こんにちは。管理人のぶたどんです。
5棟目に購入した物件を紹介します。
5棟目は今まで買ったことのない少しエリアに手を出してみました。
周辺には市役所、スーパー、ホームセンター、飲食店などがあり、駅も徒歩圏内、寂れた街の栄えた場所で立地は悪くありません。
そんな物件を購入しましたが、4棟目で疲弊したたろーが、とうとうここで倒れ、長期休養を余儀なくされました。
何があったのか、紹介していきます。
- 公庫の面談で想定外だった質問
- 嫌悪施設以外に気を付けるべき施設
- 騒音、香害で悩んだときの解決方法
- 戸建て物件の管理を任せたらどうなるのか
物件の出会いと、2回目の公庫融資
4棟目の廃屋物件が終わってから、再び物件探しを始めました。
なかなか良い物件もなく、少し広めの範囲を探していると、ちょうど土地値くらいで手ごろな物件がありました。
300万円で売り出されていましたが、家は小さく、駐車場もない狭小戸建てだったので、全然人気なく全く買付を入っていない物件でした。
いつもと同じように物件のリフォーム費を考慮して120万円で買付を入れたところ、見事成功しました。
どうやってそんなに安く交渉するの？
全く人気のない物件を狙って、不動産屋さんに納得してもらえるような交渉をすることです。大抵は『解体費分引いてほしい』とか、素直に『この価格ならほしい』とか『収益が合わない』とか言ってます（たろーが）。
今回の物件購入資金は、前回と同じく公庫へ申し込みました。
女性起業家として申込をしますので、もちろん面接の主役は妻ぶたどんです。
事前に面談での想定質問を考えて回答の練習し、2人で面談へ臨みました。
お金関係などのややこしい話は夫たろーの担当と最初に明言して分担し、それ以外の一般的な質問は妻ぶたどんという分けでやりました。
ほとんどが想定だったのですが、１つだけ想定外が。
女性ならではの強みはありますか？
（こんなこと考えてなかった・・！！）男性の気が付かないところに気が付くことでしょうか。キッチンの水栓とか・・。
こんなひどい回答もしましたが、無事に公庫から購入資金とリフォーム資金で融資を受けられました。
初めての騒音香害
不動産投資で避けるべき嫌悪施設として挙げられるのは、工場やパチンコ屋、墓場などの施設ですが、今回購入した物件は、騒音と香害で悩まされました。
近くにあったのは
- 隣にスナック
- 斜め前方に蕎麦屋
- 隣の隣は飲食店
一見そこまで問題なさそうですが、これに大変悩まされました。
真夏の暑い日中は蕎麦屋のダシの香り、夜は隣からおじいちゃんの気持ちよさそうな歌声・・。
この騒音香害物件にいると、自分自身が苦しめられました。
騒音香害物件のリフォーム！旅館のような和洋室へ
こちらの物件では以下のようなリフォームを行いました。
- 外壁塗装
- 巨大夏ミカンの木の伐採
- 室内洗濯機置き場の増設
- 押入のリメイク
- 和室から洋室へリフォーム などなど
そんなにリフォーム箇所も多くなかったので、自分たちで色々やろうかなと思っていましたが、たろーが病気で長期離脱することになり、なんとか入院するまでには物件を仕上げようと思って、塗装屋さんへの発注範囲を増やしたり、初めてクロスの外注など、とにかく工事を急ぎました。
なんとか無理やり物件のリフォームを終え、入居者募集のために不動産屋さんへ営業周りをした後、たろーはそのまま病院へ行き、長期入院生活へと入りました。
騒音香害の解決方法
この騒音香害物件について、どうやって問題を解決するのか大変悩みました。
リフォームする、お店と交渉するなど色んな選択肢がありましたが、私たちが選んだのは、
家賃下げて何もしない！
これで解決しました。住めば都と信じて放置しました。
そしてこの物件から、一度もクレームが来たことはありません。
そしてこの騒音香害物件では、初めて物件の管理を外注しました。
やりたくてやったわけではないのですが、入居者を決めてくれたら管理を任せてもいいですよと軽く約束したら、なんと不動産屋さんでお世話になっている若い職人さんを入居者として紹介してくれ、その流れで管理をお願いすることになりました。
管理をお願いしたのはこの1回限りで、それ以外の物件は現在も全て自主管理にしています。
戸建てについては、管理をお願いしても特にメリットは感じませんでした・・。
この騒音香害物件では、初めての管理委託や、初めての内装屋さんなど色んな経験をしました。
また後々とんでもない入居者が入り、大変悩まされることにもなりました・・。
入居者の悩みについてはまた別の記事で紹介します。
次に購入したのは、芸術的な『落書き物件』です。
ご期待ください！
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