雨漏り・和式トイレの戸建て再生!【2棟目の不動産投資】

和式トイレ
ぶたどん
ぶたどん

こんにちは。ぶたどんです。
2棟目に買った雨漏り物件について紹介します。

1棟目は事故物件を購入し、帯状疱疹やタンコブなど身体を大変痛めつけましたが、なんとか完成させ入居者にも無事に入ってもらうことができました。

本記事では、2棟目に購入した物件との出会いから、初めて融資体験までご紹介したいと思います。

雨漏りをどうやって克服したのか、銀行面談ってどんなものかなど、感じてもらえたら幸いです。

この記事でわかること
  • 2棟目はどうやって買ったのか
  • 雨漏り物件をどう対処するのか
  • 和式トイレ、壊れたお風呂はどうリフォームするか
  • 銀行面談とはどんなものか
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1棟目が終わってからの日々

1棟目が完成し入居者が見つかってからすぐにまた物件探しをスタートしました。 

へそ太郎
へそ太郎

少しは休めば良かったのに

ぶたどん
ぶたどん

私はグータラしたかったのですが、たろーに強制的に連れられて・・。

またしばらくは内見、指値、お断りの日々の連続でした。
そんなに都合よく物件が買えるわけはなく、とにかく探し続けるしかありませんでした。

ポータルサイトに載っている低価格の物件を安い順に手あたり次第内見し、その全てをお断りをされた頃、ちょうど良さそうな物件もなくなってきました。

仕方なくずっと避けていた物件を内見することにしましたが、それが運命の出会いでした。

雨漏り物件との出会い

和式トイレ

正直、全く魅力のない物件でした。 

  • 物件価格:450万円(土地値約350万円)
  • 無駄にデカく、全体的にボロい
  • トイレは和式、風呂は謎の緑色
  • 築45年で室内はとにかく暗い
  • 外はジャングルのような巨大な木

さすがにこれは指値しても話にならないと思って、ずっと避けていました(ずっとポータルサイトに放置されていました) 。
しかし、なんとこの物件を120万円(73%の指値)で購入することになりました。 

買うと決めてから雨漏りの発覚・・

たろー
たろー

ようやく物件が買えるぜ!
ひゃっほー!

とたろーが大喜びし、2棟目は当初計画通りに融資を使って物件を買おうと話をしていました。

金融機関へ見積書を提出するために、一棟目でお世話になった工務店さんに見積もりをお願いしました。
そして、一緒に現場を見ているうち、工務店さんから衝撃的な発言が・・。

工務店さん
工務店さん

この物件雨漏りしてるよ!
これは覚悟してください・・

ぶたどん
ぶたどん

え・・!?
なんですって!!!

まさかの雨漏り・・しかも現在進行形で。。
本当は物件資料と見積り一式そろえたら金融機関へ融資面談する予定でしたが、衝撃の見積価格で急遽面談もキャンセルしました。

どうすればいいんだと(たろーだけ)眠れない夜を過ごして悩んでいましたが、解決策は見つからないまま、もう現金決済してなんとかしようと、とりあえず購入することになりました。

現金決済に踏み切ったのは、どうにもならなくなったらそのまま転売してしまえばいいやと割り切れたからです。
安く買うことが一番のリスクヘッジです

雨漏り物件のリフォームについて

泣きついて、雨漏りを直してもらう

瓦屋さんに懇願する

自分たちで雨漏りを直せるはずもなく、できることは安い業者さんを探すことだけでした。

そこで物件契約前からタウンページを使って、とにかく色んな業者さんへ電話をし、物件を決済した当日に早速見積もりをお願いしました。

本当にどうしようもなくて、最後は来てくれた瓦屋さんに泣きついて、雨漏りを部分補修という荒業で安く直してもらうことができました。
根本的には全体を葺き替えしないと直りませんが、一時的ても止まってくれればいいという措置なので、必ずしもおすすめですものではありませんが・・。

在来工法のひびだらけの浴室、和式トイレ

夢のユニットバス

なんとか雨漏りについては対処できましたが、次に問題になったのは『ひびだらけの浴室』と『和式トイレ』です。
潤沢な資金があれば、『ユニットバスを入れる』、『ピカピカのトイレにする』と、色々と選択できますが、そんな余裕はどこにもありません。

在来工法の浴室のリフォームは、色んな業者に見積もりも取り、様々な工法を検討してみました。

  • ユニットバス(通常の発注から、ガス屋さんの補助など)
  • ダイノックシート
  • 浴槽の塗装
  • バスパネル

最終的には、バスパネルという製品を選びました。
不動産投資で在来工法の浴室をリフォームするならバスパネル一択かもしれません。

和室トイレについても、そのまま使うことや簡易洋式化など色々と検討しましたが、入居付けのしやすさから洋室トイレへのリフォームを選択しました。

ただし、便器も高かったことから材料費をケチって安価な樹脂製の製品を選択しましたが、長い目でみれば陶器製にすればよかったかなと少し後悔もしています。

内装、外装のリフォーム

へそ太郎
へそ太郎

今回は色んなリフォームやったんだね

ぶたどん
ぶたどん

外も中も本当に大変でした。
夜遅くまでクロス貼りだったし。

今回の雨漏り物件は、6DKととにかく部屋数が多く、内装のリフォームも大変でした。
各部屋ごとにどうしようかなぁと考え、色んな部屋を作ってみました。

しかし、色々と考えたことが逆に大失敗という結果に!内装でやらかしました!

