大家が教える!ペット不可物件で無断飼育バレたらどうなる?

ペット禁止
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ぶたどん
ぶたどん

こんにちは。大家のぶたどんです。
入居者のペット飼育がバレた話を解説します。

賃貸物件では『ペット不可』となっている物件が多いです。

『ペット不可』の物件に住んでいたとしても、近所のペットショップなどで運命的な動物に出会ったり、野良猫を拾ってしまって大家にバレなければいいやとこっそり飼ってしまう方もいらっしゃいます。

アデちゃん
アデちゃん

里親募集って見ると、助けなきゃって思っちゃうなぁ


では、無断でペットを飼育し、大家にバレてしまったらどうなるのでしょうか?

本記事では、ペットを無断飼育した場合にどうなるのか、バレてしまう原因やバレた後に起こる出来事について解説します。
また、私の所有物件で無断で飼育した方の事例も合わせて紹介します。

この記事でわかること
  • なぜ賃貸物件はペット禁止が多いのか
  • どこからバレてしまうのか
  • ペットの飼育がバレたらどうなるのか
  • ペット飼育がバレた後の体験談(大家目線)
  • ペット飼育に関するQ&A
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賃貸でペット不可物件が多い理由

アデちゃん
アデちゃん

どうして大家さんはペット禁止にするの?かわいいのに・・。

ぶたどん
ぶたどん

私も犬が大好きで飼いたいんですが、色んな問題がありまして・・

そもそもなぜ『ペット可』物件が少ないのか、その理由を解説します。

ペットによる原状回復費の負担

室内でペットを飼育すると、その後、大家にはとんでもない修繕費がかかります

アデちゃん
アデちゃん

入居者に請求するんじゃないの?よく高額請求って聞くけど

ペットが室内をボロボロにしたとしても、住んでいた期間によって入居者の負担額は徐々に減っていきます。

例えば、クロスやクッションフロア(柔らかい床材)を傷つけた場合、耐用年数が6年間なので、3年間住めば入居者の負担額は半額となり、残りは大家が負担します(注意:部屋の部位によって異なります、フローリングは経年劣化考慮せず、全額入居者の負担です)。



ペット飼育する全員がモラルある良心的な方であれば話は違いますが、部屋をボロボロにしてしまい、しかもその原状回復費が大家負担になるケースも多く、大家の経済的問題からそう簡単に『ペット可』にすることはできないのです

近隣トラブルの防止

アパートでペットを飼うと鳴き声や共用部への糞や臭いなど、住んでいる方同士で様々な問題が起こります。
戸建て賃貸であっても、犬の鳴き声がうるさいとか、飼育方法がかわいそうなどといった苦情も実際に受けています。

ペット不可であればそういったトラブルとは無縁なので、大家さんとしては気持ち(管理)が楽になります。

アレルギー

人によっては、犬や猫のアレルギーを持っている方もいらっしゃいます。

入居を検討している方がどんなに物件を気に入ってくれたとしても、ペット可の物件では動物のアレルギー持ちの方は入居してもらえません。

一度ペット可にすると、それ以降の条件変更が難しいこともあり、大家さんとしてはペット不可のままを選びます。

どこからペット情報がバレるのか?

ばれる

こっそり飼っていたはずなのに、なぜか大家さん・管理会社へバレてしまうことがあります。

どこからバレてしまうのでしょうか?

アデちゃん
アデちゃん

探偵さん依頼してるの?

ぶたどん
ぶたどん

大家さんに探偵を頼むお金の余裕はありません・・・

定期清掃・巡回時に気づく

アパートであれば大家さんや管理会社が定期的に掃除を行っています。また、戸建て賃貸であっても、建物や敷地内に異常がないのか定期的に巡回をしています。

掃除や巡回しているときに、例えば以下のようなことがあると、すぐに気が付きます。

  • ペット用品がゴミ捨て場に出ている(ゴミ袋から見えている)
  • 共用部や庭に不審な毛が舞っている、餌が転がっている
  • 庭にペット用品が置いてある
  • 不審な鳴き声・物音が聞こえる
  • 窓からペットが見えている
  • ペット臭が漏れている

バレないだろうと思っていも、ペット用品のゴミが出ていたり、自分では慣れて気づかない臭いも漏れ出していてバレます。
「窓からペットが見えている」というのはギャグのようですが、実際によくあるバレ方です。

