こんにちは。ぶたどんです。
3棟目の井戸水物件を紹介します。
１棟目は事故物件、２棟目は雨漏り物件と変な物件ばかりを購入してしまい、大変苦労しました。
さすがにこれ以上辛いものはないだろうと考えていましたが、３棟目に買った井戸水物件は更に苦しめられました。
不動産投資で体験したリアルなお話ですので、ぜひ最後までお付き合いください。
- 物件購入、リフォームで融資を受けるまでの体験談
- 売買契約書の引渡日を過ぎてしまったときの対処法
- 安いものには訳があるという現実
- 井戸水の恐ろしさ
- カフェ風リフォームのやり方
- デザインよりも大事な事
３棟目の井戸水物件との出会い
２棟目の雨漏り物件に入居者が決まってから、また次なる物件を探し始めました。
今までと同じようにしらみつぶしに一軒ずつ、『問い合わせ → 内見 → 指値 → 断れる』を繰り返し、当初検討していたエリアの物件は全滅してしまいました。
そのため、今まで見ていなかったエリアまで範囲を広げて物件を探し始めました。
そんなに断られるの？
買いたい金額が売値の半額以下とかなので、大抵断られます。
断られるのは日常茶飯事です。
ダメもとでいつものように内見していたところ、たまたまもっと良い物件があると、別の物件を紹介してもらいました。
- 築30年の3DK
- 外壁のチョーキングもなくそのまま使える！
- 駐車場は余裕の2台分
- 値段は280万円！
廃屋ばかり見ていたので、まるで新築かという衝撃でした。
そのままでも欲しかったのですが、土地評価額は低いエリアで、今の価格では自分の目標に全く届きませんでした。
なので、思い切って指値をして交渉してみたところ、最終的に36％引きの180万円で合意しました。
決済までのトラブル！お金が払えない！
3棟目では、購入時から融資を使おうと、2棟目で融資を受けた信用金庫に、売買契約の締結前から融資を申し込んでいました。
感触も悪くなさそうなので、大丈夫かなと思っていましたが、いつまで経っても融資の結果が出ず、とうとう売買契約の支払期日を過ぎてしまう事態に。
なんとしても買いたいと考えていたので、不動産屋さんに『支払期日の延長』に関する同意書を作成してもらい、売主さんにも同意いただくことでなんとか猶予してもらいました。
審査遅延の原因は、測量図を1枚渡していなかったことでした。
最終的には、無事に融資の承認もおり、同意書の支払期日も超える日程で決済を行いました。
予想外の高額リフォーム発生！
井戸水ポンプが動かない
3棟目の井戸水物件は、外壁もきれいで、内装をちょっとやるだけで十分かなと考えていました。
そのため、業者さんには壁をぶち抜いてもらう大工工事や浴室工事などで任せることにし、リフォーム資金の融資は20万円のみでした。
引渡しが終わって、いざリフォームを始めようと思ったら、いきなり水が出ないトラブルが発生しました。
大変！井戸水を汲み上げるポンプ動いてない！
ポンプ交換かとひやひやしましたが、水道屋さんがあっさりと解決してくれました。
在来工法の浴室リフォーム
1棟目の事故物件、2棟目の雨漏り物件では、どちらも浴槽が埋め込まれたタイプの在来工法の浴室でしたが、井戸水物件は、浴槽が分離された在来工法の浴室でした。
今回は浴槽交換、床面へのペディシート施工という方法を行いました。
なんと数万円で、新品のピカピカお風呂へリフォームができます。
カフェ風のデザインへ
前回の雨漏り物件では、ちぐはぐなデザインで大失敗を経験したので、今回は統一感をもった『カフェ風のデザイン』にしようと決めました。
レンガや木目のクロスを選び、今回はすごい物件になる！と想像していましたが、施工してみると、
柄が小さくて、イメージと全然違う・・
カタログで見た仕上がりと、全然異なる仕上がりにまたしてもやらかしました。
内装デザインは難しいなって思います。
井戸水の落とし穴
