高い仲介手数料交渉で値切れる?無料にするには?【大家解説】

家探し
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ぶたどん
ぶたどん

こんにちは。大家のぶたどんです
仲介手数料の仕組みや減らす方法について解説します。

賃貸物件へ入居者する際には、一般的に仲介手数料1カ月分(消費税込みで1.1カ月分)を支払いますが、仲介手数料の負担を下げることはできるのでしょうか?

アデちゃん
アデちゃん

値切れるって聞くけど、断られたらこわいしなぁ・・。できれば払いたくないけど、実際どうなんだろう・・

本記事では、仲介手数料について、その仕組みから減らす方法まで解説します。

この記事でわかること
  • 仲介手数料の仕組み(0.5カ月、1カ月、1.1カ月どれが正しいのか)
  • 仲介手数料の相場
  • 仲介手数料を値切る交渉のコツ
  • 交渉せずに仲介手数料を値下げする方法
  • 仲介手数料の値下げ交渉に関する口コミ、体験談
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仲介手数料について

仲介手数料とは

仲介手数料とは、物件の案内、契約条件の交渉、重要事項の説明、契約の締結など、取引を成立させてくれた対価として不動産会社に支払う手数料のことです。

支払うタイミングは、契約締結時に初期費用として支払うことが一般的です。

仲介手数料の金額は

仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律によって定められています。

(報酬)
第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる
 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない
 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

引用:宅地建物取引業法(昭和二十七年法律第百七十六号)

上記の『国土交通大臣の定めるところ』というのは、国土交通省告示『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』によって定められています。

第四 貸借の媒介に関する報酬の額
 宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の一・一倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たつて当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の〇・五五倍に相当する金額以内とする

引用:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額(昭和45年建設省告示第1552号)
アデちゃん
アデちゃん

むむむ・・長くて何を言っているのか・・・どういうことなの?

ぶたどん
ぶたどん

漢字が多いと私も眠くて・・・

仲介手数料の決まりをまとめると、

  • 仲介手数料は、上限額が定められており、それを超えることはできない
  • 原則、賃貸人(大家)からもらえる仲介手数料は賃料の0.55カ月以内で、賃借人(入居者)からもらえる仲介手数料は賃料の0.55カ月以内
  • ただし、賃貸人(大家)と賃借人(入居者)の承認を得ていれば、それ以外でもOK(仲介手数料の上限額は賃貸人(大家)と賃借人(入居者)の支払う金額を合わせて賃料の1.1カ月分以内)

要するに、仲介してくれる不動産会社さえ良ければ仲介手数料は半額でも0円でもOKで(最大でも1.1カ月まで)、その負担割合は大家さんと入居者さんが良ければ自由に設定可能です。

     大家負担額入居者負担額  合 計  
OK1.1カ月01.1カ月
OK01.1カ月1.1カ月
OK00.55カ月0.55カ月
NG1.1カ月1.1カ月2.2カ月

また、仲介手数料の「1カ月」や「0.5カ月」というのは消費税抜きの金額で、消費税込だと「1.1カ月」と「0.55カ月」となります。

なお、ややこしいので、以下の記事では消費税抜きの金額(最大で1カ月)として解説していきます。

アデちゃん
アデちゃん

仲介手数料は固定なんかと思っていたけど、自由に設定できるんだね

仲介手数料の相場

仲介手数料は、当事者さえ良ければ最大1カ月の範囲内で自由に設定可能ですが、実際の支払い相場はどうなっているのでしょうか。

令和3年度 住宅市場動向調査において、『仲介手数料の有無』及び『仲介手数料の月数』は以下のとおり報告されています。

引用:令和3年度住宅市場動向調査 6.民間賃貸住宅に関する結果、国土交通省

仲介手数料があったという世帯は48.9%で、仲介手数料の月数1カ月ちょうどが69.3%で最も多いです。

仲介手数料を支払っていない世帯は全体の38.6%で、仲介手数料の月数が1カ月未満という世帯は全体の10.1%(仲介手数料を支払った世帯48.9%のうち、1カ月未満が20.6%)です。