他の部屋の入居者から通報

ペット禁止のアパートやマンションであれば、自分も我慢しているのに誰がこっそり破っていたら許せない気持ちになります。

「いつからペット可になったのか」、「自分も飼っていいのか」など、興味本位で聞いてくる方もいらっしゃいます。

共同住宅であれば、全員で協力しない限りはすぐにバレます。

ガス会社、修理業者など大家とつながりのある会社

内見時には「ペットを飼っていません!」と言い張り、大家や管理会社と会うときには頑張って隠している方でも、ガス会社や修理業者さんの前ではペットを堂々とかわいがっている方もいます(実際にいました)。

ペット禁止かどうか依頼された業者さんにはわからず特に興味もありませんが、大家さんと業者さんの何気ない会話の中で、バレることもあります。

入居者自身で業者さんを探して、一切大家さんへつながらないようにしない限りは、何らかの業者さんが家を尋ねたら、そのときの情報は大家へ伝わり、すぐにバレます。

ペット飼っていることがバレたらどうなる?

バレた

もしこっそりペットを飼っていることがバレたらどうなるのでしょうか?

大家さんがペットの飼育に気が付いた後にとる具体的な行動と、入居者にとっての最悪のケースをご紹介します。

行動① 様子見、証拠集め

ペットを飼っていることに気が付いても、必ずしもすぐに入居者へ連絡するわけではありません。

例えば、小動物であって他の入居者や近隣住民に迷惑をかけておらず、何かトラブルが起こるわけではないと思えばそのまま見て見ぬふりをすることもあります。

ただし、その場合でも室内がどんな状態になっているのかわからないので、退去時に備えてペットを飼っているという証拠集めを行います

行動② 大家・管理会社から連絡・協議

水槽の中で飼育しているだけならいいかとそのまま黙認されるケースもありますが、もし『黙ってペットを飼っていることが許せない!』、『契約条件を変更しないとダメだ!』、『今すぐに改善が必要だ!』と思えば、入居者に対して状況確認の連絡を行います。

ペットに関して何らかの連絡を受けたとしたら、今の状況のままいることは難しいです。

大家・管理会社の中で、どのように対応するのか検討を行います。

行動③ ペット手放すor家賃上乗せ、敷金支払い要求

ペット不可と判断されたら

もし『ペットを飼い続けることはNG』と大家が判断したら、ペットがNGの理由を入居者へ伝え、現在の助教を改善するよう話し合いを行います。
具体的には、ペットを手放す、もしくはすぐに退去するかの選択肢になります。
話し合いで解決しなければ、次の行動④へ移行します

ペットを飼うことを許容されたら

『ペットを飼うことは仕方ないが、その対価が必要』と判断されたら、ペットによる破損・汚損に備えて敷金の追加や家賃の上乗せ等、賃貸借契約の変更を提案します

もしペット可になれば、退去時の消毒や脱臭が必要となり、クロス貼り替えなどの原状回復費も高くなるので、原状の契約条件のままでは大家側の負担やリスクが高くなるため、そのままというわけにはいきません。

提案された条件で納得できれば賃貸借契約の変更を行い、そのまま住み続けることができます。
そして、退去するときの原状回復費が変わってくるので、行動⑥へ進みます

行動④ 強制退去通告

話し合いで解決が難しく、入居者との信頼関係が保てないと判断されたら、契約違反による契約解除を行います。

具体的には、まずは入居者に対して、『〇日以内にペットを飼っている状態を解消しなければ、賃貸借契約を解除する』といった内容証明郵便を発送します。

内容証明郵便で定めた期間内に改善が見られなければ、内容証明郵便で契約解除を通知します。

行動⑤ 訴訟提起、強制執行

契約解除の通知を受けてもそのまま退去せずに居座った場合、建物の退去・明け渡しに関する訴訟を提起されます。

何も反論がなければ訴訟の提起から約2~3カ月後に判決が言い渡されます。
その後、裁判所に対して強制執行の手続きがとられ、執行官という裁判所の方が現地で建物内に立ち入り、明渡の催告を促す書面(4週間程度の催告期間が設けられます)を物件内部に貼ります。

