こんにちは。大家のぶたどんです。
入居中の困りごとの対処法をご紹介します。
アパートの隣の部屋のベランダにゴミが置いてあって臭い！なんてことがありますよね。
そんなお困りごとの対処法を大家がご紹介します。
ベランダが臭くて窓を開けられなくて困ってるんだよね。
- 隣人からの悪臭で悩んでいるときの対処方法
- 管理会社への具体的な伝え方
- 悪臭に関する判例（裁判の事例）
- 管理会社へ伝えても改善しない、動きが遅いときに使える必殺ワード
管理会社に連絡する
ベランダから悪臭がする場合は、まずは管理会社（自主管理の場合は大家）へ連絡しましょう。
そして、連絡する前に、悪臭がどこから発生しているのか、何の臭いなのかを突き止めることが大切です。
管理会社への伝え方
どうやって管理会社に伝えたらいいんだろう。
臭いの問題だと軽視されてしまう可能性があるので、詳細な情報を伝えましょう！
いつ頃からなのか
最近臭くなったのか、以前からずっと臭いのかなど詳細に伝えましょう。
どこの部屋からなのか
どこの部屋から悪臭が漂ってくるのか、なるべく特定しましょう。
管理会社もどこから臭っているのかわからなければ対処しにくくなってしまいます。
何の臭いなのか
タバコ臭なのか、ゴミの臭いなのか、ペットのし尿の臭いなのか、ある程度特定して伝えられるようにしましょう。
あまりにもひどい腐敗臭の場合は、事件性もありますので管理会社より先に警察を呼んだ方がいいかもしれません。
どの程度なのか
臭いは目に見えず、写真を撮って証拠を見せられないので、どの程度の臭いなのかを詳細に説明できるようにしておきましょう。
服に臭いが付いてしまう、臭くて窓が開けられない、呼吸するのもためうほど等、相手に伝わりやすいように考えておくのが大切です。
ベランダに放置されているゴミが見える場合は証拠として写真を残しておきましょう。
管理会社への報告例
南極町のアデリーアパート202号室のアデと申します。
201号室のベランダから生ごみの臭いがしてきて困っています。
窓を開けていると臭いが入ってきて気持ち悪くなるほどです。
2～3ヶ月前から酷くなってるようで、どうにかしていただけますでしょうか？
プラスでどのような対応をしてもらえるのかまで聞くと、管理会社や大家は行動に移さざるを得なくなるので効果アップに繋がります。
管理会社の対応は？
管理会社によって対応は様々です。
全体への注意喚起
アパート全体に注意喚起で手紙（注意書き）を配布したり掲示板に貼り付ける方法は管理会社がよくとる方法です。
特定の人物へのクレームでも、まずは全体に周知させ間接的に注意を促します。
最もトラブルになりにくい反面、本人が気付かない場合もあるので効果がない場合もあります。
私も、まずは全体に周知させて遠回しに注意します。
管理会社や大家が一番楽な方法です。
直接連絡をする
悪臭を発している入居者に電話や手紙で直接注意喚起をします。
管理会社の腕にもよりますが直接注意されると改善される確率が高くなります。
改善されたとしてもタバコやゴミは生活習慣に直結するため、すぐにまた元に戻ってしまう可能性が高いようです。
遠回しでは効果が無かったら直接お話しします。
一時的には改善しますが、再発させないようにするのはかなり難しいです。
直接訪問する
タバコ臭等では直接訪問はほとんどないと思いますが、悪臭の種類によっては直接訪問をする場合もあります。
悪臭が強烈な腐敗臭で、入居者とも連絡が取れない場合は入居者の安否確認のため、部屋に直接訪問をします。
訪問しても応答がない場合、警察立会のもと室内を確認します。
入居者が生存の場合は厳重注意され、亡くなっていた場合は特殊清掃されます。
追い出すことはできないの？
賃貸契約書では悪臭を発生させる行為は禁止されているので契約違反になります。
