傾き有・雨漏り物件を購入し、高利回り投資に成功した話【7棟目の不動産投資】

ぶたどん
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こんにちは。ぶたどんです。7棟目に購入した物件の体験談を紹介します。

通常、『傾き有』の物件や『雨漏り』の物件は、投資対象として避けるべきと言われています。
私もそういった鉄則に従って避けてきましたが、たまたま安く購入できる機会があり、投資NG物件を購入してしまいました。

『傾き有』、『雨漏り』の物件をどうやって購入し、そして再生させたのか、実際の投資成績も合わせてご紹介します。

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不動産ジャパン掲載物件を購入!

アパートを購入しようと思ってずっと物件探しをしていましたが、なかなか良い物件とは出会えず、物件が買えない日々を過ごしていました。

色んなサイトを探しているうちに、たまたま不動産ジャパンにしか掲載されていない妙に安い戸建て物件を発見しました。
土地値が350万円程度に対して、売値が200万円という価格でした。
不動産屋さんへ問い合わせてみると、

不動産屋さん
不動産屋さん

業者さんですか?どっから電話してきたんですか?レインズにしか載せていないんだけどなぁ

これはチャンスだと思い、急いで物件を見に行きました。
すると、なんと傾いた戸建てでした・・。

傾いた家

傾きだけならまだしも、雨漏りも起こっていて、しかも残置物モリモリのとんでもない物件でした。

ぶたどん
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これはさすがにいらないから、帰ろうよ

しかし、これは価格交渉で勝てそうと、たろーはノリノリで不動産屋さんと交渉を開始しました。

その結果、売買金は140万円で、残置物撤去は売主負担とすることで合意しました。

全然ほしくない物件ばかりが手に入ります・・。

傾いた物件の融資は公庫から!

傾いた物件の融資は公庫から受けました。

本当は信用金庫から受けようと思って動いていたのですが、物件近隣の信用金庫では古すぎるという理由で断られ、別の信金では金利5%と高かったので、仕方なく公庫へ申込をしました。

公庫の融資は3回目ですが、女性起業家として申込をしているので、たろーが一緒だとはいえ、女性である私ぶたどんがメインスピーカーになります。

難しい話や詰まったときにはたろーに助けてもらい、手足を汗でびちゃびちゃにしながら無事に面談を終え、今回も融資を受けられました。

結果的に、物件購入資金+リフォーム資金で合計300万円の融資を受けました。

傾いた物件の激安リフォーム!

今回購入した傾いた物件は安い代わりに、とんでもない物件です。

傾いた物件の問題点
  • 家が傾いている(気持ち悪いレベル)
  • サッシや出窓、縁側が傾いて落ちている(窓は動かない状態)
  • 雨漏りをしている
  • 外壁もボロボロのチョーキングだらけ(隙間から雨漏り)
傾いていて窓が開かない

基本的には、投資対象として傾いた物件は避けるべきです。
しかし、買ってしまったからにはなんとかするしかないので、傾いた物件でも再生させている投資家『脇田雄太さん』の著書を参考に、そのまま同じようにリフォームをしてみました。

結論だけ紹介すると、やったことことは『大工さんに床だけを水平にしてもらう』だけです。

正直、かなり気持ち悪いレベルの傾きだったので、本当にこんなことで直るのかなと疑い半分でしたが、傾きが全く気にならない状態に仕上がりました。

ボロ物件をリフォームする際には、脇田雄太さんの本が本当に参考になります。

入居者は生活保護!

今回の物件では、生活保護の方が他の物件を追い出されて入居していただくことになりました。

追い出された理由は、『ペット禁止のアパートで猫を多頭(10匹)飼い』したためです。

猫

これは入れてもいいのだろうかと悩みましたが、いくら綺麗に直した物件とはいえ、元がボロボロで、現在も隙間風がある物件だったので、まぁいいかと目をつむり入居いただきました。

猫10匹で受け入れてくれる物件もさすがに中々ないようで、気に入って住んでくれているので、良かったなと思います。

ちなみに生活保護ですと、自治体によって家賃の金額も変わりますが、うまくハマれば相場よりも高い家賃で賃貸することも可能です。

傾いた家の投資成績について

今回購入した傾いた物件は、解体前提であったことや売主さんも早く手放したいといったことも重なり、140万円で購入できました。

物件購入時の諸経費(仲介手数料、登記費用、売買契約書の印紙代、固定資産税の精算金)で21万円かかり、売買代金と合わせると、約161万円でした。

床の傾き修正や、外壁・屋根塗装、屋根の一部葺き替え、電気引き込み工事など、もろもろの工事を全て合わせるとリフォーム費合計で189万円かかりました。

家賃は5.7万円/月で賃貸できましたので、火災保険や固定資産税などの固定費も考慮すると、実質利回りとしては18.0%となりました。

そして今回は公庫から物件購入とリフォーム資金として300万円融資を受けているので、CCR(自己資金配当率)は76.2%といった結果でした。

予想外の出費も重なったことで当初計画よりもリフォーム費が増大してしまいましたが、まぁ悪くない結果かなと思います。

傾いた物件は不動産投資どうなのか

今回は、傾きを直すことにかかった直接のリフォーム費としては約40万円程度だけで、その他は単に物件がボロボロだったためにかかっただけです。

そのため、もし同様に傾きを表面上の工事だけでなんとかできるようであれば、投資としては成立するものと思います。

しかし、いくら投資として成立するからといっても積極的にやりたいわけではなく、むしろ投資物件としては避けたいです

実際に自分でやってみて思うのは、相当な高利回り物件に仕上げられそうであればチャレンジする価値もありますが、必ずしも毎回うまくいくとも思えませんでした。

もし傾きの原因が不同沈下で、どんどん傾きが悪化するような物件だと表面的な問題を一時的に直したとしても継続して悪化することも十分に考えられます。

そのため、傾いた物件を購入するかどうか悩むときには、よくよく検討してから購入した方が良いです。

傾いた物件の購入に関する詳細は内容は以下の記事を参考にしてください。





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