それでも居座る場合には、催告期間満了の日に執行官が再び現地で建物内部に立ち入り、入居者を退出させ、物件内部のものをすべて搬出させます

鍵も交換されてしまうため、それ以降室内へ入ることはできません。

行動⑥ 退去後の原状回復費請求

退去後、室内の破損・汚損状況を確認し、原状回復費の請求が行われます。

ペット飼ったことによる室内の破損は、当然入居者の責によるものであるので、通常の退去に比べて原状回復費は高額となります

行動⑦ 原状回復に関する訴訟、強制執行

原状回復費を支払わない場合、原状回復費の支払いに関する訴訟が提起されます。

訴訟の判決によって支払い方法や期限が設定されますが、それでもなお支払いを拒否した場合には、銀行口座の差押えや動産の差押えなどといった強制執行手続きが行われます

アデちゃん
アデちゃん

絶対にこんなひどいことになっちゃうの?

ぶたどん
ぶたどん

ケースバイケースで、どこまでやるのかは大家さん次第です。ペットを愛している方であれば、大家さんから出ていけと言われた時点で、一緒に退去すると思います。

(体験談)入居者が無断でペットを飼育!

入居者が無断でペットを飼っていた経験があるので、その時の話を紹介します。
対応は人それぞれなので、他の大家さんが同じように対応するかはわからないので、ご注意ください。

体験談① 無断で犬を飼育し、即バレる

「ペットは飼わない」と言って戸建て入居した男性の方がいました。

しかし、入居してから数日後には近所の方から、犬に関するたくさんの苦情をいただきました。

  • 犬の鳴き声がうるさい
  • 庭でずっと繋がれて放置され、糞や尿が臭い
  • 今時外で飼うこと自体が虐待では?
  • 餌を全然与えていない(代わりにあげてきた)

犬を飼っていることを隠すつもりが全くなく、堂々と庭に犬小屋がありました

まぁ外で飼うだけなら仕方ないかと思い甘い対応をしていたら、近所の方から「かわいそうだから室内で飼え!」「鳴き声が止まなくてうるさい!」ときついクレームをいただき、ペットを飼うならきちんとお世話をするように入居者に何度も伝えました。

しかし、本人は一向に改善する様子を見せなかったので、

犬の鳴き声によって『近隣住民への騒音』を発生させており、賃貸借契約の禁止事項に違反している。〇日以内に状況を改善しなければ契約を解除する。

といった内容で内容証明郵便を送付しました。

そして、合わせて県の動物指導センターや警察へも連絡し、なんとか改善してもらおうと試みましたが、ある日、突然犬とともに入居者もいなくなりました・・。

結局、室内で飼うことはなかったようでペット飼育による原状回復費の請求はありませんでしたが、『外で飼うのは禁止されていない』といっても、勝手に飼って放置するのはNGです。

アデちゃん
アデちゃん

隠す気がなかったのかな。。

体験談② こっそり猫を飼育し、最後は開き直る

ペット可(小型犬のみ)の戸建てに、「ケージの中でリスを飼う」と言う若い女性が入居しました。

もともと小型犬のみを許可していたこともあり、小動物をケージの中で飼うだけならいいかなと思い、飼育を許可しました。

後日、ガス会社の担当者と世間話をしていたら、「先日、戸建てに入居した若い女性さん、毛の長い立派な猫を飼っていたねぇ。あれって何ていう猫かな?」と話がありました。

もちろんガス会社の方は猫が禁止されているとは知らず、世間話のつもりでしたが、そこで初めて猫を飼育していることに気が付きました。

少し悩みましたが、退去の時に猫破損の分も請求すればいいかなと思い、証拠集めだけして、入居者には何も言わず黙っていました

その後、ペットと全く関係のない家賃滞納で強制的に退去となり、退去後に室内を見たところ、もはや猫を飼っていたことを隠すつもりもない部屋の荒れようで、猫用品や猫の毛玉が散らばって、部屋は猫の爪痕や糞でズタボロでした。

誰がどう見ても猫の仕業とわかるボロボロの状態だったので、室内の壁紙や床材の交換費用を請求しました

本人も事実関係を認めましたが、全く支払いをせずに連絡がとれなくなってしまったので、原状回復費に関する訴訟を提起し、現在も毎月分割払いで支払ってもらっています。

アデちゃん
アデちゃん

うーん、猫の飼育は断られることが多いから、一応隠していたのかな

ペット禁止に関するQ&A

悩み

Q1 ペット不可物件でペットを飼ったら即契約解除になるの?

