廃屋・獣の巣物件の再生【4棟目の不動産投資】

ブロック塀砕き
ぶたどん
ぶたどん

こんにちは。管理人のぶたどんです。
4棟目に購入した物件を紹介します。

3棟目に購入した井戸水物件で精神的に苦しんだ後、次は必ず上水道が接続されている物件を買おうと決め、今度はボロボロの獣の巣と化した物件を購入しました。

この物件はあまりにも肉体労働が過酷だったせいで、たろーは病気を発症しました。
たろーが離脱したのは次の物件の終盤からでしたが、廃屋物件がどんな体験だったのかご紹介します。

この記事でわかること
  • 業者に逃げられるという経験
  • 廃屋物件のリフォーム
  • ブロック塀の破壊は辛い
  • 初めての公庫融資はどんなものか
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物件との出会い

玄関床を割る

3棟目が終わってから、またいつものように物件探しを始めました。
普段は、『業者売主』の物件は見に行くこともしなかったのですが、土地値から計算すると妙に安い物件があったので気になって見に行くことにしました。

一言で言い表すと、ただの廃屋でした。

外観をパッと見ると、ベランダは腐って今にも落ちそうな状態で、木部(破風、軒天、戸袋等)は基本全て腐ってボロボロ、雨樋や外壁には穴が開いていて、鳥が自由に出入りしていました。

室内は、木部はフカフカで、獣の糞も大量に落ちていて、木部は大量にかじられた痕。
2階の床は傾いていて、室内もヤニだらけ、浴槽も穴が開きそうな状態。何か使えるものがあるのだろうかという悲惨な状態でした。

ぶたどん
ぶたどん

これは無理だね。諦めてかえろー

そんなことを考えていると、妙に不動産屋さんがノリノリでした。

不動産屋さん
不動産屋さん

このベランダは切り落としちゃえばいいね。ここもリフォームすれば大丈夫でしょ。

たろー
たろー

お金かかりそうだし、時間があったらゆっくりDIYしてみたいっすねー。

たろーと不動産屋さんはノリノリで会話をしていました。
ただし、そうはいっても、リフォーム費を考慮すると明らかに採算が合いません。
なので、これはもう無理だろうなぁと思って帰ろうとしたところ、後から担当者がやってきました。

不動産屋さん
不動産屋さん

すいません、遅くなりました!

あれ、そしたら最初のオジサンは誰ですかと思ったら、会長さんらしく、暇だったので来てくれたみたいです。

ぶたどん
ぶたどん

さすがにリフォームもあって、価格が合いそうにないので諦めます。

会長
会長

よしっ!安くしてやるから頑張ってみろ!

不動産屋さん
不動産屋さん

会長!それはウチが赤字です!限界です!

そんな流れで自動的に値引きされ280万円 ⇒ 190万円、購入することになりました。

最悪のリフォーム体験

へそ太郎
へそ太郎

また物件買えてよかったね

ぶたどん
ぶたどん

なぜかいらないと思った物件ばかり・・。もっと綺麗な物件がほしいよ

業者に逃げられる

1棟目からずっとお世話になった工務店さんに今回もお願いすることにしました。

あまりにもボロボロだったこともあり、工事箇所は多く、当初見積額もすでに限度額を超えるものでした。
さすがにこのままではダメだなぁと思ってなんとか削減箇所はないか調整をしていたところ、ある日突然連絡がとれなくなりました。
さすがにショックでしたが、そのまま辞めるわけにもいかないので新しい業者さんをタウンページで探しました。

何社も現場に来てもらいましたが、その場で断られるか、見積くれると言ってそのまま音信不通になるかでした。
何十社も連絡し、ようやく1社だけ軽い感じに工事をやってくれる方を見つけ、工事もスタートしました。

気合いのDIY

へそ太郎
へそ太郎

業者さんに逃げられるってあるんだね

ぶたどん
ぶたどん

これは私も辛かったです。きっと何か事故とかあったはずだと最後まで信じられなかったです。

この廃屋物件では、業者さんに逃げられましたが、代わりに色んな業者さんへ直接工事を発注し、下請け一切なしの自分が現場監督でリフォームを行いました。
工務店さんを通した工事から職人さんへの直接発注へと切り替えられたので、ある意味良い経験だったのかもしれません。