雨漏り物件で内装のダメな例を実践したことで、次の物件から統一感を重視するようになりました。

また、この雨漏り物件は、外には松竹梅と大変めでたい仕様になっていましたが、巨大化しすぎてもはやジャングルでした。
そのため、松の木は伐採、笹は根元からツルハシで掘り出すという初めての経験をしました。

庭木の伐採が終わったら、駐車場の増設もDIYでやってみました。

境界トラブル、そして落ちないペット臭

雨漏り物件では、悩ましい問題がたくさんありました。

雨漏りの次に精神的に辛かったのが、隣地との越境問題です。
発端は、業者さんが工事する際の駐車場として隣地(更地)を借りたいと言い、それならと軽い気持ちで隣地所有者へお手紙を送ったことです。

隣地所有者は最初から怒りモードで、わざわざ遠方から現地確認にも来て、『庭木も越境している』と散々な状態でした・・。
なんとか穏やかに解決できましたが、決め手は『デール・カーネギー著 人を動かす』で学んだ内容でした。

色んなトラブルも解決し、ようやくリフォームも終盤に差し掛かったころ、

ぶたどん
ぶたどん

あれ?
この部屋、獣臭くない?
何でだろう・・

壁紙は全て張替え、畳も表替えし、床面も新しいクッションフロアを貼ったり、色々やったはずなのになぜか獣臭い・・。

原因は、以前住んでいた方が飼っていたオウムの臭いでした。
消臭剤撒いたり、芳香剤を置いたり、色々試しましたが、それでも匂いは落ちず・・。
最終的な解決策は、

ぶたどん
ぶたどん

これ無理だし、諦めよう!
そのまま募集しちゃえ!

へそ太郎
へそ太郎

え・・??
そんなことで大丈夫なの?

とにかくリフォームを終わらせたかったので、細かいことには目をつぶることにしました。
きっと住んでしまえば気にならないだろうと信じて・・。

初めての専任媒介契約

へそ太郎
へそ太郎

専任媒介って何のこと?

ぶたどん
ぶたどん

一般媒介は複数の会社へ募集をお願いできるけど、専任媒介は1社にしか募集を頼めないんだよ。

一棟目の事故物件のときには、一般媒介にして多くの不動産会社を通して募集を行いました。

今回の雨漏り物件は、すぐ近くに地元密着型の小さい不動産会社があったので最初に相談へ行きました。
こんな物件出来ましたよと紹介すると、『戸建てを探しているお客さんがいる!』とのことで、しばらくその一社だけに任せることにしました。

前回の物件は入居者が決まるまで2ヵ月もかかりましたが、今回はあっさり1週間程度で入居者が決まりました。
なんでもかんでも広く募集すればいいものでもないと学びました。

初めての融資

へそ太郎
へそ太郎

融資ってなんだろう?
住宅ローンのこと?

ぶたどん
ぶたどん

事業性の融資のことです。
でも、私も難しいことはわからないので、たろーに聞いてください。

へそ太郎
へそ太郎

・・・・・。

話が前後してしまい申し訳ないのですが、雨漏り物件では初めての融資も受けています。

購入前から2棟目は融資を使おうと決めて動いており、人生初の銀行面談をしたのは不動産会社から紹介してもらった地銀でした。
その地銀での面談は今でも忘れられないほど屈辱的な体験でした・・。

いきなり地銀や都銀などから融資を受けられるのは高属性サラリーマンだけなんだなと身をもって経験できました。

本当は購入資金も含めて融資を受けたいと考えていたのですが、雨漏り問題があったことで本命の見積りも作れず、自己資金で物件は購入しました。
売買後にその物件の購入資金で融資を受けるバックファイナンスも打診してみましたが、初めての融資だったので信金と相談した結果、リフォーム資金だけで地元の信金へ融資を申し込みました。

なかなか融資も下りないという事態で、業者さんへは支払いができずにヒヤヒヤしましたが、なんとか初めての融資を受けることができました



雨漏り物件は、雨漏りの部分修繕という荒業で乗り切ることができ、そこから数年間は無事に過ごせました。
しかし、その後、徐々に葺き替えを行い、最終的にはほぼ全ての葺き替えへとなりましたが、そのお話はまた別の記事で紹介したいと思います。

長い記事でしたが、最後までありがとうございました。





ぶたどん
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