つまり、仲介手数料がなかった世帯も含めると、仲介手数料が1カ月未満という世帯は全体の約半分で、賃貸物件に入居するからといって必ずしも全員が仲介手数料が1カ月分(消費税込みで1.1カ月分)支払っているわけではありません。

アデちゃん
アデちゃん

不動産会社へ行くと必ず「仲介手数料は1カ月です」って言われるから、意外な結果!みんなどうやって安くしているんだろう・・。

ぶたどん
ぶたどん

ここから仲介手数料を安くする方法について紹介していきます。

仲介手数料は値切れるもの?

値切る

物件や不動産会社次第で交渉可能

仲介手数料は、入居する物件や仲介してくれる不動産会社次第で値下げ交渉可能です。

では、どんな条件であれば値下げ交渉が可能なのか、賃貸物件の仲介による不動産会社の利益構造から解説します。

ぶたどん
ぶたどん

賃貸の裏事情なので、興味ない方は読み飛ばしてください。

(参考)不動産会社の利益構造

賃貸物件の仲介をメインにしている不動産会社は、主に以下の収入から利益を確保しています。

項 目金 額内 容
仲介手数料賃料の1カ月分本記事のテーマ。入居者と大家から合わせて最大1カ月分
広 告 費賃料の1~3カ月分大家から成約した際の成功報酬。仲介手数料とは別
代理店報酬数千円程度入居者が火災保険や保証会社を利用した際の代理店報酬
管理委託費
(管理物件なら)
賃料の5%/月前後入居している期間中、大家が払い続ける
アデちゃん
アデちゃん

仲介手数料以外にいっぱいあるね

賃貸メインの不動産会社は、物件の内見や契約などにたくさんの人員が必要であり、また好立地に店舗を構えるなど、人件費や店舗維持費にお金がかかっています。

そのため、賃貸物件の1成約当たり、ある程度の報酬額がなければ運営できません。

運営維持に必要な金額(報酬額)は店舗によっても異なりますが、トータルで利益が出れば良いので、必ずしも入居者が支払う仲介手数料は満額(1カ月)でなければダメというわけではありません

アデちゃん
アデちゃん

トータルでってどういうこと?

例えば、極端な話、入居者からもらう仲介手数料がゼロ円であったとしても、

  • 大家さんから仲介手数料をもらっている
  • 大家さんから広告費をもらえる
  • 入居後の管理委託費でもらえる

といった条件であれば、特に入居者からもらわなくても問題ありません。

また、広告費は『最大で賃料の1カ月分』という制限なので、賃料の高い物件であれば仲介手数料の上限額は高く、賃料の0.5カ月分さえあれば十分な金額という場合もあります。
(例えば、賃料6万円であれば仲介手数料は最大6万円ですが、賃料12万円であれば仲介手数料は最大12万円となり、仲介手数料を少し割引しても金額は大きいです)

そのため、仲介手数料を割引できるかどうかは、『仲介手数料を値引きしても利益を確保できるか』が重要になります。

アデちゃん
アデちゃん

入居者からもらう仲介手数料以外で稼げるなら、そこまでこだわらないよね

値引きした仲介手数料は誰の負担?