  • 塗装屋さん:外壁、屋根塗装
  • 足場屋さん:足場の設置、解体
  • 板金屋さん:トタン屋根の修繕、ベランダ解体後の後処理
  • 大工さん:お風呂、ベランダ解体、室内木部工事
  • 電気屋さん:アンテナ工事等
  • ガス屋さん:水道、配管関連
  • シルバー人材センター:簡単な大工工事

自分たちでも色んなリフォームを実践しました。
しかし、リフォーム箇所があまりにも多かったので、いかにコストを抑えて素早くできるかを考えてやってみました。

その1つとしては、これまで繊維壁があれば大工さんにベニヤ板を貼ってもらい、そこにクロス貼って仕上げていました。
しかし、そのコストも削減しようと、初めて繊維壁を塗装にしてみました。
これは・・失敗しました。

ヤニだらけ、壁もボロボロの部屋については、明らかにダメな板(プロント合板)だけを交換し、その他はそのままにし、上からクロスを貼ってしまえば大丈夫!と強引に進めました。
そして、ヤニ汚れの箇所も塗装してしまえば大丈夫だ!とそのまま塗装しました。

どちらも失敗しました。

朽ちたベランダのリフォーム

ベランダはもうすでにボロボロで、どうあがいても再利用できそうにありません。
なので、大工さんにベランダは解体してもらいました。

ベランダの解体自体はすんなりできたのですが、つなぎ目が丸裸状態だったので、こちらは板金屋さんに余ったサイディングを使って塞いでもらいました。

どーせ塗装するんだから見えないはずと半ば強引な手法でした。

そして元ベランダだった箇所は、掃き出し窓で、そのままだと人が落下して死人が出てしまいます。
柵も検討しましたが値段が合わず、最後は大工さんに手作りでポールをつけてもらうという苦肉の策で乗り切りました。

朽ちた襖、押入のリメイク

今回の廃屋物件は、襖もボロボロで再利用もできそうにありませんでした。
そのため、思い切って襖を取り外し、押入のリメイクを行いました。

こちらは意外に内見した方にも評判がよく唯一成功したと思えるDIYでした。

塀を壊して庭に破片をまく!

ブロック塀砕き

廃屋物件の最後にやったのは、ブロック塀の破壊して駐車場の増設と、ブロック塀を小さく粉砕して庭へまくことでした。

本で見たら簡単そうにやっていたので、すぐできるかなーと思ったらとんでもない重労働でした

超地道にブロック塀を破壊しましたが、ブロック塀の残骸を庭にまくためにひたすら石頭ハンマーで小さく砕く作業は自分自身何をやっているのかわからなくなりました。

外の作業だったので並行して募集をしてもらっていましたが、内見に来てくれた親子からは、『あの人何をやっているんだろう?』という声が聞こえてきました。

私自身がそれを感じていました・・。

即入居者が決まる!

とにかくリフォームのボリュームで苦労した廃屋物件でしたが、募集を開始してからすぐに何組も内見が入り、即入居者が決まりました。
更にその方がキャンセルしたら・・というキャンセル待ちまで出るほど、反響が大きかったです。

大変苦労はしましたが、頑張った甲斐はあったのかなとホッとしました。

初めての公庫融資

へそ太郎
へそ太郎

公庫ってよく聞く気がするよ

ぶたどん
ぶたどん

まだまだ規模の小さいときに使えるのが公庫です。特に公庫は女性起業家に有利なので、たろーにハメられました。

4棟目の廃屋物件からは法人で物件を購入しています。
3棟目の物件でリフォームが終わってすぐに法人を設立し、次から法人購入・融資で進めようと決めていました。

初めて公庫に行って、初めての面談し、そしてなんとか融資を受けることができました。
公庫からは物件購入資金とリフォーム資金のどちらも借り入れることができ、なんとか自己資金も少なめに抑えることができました。



4棟目では業者さんとの付き合い方やリフォームの色んなことを学びました。

次の購入したのは『騒音香害物件』です。良い立地問題だと思いきや、その立地のせいで悩まされることになりました。






ぶたどん
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