契約書には違反をすれば契約解除と書いてありますが、現実はそんなに容易ではありません。
契約を違反していても ｢信頼関係｣が著しく破壊されなければ解除は認められないのです。
悪臭を発生させ、何度注意しても改善しない場合は信頼関係が著しく破壊されたと言えますが、契約解除をしても入居者に居座られると、すぐに無理やり追い出すことはできません。
管理会社や大家でも勝手に室内に侵入すれば不法侵入で捕まってしまいます。
大家よりも入居者側の方が法律上守られているため、無理やり追い出す強制退去（強制執行）をするには裁判をし、しっかり手順を踏まなければなりません。
裁判は時間もお金もかかるので、悪質な入居者を追い出すのは本当に大変なんです。
度を越した場合は訴える
あまりにも悪臭が酷く、生活も困難なほどの場合で、管理会社に方向くしてもい一向に改善されないなら訴えるのも一つの手段です。
訴える相手は賃貸人の大家なので私はおすすめしたくありませんが、何度言っても改善されない場合や、知っていたのに放置していた場合には大家の債務不履行となって引越しの費用などを払ってもらえる可能性があります。
悪臭を放つ迷惑入居者のせいで善良な入居者さんが退去…そして退去の費用を大家負担だなんて、大家からしたら災難でしかありません。
注意しても悪臭が改善されないし、他の入居者は出て行って引越し費用は大家負担だなんて…
つらい！
（参考）悪臭による判例
悪臭による影響については、様々な裁判があります。
賃貸借契約において、賃貸人は賃借人に対し、賃貸目的物を使用収益に適した状態で賃貸する義務を負っています（民法601条）。もっとも、賃貸人は、あらゆる臭いを防止する義務を負っているわけではなく、社会通念上、受忍限度を逸脱する程度の悪臭が賃貸目的物から発生しているにもかかわらず、賃貸人がこれを防止することを怠った場合には、使用収益義務に違反したとして債務不履行責任を負うと考えられています（東京地判平15年1月27日参照）。
弁護士法人ALG＆Assosiates HP
東京地判平成24年3月1日判決
実際、悪臭が受忍限度を超えるものであり、民法709条に基づき住民Xらの損害を賠償する責任を隣接アパートの賃貸人であるYは負うとした上で、慰謝料を認めた裁判例があります。
弁護士法人ALG＆Assosiates HP
・夫婦であるXらは、自宅建物に隣接するアパートの換気扇から調理時に出される排気を受けており、当該排気が受忍限度を超える異臭を伴うものであったため、精神的苦痛を受ける等の損害を被っていたと主張。
・Xらは、当時、換気扇から調理時に排気をする同アパート一棟全部を所有者から賃借して多数人を居住させていた賃貸人Yに対し、損害賠償を求めた。
・Xらが依頼した調査会社の調査結果によれば本件異臭の臭気指数は18であり、東京都における臭気指数の規制値10を超えるものであった。
・物件における居住時間が少なかった会社員である夫に対して慰謝料30万円、昼夜問わず家にいる時間が多い専業主婦の妻に対して慰謝料50万円が認められた。
難しくて読むのが辛いよ・・。何を言っているの？
簡単に言うと、
- 悪臭の発生の防止は大家（賃貸人）の責任
- 悪臭を放置したら迷惑をかけた建物の大家（賃貸人）が慰謝料を支払う
ということです。
あまりにも匂いがひどく、なかなか改善してくれないようであれば、管理会社や大家さんに対して、「改善してくれないなら大家に慰謝料請求しますよ」と一言伝えれば、必死になって動いてくれるはずです。
対処が難しい臭い
管理会社や大家へ報告しても対応しにくい臭いの問題もあります。
芳香剤、柔軟剤などの香り
芳香剤や柔軟剤はいい香りにするためのアイテムですが、香りの好みは人によって様々ですので、自分が好きな香りでも他人からは悪臭に感じてしまう場合も多くあります。