入居者の仲介手数料を交渉して通常よりも下がった場合、大家が負担しているケースもあれば、不動産会社が自社の利益を減らしているケースのどちらもあります

一般的に大家が賃貸物件の募集を不動産会社へ依頼する際、『広告費』を支払う約束をします。
広告費の金額は、地域や会社によっても異なりますが、賃料の1カ月~3カ月分程度です。

賃貸物件を仲介する不動産会社にとっては、入居者からもらう仲介手数料以外の収入もあるので、仲介手数料を多少値引きしたとしてもわざわざ大家さんへ請求せず、不動産会社の利益減で対応することもあります。
しかし、トータルでもらえる報酬の金額が少なければ大家へ交渉されることもあります。

そのため、不動産会社へ仲介手数料を交渉したからといっても、必ずしも大家へ交渉しているわけではありません。

値引き交渉のコツ

ここから仲介手数料の具体的な値下げ交渉のコツを解説します。

コツ① 繁忙期を避ける

忙しい時期に仲介手数料の値引きをされると、「そんな面倒な客なら別の人の案内に時間を使った方が良い」と判断され、そもそも相手にしてもらえません。

逆にお客さんの少ない時期であれば、不動産会社も人手が余っている状態なので、「何もしないよりかは成約した方が良い」と考え、値引き交渉にも応じてもらいやすいです。

また、大家さんとしても閑散期でなかなか成約せずに空室が続けくと、「空室にしておくよりかはマシ」と考えて初期費用の割引交渉にも応じる場合が多くなります。

具体的には1月~3月9月~10月頃が繁忙期といわれているため避けると良いです。

ぶたどん
ぶたどん

空室が長引くと精神的に辛いんですよ

コツ② 家賃が高めの物件で交渉する

仲介手数料の上限額は「賃料の1カ月分」であり、賃料が高額であればその金額も高くなります。

不動産会社としては「金額」を確保できれば良いので、賃料が高いお部屋であれば多少値引きしても問題ない場合もあります。

コツ③ 内見前に相談しておく

不動産会社や店舗によっては、そもそも値引き不可ということもあります。

そのため、事前に初期費用の総額を伝えておくなど、交渉の余地があるのかを確認しておくと良いでしょう。
最初に相談した不動産会社がダメでも、他の不動産会社なら仲介手数料の値下げが可能なことも多々あります。

コツ④ 物件申込前に交渉する

仲介手数料の値下げ交渉は、必ず入居申込よりも前に行いましょう。

申込前であれば不動産会社から大家へ入居条件として交渉もできますが、契約直前で突然下げろと言われたら、不動産会社からは「なんて面倒な客」と思われ、大家からは「後々トラブルを起こしそう方なので、断りたい」と思われます。

コツ⑤ 即契約すると提案

お部屋探しをしている方の中には、入居申込をしてから契約直前になってキャンセルする方もいます。
そのため、不動産会社や大家としては少しでも早く契約してくれた方が安心できます。

仲介手数料については大家へ連絡せずに不動産会社の判断だけで割り引くこともあるので、不動産会社に対して一番効果的な、

アデちゃん
アデちゃん

もし値下げしてくれたら即契約します!

という方が良いです。
下がっても契約するかどうかわからない方であれば、「面倒なので相手したくない」が本音です。



交渉せずに仲介手数料を下げる方法

ここから仲介手数料を自分で値下げ交渉せずに下げる方法を紹介します。

アデちゃん
アデちゃん

え?最初からそっち教えてよ!

ぶたどん
ぶたどん

一応一般論から紹介した方が良いかなと思いまして・・

方法① 大家と直接契約する

仲介手数料を節約する一番簡単な方法が、大家と直接契約することです。

仲介手数料は、不動産会社(宅建業者)の仲介で契約しているから必要なだけで、大家と直接契約すればそもそも仲介手数料は発生しないため必要ありません

直接契約できる物件自体少ないですが、探している条件とマッチすると大変お得に契約できます。
なお、大家と直接契約する方法については、以下の記事を参考にしてください。