井戸水物件なので、もちろん水は全て井戸水です。
なんとかくリフォーム中から違和感を感じていました。
なんだか水に色がついていて、硫黄の香りもする・・。
気のせいだと思いたかったですが、さすがに不安になり、水質検査を行うことにしました。
お水はどうですか・・？
なんか臭いますねぇ。あーこれは完全にダメですわ。んーこれは腐葉土が原因ですね。もっと井戸を深く掘れば大丈夫かもしれませんが、やってみないとわかりませんね。
しっかり検査してみると、飲用水の基準は完全に超えており、しかもそう簡単には改善できない項目でした。
これを改善するために色んな案を考えて、様々な業者に見積もりをとりました。
- 浄水器
- 井戸を深く掘る
- 上水道を接続する
最終的に選択したのは、上水道の接続でした。
上水道へ接続する工事は、指定業者しか工事ができないため、指定業者の全てに見積もりを依頼し（そのうちの半分以上は、年末の工事で忙しいと断られました）、その中で最安の業者へ更に値下げ交渉をした結果、50万円で工事を請け負ってもらいました。
しかし、この業者とはひどいトラブルへと発展しました・・。
リフォームも全然お金かからないと思っていましたが、結果的にこの水道工事のせいで全然安く収まりませんでした。
今更追加で融資を受けることもできず、現金の支出でした。
物件購入資金と上水道接続工事以外のリフォーム資金で融資を受けていたために現金払いでもなんとかなりましたが、これは大変痛い出費でした・・。
入居者探しで苦戦！断られていた理由
なんだか毎回リフォームで苦労しているね
今回はリフォームがほぼなく楽だと思っていたんです・・。
井戸水のトラブルで相当苦労しましたが、なんとか無事リフォームも完成し、物件の募集を開始しました。
クロスが若干思っていたものと違いましたが、それでも目立つ物件に仕上がったので、すぐに入居者も決まるかなーと甘く考えていました。
あまり人気のあるエリアではなかったので内見もなかなかなく、内見が入っても、全然申込に至らないという事態でした。
あまりの決まらなさに不動産屋さんへ原因を尋ねると、『キッチンの汚い』という理由でした。
どんなにオシャレな家でも清潔感の方が大事でした。
徹底的にシンクの掃除をやり直したところ、ようやく入居が決まってほっとしました。
入居後のトラブル連発・・
きれいな家だから全然トラブルもないだろう・・なんて考えていましたが、むしろ逆でした。
ボロイ物件のときにはダメな個所ばかりだったので、予め直していたのですが、今回は別にいいかなと思っていたことが、入居者後のトラブルへと発展しました。
なんやかんやトラブルもありましたが、新居を買うとのことで退去となりました。
しかし、なんと退去時に次の入居者を紹介してくれるという神さまのような方でした。
トラブルばかりで嫌われているんじゃないかと心配にもなりましたが、しっかり対応していたことで信頼関係もできていたのかなとホッとしました。
改めて不動産投資は、サービス業なんだなと感じました。
井戸水物件で学んだこと
今回もお疲れさま。
ゆっくり休んでね。
休めるのは1週間だけなんです。ご褒美の短期旅行をしたら、すぐに次の物件探しスタートだから・・。
リフォームのトラブルや不動産投資の一連の流れは経験しつくしたと思いきや、井戸水物件では初めてのことばかりでした。
実際にやっていることは非常にシンプルで、
- 物件を探して買う
- 融資を受ける
- リフォームする
- 入居者を探す
だけですが、今回の井戸水物件でも色んな課題を抱えて本当に苦労しました。
現実は本当に色んな出来事があり、やってみないとわからないことばかりだなと毎度実感します。
ぜひ私の経験を活かしていただけると幸いです。
次に買った物件は、『獣の巣』です。
ご期待ください！
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