A1.
ペット不可の物件であっても、入居者(借主)と大家(貸主)との間で、『信頼関係の破壊』がなければ契約解除とはなりません

賃貸借契約書にペット不可と定めてあっても、その契約違反だけで即刻退去はさせられず、入居者の契約違反によって、信頼関係が破壊されたとなった場合に初めて大家側から契約解除ができます。

そのため、一切話し合いをせずに、突然解除とはなりません(できません)。

賃貸借契約の解除については「信頼関係の破壊」理論が確立しています。
契約を解除するには、単なる形式的な債務不履行(契約違反)という事実のみでは足りず、当事者間の信頼関係が破壊される程度に至ったということが必要です。

Q2 ペット不可と契約書に書いていない場合は問題ない?

A2.
賃貸借契約書でペット不可となっていなければ原則ペットの飼育は問題はありませんが、建物の利用上に重大な問題を生じさせているときは、入居者(賃借人)の用法違反として契約解除できる場合があります

居住用の目的でした建物の賃貸借契約において、当該建物内で猫等の家畜を飼育してはならないとの特約がない場合であっても、猫等の家畜を飼育することによって、当該建物を汚染、損傷し、更には、近隣にも損害ないし迷惑をかけることにより賃貸人に苦情が寄せられるなどして、賃貸人に容易に回復し難い損害を与えるときは、当該家畜の種類及び数、飼育の態様及び期間並びに建物の使用状況、地域性等をも考慮した上で、なお、家畜の飼育が居住に付随して通常許容される範囲を明らかに逸脱していて、賃貸借契約当事者間の信頼関係を破壊する程度に到っていると認められる限り、右家畜の飼育は、賃貸借契約の用法違反に当たるというべきである。

東京地裁昭和62年3月2日 判時1262号117頁(要旨)、不動産流通推進センターHPより抜粋

Q3 ペットを飼育したら、原状回復費は入居者の負担になるの?

A3.
ペットによる室内の破損については、ペット飼育の可否によらず入居者(賃借人)の負担となります

ペットの飼育を許可された物件で、ペットが室内を破損させた場合には、善管注意義務違反として入居者(賃借人)の負担となります。
また、ペットの飼育を禁止している物件で、ペットが室内を破損させた場合には、用法違反として入居者(賃借人)の負担となります。

Q4 原状回復費は分割払いできるのか?

A4.
大家さん次第ですが、基本的には可能です。

もし原状回復費の支払いを拒否した場合、その後訴訟や調停などが行われ、一括で支払うことが困難であれば裁判所からも分割払いを提案され和解できます。

大家さんとしても逃げられるよりかは少しずつでも返済してもらえた方が良いので、相談してみましょう。

黙ってペットを飼った口コミ、体験談

どこからバレるのか!?

こっそり飼っているつもりでも、同じアパートの方や業者さんから大家さんへ伝わり、バレます。

バレたその後・・・

バレた後、黙認されるのか、追い出されるのかは大家さん次第です。
突然の引越しになるので、痛い出費が待っているかもしれません。

置き去りにされた猫・・

ペット可の物件は、それ以外の物件に比べるとどうしても高額になります。
一緒に住めないからといってペットを置き去りにされたら・・・。

大家さんの気持ち

ペット飼育による原状回復費は本当に高額になります。
黙って飼わずにまずは大家さんへ相談してください。

まとめ

本記事では、ペットを無断飼育した場合にどうなるのか解説しました。
要点は以下のとおりです。

要点
  • 賃貸物件でペットを許可すると、①大家の原状回復費の負担が増加する、②鳴き声などの近隣トラブルが起こる、③アレルギーの問題が起こる、といった問題が起こるため、大家さんはそう簡単にペットを許可できません。
  • こっそり飼育したとしても、定期清掃や巡回、各種業者さん、近隣の方からバレてしまいます。
  • もしペットの飼育がバレてしまい、黙認できないと判断された場合、大家さんや管理会社との話し合いが行われ、ペットを許可するとなれば家賃値上げや敷金の積み増し等、契約変更が行われます。ペット禁止となれば、状況の改善を要請され、それを無視すれば「信頼関係の破壊」となり、契約解除されます。契約解除しても退去しなければ強制的に退去(強制執行)させられます。
  • ペットの飼育がバレたときの対応は、大家さんによって異なります。
  • ペットの飼育が禁止されていない場合でも、多頭飼いなどで建物の利用上に重大な問題を生じさせているときには、契約解除される場合もあります。