方法② 大家が仲介手数料を負担するサイト

ウチコミ

ウチコミ
https://uchicomi.com/

ウチコミは、大家が直接掲載し、大家と直接交渉もできるサービスです。
掲載されている全物件仲介手数料無料で、ペットの交渉などもスムーズに行えます。

ウチコミの欠点としては、新しいサービスなので掲載数がまだまだ少ないことです。
徐々に利用者も増加しているので、掘り出し物に出会えるかもしれません。

方法③ 勝手に交渉してくれるサービス

ハウスーモ

関西エリア限定ですが、仲介手数料をゼロ円にしてくれるサービスです。

対象物件は、大阪府・兵庫県・京都府・奈良県・滋賀県・和歌山県にあるほぼすべての賃貸物件で、SUUMOやat homeなどのサイトから気になる物件を探し、ハウスーモで見積もり依頼をすると、なんとハウスーモが仲介手数料を無料にし、初期費用も削減してくれるよう勝手に交渉してくれます

ハウスーモでは、物件探しや内見には対応しておらず、交渉と契約専門のサービスなので、物件を見つけた後での利用となります。

イエプラ

関東地方、東海地方でも対応しているサービスとしては、イエプラといったものがあります。

対象物件は、東京、神奈川、埼玉、千葉、愛知、三重、岐阜、大阪、京都、兵庫で、特に不動産屋へ行くことなく、チャットだけで物件を探せます。

「仲介手数料無料でこんな物件が良い」とチャットしておけば、勝手に探してくれます

探すのすら面倒だという方にもおすすめです。

アデちゃん
アデちゃん

ゴロゴロしながら、勝手に探してくれるのは楽でいいね。不動産屋で待つのも疲れちゃうし



(口コミ)仲介手数料の減額交渉に成功!

最後に仲介手数料の値下げ交渉に関する口コミを紹介します。

とりあえず言ってみる!

賃料の安い物件だったり、店舗によってはそもそも仲介手数料の値下げが難しい場合もありますが、言ってみないことには始まりません。

まずはダメ元で聞くだけ聞いてみましょう。

相見積もりをとってみる

ライバルの多い不動産会社にとっては、他社にとられるくらいなら多少値引きしてでもうちで契約してほしいと考える会社も多いです。
不動産会社の多いエリアであれば、見積もりで競わせるのも1つの手です。

別の項目を下げる

仲介手数料が下がらなくても、その他の初期費用を下げる交渉も可能です。
仲介してくれる不動産会社にとっては、仲介手数料が少なくなると困りますが、家賃のフリーレントであれば痛むのは大家さんです。

どちらがうまくいくかは状況次第ですが、仲介手数料のみにこだわらず、初期費用全体で考えることも大事です。

まとめ

本記事では、仲介手数料についてその仕組みや仲介手数料の負担を減らす方法を解説しました。
要点は以下のとおりです。

要点
  • 不動産会社(宅建業者)がもらえる仲介手数料は、賃料の1カ月(消費税込みで1.1カ月)が上限であり、原則、賃貸人(大家)が賃料の0.55カ月以内賃借人(入居者)が賃料の0.55カ月以内となっています。ただし、賃貸人(大家)と賃借人(入居者)の承認を得ていれば、その負担割合を変えてOKです。
  • 令和3年度の調査では、仲介手数料があったという世帯は48.9%で、仲介手数料を支払った世帯のうち仲介手数料が月数1カ月という世帯が69.3%でした。
  • 賃貸物件の仲介をメインにしている不動産会社では、仲介手数料以外に大家から広告費を成功報酬としてもらっており、総額で赤字にならなければ仲介手数料の値下げも可能です。値下げ交渉のコツは、①繁忙期を避け、②家賃が高めの物件で交渉し、③内見前に相談し、④申込前に交渉し、⑤値下げしてくれたら即契約することです。
  • 自分で値下げ交渉せずとも、①大家と直接契約する、②大家が仲介手数料を負担するサイトを利用する、③勝手に交渉してくれるサービスを利用することで、簡単に仲介手数料は値下げできます。
アデちゃん
アデちゃん

勝手に交渉してくれるサービスが楽でいいな。嫌がられる顔見るのも嫌だしね

もし値下げ交渉を手抜きしたい方は、以下のサイトを使ってみてください。

近畿地方の方 ハウスーモ
関東、東海の方 イエプラ