最近では香害と言って、化学物質過敏症の方が香りによって苦しんでいる方がいることも取り沙汰されるようになってきました。
特に、香りの強い柔軟剤は洗濯物を干していると広範囲に香りが広がってしまい、窓を開けていると臭いが入ってきて不快なのですが、市販のものを容量を守って使用していたり、多めに使用しているだけでは臭いを発生させている本人には落ち度も悪気もありません。
そのため、管理会社へ報告しても普通に生活している入居者を注意するのは難しく「配慮をお願いする」程度しか言えず、改善はあまり望めません。
部屋が排水溝の臭いで臭い！と言い、芳香剤を置きまくっていた入居者。
退去の際に芳香剤を全て部屋に残していき、「部屋が臭いので置いておいてあげました」と言い放ちました。
部屋には芳香剤の香りが充満し、部屋に染みついてしまい逆に臭い部屋になっていました。
私からしたら排水溝の臭いは気にならず、芳香剤の方が臭くてたまらなかったので迷惑でしかなかったのですが、本人は親切心なのが香害の怖いところです。
生活臭
他人の家は独特な匂いがありますよね。
換気扇から漏れ出す臭い、ドアや窓から漂ってくる臭い、自分の部屋まで臭ってくると不快でたまらないのですが、管理会社に報告しても、対応のしようがない場合が多いので改善は難しいでしょう。
管理会社が「あなたの家の臭いでクレームが来ています」と生活臭を注意したとしても、本人が臭いを自覚していなければ改善は難しいでしょう。
また、「部屋の臭いが臭いから窓を開けるな」と言われ部屋を閉め切っていると、カビなどの別の問題も発生してしまします。
所有しているアパートのある入居者の部屋の前を通ると、いつもスパイシーな香りが漂ってきます。
日本食では使わないスパイスなので鼻に付くのですが、文句を言うわけにはいかないのでそのまま放置しています。
他の物件では近所の蕎麦屋の出汁の香りが四六時中香ってきて嫌になりますが、悪臭ではありませんし、立地の問題なのでどうしようもありません。
間違った対処法
本人に直接苦情を言う
トラブルを避けるためにも直接本人に苦情を言うのは避けましょう。
ゴミを溜めている方などは問題行動を起こす可能性が高いので危険です。
必ず管理会社か大家を通して注意してもらいましょう。
匿名で手紙を出す
匿名での手紙は相手にしっかり意見を伝えられ、身の危険も回避できるように思えますが、効果は一時的ですし、手紙に逆上する可能性もありますので、安全とは言えません。
触らぬ神に祟りなしで、管理会社か大家に間に入ってもらいましょう。
まとめ
本記事では、隣人のベランダが臭い時の対処法をご紹介しました。
要点は以下のとおりです。
- アパートの隣人から悪臭を感じたら、①いつ、②どこから、③どのような匂いが、④どの程度しているのか、詳細を管理会社へ（大家が自主管理しているときは大家へ）伝えましょう。
- 悪臭の報告を受けた管理会社・大家は、アパート全体もしくは個別に注意を促しますが、一向に改善されない、動いてもらえない場合には訴訟をつらつかせると迅速に動いてもらえます。
- 悪臭の発生の防止は大家（賃貸人）の責任であり、迷惑をかけた建物の大家（賃貸人）が慰謝料を支払うという判例もあります。どうにもならないときには訴訟も選択肢に入れると良いです。
- ただし、洗剤や柔軟剤などの悪臭とは言い難い香りについては、本人も悪気があるものではないので、「配慮してほしい」程度しか言えず改善は難しいです。
- 直接本人へ苦情を言うとトラブルになる可能性もあるため、必ず管理会社などを通して伝えるようにしましょう。
もし相談先がわからない場合には、弁護士に相談し解決方法を探すといった手段もあります。
無料弁護士の相談方法は、以下の記事で紹介しているので参考にしてください。
