないね

クロス貼りや外壁塗装など、色々とやりましたが、設備についても気になるところを交換しました。

不動産投資の本に書いてあった内容を参考にして、実際にやってみました。

設備の一覧は、こちらを参考にしてください。

また、今回自分が無知だったために業者さんとトラブルも経験しました。

今思えば明らかに自分たちが悪い話で大変苦い経験ですが、当時は業界の常識も知らず、とにかく安くすることだけを考えていました。

初期にトラブルを経験したおかげで徐々に業者さんとの付き合い方も理解できました。

なんやかんやありましたが、大型連休や有休、休日もフルに使って約1.5カ月で事故物件のリフォームは完了しました。

初めての入居付け

へそ太郎
へそ太郎

リフォームお疲れさまでした。
これで一息つけるね。

ぶたどん
ぶたどん

今度は初めての客付けで大変でした。
内見も全然ないし、不安な日々でした。

リフォームが終わったら、事故物件の入居者を募集するために不動産屋さんを周りました。

『多くの不動産屋さんへお願いするべし』と本で読んだので、その地域に合った不動産屋さんに手あたり次第突撃してみました!
10社へ突撃して、実際に募集してくれたのはそのうちの6社でした。

管理とセットでないと保証会社が使えないという不動産会社も多く、意外に断られました
そして、本を真似して作った特約もすこぶる評判が悪く、この条件だと募集出来ないと言われる始末

駐車場もない事故物件だったので、なかなか内見も入らずに相当焦りましたが、リフォーム終わってから約2か月後に入居者も無事に決まりました。

初めての入居者が決まり、そして初めてのお家賃をもらいました。
なんだか感慨深い気持ちになりました。

へそ太郎
へそ太郎

やったね!
これで不労所得だね。

ぶたどん
ぶたどん

どう考えても労働所得のような・・。
不労所得ってなんだろうって思いました。

これで事故物件も終わり、やっと落ち着ける日々かなと思いましたが、いきなり滞納も発生し、初めての大家としてはパニックの連続でした。

全体でかかった費用と実際の利回り

事故物件自体は100万円で購入しましたが、購入時には仲介手数料や登記費用もかかっています。

リフォームは業者さんに支払ったお金もありますが、DIYを駆使したことでなんとか出費を抑え、不動産取得税も含めた取得にかかった総費用は約235万円(売買金額を含む)でした。

土地の積算評価が約250万円だったので、なんとか当初目標内に収めることができました。

毎年物件の運営には火災保険や固定資産税の支払もありますので、実際の利回りとしては約20%で偶然ですが大体こちらも目標通りにいきました。

初めての不動産投資で本当に色んなことを経験しました。

実際にやってみると本に書いてある通りにはいかず、自分で実際に経験して学ぶことが大変多いなと感じました。
ですが、あえて失敗を経験する必要もないので、私たちの経験談から教訓などを感じ取っていただけると幸いです。

1棟目は最初から借入を諦め自己資金だけで全てを行い、不動産賃貸業の実績を作ることだけに専念しましたが、2棟目以降は融資も使って物件を買い進めています。





ぶたどん
ぶたどん

ブログ村始めました。
応援よろしくお願いします。

ブログランキング・にほんブログ村へにほんブログ村